Håller med om att Hyresrätten känns bra nu på kort sikt.
Gick över från BRF till hyresrätt för cirka två år sedan, pga en separation. Känns tryggt att bo i hyresrätt nu när jag pluggar och jobbar deltid, har ingen bil så bränslekostnaderna påverkar mig inte ett dugg. Delar på ett fritidshus med en bekant där lånet är försumbart. Nedgången på bostadsmarknaden pågick under ett antal år under 90-talet innan det vände uppåt, så möjligen så kan vi se en nedgång närmsta 3-4 åren. Om inte så kan prisstegringen ligga stilla närmsta åren, vilket känns bra tills jag är redo att gå in i marknaden igen med nytt jobb. Skulle marknaden fortsatt gå uppåt så är jag delvis inne, eftersom fritidshuset ligger attraktivt vid vatten relativt nära Stockholm.
Nu sätter du ju vagnen före hästen Frågan är vad som ska driva inflationen gällande kostnaden att driva en hyresfastighet, som i sin tur leder till ökade hyror. Ungefär som dyrare diesel → dyrare att producera vete → dyrare bröd. Som vi konstaterade i inlägg #9 finns det inget som driver kostnaden i takt med övrig inflation vi just nu ser. Kanske 3-4% höjning istället för 2% pga ökade elpriser och byggmaterial, absolut, men inte i 8-10%.
De kan yrka på precis vad de vill. Jag kan önska mig en enhörning i julklapp, det innebär inte att jag kommer få en sådan. Jag upplever att du behöver läsa på gällande hur hyressättningen i Sverige fungerar.
Jag skrev lite för fort där. Jag feltolkade det du skrev som att hyrorna inte påverkas av inflationen eftersom de inte höjts än. Vilket är självklart eftersom förhandling sker en gång om året.
De stigande ränteutgifterna i kombination med ökade kostnader för insatsvaror till underhåll och reparationer kommer i hög grad påverka Sveriges Allmännyttas medlemmar. För att bibehålla god service till hyresgästerna och för att underhållet inte ska bli eftersatt, behöver hyresintäkterna följa med den allmänna kostnadsutvecklingen
Till skillnad från dig uppfattar jag alltså sakernas tillstånd som att landets hyresvärdar i stor omfattning påverkas av den rådande kostnadsutvecklingen och att yrkandet inför 2023 kommer att ligga därefter.
Självklart. Men som det ser ut nu så verkar de ju faktiskt ha lite på fötterna.
Du citerar en intresseorganisation för hyresvärdar, självklart kommer dessa (i vanlig ordning) hävda att hyrorna behöver höjas maximalt.
Du verkar inte ha läst ditt eget citat som enligt deras intresseorganisation anger ”stigande ränteutgifterna i kombination med ökade kostnader för insatsvaror till underhåll och reparationer” som redan avhandlats i tråden, dvs ökade priser för byggmaterial är en sådan faktor som kommer påverka hyrorna uppåt. Frågan är hur stor del av totala årliga kostnaden för driften av en hyresfastighet det är.
Om kostnaden för löner och uppvärmning, som är en stor del av kostnaden för att driva en hyresfastighet, ökar i tidigare normal takt (~2%) så kan man inte påstå att kostnaderna för att driva en hyresfastighet och därmed hyrorna behöver ”följa med den allmänna kostnadsutvecklingen” som i dagsläget är ~8,5%. Den matematiken går inte ihop oavsett vem du citerar.
Det stämmer att faktorerna har avhandlas. Du har ju dock valt att tona ner effekterna i ditt narrativ. Intressant nog har du även tonat ner höjningarna.
Det är som sagt ditt egna narrativ att lejonparten av din hyra går till fjärrvärme, direkta lönekostnader eller faktorer som än så länge är opåverkade av inflationen. Du får gärna hänvisa till någon källa som stödjer det påståendet.
Intressant nog håller Hyresgästföreningen med Sveriges Allmännytta i sak även om de naturligtvis inte anser att hyresgästerna ska bära oket.
Han understryker att de inte kommer att acceptera att kostnadsökningarna förs över till hyresgästerna. Hyresgästföreningen kommer att kräva besparingar, effektiviseringar och att hyresgästerna endast är med och betalar det som är rimligt.
Självklart är det som kommer att ske i höst en förhandling men sannolikheten är nog större att du får en enhörning i julklapp än att hyreshöjningen för 2023 stannar på 3-4%.
Det är du som påstår att hyrorna kommer höjas mer än löneutvecklingen + de faktorer jag redan tagit upp, alltså är det du som sitter med bevisbördan, inte jag. Det är du som påstår att kostnaderna för att driva ett hyreshus ökat i takt med övriga inflationen - bevisa det.
Läser du ens dina egna källor? Delen du citerar gäller att ökade byggkostnader inte ska föras över på framtida hyresgäster, har inget med höjningen för existerande bostäder att göra.
Då tycker jag du ska presentera dina bästa argument för att höja hyrorna mer än löneutvecklingen. Vi kan rollspela att du är fastighetsägare och att jag är förhandlare på Hyresgästföreningen. Du har redan fått lite draghjälp av att jag medgivit att kostnaderna för byggmaterial och elektricitet ökat. Shoot.
Om Fastighetsägarna har samma förhandlingsteknik som du haft hittills kommer hyrorna inte ens följa löneutvecklingen i år
Den stora knäckfrågan kommer vara räntorna. Fastighetsägarna kommer påstå att hela kostnaden för dessa måste föras vidare till hyresgästerna, när Hyresgästföreningen i själva verket för allas bästa bör låta fastighetsägare som är överbelånade gå i konkurs istället. Att exempelvis höja bostadsbidrag/bostadstillägg blir ju i praktiken en skattefinansierad skänk till fastighetsbolag som tagit för hög risk, och är ingen bra ribba att sätta inför framtiden.
Ja exakt. Det snurriga blir ju att det är bara på marginalen deras tillkommande inlåning som har högre räntor i år, resten är säkerligen bundet hos seriösa värdar. Och de kommer att behöva påvisa faktiska ökade inlåningskostnader på totalen inte marginalen. Nu har de säkert ökat på totalen också men förmodligen mindre än vi tror.
Och de oseriösa som inte haft det för att maximera vinsten får sota för det nu. Det är ingen som kommer fälla en tår över dessa. Då får vi en snabb utrensning i systemet också.
Ett problem är bara att konkurs och liknande låter illa i gemene mans öron, så det går inte helt att förutse hur HGF kommer agera i denna fråga.
Det är inte jag som påstår det utan jag citerar en representant från de som äger och driver hyresfastigheter.
Du väljer dock att inte bemöta några påståenden från de utan viftar bort de som partiska eftersom de inte stödjer ditt narrativ.
Du fortsätter att hävda att det i huvudsak är direkta lönekostnader och fjärrvärme som driver kostnaderna för att driva hyresfastigheter men utan att presentera någon källa som styrker det påståendet.
Artikeln tar upp flera saker.
Det citerade stycket kommer från en intervju om hur Hyresgästföreningen ser på den kommande hyresförhandlingen i höst.
Så här inleds den:
Hyresgästföreningen tror att den årliga hyresförhandlingen kommer att bli tuff i höst. Vanligtvis brukar Fastighetsägarna yrka på en höjning med tre-fyra procent och i år höjdes hyran i genomsnitt med 1,7 procent. Men Hyresgästföreningen räknar med betydligt mer nu.
Intressant som sagt att Hyresgästföreningen delar Sveriges Allmännyttas uppfattning om att det stigande kostnadsläget påverkar kostnaden för att driva hyresfastigheter. De delar bara inte uppfattning om vem som ska stå för kalaset.
Du kan börja med att bemöta följande påstående från Sveriges Allmännytta:
De stigande ränteutgifterna i kombination med ökade kostnader för insatsvaror till underhåll och reparationer kommer i hög grad påverka Sveriges Allmännyttas medlemmar. För att bibehålla god service till hyresgästerna och för att underhållet inte ska bli eftersatt, behöver hyresintäkterna följa med den allmänna kostnadsutvecklingen.
Förklara för mig varför de har fel och att det i själva verket är lönekostnader och fjärrvärme som står för kostnaderna när man äger och driver hyresfastighetsbolag.
Gärna med lite mer finess och källhänvisningar än tidigare.
Tittar man på en stor värd som Familjebostäder i Stockholm så verkar räntekostnader just 2021 varit försumbara på runt 50m mot ca 2 miljarder i hyresintäkter. Underhåll var en större kostnad men de står sig båda slätt mot kostnader kopplade till uppvärmning, administration, förvaltning och tomträttsgälder som uppgår till närmare miljarden totalt.
Nu är jag ingen expert på att tolka årsredovisningar ska sägas, men jag upplevde den som hyfsat lättläst
edit: Familjebostäder kommer t ex ha en egen förhandling med HGF, och kommer få motivera sina egna krav med kostnadsökningar tillsammans med Stockholms övriga allmännytta.
Du kan posta lösryckta citat hela dagarna om du så önskar, men det är fortfarande du som sitter med bevisbördan. Men det ekar naturligtvis återigen tomt på den fronten, vad förvånande
Du är välkommen åter när du har något av substans så ska jag bemöta det.
För en lekman bör det inte vara någon större skillnad mot en BRF, förutom högre personalkostnader och i regel lägre räntekostnader. Men vi får se om @enannanerik överbevisar oss, konstigare saker har ju hänt.
Bevisbördan för vad? Att Sveriges Allmännytta har korrekt i sina påståenden? Det är naturligtvis omöjligt för mig eftersom det skulle krävas insikt i pågående bokföring för 2022 för en eller flera större hyresvärdar.
Tack för lite fakta i frågan.
Vi vet ju sen tidigare att kostnader för byggmaterial och insatsvaror har stigit kraftigt, betydligt mer än den allmänna inflationen, men det verkar alltså som om varken deras genomslag eller effekter av den allmänna prisökningen blir alltför stor.
Då kan det som @Guldfeber skriver vara ren positionering från Sveriges Allmännytta eller så finns det fler faktorer att ta hänsyn till här gällande hur hyresfastighetsföretag fungerar.
Konstigt då att Hyresgästföreningen är så orolig?
Det ska bli intressant när hyresförhandlingarna drar i gång i september.
“Oss”?
Jag har inga problem att ta till mig fakta men du har fortfarande inte svarat på någon av mina frågor eller presenterat någon källa för dina påståenden.
Med tanke på dina raljanta svar får jag känslan att det här är en fråga du är väldigt känslomässigt exponerad mot.
Så du har alltså noll koll och baserar din ståndpunkt på ren spekulation alt. något du läst med tveksam källa. Vad oväntat
Ja, du vet vi andra som deltar alt. läser diskussionen. Du har rätt, jag är allergisk mot ”Yoda says”-argumentation där källorna av tveksam kvalitet som du översvämmar tråden med dessutom inte ens handlar om det du försöker ”argumentera” för. Kom med något konkret som tillför diskussionen värde.
Som en utomstående i denna heta diskussion ställer jag mig också samma fråga, vad är det vi ska bevisa? Att olika människor som uttalar sig offentligt har olika uppfattningar kring vad som ska styra hyreshöjningarna?
Sen undrar jag, hur går en hyresförhandling till i praktiken? Spelar det någon roll hur korrekta argumenten är så länge de ser tillräckligt rimliga ut? Hyresförhandlingen är väl ingen amerikansk debattklubb? Vem har egentligen mest makt i förhandlingen?
Eftersom höjningen brukar sluta på ungefär hälften av det fastighetsägarna brukar begära så skulle jag säga att det är hyresgästföreningen. Båda parterna kan i teorin välja att driva ärendet till hyresnämnden som då får avgöra, men det är såvitt jag vet något man undviker ut i det längsta.
Dock en lite ny spelplan i år, både pga nya frivilliga regler vid hyressättningen som parterna kommit överens om samt det annorlunda läget gällande inflation där lönerna inte hänger med.
På ett mer principiellt plan står det egentligen mellan att skattebetalarna ska subventionera fastighetsägarna genom höjda bostadsbidrag/bostadstillägg eller att fastighetsägarna själva får ansvara för sitt eget risktagande. Eftersom jag är en sunt tänkande individ motsätter jag mig att kostnaderna för andras risktagande ska föras över på oss skattebetalare (det är ingen som bailar ut min aktieportfölj som är -40% i år om man säger så), men inser att det antagligen kommer bli någon slags medelväg.
Om det någonsin är värt att dra ett ärende till hyresnämnden och få ett tydligt ställningstagande kring om den allmänna prisökningen ska styra hyrorna så är det väl nu?
Finns det inte ett tredje alternativ också? Att hyresgästerna ska stå för en större del av kostnaden för sitt boende själva? Alltså att man går mer mot marknadshyror istället för att subventionera boendet för de lyckliga som fått tag på ett förstahandskontrakt.
Frågan är vad som ska driva inflationen gällande kostnaden att driva en hyresfastighet, som i sin tur leder till ökade hyror. Ungefär som dyrare diesel → dyrare att producera vete → dyrare bröd. Som vi konstaterade i inlägg 
