Boende i hyresrätt en vinnare (för en gång skull)?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
81

Det finns ju en risk för båda parter i detta. Hyresgästföreningen vill behålla sin relevans, Fastighetsägarna vill inte riskera att få ett blankt nej. Det är ungefär som att ”parterna” på arbetsmarknaden ogärna vill ha lagar gällande minimilöner etc, då kommer man hellre överens.

Men så blir det ju inte i praktiken. De som får understöd av olika slag bor där de bor och kommer antagligen inte försvinna någonsin om vi inte uppnår något slags nirvana. Det är ungefär som när ”fler behöver komma i jobb” presenteras som lösningen på utanförskapsområden och gängkriminalitet, det konstaterandet gör ingen som helst skillnad när det kommer till kritan.

Jag tror det är svårt/omöjligt att få marknadshyror i Sverige utan extrema förändringar på många områden, och det vill folk helt enkelt inte ha. Finns verkligen noll ambitioner på det området.

82

Jag baserar min åsikt på en sorts hypotes att den inflation vi har nu kommer att påverka hyrorna inför 2023.

Som stöd för denna hypotes har jag citerat en krönika från Sveriges Allmännytta (Byggkostnadsökningen högsta på 41 år | Sveriges Allmännytta) och en intervju med Hyresgästföreningen publicerad i en artikel i Dagens Arena (Varningen: Byggstopp och chockhyror i höst | Dagens Arena).

Jag har även tagit med några anekdotiska exempel på den massiva kostnadsutveckling vi har sett inom byggmaterial och insatsvaror den senaste tiden.

Men som jag skrev tidigare verkar bilden jag för fram inte passa ditt narrativ och istället för att bemöta påståendena viftar du bort de som partiska eller stämplar mina källor som tveksamma.

Det är en förenklad slutsats. Det kan också vara så att fastighetsägarna medvetet lägger sitt bud för högt av förhandlingstekniska skäl.

Det intressanta som jag ser det är:

(1) I vilken omfattning påverkar den allmänna kostnadsutvecklingen de direkta kostnaderna att äga och driva hyresfastigheter?

(2) Vilka möjligheter har hyresvärdarna att ta igen en sådan kostnadsutveckling genom att höja hyran?

EDIT: Eller som man ska vara lite elak mot fastighetsägarna: (2) Vilka möjligheter har hyresvärdarna som vinstdrivande företag att skylla på olika orsaker för att driva igenom en så hög hyreshöjning som möjligt?

Som input fråga (1) har @Skrivkramp presenterat en årsredovisning. Jag också googlat “vad går hyran till” och Göteborgs Kommunala Bostadsaktiebolag presenterar “Hyreshjulet”: Din hyra | Bostadsbolaget

Hos de verkar endast ca 8% gå till direkta personalkostnader och hela 35% till underhåll, drift och skötsel. Här finns kanske alltså ett större fog för det Sveriges Allmännytta påstår? Eller så är det inte ett representativt exempel?

Fråga (2) är än mer intressant.

Precis som @savecake frågar vore det intressant att få veta hur en hyresförhandling går till i praktiken.

Hyresgästföreningen ger inte mycket konkret information (Hyresförhandling - Så förhandlar vi din hyra - Hyresgästföreningen)

Med risk för att bli anklagad för ett lösryckt citat:

Vårt uttalade mål på Hyresgästföreningen är att den årliga hyresförändringen inte ska överstiga den allmänna prisstegringen vi har i landet, säger Karl-Mikael Jensen, förhandlare på Hyresgästföreningen region norra Skåne.

Betyder det att Hyresgästföreningen tolererar en hyreshöjning som följer den allmänna prisstegringen?

Ja det verkar faktiskt som om man tvingas tolerera
en ännu större hyreshöjning eftersom hyrorna alltid stiger betydligt mer än den allmänna prisutvecklingen (https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostads-och-hyresuppgifter/hyror-i-bostadslagenheter/pong/tabell-och-diagram/hyror-och-den-allmanna-prisutvecklingen-19692021/).

Eller kan det vara så att hyreshöjningarna följer realöneutvecklingen?

Sett till KPI verkar dock hyresvärdarnas möjlighet att få igenom en hyreshöjning på runt 8% vara goda.

83

Vilket var en av de poster jag medgav kommer kunna påverka hyrorna uppåt i mitt första(?) inlägg i tråden. Så ser inte din poäng.

Det är väldigt diffusa siffror. Vad ingår i drift? Vilka utför skötsel, om inte personal? Eller räknar de tjänst de köper in = hamnar i kategorin skötsel, personal anställd av företaget direkt = hamnar i kategorin personalkostnader?

Bättre kan du.

Ja, det var verkligen lösryckt. Vad vill du säga med det? Att de inte accepterar något innebär ju inte att de nödvändigtvis accepterar upp till detta något. Det motsäger ju också det du skriver längre ner.

Hur får du ihop detta med ditt tidigare citat? Den röda tråden i ditt resonemang skiner som sagt med sin frånvaro.

Däremot stödjer det vad andra har skrivit i tråden, nämligen att hyrorna tenderar att öka i takt med löneutvecklingen. Så reallöneökningar (som vi haft i Sverige under ganska många år) = hyrorna ökar mer än inflationen.

Baserat på vad? Är din tes att lönerna kommer följa med inflationen? Ser som sagt fortfarande ingen röd tråd.

84

Vem har egentligen mest makt i förhandlingen?

TL;DR: Hyresgästföreningen
Generellt är lagstiftningen stark till hyresgästens fördel, och detta förlängs i vissa hänseenden till den kollektiva förhandlingen.

Utan att falla för djup in i kaninhålet, och om vi håller oss till de kollektivt förhandlade hyrorna (de som förhandlas mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna/Sveriges Allmännytta) så är det så här:

  • Förhandlingarna om generella hyreshöjningar är inte reglerade i lag och det finns ingen tvistelösande instans att vända sig till.
  • Hyresnämnden kan avgöra tvister om hyresnivåer, men gör det endast för ett ärende/fastighet i taget, inte för den hela kollektiva förhandlingen. Om hyresförhandlingen skulle avgöras av Hyresnämnden skulle det innebära tiotusentals ärenden.
  • Om hyresförhandlingarna strandar så ändras inte hyrorna. Hyresgästföreningen har alltså allt att vinna och inget att förlora på att dra ut på förhandlingar, och kan i princip vänta ut motparterna. Fastighetsägarna kallar detta för att Hyresgästföreningen har veto i förhandlingarna.
  • Ny lagstiftning är på gång för att inrätta en tvistelösande instans: https://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2022/06/en-effektivare-tvistlosning-for-kollektiva-hyresforhandlingar/

Sen undrar jag, hur går en hyresförhandling till i praktiken?

Det är en bra fråga. Det verkar som att parterna historiskt spenderat rätt mycket tid på att diskutera vad som egentligen bör vara ingående faktorer som påverkar hyran. I år har man ingått en överenskommelse om vad som ska anses vara dessa faktorer:

  • Taxebundna avgifter
  • Förvaltnings- och underhållskostnader
  • Räntor
  • BNP per capita och BNP
  • KPIF-H
2 gillningar
85

Pratade faktiskt med strategichefen och en regionchef som varit med i förhandlingen gällande detta efter att nyheten kom i mitten av maj. KPIF-H (inflation minus hyror) och BNP beskrevs då som “kringfaktorer” som man tittar på för att se om vi är i en het eller nedåtgående ekonomi, och specifikt att det inte läggs in i någon slags kalkyl.

86

Vad är det då rent juridiskt som ger Hyresgästföreningen denna vetorätt? Vad hindrar hyresvärden ifrån att bara skicka en uppdaterad hyresavi med en höjd hyra?

Kan jag som hyresgäst förhandla med hyresvärden själv och ha samma vetorätt?

87

Hyresförhandlingslagen?

88

Hyran är en del av hyreskontraktet, som är ett avtal mellan två parter. Detta avtal kan inte ändras ensidigt. Dvs hyresvärden kan inte höja hyran om inte hyresgästen godkänner det. Om hyresgästen säger nej till en hyreshöjning måste hyresvärden gå till domstol (hyresnämnden), och de kan fastställa en ny hyra.

Sen har majoriteten av hyresgästerna och hyresvärdarna i Sverige delegerat hyresförhandlingarna till intresseorganisationer (Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta), kallat förhandlingsordning. Detta upplägg är också reglerat i hyreslagen. Förhanlingsordningen gäller per fastighet, så om du bor i en fastighet som har förhandlingsordning så kommer HGF förhandla år dig. Jag tror dock att du har rätt att ställa dig utanför och förhandla själv med värden om du vill. Det lär nog inte leda till någon skillnad dock.

2 gillningar
89

Jag tog med det eftersom jag uppfattade det som att du tonade ner storleken på inflationen när du skrev:

Sen så i ett bredare perspektiv så visst har du medgett att den allmänna kostnadsutveckling vi ser nu skulle kunna påverka hyrorna men inte alls i någon stor omfattning.

Det här uppfattar jag vara en diametralt skild uppfattning mot Sveriges Allmännytta som ju som bekant anser:

De stigande ränteutgifterna i kombination med ökade kostnader för insatsvaror till underhåll och reparationer kommer i hög grad påverka Sveriges Allmännyttas medlemmar. För att bibehålla god service till hyresgästerna och för att underhållet inte ska bli eftersatt, behöver hyresintäkterna följa med den allmänna kostnadsutvecklingen

Tyvärr har du aldrig i tråden bemödat dig att förklara varför du har rätt och de har fel utan du har nöjt dig med att avfärda de som partiska och stämplar det som en tveksam källa.

Jag försöker bara peka på exempel på att det kan finnas fog för det Sveriges Allmännytta påstår.

Jag försöker resonera och förstå hur hyresförhandlingen kommer att gå. Till skillnad från dig har jag ingen kristallkula.

Om fastighetsägarna propsar på en hyreshöjning i linje med den allmänna kostnadsutvecklingen finns det ju faktiskt inget som säger, enligt detta förhållningssätt, att de inte skulle få igenom det.

Jag försöker förstå om det finns någon koppling mellan Hyresgästföreningens “policy” här och den faktiska årliga höjningen.

Jag ändrade mitt inlägg direkt efter eftersom jag kom på en annan infallsvinkel. Det som står är:

1 gillning
90

Idag på SVT Nyheter.

1 gillning
91

Jag tror att det är många som kommer följa hyresförhandlingarna med intresse detta år. Trepartsöverenskommelsen är ju ny för detta år, och inflationsnivåerna är definitivt inte som de varit tidigare.

Om jag förstår saken rätt (reservation för att jag bara läst pressmeddelanden om detta) så sätter trepartsöverenskommelsen rekommenderade ramar för faktorer att beakta i förhandlingarna, men säger inget om exakt hur dessa faktorer ska påverka hyran. Jag tror också att det finns en idé i överenskommelsen att kostnadsökningar ska smetas ut över flera år när de överförs på hyresgästerna. Jag antar att man kan förvänta sig att hyrorna grovt sett kommer följa hyresvärdarnas kostnader över tid, men inte att de kan överföras direkt.

Med den räntemiljö vi haft under väldigt lång tid har ju direktavkastningen på hyresfastigheter i storstäder krupit ner till löjligt låga nivåer, så det blir intressant att se vad som händer nu.

3 gillningar
92

Min ståndpunkt inkl. argument varför framgår klart och tydligt i inlägg #9. Det är inte min uppgift att argumentera mot random påståenden från intresseorganisationer som du rotar fram, det är din uppgift att argumentera för dessa - om du håller med dem.

Du misslyckades.

Nu börjar du backa lite, det är bra.

Men det finns heller inget som säger att de skulle få igenom det. Förstår du inte själv hur absurt det är att argumentera på det här sättet?

Till vilken nytta, vad tillför det?

Så nu är din inställning helt plötsligt att det är KPI som avgör hur mycket hyrorna höjs?

3 gillningar
93

Citat från din länk:
"– Vi tycker att något liknande bör gå ut till hyresgästerna och har därför föreslagit ett hyresavdrag för de ökade kostnaderna. Det skulle innebära att man får betrakta 30 procent av sin hyra som en räntekostnad som man kan dra av. "

Lite oklart vem de menar uppger detta i artikeln (om det är forskaren i fastighetsekonomi bör han gå i pension omgående), men detta är helt hål i huvudet :man_facepalming: Det blir ju (precis som med bankerna gällande ränteavdraget) en skattefinansierad skänk direkt till fastighetsägarna.

Hyresvärdarna har alltid kompenserats för de ökade kostnader för uppvärmning, sophämtning, personal etc. och det kommer ske även denna gång, det är helt givet. Den stora frågan nu är räntorna.

Det naturliga då är ju att fastighetspriserna sjunker för att reflektera den riskfria räntan, precis som alla andra tillgångsslag där räntorna har stor betydelse. Om någon har köpt en fastighet och tagit lån till rörlig ränta i tron om att dessa kommer vara låga under överskådlig tid är det tråkigt för den personen, precis som det blivit för folk som äger småhus/bostadsrätter eller aktier.

4 gillningar
94

många som bor i hyresrätt lever redan på marginalen, kraftiga höjningar riskerar att skapa större socioekonomiska utmaningar. Ökad fattigdom, ökad kriminalitet, snabbt växande klyftor som i sin tur skapar nya samhällsekonomiska kostnader som drar upp skatt, hämmar tillväxt etc. i slutändan är det nog bara säkerhetsbolag, vapen, spel och sprittillverkare som är vinnarna dvs allt det där omoraliska som många fonder tvättat bort i sina “hållbara” fonder. Intressant att se hur kommunala fastighetsbolag agerar, de måste ju även tänka på kommunens kassa/omkostnader.

95

De med stora bolån fortsätter förneka verkligheten som den ser ut för dem själva, och konstruerar en alternativ verklighet för de utan bolån.

I bolåneinnehavarnas värld (ni blir så arga om man kallar er bolånetorskar) kommer räntorna inte öka så mycket, men om de skulle göra det, så är bolånarna med på det för de har ju varit så förståndiga att planera för en sjudubbling av räntan till 7%. (Fast de har glömt BR-avgiften, och att allt annat blir dyrare). En summering är att en sjudubbling. alltså en ökning på 700%) av räntekostnaderna aldrig kommer ske, men om det gör det så är bolånarna väl rustade för det, enligt dem själva.

Bolåneinnehavarna tror samtidigt att de som kommer få det riktigt svårt är de so inte har lån och istället hyr. Deras hyra kan ju öka med kanske 5% istället för det vanliga 1-2%. Oj vad jobbigt alla i hyresrätt kommer få, med en ökning av månadshyran på 500kr istället för 200kr, säger bolånarna! Samtidgti behöver de inte betala för uppvärmning eller el…

Bolånarna kan alltså se sina boendekostnader öka med 700% eller mer, medan de som hyr kanske 7%. En faktor 100.

Ändå pågår denna bisarra metadiskussion om att ojoj det är faktiskt de som hyr som kommer få det svårt.

Nej, så blir det inte och det kan aldrig bli så.

Ni med bolån kommer få det jävligt jobbigt. Sluta förneka, och sluta hoppas att andra får det lika jäbligt som ni.

1 gillning
96

Sjudubbling är faktiskt 12800% och en
Ökning från 1% till 7% är en ökning med 600%, det var bara det. :nerd_face:

(Nej, jag har inga bolån så jag roar mig med matematik på morgonkvisten istället.)

2 gillningar
97

På sikt lär ändå fastighetsägarna skicka vidare kostnaderna till hyresgästerna, alternativt gå i KK (och det offentliga tar över?).

Om kostnaden att driva hyreslägenhet på sikt sjufaldigas lär inte hyrorna ha höjts enstaka procent.

1 gillning
98

Medhåll. Även vinsten bör öka då fastighetsägaren har egna levnadskostnader också. Det tycker jag ofta glöms i debatten när t ex hyresgästföreningen uttalar sig. De verkar glömma att det är människor på andra sidan bordet också.

99

Jag är inte så säker på att sjudubbling betyder dubbla sju gånger, ex:

“Tredubbel, som är tre ggr så stor”

100

”Trefaldiga” är mer korrekt och även om man envisas att säga tredubbelt så är procentsatsen fel.

Bl a Tidningen Journalisten och Ny Teknik håller med mig:

https://www.journalisten.se/debatt/undvik-de-har-23-sprakmissarna

Er fyrdubbelt leve för börsutvecklingen: -Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra! Hurra!

Tillbaka till tråden. :slight_smile:

2 gillningar