Tänker du rent moraliskt här, eller menar du hur det fungerar i verkligheten?
Ta t.ex. följande scenario: Jag som hyresvärd köper en hyresfastighet när de riskfria räntan ligger på 0%. 20 år senare så ligger den riskfria räntan på 5%. Mittemot min fastighet så byggs en ny hyresfastighet med mycket högre hyror eftersom avkastningskravet på marknaden nu är högre, vilket reflekteras i en ökad marknadshyra i området.
Är det då moraliskt eller ekonomiskt fel av mig att höja hyrorna till marknadsnivå, även om marknadsnivån endast har ökat på grund av den nya räntemiljön?
Om kapital behövs för att bedriva hyresverksamhet och har ett pris som korrelerar med den riskfria räntan, får en räntehöjning verkligen aldrig påverka hyresnivån? Ska justeringar av avkastningen på kapital bara ske via att fastigheten säljs till ett underpris till någon annan, antingen frivilligt eller genom konkurs?
Jag förstår inte alls vad du menar.
Vilka är alla dessa negativa nedsidor?
Det är ytterst få rika personer som köper fastigheter i ren spekulation (och en del inte så rika som tar för stora risker, men de köper också krypto, eller aktier i Fingerprint osv).
Men ovan grupp är inte de som driver upp priserna. Det är vanliga löntagare som vill ha någonstans att bo. Ett hem, och ens hem får kosta.
Vi har cirka 1,8 miljoner personer som regelbundet snusande eller röker i Sverige.
Ponera att de lägger 50 sek per dag på detta. Det är alltså nästan 20k per år.
Jag skulle också tro att i par relationer så gör nog ofta båda föräldrarna detta.
Då har vi 40k per år.
Sen kommer folk och gnäller på att bostadspriserna är för dyra!
Ovan är bara ett exempel på hyckleriet.
Bostäder i attraktiva områden är en begränsat resurs med ökad efterfrågan.
På en öppen och fri markad går priset på dessa tillgångar upp sålänge det finns pengar.
Sålänge en familj kan lägga 40k per år på att röka/snusa så finns det pengar!
Innan pandemin reste cirka 320k svenskar till Thailand, VARJE ÅR !
500k svenskar rider regelbundet (en sport som är sinnessjukt dyr).
Ja, exemplen kan göras många för att visa på att det finns pengar, och att folk lägger dem på boende också är naturligt.
I en fri öppen ekonomi ser jag inte varför priserna inte skall gå upp, och jag kan inte se hur det är farligt. Gillar man andra samhällssystem så förstår jag att man kan se det från en annan vinkel.
Nu har vi inte marknadshyror i Sverige, så hur den dynamiken i teorin skulle fungera är helt ointressant för diskussionen. Då skulle den vara helt överflödig eftersom det inte funnits några intresseorganisationer som förhandlade med varandra, utan marknaden hade haft sina toppar och dalar precis som inom allt annat - vissa perioder kanske hyrorna t.o.m sjunkit. Men kortfattat skulle du naturligtvis torska rätt rejält om du köpte en fastighet med förväntan att räntan skulle hålla sig på 0% för evigt även med marknadshyror.
Alla vet förutsättningarna när de köper en fastighet i Sverige. Precis som i mitt aktieexempel i inlägg #106, om du inte är nöjd med avkastningen avstår du. Vill du boosta din avkastning kan du (återigen, precis som i aktieexemplet) använda belåning. Det finns en anledning till varför seriösa aktörer som Lundbergs väljer att ha 30% belåningsgrad, trots rekordlåga räntor. Varför skulle de ha detta om det bara var att kompensera vinstbortfallet vid en räntehöjning, varför inte maxa lånen? Du har fortfarande inte svarat på min fråga gällande andra tillgångsslag.
På vissa marknader har det uppstått en situation där enda sättet att få en avkastning är förhoppningen om evigt ökade priser. Om man inte gillar de förutsättningarna, då avstår man. Finns även andra marknader där så är fallet (skog i söder tex), då avstår man.
För kraftigt ökad skuldsättning alt. kapital uppbundet i improduktiva tillgångar är ju ett framgångsrecept för ökat välstånd, det är allmänt känt. Det är bara att titta på Schweiz - tänk vilket välstånd de kunnat ha om de uppmuntrade till privatägda bostäder!
Nu är jag för dåligt insatt för att förstå din Schweiz referens, men min generella bild är att Schweiz är ett rätt välmående land. Oavsett ägandeform på bostäder.
Sen pratar inte dina två resonemang rakt emot varandra. Hög skuldsättning och ditt resonemang om att låsa upp kapital för mer produktiva investeringar är motsägelsefullt.
Jag vet inte vad du tycker att Kalle Svensson i Västerås skall lägga sina 500k i besparingar på istället om han bott i hyresrätt istället för hus?
Bo i ägt boende =/= ”fenomenal genomsnittlig avkastning”. Det är synen på bostaden som investering jag vänder mig emot, inte att folk äger sitt egna boende.
jag tror inte att det handlar om moral utan om skälighet eftersom hyrorna sätts enligt avtal med hyresrättsföreningen.
om räntan ökar från 0% till 5%, kan du då som hyresvärde begära att öka den totala hyreskostnaden med samma summa som din räntekostnad?
om du som hyresvärd gynnats av räntor på 0% under 10 år och inte amorterat en krona på lånet på fastigheten så är svaret troligtvis nej.
om du armorterat “normatl” även under dessa 10 år, så kan du säkert begära en större del av denna summa från hyresgästerna. men den totala summan här är mycket lägre.
alltså, HGF kommer inte gå med på att höja hyrorna extremt mycket bara för att en hyresvärd struntat i att amortera i ett decennium. de kommer ha någon typ av normal skuldsättningsgrad och amorteringsgrad att utgå från.
ok. så är du här i tråden för att säga att de som bor i hyresrätt kommer bli vinnare för en gångs skull? eller för att säga att de kommer råka värre ut än de som köpt bostad? det är väldigt många med lån som gör det senare.
Jag är här för att jag tycker ekonomin kring bostäder är intressant. Men jag blir irriterad av svepande uttalanden som inte backas upp eller t.o.m. motsäger data som finns.
Som du tex gjorde just:
Vad menar du med ”väldigt många”?
Har du koll på räntekänsligheten hos de svenska hushållen? Ge mig data istället för att gotta dig i att, som du tror, många kommer få det tufft.
Jag tror ingen är vinnare med hög inflation men jag hoppas verkligen att de i hyresrätt kan få bli vinnare ett tag! Men det kräver ju inte att de med bolån blir förlorare. Men då inget egentligen har förändrats på bostadsmarknaden så tror jag det även i fortsättningen kommer vara lönsamt att äga sitt boende.
Varför ska @chineseinvestor behöva skedmata dig med allmänt vedertagna fakta? Om du nu är så intresserad av ämnet föreslår jag att du åtminstone börja följa riksbankens och finansinspektionens rapporter gällande finansiell stabilitet, det är liksom 1A innan man kan uttala sig. Om man anser sig vara en extremt busy person räcker det med att prenumerera på deras Youtube-kanaler och lyssna på presentationerna av rapporterna.
Självklart, det är i praktiken en extremt subventionerad boendeform, särskilt småhus. Löjligt låg fastighetsavgift, ränteavdrag, ROT-avdrag etc som inte kommer andra boendeformer till del.
Därför jag ställer mig undrande över vissa i trådens inställning till hyresnivåerna, som drabbar redan svaga grupper och vars höjningar i stor utsträckning betalas av det allmänna - dvs alla oss andra. Man kan nästan tro att det är ett gäng fastighetsmagnater som sitter och skriver på forumet.
Kunskap botar inte lathet. Inte heller hjälper det mot vargskrikande olyckskorpar på nätforum. Men nu är vi ju helt OT så låter de som vill diskutera ämnet göra det istället.
“Allt som stödjer min verklighetsbild är allmänt vedertaget och att uppge källor på sådana självklarheter är skedmatning, allt som stödjer motstridiga verklighetsbilder måste styrkas med 2-3 oberoende källor”.
Så känns det i denna tråden, dessutom har du en väldigt hård ton vilket är tråkigt. Folk ber om hjälp och du kommer med “Sluta gnäll och läs på!”.
Jag har som @anon80959805 också bara hittat den rapport som beskriver att 7% ränta skulle ge 11% av nya bolånetagare underskott. 11% tycker jag också låter lågt, i och med att:
Nya bolånetagare är ca 26 000 hushåll per år. Vi pratar alltså om någon promille av Sveriges hushåll som kommer gå med underskott vid 7% ränta.
Nya bolånetagare är de som har allra sämst marginaler.
En ränta på 7% skulle kräva en styrränta runt 5% vilket få tror vi kommer se i närtid.
Har du någon rapport över räntekänsligheten på hela bostadsmarknaden? För jag hittar faktiskt ingen sådan.
