Det blir ju en jätteskillnad om man avser bäras ut från sitt hus 80+ eller flytta vid pensionen eller kanske redan när barnen flyttat ut.
Sant. Tycker också det missas att en bostad inte är en “investering” utan något som konsumeras.
Flyttar man till hus vid 30 och ut vid 70 så får man väl räkna med:
- Takbyte
- Omdränering
- Fönsterbyte/renovering
- 1-2 badrumsrenoveringar
- 2-3 ytskiktsrenoveringar
- 1-2 köksrenoveringar
- 4-5 vitvaruutbyten
- Allmän standardhöjning (typ dra in fiber)
o.s.v.
Jag har uppfattningen att många amorterar på sitt boende och sen lånar upp igen om det t.ex. ska renovera badrum och kök samtidigt. Då är ju amorteringen bara ett sätt att periodisera förslitningen/konsumtionen av boendet.
4 gillningar
Så som prisutvecklingen varit så om man köpte hus runt 2000 är man relativt lågbelånad, utan amortering och trots man tagit varenda renovering på bolånet. Bilarna med.
(Nej, jag föreslår inte prisutvecklingen är hållbar)
Över tid är det väl rimligt att anta att
Bostadsprisutvecklingen = inflationen
och
Räntan = inflationen + ~2%
och
Löneökningen = inflationen + ~1%
Det innebär förstås också att skulden “eroderas” även i ett normalläge.
Jag vill inte ha pressen på mig att behöva sälja villan för att leva ett gott pensionärsliv. Därför pensionssparar jag. Då är valet fritt.
Valet är fritt. Dock ska du bara medveten om att det är större risk med den hävstång som bolån skapar.
Antag 2 mkr i lån, 4 mkr i bostadsvärde och 2 mkr i placerbara tillgångar. 50% krasch → 0 i överskott på bostad, 1 mkr kvar i överskott i placerbara tillgångar
Antag 0 i lån, 0 tillgångar och 4 mkr i bostadsvärde. 50% krasch → 2 mkr i övervärde på bostad kvar.
Omvänt förstås att 50% uppgång mycket bättre med hävstång!
Korrigering: I exempel ett ovan blir1 mkr kvar i överskott på aktierna, tidigare stod det 2 mkr.
Så länge räntan är låg tycker jag man ska amortera så lite som möjligt. Köpte en bostadsrätt 2013 för 3 mille. Lånade 75% amorteringsfritt vilket fortfarande gick då. Nu är lägenheten värd 5,5 och istället för amortering har pengarna investerats på börsen som gått upp runt 100%. Lite mer risk än att amortera men risk brukar betala sig…
Det här är mitt intryck av min närmsta omgivning också. Många, inklusive mig själv, använder den obelånade delen för att finansiera framtida bostadsutgifter. Jag tänker (kanske felaktigt) att det ju inte är så mycket konstigare än devisen att man generellt inte bör förvara kontantinsatsen på börsen inför bostadsköpet i sig. Man kanske skulle kunna argumentera för att det i praktiken mest fungerar som en form av försäkring (“om jag skulle behöva renovera badrummet så vet jag att det går”), men eftersom många av bostadsutgifterna är väldigt förutsägbara så är det ju inga konstigheter med att planera för dem i förväg.
Det verkar röra sig om cirka 20% i dagsläget. Så kanske inte överdrivet många trots allt. Var femte belånar bostaden för att renovera – trots orosmoln
1 gillning
Hur ställdes frågan? Och hursomhelst får enkätsvar tas med en nypa salt.
Skuldbördan ökar drygt 2000 i månaden per svennebanan och har gjort under mycket lång tid. Allt detta lär inte gå till nybyggen.
All form av sparande är en pensionsförsäkring, inklusive bostadsamortering. Tycker inte man ska fokusera så mycket på hur man sparar, det viktigaste är att man inte levt upp allt man tjänat under ett helt arbetsliv. Tillgångar minus skulder ska vara tillräckligt positivt för att man ska klara sig resten av livet.
Ja, det är krångligt att få ut pengar ur sin bostad som pensionär, men att låtsas som att pengarna i bostaden inte finns eller att man “måste” vara skuldfri vid pensionen är bara knasigt.
3 gillningar
Jag har inte som mål att vara skuldfri på villan vid 80 års ålder. Har tänkt att amortera på som vanligt enligt nuvarande regler 1 procent ned till 50 procent av värdet på huset.
Var ligger smärtpunkten för ränta när det blir fördelaktigt att amortera ?
Antagligen så fort framtida riskpremie (aktieavkastning - boränta) inte längre är värd svängningarna på aktiemarknaden.
Har för mig att det gjordes en undersökning här på forumet för ett tag sedan och då var de flesta villiga att avsäga sig möjligheten att investera i aktier om de fick en garanterad, riskfri realränta på 3% på hela ens kapital. Med antaganden om 2% inflation, 7-8% nominell avkastning (riskpremien minst 2%) skulle därmed smärtpunkten för boräntan hamna på 4-5%. Hur man ska veta att dessa kriterier är uppfyllda på förhand låter jag vara osagt.
Jag förstår inte riktigt hur du räknar här. Om bostaden tappar 50% så är ju nettotillgångarna 2 miljoner kr i båda fallen. Räknar du även med börskrasch på 50%? Då blir det 1 miljon i första fallet och 2 miljoner i andra fallet.
Oavsett hur mycket lån du har på bostaden så är du ju exponerat mot bostadsmarknaden med samma belopp (dvs bostadens värde). Ett prisfall på bostäder ger samma förlust oavsett hur mycket lån du har.
Jag ser inte riktigt att det skulle vara någon större skillnad att amortera på bolån jämfört med att spara i t.ex. breda indexfonder med låg avgift. Båda är en form av sparande. Över tid kan man ju dock förvänta sig att det senare alternativet är mer lönsamt men till kostnaden av högre risk.
PS om man vill visa på risken med hävstången är det bättre att räkna så här:
- du har ett sparkapital på 150 000 kr
- du tar lån på 850 000 och köper en bostad för 1 miljon
- dina nettotillgångar är fortfarande 150 000 kr
Tre framtidsscenarion:
-
bostadsmarknaden fortsätter uppåt med 10%
Nu är nettotillgångarna plötsligt 1 100 000 - 850 000 = 250 000 kr dvs på eget kapital är avkastningen 67% tack vare hävstången -
bostadsmarknaden backar med 10%
Nu är nettotillgångarna 900 000 - 850 000 = 50 000 kr dvs på eget kapital är avkastningen -67% -
bostadsmarknaden kraschar med 50%
Nu är nettotillgångarna 500 000 - 850 000 = -350 000 kr dvs du har en nettoskuld
Om vi nu säger att du har amorterat av en stor del av lånet innan denna förändring så blir enda skillnaden att nettotillgångarna ökar med motsvarande summa då skulderna minskat. Precis samma uträkning blir det ju om du t.ex. har kvar pengarna kontant eller i någon typ av värdepapper med enda skillnaden att avkastningen på eget kapital blir annorlunda.
Du har rätt, 1 mkr kvar i första fallet! Korrigerade inlägget!
Genom att ta lån och investera ökar man balansomslutningen och därmed risken. Samtidigt diversifierar om man har investeringar i annat än boendet vilket sänker risken…
Det mitt exempel skulle visa var att man med större balansomslutning och en bred krasch av olika tillgångars värde (aktier/boende) sitter sämre till än om man har en mindre balansomslutning.
Alla missar att riskanpassa sina investeringar. Jag har 49% belåning och amorteringsfritt samt ränta bunden 4 år. Jag investerar i ur och skur för min ekonomi är i grunden extremt stabil. De ca 100 000:- som ligger på vanligt konto skulle kunna hålla hushållet i drift i nästan ett år av dubbel arbetslöshet samt om alla passiva inkomster upphörde. Jag hade inte bytt detta läget för motsvarande investering i börsen. Hade jag haft amorteringskrav och högre räntor hade min nödkassa behövt vara mycket större samt min ekonomiska sits vore mycket mer sårbar överlag. Skuld är så farligt att företag ger ut gratis avbetalningsplaner för att de tjänar så hemskt bra på det.
Bara någora månader efter denna diskussion har läget förändrats ganska snabbt…Ränteförväntningarna har stigit kraftigt vilket kommer fördyra boendet för alla som har lån och inte bundit på lång tid. Börsen går dåligt och helt plötsligt känns det mycket bättre att sitta med låg risk, amortera etc. Höjda utgifter på mat, el, bensin mm.
Det är lätt att tro att bostadsmarknaden och aktier alltid bara går upp men nu när pengar som varit nästan gratis väldigt länge helt plötsligt kostar något igen blir läget ett annat.
Självklart måste alla själva fundera på hur deras ekonomiska situation och möjligheter ser ut men jag känner mig glad över att vara lågbelånad med mer buffert och lite mindre i aktier idag.
Det jag lärt mig i livet är att det inte passar mig att alltid ta max risk utan faktiskt safea lite också så man kan sova gott om natten även i oroliga tider.
Är det någon mer än jag som omprövat sin riskprofil med stigande ålder och självkännedom?
3 gillningar
Vi amorterar av huset på 20 år, tror inte det är mycket som kan ändra den planen mer än att bolåneräntan går över 3-4%, då betalar vi nog av bolånet på ett bräde.
Kanske för att du inte själv ännu är ”äldre”?
För många är det livskvalitet att kunna bo kvar så länge som möjligt.
2 gillningar