Hej.
Jag och sambon är spekulant på en bostadsrätt där föreningen inte lämnar ut underhållsplanen. Enligt muntlig uppgift från vicevärden finns det en 30årig underhållsplan. Föreningen är gammal och till synes stabil och ansluten till HSB.
Känns sjukt mossigt att de inte lämnar ut den.
Har någon i forumet varit med om liknande?
2 gillningar
Det är egentligen den ekonomiska planen som skall registreras hos Boverket, och därmed bli offentlig. Underhållsplanen är en del.av denna
Jag hade lusläst gamla årsrapporter och tagit mig en seriös funderare på vilka hundar som är begravda.
7 gillningar
Hej,
Jag har suttit i många BRF styrelser och underhållsplanen är ett verktyg för styrelsen och är inte offentlig ens för medlemmarna. Oftast finns dock stora underhållsarbeten i närtid omnämnda i årsredovisningen.
Det är helt normalt att inte dela UH-planen, men vill du veta mera är det bästa att prata med ordföranden eller en annan styrelsemedlem och ställa frågor. Känner du sen inte förtroende för de du pratar med, då kan du dra öronen åt dig
13 gillningar
Det finns ingen vettig anledning till att hemlighålla den, så om de insisterar på att göra det skulle jag ta mig en rejäl funderare på om det var en förening för mig. Det blir en osäkerhetsfaktor som torde göra att priset blir lägre, men bara det finns minst två andra spekulanter som inte har frågat om underhållsplanen lär det ju inte bli så. Det kan liknas vid de föreningar i Stockholmsområdet som har fastigheter med tomträtt: priserna på bostadsrätterna, men finns det minst två spekulanter som inte är medvetna om det lär det inte bli så.
Att en förening är ansluten till HSB måste inte nödvändigtvis vara en fördel.
2 gillningar
Det känns lite kort med en trettioårig underhållsplan, för övrigt. Trevligt med en vicevärd, däremot!
1 gillning
Jag tror inte att det handlar om att styrelsen vill hemlighålla eller dölja något utan om att undvika en diskussion bland medlemmarna om detaljer. Det finns väldigt få onda styrelser med en dold agenda, de är trots allt utsedda av sina grannar som bor i föreningen.
Min erfarenhet är att om styrelsen skulle skicka underhållsplanen till sina medlemmar så skulle det generera en oändlig mailtråd om hur den borde se ut. “Vi borde byta tvättmaskinen innan vi målar om fönsterna” eller “Hundra tusen för att byta porten?, den vi har funkar säkert 20 år till och dessutom vet jag vet en förening som gjorde det för femtio” osv.
Risken är att det bara leder till onödig osämja mellan grannarna och att styrelsen får lägga massor av sin ideella tid på att bemöta.
Oftast är medlemmarna i en förening nöjda med sin styrelse och litar på att de gör ett bra arbete, annars skulle de välja en annan styrelse på nästa årsmöte. Över tid kommer också de engagerade medlemmarna sitta med i styrelsen en period och får då insyn i UH-planen och kan påverka den
21 gillningar
Är inte med på varför styrelsen skulle välja att hemlighålla underhållsplanen för potentiella köpare eller för medlemmarna. Finns det några rumsrena fördelar med detta?
Att få tag på och prata med styrelsemedlemmar i de föreningar där vi är spekulanter känns inte genomförbart rent praktiskt och att luta sig på mäklarens ord ger jag inte mycket för.
Underhållsplan i all ära (som vår förening inte publicerar), du kommer långt med bra frågor och ögonen;
När renoverades tak / fönster / trapphus / stammar senast? Vad är skulden / kvm och hur mycket amorteras? Hur känslig är föreningen om bundna lån behöver läggas om nästa år?
1 gillning
Du ser ju ändå i bokslutet hur mycket pengar som sstts av till Yttre Underhåll. Att räkna ut vad detta blir per kvadratmeter är ju hur enkelt som helst.
Lämnar man ut planen i sin helhet och sedan gör omprioriteringar i den medför en oerhörd massa tjafs från visss “rättshaverister” bland medlemmarna. Även om jag tycker att man skall lämna ut planen, så har jag förståelse för att man låter bli.
8 gillningar
Jag skulle inte heller lita på mäklare de bryr sig inte mycket 
Jag tror inte du hittar många föreningar som skulle dela UH-planen som dokument med dig, men väldigt få styrelsemedlemmar skulle ljuga om den. När jag varit ordförande så pratade jag ofta med spekulanter och på frågor om underhåll så nämner man självklart det som är på gång och som kan ha stor påverkan på ekonomin eller som skulle kunna skapa störningar för de boende.
I gamla årsredovisningar kan man följa vad som gjorts tidigare och ser det rimligt ut och det finns bra utrymme i ekonomin, då tror jag inte man ska oroa sig.
Riktigt dåliga föreningar kan man oftast filtrera bort bara genom att titta på några enkla nyckeltal i årsredovisningen…
10 gillningar
Tack för era kloka svar och synpunkter. Jag har fått en lite ny syn på hemlighållandet av underhållsplaner 
Men nog är det lite tragiskt att en styrelse ska behöva undanhålla dokument för sina medlemmar så de slipper irrelevant gnabb och gnäll om petitesser(?).
Att läsa årsredovisning i all ära men att förvandla årets resultat/balansräkning och tillhörande kommentarer till en träffsäker förutsägelse om vår kommande månadsavgift och värdet på vår lägenhet framöver är inte speciellt enkelt för två vanliga knegare.
Första gången jag läser en årsredovisning där föreningen äger vindkraftsandelar, hur påverkar det föreningen?(retorisk fråga). Hur bra nyckeltal är tillräckligt bra för att våga köpa in sig i en förening? 
Du är spekulant på en äldre brf och bör således lätt kunna avgöra vad som är gjort ur årsredovisningar.
Det första du behöver oroa dig om är när lånen löper ut, till vilken ränteskillnad och hur mycket extra det påverkar din lägenhet då det ska täckas.
Det andra är kvarstående uh plan. Den används till större del att forma avgiftsnivån och du bör alltid kunna fråga styrelsen vilka stora underhåll som är planerade de kommande åren och förutsätta att alla stora uh lånas till, då kassan extra amorterar vid för hög nivå. Får du inget svar så får du uppskattar från gjort uh samt byggår.
Sedan bör det nämnas kring uh-plan att det ofta skjuts planerat uh framåt då man ej får ta bort poster, så även om du skulle fått planen så kan det där takbytet vara 10år bort. En bättre fråga än planerade uh kanske vore att diskutera allmänna skicket på dessa återstående komponenter. Ang vindkraften så har jag inte hört att det skulle varit en dålig affär iaf, det är lite som att binda delar av ditt kapital och elavtal på samma gång så lite mer stabilitet i guess.
3 gillningar
Finns det inte en risk att ett allt för stort fokus på underhållsplanen missgynnar de som faktiskt har en sådan och gynnar de som inte har någon och därmed heller inte några planerade kostnader?
I föreningen jag tidigare bodde i hade årsredovisningen alltid en rubrik med utförda underhåll och en rubrik planerat underhåll för de kommande 5 åren.
Inte lika fullständigt som en underhållsplan men ändå nåt att gå på. 
2 gillningar
Fast det här är ju problemet med BR - att alla lånar till vad som är vanligt underhåll. Det ska egentligen upprättas en UH-plan där man vet hur mycket pengar som ska sparas.
BR är ett pyramidspel som det är utformat nu. Man skjuter underhåll på framtiden och den som har oturen nog att äga BR när stambyte, tak och fasad ska bytas samtidigt är förloraren.
2 gillningar
Nej, det är inte helt lätt. I en annan tråd har jag tidigare postat en länk till en mall jag brukar använda för att jämföra lägenheter/föreningar. Kanske kan den vara till hjälp för dig.
1 gillning
Nja, en BRF är ju en förening där medlemmarna gemensamt ser till att föreningen sköts till skillnad från HR där fastighetsägaren sitter på allt mandat.
Varför skulle det vara ett pyramidspel?
I de BR jag bott i lånades det aldrig till underhåll utan en viss del av avgiften sattes undan för åtgärder årtionden i framtiden
Mvh Kroken
Har du sett belåningsgraden på 90% av BR nuförtiden?
I Västerås där jag är så är den 20-30 t Per kvadrat på nybyggda och cirka 10-15 på välskötta gamla fastigheter. Samtidigt säljs BR för 30t kvadraten. Alltså cirka 40t i gemensamt lån per kvadrat (du kan bygga villa för cirka 20-22 t Per kvadrat).
Gamla och nya föreningar amorterar inget utan betalar bara räntor. Nu när räntorna går upp får alla panik för att det inte finns pengar i BR för att täcka någonting. Tror du att de flesta BR har pengar till stora renoveringar på banken? Nope, de lånar till detta.
Alltså, är du den stackaren som äger en belånad fastighet på 60t Per kvadrat, räntorna går upp och en renovering måste göras så är det problem. Som den där BR som gick i konkurs i Stockholm och alla ägare i föreningen förlorade allt (100%)
Givetvis är det inte så som du beskriver. Alla föreningar, inte minst de nybildade måste sätta av pengar till Yttre Underhåll. Det finns inte, upprepar inte en förening som inte har avsättning till Yttre Underhåll i sin Ekonomiska plan.
1 gillning