Gör så, bara de uppfyller parametrarna.
Det blir billigare än att hyra.
Du hade hyrt motsvarande om du inte kunnat köpa.
Självklart kan det vara en investering. Även om det inte är en värdeskapande tillgång. Man vill ju konsumera ett boende löpande, om kostnaden för att kunna konsumera ett boende löpande är lägre genom att köpa ett boende (även med hänsyn till ekonomisk risk). Då är det en investering med positiv avkastning. Helt oavsett om huset inte kan skapa mer värde än det man stoppat in och konsumerat upp.
Avkastningen du får (oavsett om den är en intäkt eller en minskad kostnad) kan du precis som företag gör investera i verksamheten i detta fallet köpa en till fastighet och på så sätt är det en värdeskapande verksamhet. Egentligen kvittar det vad man investerar vinsten i så länge de ger ny avkastning så har du en värdeskapande verksamhet.
Tar du istället exemplet från nyss där företaget producerar bilar. Om de istället för att använda vinsten till att utveckla företaget ger bonus till de anställa så vinsten är borta. Då är de inte värdeskapande precis som om man slösar bort vinsten från fastigheten.
Det är teoretiskt helt omöjligt att återinvestera en minskad kostnad. Det är inte pengar som dyker upp ur tomma intet som du kan stoppa i en annan fastighet. Du kan inte återinvestera en minskad kostnad. Det enda det leder till är större överskott från annat håll som kan läggas på att investera.
I värdemening skapar de exakt lika mycket värde i båda fallen. Bara att i ena fallet får de som är anställda hela värdeskapandet i form av lön. I andra fallet delas det mellan aktieägarna och de anställda.
Blanda inte ihop värde och pengar.
Men då får jag som ägare av fastigheten hela vinsten. Skillnaden är ingen.
Minskad kostnad är vinst. Vinsten i detta fallet har inte med totalen att göra utan vinsten är på investerat kapital jämför med att inte investera.
Läget är jag behöver bostad.
Kostnad hos hyresvärd 5000kr
Kostnad vid köp 4500kr
Vinsten är 500kr på investerat kapital.
Det är samma logik som att hyra ut.
Jag hyr ut för 5000kr.
Kostnaden för drift och underhåll är 4500kr
Jag gör 500kr vinst.
Att kunden är jag själv har ingen betydelse. Fastigheten är en egen individ och den gör vinst som genereras åt dess ägare dvs mig.
Vinst är inte samma sak som skapat värde!
Definiera vad skapat värde är då.
Problemet med din liknelse är att egenskaperna du listar är konstanter och inte variabler.
Om du köper ett hus så har du exakt samma mängd skydd mot vargar efter ett år som dagen du köpte huset.
Om du köper en spikmaskin och trycker på gör-en-spik-knappen så kommer du efter ett år ha betydligt fler spikar än dagen du köpte spikmaskinen.
Jag tror det du vill kalla “värde” här skulle passa bättre under den mer generella termen “nytta” (utility). Hus producerar “nyttor” som folk kan vara mer eller mindre villiga att betala för under olika omständigheter, vilket i sin tur påverkar den potentiella vinsten du kan göra på ditt köp.
Något som kan ha ett värde för en människa utan att genomföra en transaktion med det.
Bara kan, det måste inte nyttjas utan kan vara en del i en transaktion också.
Tråden handlar om, som jag läser den, bostad att hyra eller köpa för att bo i. Självklart kan en fastighet generera inkomst vid uthyrning etc men byggnaden på marken slits, blir omodern, praktisk osv över tid.
Hyr ut bostaden och få pengar, sälj spikarna och få pengar. Hus är som ett värdebolag som ger allt i utdelning/pengar. Ett värdebolag som inte återinvesterar utan delar ut allt. Utdelning vs växt är irrelevant, som Ben Felix brukar säga.
Jag gissar att ett värdebolag som delar ut hela vinsten och inte ökar priset på sin aktie inte heller skapar värde då.
Det är inte relevant. Ett bolag kan både öka i aktiekurs, dela ut och samtidigt förstöra värde! Alltså priset är inte kopplat till värde, utdelningen inte heller.
Om man tittar på situationen med Nothvolt. Där kan plötligt husägare hyra ut sitt hus för mycket mer än innan, säg dubbla hyrespriset. Har Northvolt-fabriken skapat värde i de husen? Vad händer om Northvolt går i konkurs/lägger ner?
Vi har nog olika uppfattning om vad som är “värdeskapande”.
Jo, att man får hävstång på hyran. Om hyran stiger x kr kommer priset stiga y*x kronor.
Ja precis, men här tror jag att vi ser olika på vad värde är. Samma hus som var värt 1M och gav en intäkt på 5k per månad men som är värt 4M och ger en intäkt på 10k en tid senare anser jag har skapat värde vilket du inte verkar göra. Jag tror detta är grunden i skillnaden på våra synsätt.
Återigen, det finns ingen självklarhet för nånting. Men det finns företag som gör en förtjänst på att just hyra ut fastigheter.
Ganska provocerande att använda halmgubbe alls och jag tycker det är lite nedvärderande över huvudtaget att använda detta ordet i någon seriös diskussion. Den person som påpekade ett argument hade troligen ett syfte med det och att då bara säga att hela argumentet är nonsense är ganska respektlöst anser jag.
Japan 30 år av negativ avkastning?
Japp, och jag vidhåller att statistiskt sett under långa tidsperioder är det troligt att bostäder stiger. Anledningen till att jag tar upp diversifiering är att dessa långa nedgångar inte blir lika kännbara om man samtidigt har andra investeringar och därav min kommentar ovan om att ett köp av en villa inte är så bra om man knappt har råd till det..
Och det är just detta som är skillnaden mellan hur vi tänker. Jag anser en tillgång som ökar i värde och avkastning är värdeskapande vilket du och @Nightowl inte verkar göra.
Jag anser att de har det så min åsikt är att du tänkt fel. Du bör nog undvika att köpa den största bostad du kan eftersom du troligen behöver ha lite diversifiering enligt ovanstående resonemang. För väldigt många som köpt sitt boende i Sverige idag har det varit den i särklass bästa investeringen de gjort. Sedan kan marknaden svänga idag eller imorgon (där jag bor har den redan svängt neråt med ca 15% (dvs. nästa hela kontantinsatsen för många).
Summan du får in från att köpa huset i form av sänkt hyra kommer troligen överväga kostnaden för reparationerna. Värdeökningen på huset kommer troligen överväga alternativkostnaderna. Inget är garanterat, men historiskt har det oftast varit så.
1 gillning
Nja, detta är att jämföra äpplen och päron. För 100 år sedan och längre tillbaka var Sverige ett fattigt land. Vi hade tom hungerkravaller i Stockholm under första världskriget.
Husen som byggdes då var väldigt enkla och oftast av undermålig kvalitet. Rinnande vatten fanns inte alltid och definitivt inte wc. Sina behov fick göras på ett utedass. Svårt att skapa övervärden i sådana fastigheter.
Hus som är byggda på 50-tal och senare byggdes med en helt annan kvalitet och för den långsiktiga ägaren har dessa alltid stigit i värde.
Mitt föräldrahem byggdes i början på 60-talet för cirka 40 000 kr. Snickarlönerna på den tiden var om jag minns rätt 10 kr per timme. Jag kan lugnt försäkra dig om att värdetillväxten har varit väldigt god…
Grafen över real prisutveckling på hus i Stockholm pekar på vilken oerhörd tur vi hade när vi köpte vårt hus i mitten på 90-talet.
Nej, jag kan hålla med om att det känns ologiskt. Det är så det sett ut den senaste tiden, men frågan är om det kommer fortsätta. Mycket osäkert.
Kanske, kanske inte. Hur såg världen ut för 100 år sedan, och vad har hänt sedan dess? Hur troligt är det att nästa 100 år kommer se samma framsteg när det gäller kvalitet på hus och 2 världskrig? Ingen vet hur priserna kommer utvecklas i framtiden, de kan gå både uppåt och neråt.
Sedan är min åsikt att det är troligt att huspriserna kommer stiga över inflationen på grund av ökad befolkning+hävstång, men detta är ju inte heller självklart.
När jag kalkylerat på att köpa villa för att hyra ut har jag följande kalkyl:
inköp ca 2.2M
kallhyra 8k/månad
underhåll 1k/månad (summan jag fick från banken som känns väldigt låg).
Om vi antar att underhållet är 3k/månad så får man fortfarande runt 5k kvar. Dessa 5k skulle kunna användas till exempel till att bygga ut huset och då är det faktiskt inte ens samma hus utan huset har fått en förbättrad standard, enbart med hjälp av intäkterna det själv genererar.
Sedan återstår att se om min kalkyl ovan är realistisk efter några år och det tillkommer i praktiken lånekostnader, men då även en hävstång på intäkterna.
Sedan kvarstår frågan huruvida kalkylen med att hyra ut ovan kan jämföras med att köpa sitt boende. I mina hyresgästers fall så är ju det solklart så att de vill istället äga villan och slippa betala hyran. Sedan kan man självklart välja att bo i en lägenhet eller mindre boende istället, eventuellt med en sänkning av livskvaliten. Så ett hem som inte används för uthyrning blir kanske en blandning av en investering och en konsumption beroende lite på exakt vilket typ av hus man köper och syftet med det.
Hur var motsvarande utveckling för aktier respektive banksparande?
Jag gillar hyresrätten av samma skäl som att jag i rätt många fall nu valt att privatleasa bil. Det är lyxigt och man köper sig fri från bekymmer.
Trots det har jag köpt två hus. Ett när barnen var mindre för det förväntades av en. Det byttes mot stor våning (hyres) i innerstaden. Men det är hus nu igen av den enkla anledningen att vill du ha plats för flera bilar, pool och annat så är det eget hus som gäller.
Alltså för min del inget om värdeökning utan bara för friheten att kunna göra andra val.
1 gillning
Oberoende av alla uträkningar så kvarstår ändå faktum. För väldigt många, kanske de flesta, så framstår köpet av en villa eller bostadsrätt i ung ålder som den absolut bästa affär man gjort i hela sitt liv.
Varför är det så? Jo, nästan ingen kan köpa sitt boende kontant, utan man lånar pengar. Man får då en dubbel effekt. Inflationen gör att skulderna undan för undan blir lättare att bära. I andra ändan stiger boendet i värde på grund av samma Inflation.
Jag kan bara gå till mig själv. Jag hade cirka 25 000 kr sparat för 41 år sedan. Av dessa gick 15 000 kr till lagfart och pantbrev. Huset kostade 550 000 kr och borde idag ha ökat i värde med ett par miljoner.
En utväxling där 25 000 kr blir 2 miljoner är åtminstone jag nöjd med.
Kalkyler där man räknar med 100 procent egen insats kan säkert vara teoretiskt intressanta, men har mycket litet med privatekonomi att göra.