Hej.
Vi leker med tanken att hyra ut vårt radhus nästa sommar (2024) när vi planerar att vara utomlands eller på annan ort i Sverige. I dagsläget tänker vi oss 2-4 v.
Vi tycker själva att vårt radhus är stort och bekvämt, ligger bra med trevliga områden och närhet till Göteborg, så vi tycker att det borde vara attraktivt för främst barnfamiljer.
Jag har med intresse läst tråden och har en massa frågor som jag hoppas någon vill diskutera.
Hyresgäster
På airbnb, kan man välja vilka gäster man vill ha? Kan man välja ett äldre par som reser med sina barnbarn framför (till exempel) ett turnerade punkband? Vet man vem det är som hyr eller är det airbnb som sköter det?
EXIT
Kan man dra sig ut en uthyrning som värd, om det skulle hände något som gör att man inte kan/vill resa? Man blir sjuk eller gammal eller det blir krig i landet man tänker resa till. Då får man dåliga omdömen på airbnb? Händer det något annat? Blir man som uthyrare ersättningsskyldig? Vi skulle föredra att hyresgästen inte avbokar i sista sekunden, får man någon ersättning då? Eller är det spelets regler?
In/utcheckning
Vi tänker inte vara hemma när hyresgästen kommer och inte heller mellan eventuella hyresgäster. Funkar det att ha en nyckel ute i ett låst nyckelskåp? Man behöver inte vara på plats för att ta emot gästerna? Städningen löser man väl med en städfirma?
Skada
Hur gör man om man upptäcker att något gått sönder? Sönderslagna glas kan man ju leva med men om något större gått sönder? Jag antar att vår hemförsäkring kommer vägra om det är genom uthyrning. Det finns någon försäkring i airbnb? Det verkar mest skydda hyresgästen?
Standard
Vi tycker ju att vårt hus är fint och praktiskt, men det är inte perfekt. Det är ett äldre hus (1964) som är renoverat i omgångar men vissa saker är inte helt nya, till exempel är kyl och frys funktionella men lite gamla och slitna. Det finns även vissa detaljer som är lite tråkiga: innertaket ser lite tråkigt ut i ett rum, en spisplatta krånglar ibland, bänkskivan har några brännmärken, handtaget på altandörren tjorvar lite, etc. Vi lever med det i välmående men det kanske irriterar en hyresgäst. Enligt er erfarenhet, vad är viktigt och vad stör sig hyresgäster på? Jag förstår att det är olika och alla har olika värdering men om ni ändå kan säga något generellt om detta.
Privat möbler/prylar
Vi har en del möbler och inredning som är lite finare och dyrare, (vi är lite förtjusta i svensk och nordisk design). Jag tänker att några saker vill jag inte ha framme. Vi har ett garage som jag tänkte ställa in en del saker i. Det borde väl inte vara problem att garaget inte ingår för uthyraren? Vilken nivå ska man ha för privata prylar?
Prissättning/attraktion
Hur optimerar man intäkten? Vi tycker själva att vårt hus och område är attraktivt för en eller två familjer, framför allt på sommaren och om man upplever svenska sommaren och Göteborg som exotisk. Men vad, enligt er erfarenhet attraherat rätt folk? Jag har även kollat lite priser i närområdet. En del tar helt ohemula priser medan vissa i bättre läge (enligt mig) tar mycket lägre pris. Mitt lilla underlag gör gällande att de som tar mer betalt har mer tingeltangel: ny vattenkokare, vikta lakan/handduks-hög som på hotell, mini-bad på altanen och sådant. Det känns ytligt och klyschigt, är det sådant som ger bra hyresgäster?
Annat?
Oj, vad långt det blev. Svara den som orkar, alla inlägg uppskattas.
Hej,
Vi hyra ut vårt hus när vi är på semestern så jag kan säga lite om det.
Rätt säkert att det finns en inställning där man kan alltid förhandsgranska en gäst innan mam godkänna bokningen. Man kan också har som krav att de har en bra rating från en tidigare bokning.
Lite osäkert om det går om man har godkänd bokningen men det är kanske så att avbokningsregler gäller för gästern ich värden på samma sätt. Men man brukar sätter avbokningsregler för gästen. T.ex om de avboka man en månad innan vistelsen då får man 50% av hyran etc.
Japp nyckellåda med kodlås är bra och enkelt.
Man är försäkrat via airbnb och man kan berätta till sitt försäkringsbolag att man hyra ut korttid då är det inget problem. Har länsförsäkring och det kostar ingenting extra för os.
Det viktigaste är bra bilder och beskrivningar och ett pris som är rimligt i förhållande till skick och läge.
Inget problem att låsa in saker .
Hittar jämförelse objekt och sen funderar på vad är viktigast. Maxa kr/natt eller hur många nätter man hyra ut. Ni komma vara bort specifika veckor så det är viktigt att få de uthyrd.
Håller med. Hyrde själv ett hus med ett magnifikt läge och helt okej standard under semestern.
En trasig knapp i köket, någon lampa som inte funkade och ett lite struligt dörrhandtag fick alla att haja till. Varför inte laga/byta? Behöver inte vara exklusivt, bara fungera.
Ganska onödigt att behöva “lära sig” huset man ska bo i en vecka och aldrig mer se.
Hej.
Ja, det är nog självklart, det behöver vi göra. Eller i alla fall reparera. En ny stor induktionshäll är ganska dyr att köpa ny.
Men om vi utvecklar resonemangen lite. Jag kan ordna spishällen, men det kan finnas någon annan lite pryl som inte funkar. Nåt kan gå sönder strax innan uthyrning.
Och i alla fall i vårt hus så är det många saker som man skulle kunna förbättra, byta ut, köpa nytt. Det finns en risk att det blir övermäktigt att byta/laga allt.
Enligt er erfarenhet, hur känsligt är det för airbnb-gäster att störa sig på sånt? Förväntar man sig att allt är perfekt? Vad skall man prioritera?
Airbnb’s målsättning uppfattar jag som att de vill vara världens största hotel utan att behöva stå för ägande-risken. De premierar saker som autobokning, många och korta gäst-nätter, städning ingår etc.
Min erfarenhet är att man förväntar sig att det är perfekt funktionellt.
Jag har haft hyresgäster via airbnb som klagar på att det saknades en hårtork när det står att det skall finnas en (någon tidigare gäst hade lagt den på ett ställe den inte gick enkelt att finna på), det resulterade i en dålig review trots att allt annat var perfekt, etc.
Du kan absolut inte välja vilka gäster du vill ha, i meningen att tacka nej till en konkret gäst. Detta grundar sig i strikta regler kopplade till att värdar i USA systematiskt valt bort färgade gäster.
Du kan dra dig ur men du får någon sorts straff och hela den aktuella perioden blir blockad i systemet. När det gäller avbokning från gäster så styr du villkoren själv. Det finns fasta alternativ.
Du kan lösa det som du beskriver eller bara gömma nyckeln. Olika boenden har olika förutsättningar. Inför mina kommande uthyrningar har jag införskaffat en nyckeltub och den har jag tänkt sätta fast på insidan av en blå sandlåda (för vintersandning) 100 meter från huset. Städningen är bäst att lösa med en städfirma eller liknande.
Viktigt är stor flexibilitet eftersom bokningar kan ändras och tillkomma. Det kan vara enklare att ha en ”egen städare” som du har dialog med än en firma där du inte är lika flexibel. Du kan sannolikt vilja att vissa saker ska städas extra noga samt att stängas ska bäddas, handdukar läggas fram etc. Många firmor har fasta städscheman.
Airbnb har en försäkring som ingår i tjänsten. Bra att läsa på om den. Samtidigt förväntas du ha väldigt tydliga husregler. Jag menar nu en manual på 10-20 sidor, gärna med foton på allt som behöver förklaras. Standarder varierar mellan olika länder och risken är annars uppenbar att t.ex. öppningsmekanismen till altandörren pajar för att någon stått och dragit i den. Det är alltså väldigt mycket mer som behöver förklaras än vad du spontant tänker dig.
Jag tror inte att det är hela världen men det kan vara bra att ha bilder på alla skador. Som hyresgäst kan man oroa sig över att få skulden.
Jag skulle främst vara orolig över sådant som handtaget på altandörren. Du kan med fördel spela in en video där du visar hur man öppnar och förklarar vad man ska tänka på.
Om du har äldre standard på vissa saker så är det en realitet att de kan gå sönder. Du behöver ha en tanke på hur det ska hanteras. Jag har själv suttit i en kajak ute i skogen och försökt handleda hur man löser olika saker i huset. Efter det förlängde jag husmanualen med flera sidor. Det är också lämpligt att du har gjort upp med någon granne om att vara behjälplig. Ofta är problemen enkla att lösa men förutsätter att man kan svenska.
Det är väldigt svårt med gästers förväntningar generellt. Vissa bokar ett jättebilligt boende men förväntar sig ändå toppstandard. Sannolikt har ju det lägre priset satts just för att återspegla skicket.
Du riskerar alltså att få sämre omdömen på grund av sådant.
Det är väl en rimlig modell att ställa undan vissa saker.
Jag brukar analysera marknaden i flera segment:
A) Antal bäddar. Vad tar andra betalt som har motsvarande antal bäddar? Jag utgår nu från hyggliga bäddar, inte madrasser på golvet.
B) Närområdet. Många svenskar som söker boende vill bo i ett visst område. Man kommer till stan för att hälsa på vissa personer och vill bo nära dem. Detta gäller särskilt för dyrare villaområden dominerade av rikare etniska svenskar.
C) Liknande objekt. Här söker du brett i stan på alla objekt som har liknande egenskaper. Det kan alltså vara ”boenden av viss storlek på visst avstånd från centrum”. Både lägenheter och hus kan ingå här.
Jag skulle säga att sökningarna ovan kan rangordnas just så.
Generellt är det lämpligt att satsa mycket på yta. Det är hotell som är referenspunkten och många upplever ett väldigt renoverat boende som mycket mer prisvärt även om det kostar 50 eller 100% mer. Tingel-tangel tror jag inte på som modell men däremot en trevlig altan, nyrenoverat badrum, fräscht kök osv. Värdet som sådana saker tillför när det gäller uthyrning är ofta mycket större än ”bruksvärdet” i vardagen. Det här betyder samtidigt att quick-fix inte är rätt väg att gå. Du riskerar då att boendet ”ser bättre ut på bild än i verkligheten”. Det ger dåliga omdömen.
Jag flyttade in i mitt hus 2013. Under åren 2014-2018 hade jag i olika perioder uthyrning av både ett rum på andra våningen och hela huset.
Vårt hus var där och då i halvdant skick. Allting fungerade men ingen av de tidigare ägarna hade gjort mer rejäla renoveringar. Kök och badrum hade originalinredning från 1980 med vissa mindre uppgraderingar. Det fanns överallt en reell risk för att en mängd olika saker kunde gå sönder.
Min stora selling point var att vi hade många bäddplatser. På det området utmärkte jag mig. I fråga om standard hade vi lägre nivå än snittet.
Jag valde att hyra ut till lågt pris. Jag satte 300 kr som grundpris per dygn för rummet och 600 kr för huset. Sedan körde jag med rörligt pris och gjorde även vissa egna tidsbegränsade höjningar. Augusti är den bästa månaden så då kunde man höja 150-200 kr utan att efterfrågan påverkades. När vi skulle åka bort under andra perioder än på sommaren kunde man också lägga på lite.
Många som hyr ut hus är personer som äger sommarstugor. Av det skälet kan de hyra ut mycket och flexibelt på sommaren. Under övriga året är sommarstugan inte så kul och det gjorde också att konkurrensen minskade. Då kunde man lägga på lite utan problem.
De senaste åren har jag plöjt ner pengar i renoveringar. Just nu bor vi utomlands och det känns skönt att risken för att saker ska gå sönder just nu är mycket lägre. Det finns mer att göra men kök och badrum är i toppskick och det är det viktigaste.
När jag ska hyra ut nästa gång vet jag inte på rak arm. Vi kommer att bo utomlands i flera år. Dock skulle jag tro att vi då kommer att ta ut minst dubbelt så mycket som tidigare, kanske mer. Eftersom jag nu konkurrerar i segmentet ”fräscha och fina hus” blir prisbilden en helt annan. Jag skulle mycket väl kunna tänka mig ett pris på 1500 kr per dygn. Det uppfattar jag då inte som dyrt utan som ett normalpris i det segmentet. Det vi kan erbjuda är tillräckligt bra för att motivera det priset.
Förstår inte riktigt vad du menar med detta. Visst kan man tacka nej till gäster. Jag har tackat nej tex till ungdomar eller de som av någon anledning verkar konstiga. Sen vet man inte om det möjligen gör att objektet blir mindre attraktivt för algoritmerna. Men självklart måste man kunna tacka nej.
Ett annat tips av erfarenhet från denna sommar är att fundera noga över avbokningspolicyn man väljer. I år hade vi en som bokade av en av de mest attraktiva veckorna kvällen innan bokningen. Då hade vi policyn Begränsad, vilket innebär att gästen fick tillbaka halva summan. Nu har vi satt Strikt i stället. Det är sämre för gästerna men det blir för stor förlust om de bästa veckorna går för halva priset pga avbokningar.
För övrigt undrar jag om någon har sett en bra kurs i alla airbnbs funktioner och hur man kan optimera för olika situationer? Det är verkligen komplext!
Jag skulle säga att det i viss mån går att tacka nej. Jag har själv strikt policy och kräver att få veta vilka de gästande är för att de skall få boka.
Vi har “party-veckor” under högsäsong, jag har mkt problem med grupper av unga människor som vill hyra och utför förfrågningar, trots att jag är tydlig med att vi endast hyr ut till barnfamiljer, par eller äldre. Gör man mer än två declines (de verkar blivit hårdare här) på en vecka låser airbnb ofta hela veckan ett bra tag framöver så att den blir obokningsbar, samt att man hamnar längre ner i sökresultat etc. Man straffas helt enkelt.
Så visst går det enstaka gånger men vill man ha en bra affär så är det inte möjligt i större utsträckning. Man behöver acceptera att airbnb i viss mån är med och styr ens uthyrning.
Airbnb började som ett stöd för uthyrarna men är idag främst inriktad på kunderna, de är väldigt fokuserade på dem och inte dig som hyr ut, det märktes tydligt under pandemin.
Jag har själv kört airbnb i väldigt många år och kommer under nästa säsong testa att byta till stugknuten då jag vill hyra ut fulla veckor, ha större kontrol och flexibillitet (samt förhoppningsvis även betala mindre för tjänsten), vi får se hur det går.
Det där med att välja gäster verkar lurigt, jag får ingen klarhet i det. Som jag fattar det så kan man alltid tacka nej till en förfrågan, till exempel baserat på omdömen hyresgästen som skickat förfrågan.
Avbokningar har jag läst på lite hos airbnb och det verkar som man helt enkelt får välja den avbokningspolicy man mest tror på.
Vad gäller självständig incheckning så menar jag inte så mycket den praktiska lösningen med nyckel, en sån liten box har jag. Jag menar mer om gäster förväntar sig ett personligt mottagande och rundvisning, Eller om de helst inte vill träffa mig. Givetvis personligt men vad är er erfarenhet?
En husmanual låter mycket bra, det ska jag börja fila på.
Attraktionen funderar jag också en del på. Givetvis måste det var rent och fräscht och funktionellt, men jag kommer inte renovera ett badrum för 100k. Min marknadsplan (nåja) är att erbjuda en familjeidyll: fullständigt utrustat hem, 8 bäddar, gångavstånd till badsjöar, fin omgivning med promenadstigar i skogen och motionsslingor, studsmatta, gunga, lian, lekplatser i närheten, altan med grill och pizzaugn, solplats för morgonfika, 12 min till Liseberg, 13 min till Ullevi, eventuellt kan även en roddbåt ingå. Ungefär så.
Enligt Airbnb får man tacka nej någon enstaka gång. Man kan av misstag ha lämnat någon dag öppen när det i själva verket inte alls passar. Att däremot tänka sig att man ska kunna ”bedöma gästen” och välja bort vissa gäster på olika egna kriterier funkar inte. Detta stramades alltså upp rejält för några år sedan med ett paket obligatoriska etiska regler.
Ang att “välja” gäster på AirBnB så brukar en del göra en bokningsförfrågan och samtidigt meddela att “vi har med hund, hoppas det är ok” fast att det är tydligt djurförbud. Dessa brukar gå att be att dom tar tillbaka sin bokning, då påverkas man inte som uthyrare.
Jag vet inte om ”situationer” är rätt utgångspunkt. Snarare är det så att man som uthyrare verkar på en lokal delmarknad. Där kan det råda extrem överefterfrågan (premium-objekt i turistort sommartid) eller extremt överutbud (lägenheter storstäder exklusive de mest centrala delarna sommartid). Jag menar nu inte att det skulle vara extremt svårt att hyra ut i storstäder, mer att man behöver förhålla sig till konkurrenter hela tiden.
Ju mer man behöver förhålla sig till konkurrens, desto mer relevant kan det vara med ”snälla” villkor. Har du ett superobjekt som alla vill ha är snälla villkor bara dumt.
En annan viktig aspekt är om du hyr ut under en längre sammanhängande period eller bara vissa veckor när du är bortrest. Du kan behöva anstränga dig mer om du vill hyra ut specifika veckor, särskilt om du vill få ”veckobokningar” och inte bara två-tre dagar mitt i veckan.
När jag läser här vore det intressant att välja bort airbnb. Vilka konkurrerar med airbnb i sverige? Jag vill gärna hyra ut fritidshus ffa vår och höst, gärna flera dagar eller hel vecka för att det ska vara lönt.
Om vi pratar specifikt om fritidshus så är aktörer som Stugknuten och Stugnet stora. Jag har själv bokat via dem men däremot inte provat att hyra ut.
Fördelar med dessa sajter som uthyrare är att de bygger helt på kalenderveckor med fasta bytesdagar. Om du vill hyra in någon ”på byn” att städa går det alltså enkelt att ange en fast tid varje vecka. Sannolikt är dessa sajter också billigare än Airbnb.
Nackdelar med dessa sajter är att de är oerhört mycket mindre flexibla än Airbnb. Mängden ”strukturerad information” är också mycket mindre.
Min spontana bild är att Stugknuten och Stugnet sannolikt passar bäst för en ”standardstuga”. Jag menar då en enklare stuga som kostar mindre än 10 tkr per vecka att hyra. Normalnivån ligger snarast på kanske 5-6 tkr per vecka. Det kan alltså vara fina stugor men de ligger ”i skogen” eller ”i tätort”, inte i tydliga premiumlägen.
Med Stugknuten och Stugnet är utgångspunkten att du vill hyra ut ganska mycket och att det går att hyra ut rejält innan du når taket på 50 tkr skattefri uthyrning. Med Airbnb är läget istället att du har ett dyrare objekt och ganska snart når gränsen 50 tkr. Du har alltså möjlighet att vara mer flexibel eftersom du ändå (sannolikt) kommer att slå i taket.
När det gäller uthyrning över nivån för skattefri uthyrning vore det intressant att höra vad det finns för erfarenheter. Gör man det bara litegrann så går man minus jämfört med om man ligger strax under. Har man för många nätters uthyrning räknas det som hotellverksamhet och då ska moms läggas på. Sannolikt blir alternativer att hyra ut för mer än 50 tkr per år enklast när intäkten bygger på rejält pris per dygn snarare än mängder med uthyrda nätter. Den här aspekten av uthyrning är särskilt relevant för just fritidshus som ju främst hyrs ut under högsäsong. När jag själv hyrt ut rum i Stockholm har jag haft efterfrågan hela året.
Du får väl höra med företagen men jag tror spontant betydligt mer på Airbnb eller Booking.com än på stugsajterna. Anledningen är främst att företag som bokar, och även privatpersoner som bokar i tjänsten, har behov av en specificerad standard.
Att behöva bläddra runt på sajter och utifrån gryniga foton och inkonsekventa presentationer försöka gissa vilken standard ett visst boende har fungerar inte riktigt.
Stugsajterna har normalt fokus på ett fåtal veckor som utgör högsäsongen. Några veckor till före och efter kan det finnas begränsad efterfrågan. Airbnb kan möjliggöra längre bokningar enkelt. I tjänsten vill man också normalt inte städa själv. Airbnb har tydliga villkor och en städavgift. Det har inte stugsajterna.
