Köpa lägenhet på en solig plats utomlands (Spanien, Portugal eller Turkiet), någon som har erfarenhet?

Jag går i tankarna att köpa en lägenhet på antingen Kanarieöarna (Spanien), Madeira (Portugal) eller Norra Cypern (Turkiet).

Planen är att köpa en mindre lägenhet, typ 40-60 kvadrat bo där ett par veckor/månader varje år under vinterhalvåret och hyra ut resten av året. Förhoppningen är att värdeökningen+hyresintäkter ska göra att jag går ±0.

Någon som gjort detta och kan berätta om erfarenheter och tips/tankar kring köpet?

1 gillning

Går i samma tankar fast tänker mest fastlandet i Spanien eller Frankrike :sunny:

1 gillning

Det vore intressant att få ett hum om hur det fungerar med skatter mm. Det är det som oroar mig mest, det administrativa. Och hur gör man med driften. Finns det företag som tar hand om lägenheten och fixar hyresgäster varje vecka?

Och hur “rik” bör man vara innan man ens bör fundera på sådana investeringar… Vill ge mig på sånt, men självförtroendet är lågt. :frowning:

3 gillningar

Folk som jag talat med säger att de tre platser som du väljer mellan är de med bäst klimat i Europa. Kanarieöarna, som jag har mest erfarenhet av, har väldigt stabilt klimat över året. Och är lättillgängligt. En nackdel kan vara att alla platserna är öar med de fysiska begränsningar som det eventuellt kan innebära.

Alla löpande kostnader, inkl skatt, kan du göra via autogiro och utländsk bank. “Alla” banker har välfungerande Internetbank precis som i Sverige.

Du “måste” anlita ett trovärdigt juridiskt ombud som kan fixa allt åt dig. Det blir alldeles för jobbigt annars.

Kan vara bra att känna till att de har arvsskatt i Spanien. Arvsordningen bestäms av var du är folkbokförd. Är det Sverige gäller svensk arvsordning men arvsskatten får du betala ändå.

Det finns regler om att hyra ut i Spanien, om man gör det legalt. Vissa föreningar räknas då som kommersiella och det får konsekvenser. Det där får du reda ut med ditt juridiska ombud.

2 gillningar

Har du någon uppfattning om hur lätt det är att hyra ut lägenheter och beläggningsgrad i de olika ställena?

Vet inte om södra Gran Canaria men i Las Palmas har det varit svårt och ganska dyrt att hyra. I alla fall på bra lägen.

Mina föräldrar ägde tidigare en lägenhet i en bostadsrättsförening på Grand Canaria, att få det att gå runt +/- 0 va för delas del inte endast ca 3 veckor om året, beror på om du har lån och vad för ränta isåfall, samt såklart hur attraktiv platsen är (summan du kan ta ut för att hyra ut).

Det finns absolut, finns t.o.m svenska företag på Grand Canaria som lämnar ut nyckeln, hämtar nyckeln och gör städning före och efter hyresgästen kommer/åker. Inga större kostnader för detta.

Uthyrningstjänster finns också :slight_smile: Men där får man också värdera på hur man vill hyra ut, är det på en nivå att “vem som helst” får hyra eller endast personer man känner eller “halvt” känner? Saker kommer gå sönder, slitas mycket och försvinna om man hyr ut frekvent och speciellt till personer som man inte har en koppling till då dom inte har en relation med dig och du endast blir en uthyrare som dom har betalat.

En till sak att ta ställning till. Eftersom du vill ha det som ett litet extra hem, kanske ha lite egna saker som alltid finns där nere så kommer andra att vandra omkring bland detta och rota runt, antingen får man då inte va någon som bryr sig om detta eller lösa någon typ av förvaring för personliga saker när ni inte är där :slight_smile:

1 gillning

Vet du vilka de största utgifterna var som man från början inte räknade med? Till exempel om det uppstår problem med ytskikt på hus, vem betalar det? Räcker pengarna man betalar i månaden för en lägenhet till detta och hur mycket betalar man egentligen i månaden?

Vet du om det är vanligt utomlands att ha till exempel ett förruåsrum utanför lägenheten att kunna låsa in saker i? Hur är det med tvättmaskin?

Det handlar i huvudsak om ägarlägenheter med lagfart. Huset har en förening som sköter underhåll, städning av gemensamma utrymmen och liknande. Tillkommer avgift för vatten och el.
Jag tror inte att det är vanligt att man fonderar pengar för större åtgärder som fasad eller hissrenovering utan då får man vara beredd att pynta in en större summa på en gång.

2 gillningar

Hej
Jag har haft en fastighet i Spanien på solkusten i 3 år nu.
I det här området går det absolut att hyra ut flitigt så det täcker kostnaderna för att driva ditt boende.
Bästa uthyrningsmånaderna är juni-september men har även haft enstaka gäster i april, maj och oktober.

För att hyra ut måste man ha en licence som säger att just din bostad har det som krävs för att hyra ut. Badrum, A/C etc.

Jag har använt mig av AirBnb och VRBO för att marknadsföra min fastighet. De här båda sighterna är kompatibla med varandra för att bl a minimera dubbelbokning vilket är jättebra.

Jag har även haft ett serviceföretag på plats som tagit hand om gästerna. In-utcheckning , städ och lite annat fix. Om gästen fått problem med ngt så har de kontaktat det här serviceföretaget direkt istället för att gå via mig.

Det vi hade fokus på när vi skapade vårt andra hem i Spanien var att allt som en gäst vill ha ska finnas på plats. Jag har rest en hel del i världen och bott på många otaliga hotell.
Det är bara att gå till sig själv, Vad uppskattar du när du hyr ett hotellrum/boende Och vad är det du tycker mindre om. Skapa ditt boende utefter det så kommer du att ha nöjda gäster.

Jag kan tänkta mig att det är ganska enkelt att hyra ut om man äger ngt längs Spaniens kustlinjer. Jag vet att i bl a Barcelona och på Mallorca så har man hårdare restriktioner för att hyra ut.

När vi valde Spanien så tänkte vinodlare på tillgängligheten.
Det ska vara enkelt att ta sig dit. Gärna direktflyg från närmaste flygplatsen hemma i Sverige
Vi valde också Spanien för att vi fick en känsla av att de var mer vana vid att ha utländska ägare till sina fastigheter och har ett väl uppbyggt system för det.
Om man jämför med t ex Frankrike så är Frankrike mer byråkratiskt och har fler och högre skatter.

Om målet är att hyra ut så kolla då upp om det är ett attraktivt område att hyra i. Kolla på t ex uthyrnings sighterna om det är fler som hur ut i området så att det finns potential.

En sak ska man ha i åtanke vilket jag tycker gäller det mesta man gör. Det är alltid dyrare än man tänkt/räknat från början.
Hoppas detta gav dig ngr idéer
Ulrika

10 gillningar

Lite extra utgifter i form av att varje gång föreningen vill göra något, t.ex större underhåll osv så fick alla pytsa in lika stor del för att täcka kostnaderna. Detta för att föreningen inte får ha en kassa på samma sätt som i Sverige och på så vis inte har råd att betala för större utgifter.

Dom betalade ca 100€, men som sagt, det räcker löpande vardaglig underhåll samt el och vatten. Större utgifter fick dom betala utöver.

Ingen aning om hur vanligt det är, dom hade förråd utanför lägenheten iaf. Tvättmaskin i Spanien är det vanligt att dom står utanför lägenheten, i mina föräldrars fall i ett litet rum utanför köket. Så man fick gå ut för att tvätta.

1 gillning

Tack mycket bra information. Jag undrade precis hur mycket vatten och el kostade, men om 100 euro täcker både vatten, el + föreningsavgift så blir det väldigt billigt. Låter som om man gärna vill ha ett nybyggt hus så det blir mindre oförutsedda avgifter. I Sverige har jag oftast letat efter lite äldre hus eftersom föreningens lån då är mindre vilket leder till en lägre avgift.

Jag tänkte sätta ihop en kalkyl inom några dagar för att få en känsla för hur mycket det kommer kosta och även kunna besvara frågan ovan hur mycket pengar man bör ha för att fundera på detta alls. Det är ett antal poster fortfarande som är lite osäkra. Någon av er @Robin eller @Ulrika_Emericks som har svar på någon/några av frågorna nedan? Utgå från de lägenheter ni haft i Spanien/Kanarieöarna:

  1. Bolån. Hur mycket är rimligt att räkna med att en Svensk bank kan låta ut till köpet? Jag har läst runt 50%, är detta rimligt? Är lånet lika billigt som ett bolån i Sverige, dvs. runt 1-1.5% ränta och får man göra avdrag för detta lån som ett vanligt bolån i deklarationen?

  2. Köp/säljkostnader. Hur mycket extra köp/sälj kostnader tillkommer. Exempel, anta att jag köper en lägenhet för 100k Euro. Vilka extra avgifter (mäklare, notarie, lagfart, pantbrev osv.) tillkommer och ungefär hur stor kostnad är detta? Jag har räknad med ca 10%, dvs 10k Euro i detta fall, låter det rimligt?

  3. Skatter. Läste följande om Spaniens skatter härifrån: https://bestofspainfastigheter.se/bra-att-veta/aga-bostad-i-spanien/:
    IBI är en kommunal fastighetsskatt som man betalar oavsett om man är bosatt eller inte i Spanien. Den beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde som fastställs av kommunen.
    IBI – i generella drag brukar denna skatt uppgå till ca 150-400 EUR/år.

    IRNR- skatteunderlaget är 1,1 % av taxeringsvärdet på 100 000 EUR eller 1 100 EUR. Skatten skulle uppgå till 19 % eller 24 % av 1 110 EUR eller 209 alternativt 264 EUR/år.
    Stämmer det att ni fått betala runt 500 Euro per år i skatt per 100k Euro i värde på fastigheten (dvs. runt 0.5% av värdet)?

  4. Försäkring. Vad kostar hemförsäkringen? Blir den dyrare om man ska hyra ut fastigheten?

  5. Utgifter vid uthyrning. @Ulrika_Emericks du skrev om en licens för att bedriva uthyrning, hur svårt är denna att få och kostar det pengar? Är det en engångssumma eller en återkommande summa man betalar månads/årsvis? Slitage på möbler och dylikt, hur stor skillnad är det om man hyr ut och hur mycket kan man avkräva hyresgäster vid skador eller försäkring? Om jag till exempel byter madrassen mot en Tempur madrass, kan man räkna med att den inte kommer att bli förstörd eller bör man byta ut madrassen mot en vanligt madrass när man inte befinner sig i lägenheten längre osv. Täcks sådana här saker i försäkringen?

  6. Intäkter vid uthyrning. Ungefär hur många veckor är rimligt med att räkna med att hyra ut en lägenhet per år och ungefär hur mycket får man kvar per vecka efter provision till företaget som hjälper till med uthyrning? Är det skatter på intäkterna från uthyrning?

  7. Oförutsedda avgifter. Ungefär hur mycket uppgår de oföutsedda utgifterna till när föreningen behöver ordna med gemensamma renoveringar, stambyten, dränering och dylikt? Är 100 Euro per månad en rimlig ansats? Får man betala denna baserad på hur stor ens lägenhet är/hur mycket den är värd eller får man betala lika mycket om man har en etta på 40 kvadrat och en femma på 200 kvadrat i samma fastighet?

  8. Värdeökning. Ungefär vilken värdeökning kan man räkna med på fastigheten? Är den ungefär som i Sverige? Högre? Lägre?

Jag har kollat lite, dock inte aktuellt just nu att köpa. Länken nedan finns en hel del att läsa om du är intresserad att köpa lägenhet i Spanien.

1 gillning

I vilken stad/by har du din lägenhet ?

Intressant sida som besvarar vissa av mina frågor ovan. Ska läsa på lite och se vad jag kommer fram till. Intressant att de skriver att man ska undvika kanarieöarna och liknande öar för att det blir svårt att få det lönsamt på grund av licensen som nämns ovan. Jag kanske får tänka om här vart jag faktiskt vill ha fastigheten…

@JimR Måste säga att de där mäklarna gör en väldig reklam för platsen Nerja. Har du haft någon kontakt med dem själv?

Jag läste även i Marcus Hernhags blogg att det finns en uppenbar risk att det blir uthyrningsrestriktioner efter Covid-19 för att gynna hotell-näringen i Spanien. Känns som en risk att ta hänsyn till.

1 gillning

Vi börjar titta på boende i solen efter finanskrisen runt 2010 och efter att ha tittat på olika länder så landade vi som @Ulrika_Emericks i Spanien, främst för att det är en välutvecklad fastighetsmarknand med mycket service/hjälp för utlänningar (tack alla köpstarka brittiska pensionärer :uk:) även om det vid tidpunkten fanns bättre värde på fastigheter i andra marknader (främst Portugal och Grekland).

Efter att ha bestämt lämpligt land gjorde vi en hel del “på plats”-besök på öarna och fastlandet och slog tills sist till på en nyproduktion i södra Alicante regionen 2015 och har sen dess har vi varit nere ett 30-tal gånger i vårt hem i solen. :sunny:

En extremt viktig poäng av @nhb! I Spanien har inte mäklaren samma ansvar som i Sverige utan är mer av en förmedlare och det är vanligtvis en advokat/jurist som är ditt ombud för att kolla upp att alla avtal, register och finanser är i ordning för den fastigheten du villl köpa.

Svenska banker lånar inte ut till fastigheter utomlands vanligtvis, utan det är främst utrymme på befintligt boende man kan använda för att utöka lånet för att finansiera ett boende i solen.

Via Handelsbankens Private Banking kontor i Luxemburg kan man låna för fastighet i solen om det är över några hundra tusen EUR (varierar beroende på relationen man har till banken). Även Danska Nykredit erbjuder skandinaver möjlighet att låna på boende i solen, med räntor som ligger i linje med spanska bolån.

Ytterligare ett alternativ är att ordna med bolån hos en spansk bank, taket ligger på 60-80% av bankens värdering (inte försäljningspriset som oftast är högre för attraktiva semesterboenden), räntan är EURIBOR (just nu strax under 0%) plus 1-2% beroende på vilka andra tjänster (livförsäkring, hemförsäkring, kapitalplaceringar, etc) du köper hos banken

Räknar med totalt 10-15% (beroende på region) i ytterligare kostnader i form av moms (IVA) eller skatt på överlåtelse, juridiskt ombud, notarie, lagfart etc. Man landar i den undre delen av spannet om det är ett större köp eftersom delar av kostnaderna är fasta och inte beroende av fastighetens pris.

Ser ut att stämma med senaste dragningen, i underlaget anges 1,1-2% skatt på fastighetens taxeringsvärde beroende på typ av fastighet.

Vi hade tidigare en hemförsäkring från Mapfre som vi var rätt nöjda med i samband med hanteringen av en vattenskada, bytte nyligen till banken Sabadell som har 24/7 engelsk kundtjänst. Kostnaden för 60 kvm lägenhet är 150 EUR årligen, eventuell uthyrning påverkar inte premien för hemförsäkringen vi haft. Vissa förmedlare (t ex AirBnB) har även en försäkring för den som hyr ut.

Kostnaderna för tillstånd varierar mellan dom olika regionerna och vissa orter (t ex Barcelona) är man extremt restriktiv med nya tillstånd. Vanligtvis är det en skatt på hyresintäkterna efter avdrag för kostnader knutna till uthyrningen. Försäkringarna täcker inte slitage utan är för “plötslig och oförutsedda” händelser.

Beror helt på skicket på fastigheten, men 100 EUR per månads är en rimlig ansats. Man betalar efter andelstal, på samma sätt som för bostadsrätter i Sverige.

4 gillningar

Först vill jag säga att vi äger hus i Spanien och inte lägenhet så det kan vara skillnader i vad som ingår och inte ingår.
I vår Community är det både hus och lägenheter. Vi betalar alla en avgift för att sköta om området med pooler, gemensamma trädgårdar etc. Varje husägare ombesörjer och betalar sin egen fastighet med målning, plantering, uteplats etc medans de i lägenheterna tar från avgiften som betalas månadsvis.
1, Lån, I Sverige hänger det lite på hur din lånesituation ser ut för just dig. Vi lånade upp på vårt befintliga hus i Sverige till att köpa huset i Spanien. Vi hade kontakt med 2 banker som inte alls var villiga att låna ut något mer än vad vi fick låna upp till för vår fastighet i Sverige.
Svenska banker är inte så villiga att låna ut till en fastighet i ett annat land då de inte har samma möjlighet att ha den som säkerhet som en fastighet i Sverige.
Lån i Spanien är dyrt. Högre ränta och en tuff amorteringsplan.
Allt hänger på vad man har för förutsättningar.

  1. Köp/säljkostnad Räkna med 12-14% så är det en mer rimlig bild. Tror att vi hamnade på ca 13% när vi köpte. Precis i dagarna har vi faktiskt beslutat att sälja (fick ett bud vi inte kunde tacka nej till) och då är avgifterna i vårt fall 5% i arvode till mäklaren en liten avgift till advokaten och Notarien utöver det kommer Vinstskatt som ligger på 21%.
  • Svensk vinstskatt . Man gör då en avräkning på den spanska vinstskatten.
  1. Det stämmer att alla betalar IBI i Spanien. Vi har betalat ca 1200 euro/år

  2. Vi tecknade en hemförsäkring via banken som hade bra avtal och det var en fullvärdesförsäkring som här hemma där det mesta ingick. Det var samma som gällde även om man hyr ut.
    Vi har betalat 355 euro/år

  3. Tourist License/Rental License är inte svårt att få och har tidigare ägare haft en sådan license så går det ganska snabbt. I vårt fall hade inte tidigare ägare hyrt ut huset och då blir proceduren lite längre men gick ändå någorlunda snabbt.
    Det måste då dit en arkitekt till huset för att gå igenom att det är ok för uthyrning. Sedan ska det godkännas av Town Hall. Kan vara en annan procedur när det gäller nybyggda lägenheter då det mesta redan finns vid byggnation. Vårt hus var ju gammalt.
    Vi betalade 75 euro för licensen.
    Sedan är du skyldig att deklarera varje kvartal hur mycket du har hyrt ut och betalar då 19% i skatt minus avdrag .
    Ärligt talat har vi varit dåliga på att göra avdrag men det går tydligen göra avdrag för en hel del vad jag har förstått. Så i snitt landar man på en skatt på ca 11%.
    På Uthyrningsföretaget websida kan du enkelt få fram sammanställning på din uthyrning som ska redovisas till Spanska skatteverket.
    Gällande just madrass så är jag osäker på om den täcks av din hemförsäkring däremot om något går sönder som den enskilde hyresgästen begår så kan det gå på försäkringen som uthyrningsföretaget har. Där kan man även lägga in en Depositionsavgift för oförutsedda händelser.

  4. I början kan det vara lite segt med uthyrning innan du har fått de första recensionerna. Men sedan går det av bara farten. Tänk på att även ta betalt av dina närmaste vänner. Det här är en kostnad för dig så varför skulle du betala deras semester. Sedan kan du givetvis ge rabatt men se till att de täcker dina kostnader. Skulle säga att 8-10 veckor är rimlig uthyrning.
    Kolla på de olika uthyrningsföretagen vad de tar i provision. En del lägger på en viss procent på ditt pris och en del tar en del av ditt pris. Vi har haft dygnspris på 220 euro/natt och minsta antal nätter 3. Under högsäsong har vi endast hyrt ut veckovis.
    Kostnad för serviceföretaget, in-utcheckning, slutstädning och tvätt: 135 euro

  5. I vår Community betalar man avgift efter hur stort hus/lägenhet man har. Vi har ganska låg avgift i vår commuity . Vi betalar 80 euro/mån. Då brukar det mesta ingå. Men förra året gjorde man en stor renovering av den ena poolen och då fick alla dubbla avgifter i 2 månader för att täcka den kostnaden.

  6. Har faktiskt ingen aning. Jag skulle säga att normalt är nog att värdet stiger på längre sikt i Spanien jämfört med Sverige. Det som jag tycker är konstigt just nu i Spanien är att du kan både sälja och göra en riktigt god vinst samtidigt som du kan köpa till för dig som köpare mycket bra (lågt) pris. Detta i stort sett i samma område. ( Jag får inte riktigt ihop den ekvationen)

Hoppas att denna information har hjälpt dig vidare i din process.
Ulrika

4 gillningar

Tack för all information. Jag hittade en 13 år gammal artikel från Jan här:

Står tydligt som tips att man inte ska investera i turistorter och se det som en investering, så jag får nog tänka om verkar det som. Blir nog en billig lägenhet som är lite mindre på ett billigare ställe och ifall jag vill ha en investering utomlands får jag nog leta det separat.

1 gillning

Helt klart gör dom väldig reklam för Nerja. Du får nog ta en del som dom skriver med en nypa salt :wink:
Personligen så hade jag valt mellan fastlandet i Spanien ( Costa Blanca, Costa del Sol ) eller Portugal. Viktigt att på ett enkelt sätt kunna ta sig dit, både med fly och eventuellt bil. Har funderat på Turkiet, men det känns för osäkert.

Uthyrning ska nog bara ses som en bonus. Viktigt att inte vara beroende av den.

För min del lutar det åt Costa Blanca. Låga priser och bra flygförbindelser.