Lägenheter i Spanien eller börsen, hur skall jag tänka?

Ett rikare liv Ekonomisk frihet (FIRE)
1

Jag levt i Spanien de senaste 10 åren, är 42 år ung. Har en fråga, behöver ett bollplank, någon som tittar på caset. Vet inte om frågan passar för forumet, för vill att någon verkligen räknar fram svaret.

Har investerat i ett objekt där som jag har hyrt ut framgångsrikt men funderar på att sälja. Jag vet att hyra ut lägenheten i Nerja är ett ständigt inflöde av inkomst, men nu när den har dubblat i värde (dvs nått uppsatt mål) så överväger jag att sälja, och flytta hela kapitalet till börsen för att nå min ”FIRE”. Men jag vill att siffrorna skall bestämma och inte mina känslor, borde såklart finnas ett matematiskt rätt svar?

Nedan siffror är i EURO.
Egen investering var 150.000 euro (plus banklån)
Dagens värde, kan sälja för 650.000 euro
omsättning uthyrning per år är 50.000 euro, varav netto-vinst 24.000 euro (pga av höga räntor, samt skatt och drift mm) dvs det ger en inkomst på ca 2.000 euro/månad efter skatt, men det är EJ passivt, får jobba för det.

Nettovinst försäljning 250.000 euro i värdeökning,
samt jag erhåller mina investerade 150.000, + 50.000 euro som jag amorterat under årens lopp (tvingad av spanska banken)

Möjligt möjligt är att värdet kan stiga till max 700-750.000 euro inom 2-3 år när ECB sänker räntorna, men sen tror jag absolut toppen är nådd för detta objekt. Jag har också gjort detta i 6 år och börjar bli lite less, kräver sina timmar och underhåll, och jag önskar bli än mera fri, dvs realisera vinst och lägga eventuellt lägga allt på börsen för en mer passiv inkomst med betydligt högre värde om 10-20 år, enligt ränta-på-ränta kalkylatorn.

Med allt, så menar jag:
450.000 från ovan affär
175.000 euro till från en annan lägenhet jag har i Spanien
175.000 euro ytterligare som jag har på börs/likvider

Då blir det i sek, 800k € = ca 9 miljoner sek
9 milj sek x 10 år med 8% avkastning i en global index-fond är ca 17 miljoner
9 milj sek x 20 år med 8% avkastning i en global index-fond är ca 37 miljoner

Mitt mål för 10 år sedan va 7,5 miljoner för att leva efter 4%-regeln, 25k/månad i “lön”

har använt detta otroliga verktyg:

Och ovan är passivt, då har jag helt fria veckor att starta någon annan form av inkomst, hjälpa andra att göra liknande resa, och njuta av livet.

Tänkte eventuellt plocka ut enligt 4%-regeln, vid behov, men spenderar inte så mkt, med 25tkr/månad klarar jag mig. Då jag har boende i en svensk småstad som kostar 30.000 sek/år endast. Och lever ”Buffet-stil” inga dyra prylar/bilar och vanliga kläder, noll lyx konsumtion, lägger mest pengar på att slippa laga mat samt kommer nog resa mer.

Nu blev det lite mycket, sorry, men min fråga är främst, skall jag sälja lägenheterna i Spanien och byta till börsen? Om 10 år kommer inte dem lägenheterna vara värda 17 miljoner, enligt mig. Medans börsens utveckling på 8% är näst in till säker med globala indexfonder :slight_smile:

SÅ, borde då inte ränta-på-ränta kalkylatorns siffror vara svaret nog, dvs SÄLJ omgående haha
Men ställer frågan för jag vill inte ha missat någon viktig faktor.

Tacksam för svar. Och är det någon som gillar att räkna på fastighetsinvesteringar med alla dess nyckeltal så tar jag gärna emot den hjälpen, för jag blir inte riktigt klok på det.

3 gillningar
2

Det är en ganska stor omställning att flytta från Nerja till svensk småstad, speciellt på vintern.

Jag hade nog först lagt ut all hantering av lägenheter på företag och provat svensk småstad en vinter :scream: som test.

Flera vänner som valt att vända hem efter utlandsjobb har blivit väldigt besvikna och chockade över allt som ändrats i Sverige under tiden.

Om du efter en hel vinter i svensk småstad känner att du hittat ditt drömliv kan det helt klart vara läge att sälja :+1:

5 gillningar
3

Det känns lite som du redan vet hur din plan ser ut och du har bara kvar att ta sista steget.

Jag ser din plan att sälja lägenheterna, lägga in det på börsen och flytta till en svensk småstad som en utmärkt idé.

Skulle du märka att du inte trivs, så kan du flytta, precis som de flesta gör om de vantrivs på en ort.

Samma med om du märker att du saknar den passiva inkomsten, tror du kan hitta nya sätt att generera nya om du vill.

Men viktigast är att du känner dig ok med vad du än väljer. :blush:

3 gillningar
4

Det låter inte som en rimlig förväntan givet dagens värderingar.
image

3 gillningar
5

Min första kommentar är att börsens utveckling på 8% under de kommande 10 åren är långt ifrån garanterad. Min nästa kommentar är att investeringar på börsen ger fördelen att kunna sälja andelar om man behöver, vilket inte är möjligt med en fastighet.

1 gillning
6

“Säker” är inte ett ord jag skulle använda i samband med framtida avkastning på aktier. Jag tittade på en global aktiefond som lanserades 2011 och på 13 år har den gått upp 300% vilket, om jag räknar rätt, motsvarar en genomsnittlig ökning per år på 11.25%. Om den genomsnittliga avkastningen skall vara 8% över 26-års perioden som täcker de senaste 13 åren och de kommande 13 åren blir den förväntade avkastningen bara 4.8%.

2 gillningar
7

Hmm.
Beroende på vad du har för objekt kan man ju klura på att sälja delar och behålla litegrann… Du behöver ju egentligen inte mer pengar, så frågan om vilket liv du vill ha är ju egentligen mer intressant…

Rent ekonomiskt så skulle man kunna fundera över vid vilket pris som är rimligt för att sälja din hyresaffär. Hur mycket skulle du tjäna varje år om du hyrde in folk till att sköta allt? Vad skulle du få om du sålde?
Där får du ju en känsla för fastigheternas direktavkastning. Om du kombinerar det med din kännedom om risken i affären kan du ju dra slutsatser kring om det är ett företag värt att behålla eller inte…

1 gillning
9

Tackar så ödmjukast på alla som tog sig tid att svara, flera bra inputs som jag tar till mig ordentligt.

Försökte vara så detaljerad jag kunde men missade lite, har inte tänkt att flytta till Sverige på heltid, utan endast tänkt byta från att äga i Spanien till att hyra i Spanien, dvs fortsätta vara i Spanien minst halvårsvis (samt resa) över vintern. Vintern i min hemstad är absolut inte för mig, men kanske firar jul där :slight_smile:

8% avkastning nämnde jag som ett ungefärligt snitt mellan svenska och amerikanska marknaden minus 1% isk-skatt, har följt RK sedan 2020 och litar på forskningen, och med 90% av kapitalet kommer jag följa det. Kommer inte investera allt på en dag heller utan portionera ut det av känslomässiga skäl, kommer en krash på -10,-20,-30 ökar jag investeringen.

Om mitt kapital avkastar 5% så överlever jag också. Alla i mitt egna nätverk köper fastigheter (lägenheter/hus) få satsar på börsen, men jag tycker att ha x miljoner i EN fastighet är verkligen att ha alla ägg i samma korg, och med mina uträkningar kommer börsen på 10-20 år avkasta betydligt mer än mina objekt, men blir osäker när så få jag träffar investerar allt på börsen.

Varför skriver jag ens inlägget, jo för jag är lite skraj för att göra en investeringsmiss och ångra mig, lägenheten omsätter 50k euro i år som ger en netto-lön 24k euro/år att leva för, för en 25% tjänst dvs ca 10h/vecka. MEN, jag måste konstant vara online och telefonen på om något händer, men som @Greger nämnde kan jag bli av med det problemet via att låta andra sköta dem timmarna jag utför, men tyvärr är dem timmarna värda ca 8k euro per år, dvs min egna lön (direktavkastning) blir för låg, df jag alltid skött det själv. Skall undersöka om jag kanske kan bli av med hälften.

Samtidigt så måste man satsa för att vinna, sälja, dvs realisera vinst för att när läge kommer kanske investera i något annat, börja med börsen men kanske inte alltid kommer vara investerad på börsen. Livet och ens situation förändras ständigt. Objektet är ute på marknaden, det kommer sannolikt sluta i vilka bud som inkommer, har sålt flera fastigheter i Spanien tidigare och inte ovanligt att det upp till ett år innan man får ett rimligt bud, i Spanien budas det nedåt ej uppåt :slight_smile:

Återigen, tacksam för alla svar. To be continued…

3 gillningar
10

Har du räknat minus inflation?
7-8% snitt avkastning är beräknat efter inflationen

11

Detta tycker jag är en tydlig signal på att det du äger inte är högavkastande fastigheter som du lever av. Du lever av dina skills att marknadsföra, sköta om och driva uthyrning. Du har ett jobb, snarare än ett fastighetsbolag.
Jag tänker att det är så det är en ledtråd kring när det kan vara läge att sälja dom. Ingen kommer betala ofantliga summor för kåkarna eftersom att de ensamt inte kommer att fixa inkomsten.

1 gillning
12

Tror att du övertänker detta en smula. Siffrorna du nämner är ju inte skrivna i sten, de bygger på spekulation kring en ev räntenedgång, husens ev prisuppgång och börsens utveckling. Plus nuvarande regelverk kring skatt mm. Så oavsett hur man än räknar finns det inga garantier i förväg för vad som kommer att vara rätt beslut om tre år.

Är du trött på upplägget med att sköta uthyrning så avveckla. Då kan du dessutom lägga tid på annat du kan dra in pengar på som nu hindras av att du måste fixa med uthyrningar.

2 gillningar
13

En annan aspekt är ju att din lägenhet absolut inte har en garanterad avkastning. Se exv på städer som begränsar uthyrning, nedgång i ekonomi vilket begränsar efterfrågan, lokala problem såsom torka/extremvärme etc.

2 gillningar
14

Har du upplägg motsvarande ISK i Spanien? Trodde det var 24% skatt på reavinsterna som gällde i Spanien.

15

Sälj huset och låt nån firma ta hand om den lgh.

Skulle själv aldrig i livet lägga den tid mina kompisar gör på hyra ut.
Kanske för de är ovissheten och ständiga strulet som det alltid har som inte är värt den låga “lönen”

1 gillning
16

Jag håller med dig.
Nu är läget att sälja om du får vad du tror du ska få.
Dina köp har uppnått det du föresatte dig när du köpte dem.
Avkastningen blir ungefär lika (finns ingen garanti att fastigheter genererar avkastning heller, precis som indexfonder. Regler kan ändras när som helst i samband med val) men du behöver inte arbeta för det.
Har du känslomässiga band till dina innehav är ju managementfirma som nämns ett alternativ. Låna på innehavet och placera med hävstång ( jag tar för givet att det är ett ab som äger dina fastigheter… annar skulle jag överväga en sådan flytt)

1 gillning
17

En lägenhet är kanske inte ett fastighetsbolag men i vilka situationer är fastigheter helt utan arbetsinsats. Om man inte hyr in annans arbete vill säga.

I övrigt inget att tillägga mer än att jag gillar att kalla -bo i Borås och leva som random svenne miljardärs-lifestyle.

1 gillning
18

Det finns ett liknande system med tax wrapper som ISK. Kapitalvinst är 19% och lite progressiv. Det kan nog lätt bli 24% för en hög kapitalinkomst, behövs räknas på :nerd_face:

Man får 24% flat rate om man har Beckham skatt, alla inkomster från Spanien upp till 600kEUR, dvs inkomst av spansk tjänst tex. Då har man också noll på alla typer av inkomster utanför Spanien.

1 gillning
19

När jag läser det här och att du skriver att du kan sälja med en bra vinst så tycker jag att det inte är så mycket att fundera på. Sälj och se hur du trivs som hyresgäst. Tröttnar du kan du ju köpa ett nytt objekt att hyra ut.

3 gillningar
20

Ja den här frågan kommer ju upp ofta. När jag ska jag gå all in på börsen så jag kan göra min FIRE …

Visste vi svaret skulle vi ju alla göra det, eller? :rofl:
Visste alla hur bra investering en lägenhet i Spanien skulle bli skulle vi alla göra det? :smiley:

Att vid 30 års ålder kunna köpa en hus och lägenheter i Spanien är det inte så många som kan.

Låter mer som du inte trivs där? Låter som du inte jobbar, förutom att ta hand om dina hyresgäster?

Jag skulle inte sälja bara för att pengarna kan gå in på börsen.

1 gillning
21

Det är absolut inget fastighetsbolag (aldrig sagt) det är två st lägenheter som jag äger privat, varav jag hyr ut den stora ”lyxiga” takvåningen och bor i den andra lilla. Och ja, det blir inga vinster om man inte gör jobbet själv. Började med att mäkla kåkar, sedan bytte jag till att ”flippa” några objekt, och den senaste investeringen har avkastat så bra, värdeökning på 50t€/år (tur, inte skicklighet såklart) samt den har betalat mig en bra timpeng i lön för det arbetet jag lägger ner, så har absolut varit ett jobb också, men ”self employed” vilket alltid varit drömmen.

Kalkylen när du köper bostad där jag befinner mig är generellt följande, bara på uthyrning försvinner ca 40% till plattform och lokal uthyrare, skatt för en svensk resident är 19% på vinst efter godkända avdrag, såsom driftskostnader, fastighetsskatt, icke resident skatt, revisor mm. Dvs de flesta nöjer sig med en uthyrning på ca 12-16v på högsäsong (för de flesta köper för att nyttja mycket själva) betalar objektets årliga kostnader, ibland även inkl eventuella räntor och amorteringar. Dvs utför man inte så mycket som möjligt själv, som tex uthyrningen och kringbestyr, är marginalerna små att leva på, men hyr man ut ca 40-50v av året så kan det gå som sagt. Jag har lyckats att göra detta bra och lyckats leva på det, (samt att jag har en annan inkomst) vilket gjort att jag sakteligen börjat bygga ett kapital med mål på 7,5 miljon, för att kunna ta ut 25k enligt 4% regeln.

Nej ingenting är säkert, vi kanske alla dör imorgon, men jag måste ju räkna på det jag ”vet”, och uppskatta prognoser. Vart vi än tittar så snackar vi att svenska börsen historiskt avkastat 7% och s&p 500 ca 10%, finns ju tusentals inlägg om detta, så då är det jag går på. Om man inte kan använda de siffror som finns så kan man/vi/RT inte räkna på någon affär alls i så fall.

Tyvärr kan man inte låna upp på fastigheter i Spanien som privatperson, samt bankens värdering är inte ens i närheten av marknadspriset, bankens värderingsman tittar på taxeringsvärde och kvadratmeter (enkelt förklarat) så på 6 år har det inte rört sig mycket. Funkar inte alls som i Sverige. Och investera enligt spansk AB, s.k. S.L. har andra regler, det har 100% avdrag men kostar också att driva, får man räkna på isf.

Jag jobbar, för mig själv, (deltid och olika mycket timmar beroende på säsong) med uthyrning av min lägenhet, samt andras lägenheter, flera tusen svenskar på orten. Jag satte upp ett mål att bo och bygga upp något på 10 år, nu har 10 år gått, och känner känslomässigt att jag kan avsluta boken och börja på en ny bok, har nått mitt mål. Samt orten kommer sannolikt alltid finnas kvar, kan göra samma sak igen om 10 eller 20 år, och med mindre press då.

Känns som jag absolut har bestämt mig nu efter jag bollat med er. Objekten läggs ut på marknaden så får vi se vilka bud som inkommer, har börjat räknat ut mina lägsta försäljnings-priser, tar det ett år så tar det ett år, värdeökningen är passiv och börjar ECB sänka räntorna så kommer priserna gå upp mer där jag befinner mig. Som sagt har jag ingen stress, det som sker sker, allt kan hända i livet framöver.

Tack för alla kommentarer och feedback, betyder mycket, är glad att forumet finns.

5 gillningar