Vi planerar att göra en större amortering av vårt rörliga bolån. Lånet kommer hamna på ca 1,5 mkr med en belåningsgrad om ca 20%.
Finns det risk för att banken ger oss sämre ränterabatt nu när vi minskar lånet? Ränterabatten förhandlades senast i juni och jag gissar att den gäller ett år i taget.
Ja, det är min upplevelse. Flyttade från lgh till villa för några år sedan och gick då från ett lägre lånebelopp till ett högre (lite mer än dubbla summan).
Erbjöds en markant bättre ränterabatt på det högre lånet trots något högre belåningsgrad (64% istf 50%).
Men fråga banken ni har lånet hos så får ni det svart på vitt. Om ni har pengarna ni avser amortera med investerade hos banken idag (exempelvis på ett ISK) så blir det kanske också en mindre intäkt för banken när de sålts av.
Laborerar du på SBAB men olika bostadspris kontra olika lånebelopp så ser du att i vissa fall ger lite större lån större rabatt även om det är ganska små skillnader.
När vi värderade om vår fastighet vid årsskiftet så hamnade vi under 50% belåning och fick då en högre rabatt än tidigare, vi har Länsförsäkringar som bank. Bankens risk minskar ju desto lägre belåningsgrad du har så du borde bli attraktivare att låna ut pengar till.
Hej,
I min bank (SEB) får man absolut bättre ränta om man har högre lån i vissa situationer. Någon inom bankvärlden förklarade det för mig med att banken vill tjäna en viss totalsumma per hushåll och år, så har man för låga lån så tar de igen det bla annat genom att ge sämre ränta. Detta tycker jag är helt sjukt då risken för kreditförlust borde styra räntan.
Med vänlig hälsning,
F
Jag testade och det stämmer. Belåningsgraden hade ingen betydelse så länge det låg under 70% men däremot ökade ränterabatten med storleken på lånet upp till ca 5 miljoner kr. Sen tog det stopp. Men skillnaden mellan 1 milj och 5 milj var inte så jättestor. Däremot försvann ränterabatten nästan helt för lån under 1 milj kr.
Testade även Skandiabanken. De redovisade en fast ränterabatt på alla lån över 1 milj kr och under 70 % belåningsgrad oavsett storlek på lånet.
Förstår att det är av värde att låna ut mycket pengar men tycker det är lite konstigt att bankerna inte värderar sin risk högre. Jag trodde att en belåningsgrad runt 50% skulle vara bättre för banken än strax under 70%.
Exakt. Jag har noterat att vissa banker iallafall tidigare (minns inte exakt vilka) har haft gränsen på 1 mkr som formellt kriterium för att få en viss förmånlig räntenivå. Att amortera från 1,5 msek. till 1,0 msek kan man alltså göra utan några direkta konsekvenser. Vill man amortera mer riskerar det att ge högre ränta.
Ja risken minskar men även vinsten?
Jag uppfattar att det handlar mycket om en sorts ”mängdrabatt”. Ett större bolån kostar väl inte så mycket mer att hantera för banken än ett mindre?
Det handlar om att det finns fasta kostnader som är samma oavsett storleken på lån. Det tar fortfarande samma tid för banken att handlägga ett lån på 1MSEK som 5MSEK.
Att risken minskar med amorteringen har såklart också en effekt, men den är mycket mindre. Banken räknar på risken på ditt bolån med en formel som är:
PD (probability of default) * LGD ( loss given default) = ECL (expected credit loss)
På en typisk bolånekund hos en storbank så är PD nära 0, då väldigt få faktiskt fallerar på sina bolån, förlusten givet fallissemang skiljer sig generellt sett inte mellan belåningsgrad 70 och 50% då bostadsmarknaden sällan svänger så pass mycket.
En annan faktor i bankens prissättning är hur mycket kapitalkrav lånet genererar från finansinspektionen. I Sverige finns det ett golv på hur lite kapital banken måste hålla för bolån vilket medför att banken sannolikt behöver hålla samma procent eget kapital på lånet efter som före en större amortering. Hade detta gått att riskjustera fritt från banken hade det nog kunnat va annorlunda, men då skulle det även sannolikt finnas en ökad risk i banksektorn.
En spontan fundering är då hur det funkar med uppdelade bolån. Rent tekniskt är det ju två-tre olika bolån. Eller finns det då någon kreativ regel som slår ihop dem innan kapitalkravet beräknas?
Bankerna kallar väl lånen “lånedelar”, dvs det är nog samma lån i någon mening.
Jo, du har rätt. När man byter bank efterfrågas dock bolånenummer och har man flera delar blir det flera nummer. Sannolikt finns dock någon formel som jag nämnde innan - annars skulle det ju inte vara så poppis att dela upp lånen.
Så länge lånen är till samma person med samma säkerhet så räknas de ihop till ett för risk/kapitalkravsberäkningar.
Sen kan jag tänka mig att det skiljer sig åt mellan SBAB mfl där räntan beräknas med en automatik och banker där du pratar med en tjänsteman och prutar på den. Bägge alternativen är värda att kolla upp såklart.
Landshypotek skriver:
Om ditt ursprungliga bolåneengagemang i Landshypotek är mindre än 750.000 kr gäller ordinarie listpris. Var ditt ursprungliga bolåneengagemang större än 750.000 kr, och du därefter har amorterat så att lånebeloppet nu understiger 750.000 kr, har du rätt till fortsatt rabatt enligt vår prislista.
Det stämmer med vad jag erfarit. Mitt bolån hos Landshypotek översteg från början 750 000 kr och jag har (med 3 månaders rörlig ränta) fortfarande rabatt, trots att jag amorterat ner till under 750 000 kr för flera år sedan.
Vad andra banker har för policy vet jag inte.
Vår avsikt är ju inte att förhandla om någon ränta i nuläget utan bara amortera på befintligt bolån. Är det dumt att fråga banken rakt ut om rabatten? Väck inte den björn som sover tänker jag…
Jag håller tummarna för att vår bank har samma policy
Det vore spännande att höra om någon faktiskt har erfarenhet av en större amortering och hur banken då agerade.
Jag skulle iaf inte ha några tvivel att fråga ”hur ska jag göra för att få bästa möjliga ränterabatt?” eller att helt enkelt säga ”vi överväger en större amortering, hur påverkar det vår ränterabatt?”
Är det inte bättre att få reda på det medan valet (amortera av eller ej) finns?
Jag skulle tro att banker generellt låter dig behålla ”tillsvidare-rabatter” på tremånadersränta även om du amorterat ner lånet. Däremot säger det ju sig själv att med en tidsbestämd rabatt så kommer nya villkor vid periodens slut.
Det du konkret offrar är främst möjligheten att byta bank och utnyttja de möjligheter till lägre ränta som normalt förekommer.