Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige

Att köpa en bostadsrätt är ett av de största ekonomiska beslut vi tar i livet. Därför tycker jag att det är viktigt att göra det som man kan för att det ska bli rätt. Förutom de uppenbara sakerna att gilla boendet, att se att det passar ens situation de kommande åren och så vidare är det viktigt att se på den ekonomiska aspekten och minimera den finansiella risken.

I dagens avsnitt intervjuar vi Mikael Goldstein som för drygt 10 år sedan skulle köpa en bostadsrätt till sin son. Frustrerad kring att det fanns så lite information och att uppgiften var så svår, gjorde han det som vi alla gör i den situationen. Han sätter sig ner, gör research och skriver två böcker på ämnet på 400 sidor var. 🙂

I intervjun försöker vi vaska fram guldkornen från hans bok ”Köp rätt bostadsrätt”. Det blir ett samtal som berör väldigt många punkter och områden, bl.a.:

• Egenskaper att hålla utkik efter
• Fallgropar att undvika och saker se upp med
• Nyckeltal
• Undersökningsplikten
• Relation mellan avgift och pris
• Viktiga juridiska aspekter
• etc.

Avsnittet är på intet sätt heltäckande, men det är ett bra ställe att börja på. Jag tror även att det kan ge lite inspel kring t.ex. om man bor i en förening och vill få en djupare förståelse för styrelsens jobb och vad som är rimligt, värdeskapande och vad som borde prioriteras.

Står man inför att köpa en BRF så rekommenderar jag att köpa den ena eller båda av hans böcker. Det är i alla fall vad jag skulle gjort om jag skulle köpa en BRF. Jag tänker nämligen som så att om det kan minska risken för mig att göra ett felköp, att missa något, så är det lätt värt kronorna och tiden man lagt ner. Och nej, vi har inte fått en krona för avsnittet. 😉

Jag skriver ovan, för min upplevelse är att många underskattar den ekonomiska risken som man faktiskt tar när man köper en bostadsrätt. Man tar ju en ”marknadsrisk” där priset kan variera, men det är en risk som man inte kan påverka särskilt mycket. Däremot kan man ha en stor påverkan på det som vi i aktiesparande skulle kalla för ”bolagsrisken” eller i det här fallet BRF-risken.

Om man kan göra precis som med aktier, att göra research och skaffa sig en skyddande vallgrav som minskar risken, då är det värt jobbet. I det enklaste fallet kan det vara att se vilket betyg ens BRF har på sajter som t.ex. allabrf.se men det kan även värt att förstå vad som ligger bakom och se de dolda tillgångarna eller skulderna som inte dyker upp i en sådan översikt.

Vi hoppas att du uppskattar dagens avsnitt. Om du tycker att vi har missat något, skriv gärna en kommentar i forumet så försöker vi hjälpas åt.

Tack för att du hänger och följer oss!
Jan, Caroline och Mikael

Viktiga saker att tänka på

Jag rekommenderar att titta in i forumet i denna diskussion där jag sammanfattat och vi har en diskussion kring saker att tänka på. Nedan är taget från ett par av sidorna i Mikaels bok ”Köp rätt bostadsrätt”.

• Köp för att bo – inte för att spekulera
• Sätt dig in i föreningens ekonomi
• Undersök och ta reda på bullernivån
• Se upp med föreningar med rekonstruktion i bagaget
• Var försiktig med högt belånade bostadsrättsföreningar
• Stadgar är en offentlig handling och föreningen ska ha en noggrann dokumentation på t.ex. renoveringar
• Föreningens lägenhetsförteckning är jämte köpehandlingen det enda beviset på vem som äger lägenheten. Se upp att säljaren inte har tagit ut ett sent extra lån som inte är upptaget.
• Läs föreningens stadgar – vad får du lov och inte lov att göra. T.ex. får du enligt en dom i HD riva en bärande vägg men du tar följderna om det blir skador.
• Undersök om föreningen äger sin mark eller om det är en tomträtt. Är det en tomträtt så kommer kostnaden att öka till följd av ökade taxeringsvärden eftersom tomträttsavgälden är en hyra för marken. Det kan bli en stor förändring på kort tid som kan öka föreningens kostnader, höja avgiften och sänka värdet på din lägenhet.
• Läs den ekonomiska planen i en nybildad förening med en stor nypa salt, det är bara en prognos och en viljeyttring, inte ett löfte. Det finns många exempel på ekonomiska planer som inte har infriats och lett till drastiskt ökade avgifter.
• Riskabla föreningar finns i många skepnader – det räcker inte att hänvisa till: ”Men mäklare sa…” eller ”Men ordföranden sa…”.
• Det finns många incitament för en förening att inte ha så höga avgifter som faktiskt krävs för att långsiktigt underhålla fastigheten.
• Ingen vill köpa sig framtida bekymer med t.ex. en högt skuldsatt förening.
• En liten förening kräver ett större engagemang än en stor.
• Som styrelsemedlem bör du se till att styrelsen har tecknat en ansvarsförsäkring.
• En mäklare ska företräda både köpare och säljare likvärdigt, förutom på priset där säljarens intresse går först.
• Av underliga skäl så kan en lägenheter i föreningar med bra eller dålig ekonomi kosta ungefär lika mycket (=felprissättning på grund av inkompetens).
• Vissa föreningar borde ha en liknande varningstext som cigaretter: “Denna förenings ekonomi kan allvarligt skada din finansiella hälsa.”
• Kolla hygienfaktorer såsom: radonmätning, enstegstätad fasad, att föreningen inte varit under rekonstruktion, styrelsens erfarenhet, bakgrund och kompetens.

Mikael börjar med att säga att din undersökningsplikt som köpare omfattar:

• Lägenheten
• Fastighetens skick
• Föreningens ekonomi

Det räcker INTE att med att ringa styrelsen och fråga om det blir någon avgiftshöjning. För att lära känna föreningens ekonomi är det viktigt att ta sig genom årsredovisningen. Nedan följer några exempel på saker som han tar upp i boken och som vi pratar om i avsnittet om som:

• Renoveringsutrymme
• Kapitalkostnadsutrymme
• Tillgångsutrymme

Min tolkning är att det är ganska likt vallgravs-konceptet kring aktier. Det vill säga att man vill ha en så bred vallgrav som skyddar en som möjligt. På samma sätt här, man vill att föreningen har ett så stort utrymme för att kunna reonovera, klara ökade räntor och ha resurser att hantera oförutsedda saker både idag och i framtiden.

Exempel på frågor att ställa sig kring förvaltningsberättelsen:

• Är föreningen äkta?
• Äger föreningen marken?
• Om det är en tomträtt:
  • Hur stor dold skuld utgör marken?
  • Hur stor är posten “Tomträttsavgäld”
  • När ska tomträttsavtalet omförhandlas?
• Har radonmätning skett?
• Är fasaden enstegstätad?
• Finns det hyresrätt i föreningen?
• Finns det belåningsmöjlighet för föreningen?
• Finns hyresintäkter (lokaluthyrning, parkeringsplatse, hyreslägenheter)? Om ja, hur långa är kontrkaten
• Väsentliga händelser under året, vad har ägt rum?
• Kommer det hända något speciellt framgent?

Exempel på frågor att ställa sig kring resultaträkningen:

• Är kapitalflödet från löpande verksamhet till kassan positivt? (I boken / avsnittet kallar Mikael detta för renoveringsutrymme)
• Hur förhåller sig posten avskrivningar till årets resultat?
• Är posten avskrivningar tillräckligt stor?
• Är det ett typiskt normalår som redovisas?
• Hur väger kapitalkostnader mot hyresintäkter? (I boken / avsnittet kallar Mikael deta för kapitalkostnadsutrymme)
• Är nettokapitalkostnaden mer negativ än -500 kr/kvm?

Exempel på frågor att ställa sig kring balansräkningen:

• Har kassan minskat eller ökat jämför med föregående år?
• Utgör kassan minst 20 % av nettoomsättningen?
• Har kapitalflöde från finansiell verksamhet skett till kassan?
• Har skulder till kreditinstitut ökat eller minskat?
• Har amortering skett?
• Har långfristiga skulder minskat?
• Har förändring i eget kapital skett? (enskilt eller kollektiv kapitaltillskott)
• Hur balanserar kassa + dolda tillgångar mot dolda skulder (det som Mikael kallar för tillgångsutrymme)

I övrigt pratade vi även om allabrf.se som är ett bra ställe att snabbt få en översyn på sin egen eller en potentiell bostadsrättsförening som man funderar på att köpa en andel i. Men som Mikael säger – gör man en koll hos dem, så gör man mer än vad de flesta gör, men det är ingen garanti. Det kan fortfarande finnas både dolda risken, skulder eller tillgångar som inte syns hos dem eller i en årsredovisning.

I forumet kompletteras listan eftersom det är mer levande än denna rätt statiska artikel.

Reklam för vår Patreon-community | Tack för ditt stöd 🙏

Det är tack vare sponsringen och stödet som vi får via Patreon som vi kan driva RikaTillsammans. För det här är vi väldigt tacksamma. Det är inget som vi tar för givet. Stort tack till dig som stödjer oss. 🙏

Men! Vi vill självklart även ge något tillbaka. Därför får du som blir en del av vår Patreon-communty bland annat följande:

• Reklamfri podcast + forum - det minsta vi kan ge dig är att du får tillgång till podcast- och video-avsnitten samt forumet utan reklam.
• Extra-material - redan idag finns det över 300 inlägg och ca 40 extraavsnitt i FikaTillsammans-podden som är exklusiva för dig på Patreon. Det är allt från inspirationsföreläsningar, bonusmaterial, intervjuer, analyser av investeringar och mycket annat.
• Prioriterade svar på kommentarer - jag har ingen möjlighet att personligen svara på alla kommentarer och trådar på Youtube, Facebook, Instagram, bloggen, forumet - men här på Patreon, som t.ex. i "Ställ en fråga du har funderat på"-tråden svarar jag på alla kommentarer.
• Förslag på spekulationer till Lekhinken - på Patreon unnar vi oss att från tid till annan komma med tips på "teckna-sälja"-spekulationer vid börsintroduktioner, alternativa investeringar (t.ex. vin) och annat som kan vara intressant jämte ens bassparande i en indexfond / fondrobot.

Du kan läsa mer och själv välja vilken nivå du vill stödja oss på:

Tack till dig som sponsrar eller överväger att sponsra oss via Patreon. Det gör det möjligt för oss att driva RikaTillsammans. 🙏

Transkribering av hela avsnittet

Nedanstående transkribering är gjord i form av ett samarbete mellan två AI-assistenter. Det innebär att den 1) inte är ordagrann och 2) att jag kan ha missat någon del där den inte är helt 100 procent. Men jag tänker att det är bättre än inget och att den ändå speglar det viktigaste. 🙂

Jan: Välkommen, Mikael Goldstein! Du är docent inom psykologi och har en omfattande arbetslivserfarenhet från Ericsson. Dessutom har du författat två böcker. Ena boken heter ”Köp rätt bostadsrätt” och publicerades 2016. Den andra boken, som du nyligen har skrivit heter ”Köp osett? bostadsrättsköp i planerad nyproduktion: En handbok för den försiktige”, det är en guide för att köpa bostadsrätt i nyproduktion. Vi är glada att ha dig här!

Mikael: Tack så mycket!

Jan: Är det något du vill lägga till i presentationen?

Mikael: Nej, det är utmärkt presentation. Tack!

Jan: Om jag förstår rätt, du började skriva boken ”Köp rätt bostadsrätt” för ganska länge sedan, runt år 2012, eller hur? Kan du dela med dig av bakgrunden till hur det kom sig att du började skriva den? Jag menar, det är imponerande att du har skrivit två så pass omfattande böcker. Skulle du kunna berätta lite mer om det?

Mikael: Ja, det hela började när vi försökte hitta en lägenhet i Solna till vår son. Det var en period av intensiv budgivning och vi hade bara några dagar på oss att besluta, gå på visningar och sedan sätta igång med budgivningen. Hela processen var väldigt stressig. Dessutom var vi tvungna att läsa årsredovisningar för varje förening, och jag insåg att jag inte förstod någonting.

Då slog det mig att som en docent, med ett femtiotal vetenskapliga rapporter bakom mig, borde jag ha förstått detta. Men sanningen var att jag inte hade en aning. Då insåg jag att om jag inte förstod, fanns det förmodligen fler människor därute som heller inte förstod.

Det var då jag satte mig ner och började fundera: Hur kunde man köpa en lägenhet åt sin son och samtidigt ha en rimlig ekonomi? Det var där det hela började. För tio år sedan hade jag ingen kunskap inom detta område.

Jan: Ja, det är faktiskt något som jag tror att du tar upp i början av boken.

Som konsument är man ofta en lekman och har faktiskt en del rättigheter. Man har möjlighet att göra reklamationer och ångra sina köp. Man kan till och med returnera varor om man inte är nöjd. Men när det kommer till köp av bostäder är det tyvärr precis tvärtom. Efter att du har köpt en bostad har du ingen möjlighet att ångra ditt köp. De förväntar att du ska vara en expert och ta ansvar.

Vill du kanske utveckla detta vidare?

Mikael: Ja, det är verkligen paradoxalt. Man skulle kunna tro att eftersom en bostadsrätt är en lös egendom, borde man kunna återlämna den om det skulle vara något felaktigt med den. Men tyvärr gäller inte samma regler för den här typen av objekt.

Caroline: För att förtydliga, varför är det egentligen viktigt att läsa årsredovisningen för bostadsrättsföreningen?

Mikael: Hur menar du?

Caroline: Ja, det är faktiskt så att när många människor letar efter en bostad, föredrar vissa att bara hyra medan andra faktiskt vill äga en bostadsrätt. Men jag tror att en del kanske inte ens är medvetna om att de kan läsa årsredovisningen och inte förstår dess betydelse. Så varför är det egentligen viktigt att göra det? Vad är syftet med att läsa årsredovisningen?

Jan: Vad är riskerna om man inte gör det?

Riskerna att inte läsa årsredovisningen

Mikael: Ja, problemet ligger i det faktum att:

… när du köper en bostadsrätt, så köper du inte bara rätten att bo i själva bostaden. Du tar också ett delansvar för föreningens ekonomi. Inom föreningen finns det tillgångar, skulder och olika villkor som du blir en del av.

Det är viktigt att förstå att alla föreningar inte har samma god ekonomi, precis som människor har olika ekonomiska förutsättningar. Det finns en stor variation mellan olika föreningar, men ofta bryr man sig inte eller tittar inte i årsredovisningen.

Man kanske tänker att i området Solna, till exempel, så är kvadratmeterpriset mellan 50 000 och 60 000 kronor, oavsett vilken bostad det handlar om. Men faktum är att det finns skillnader. Kvadratmeterpriserna kan variera beroende på området, till exempel kostar det olika mycket i Sundbyberg jämfört med Östermalm eller innerstan i Stockholm.

Men människor bryr sig inte så mycket om det, så länge priset för lägenheten är ungefär i linje med områdets genomsnitt. Så de tänker att om de får betala 55 000 kronor per kvadratmeter, då är allt okej. Men verkligheten är att man inte vet vad som döljer sig bakom det priset.

Man vet inte vad man egentligen får med i köpet, och det kan ibland vara obehagliga överraskningar.

Jan: Kan du ge några exempel på vad som kan hända? Jag tror också att det är viktigt att förstå detta. Varför är det viktigt att undersöka och läsa årsredovisningen? Vad kan man stöta på som kanske inte är så bra? Det är som att köpa en frukt låda, men sedan upptäcka några ruttna äpplen längst ner.

Mikael: Ja, det värsta som kan hända är nog om man inte brydde sig om att fastigheten man köpte var en tomträtt. Det innebär att man äger huset eller fastigheten, men inte äger själva marken – bostadsrättsföreningen hyr marken. I början kan avgiften verka rimlig. Efter tio eller tjugo år kan tomträtten omförhandlas och avgiften har plötsligt stigit markant.

Det är något man kanske inte var medveten om när man köpte, eftersom man tyckte att bostadsrättsföreningen verkade vara ett drömköp, med en kvadratmeterpris som var 8 000 kronor lägre än grannföreningen. Man trodde att man hade gjort ett klipp. Men efter fem eller tio år kan det visa sig att det inte stämde precis som man trott.

Jan: Ja, man hade inte tänkt att behöva betala mer i månadsavgift på grund av tomträtten. Har man tomträtt så äger inte föreningen tomten, utan vi hyr den från kommunen, och de har höjt hyran. Jag är osäker på hur det fungerar i Stockholm, men i Malmö har det varit mycket diskussion om drastiska höjningar. Priserna har kunnat öka från cirka 20 000 kr per år till 80 000 kr. Det innebär en fyrfaldig ökning. Det som man inte tänker på är att detta även påverkar priset på lägenheten.

Månadsavgiften hänger ihop med priset på bostadsrätten

Mikael: Det finns en tydlig påverkan. Priset på en lägenhet är kopplat till föreningens avgift, och de flesta är villiga att betala mer för en lägenhet om avgiften är låg, och mindre om avgiften är hög. Men det är viktigt att förstå effekten av tomträtten på lång sikt. Det kan ta tio eller till och med 20 år innan man märker av det. Vissa föreningar har avtal som sträcker sig över 60 år.

Det kan bli problem när tredje eller fjärde generationens köpare köper lägenheten. Plötsligt inser man att tomträtten måste omförhandlas på grund av åldern.

Det finns exempel på detta i Stockholm. I en förening i Solna hade de möjlighet att köpa tomten för cirka 25-30 miljoner, men de valde att inte göra det. Senare blev tomten omvärderad till 130 miljoner och då köpte de den istället för det högre priset. Det handlar alltså om betydande belopp som kan vara involverade.

Jan: Innan vi går in på detaljerade begrepp och faktorer som påverkar priser, vill jag nämna att jag har haft en viss rädsla för bostadsrätter. Därför gick vi från att hyra till att köpa en villa. Det jag har märkt är att många jämför bostadsrätter med varandra. Men i mitt fall betalar jag faktiskt en slags hyra till banken istället för att betala hyra till en hyresvärd.

Det är en viktig skillnad som sällan diskuteras, den ekonomiska risken är betydande.  När det gäller bostadsrätter tar man faktiskt på sig ansvaret för fastighetens skick och en betydande ekonomisk risk. Det är viktigt att tänka på detta när man väljer en bostadsrätt. Många tror att man äger sin lägenhet, men faktum är att man bara äger rätten att bo där. Vad tycker du om det? Vad är din reflektion eller tanke kring detta?

Att köpa en bostadsrätt är en risk

Mikael: Ja, det är sant att alla former av investeringar innebär en viss risk. Men på något sätt äger man faktiskt sin bostad. Man kan dra nytta av den medan man bor där. Vi behöver ju trots allt någonstans att bo. Med en bostadsrätt har man en ganska bra kontroll över vad som händer när man bor i lägenheten. Det finns andra typer av risker, som att köpa aktier. Men där har man kanske inte samma kontroll över situationen. Om aktierna skulle gå dåligt, har man åtminstone en plats att bo på i en bostadsrätt.

Caroline: Varje gång jag hör om bostadsrätter och allt som ingår i det, blir jag rädd och orolig. Det är som att jag inte tänker på det i vardagen, men när det tas upp så påminns jag om att det faktiskt är en investering. Jag kanske inte har full kontroll över vissa faktorer som jag tror att jag har. Så det är min reaktion när du pratar om att det är en investering.

Mikael: Ja, det är sant att om man bor i en hyreslägenhet kanske man inte har insett att man inte har fullständig kontroll över hyran. Den kan öka mer än förväntade 2% som den förväntas göra varje år på grund av inflationen. Det innebär en risk att bo i en hyreslägenhet, eftersom hyran kan öka betydligt.

Jan: I början av boken diskuterar du begrepp som påverkar priset på en bostadsrätt, som marginalnytta, bruksvärde, hyra och asymmetrisk information. Kan du förklara lite mer om vad du menar och hur dessa faktorer påverkar priset på en bostadsrätt?

Mikael: Ja, när det gäller asymmetrisk information handlar det om att det kan vara svårt att tolka allt. Specifikt när det kommer till föreningens ekonomi kan det vara problematiskt att få en klar bild. Men nu finns det till exempel AllaBRF.se som använder en femgradig kvalitetsskala för att ge en snabb uppfattning om föreningens ekonomi. Det kan vara tryggt för en person att ha den typen av information tillgänglig. Sedan är det upp till var och en att avgöra om man vill dra nytta av den eller inte.

Jan: När det gäller det du nämner, tror jag att du också skriver om det i din bok. Det stämmer att mäklaren har mycket mer information än jag som köpare. Säljaren har också mer information än jag. Som köpare känner man sig lite i underläge när det gäller information, och det är mitt ansvar att undersöka föreningens ekonomi och bostadens skick. Allt detta ligger på mig som köpare, det är min undersökningsplikt.

Mikael: Det är helt rätt. Och det blir ännu svårare i det andra fallet, när man ska köpa något som inte finns där än. Då har man fortfarande en undersökningsplikt, men det finns inget konkret att undersöka.

Jan: Ja, kanske kan vi ta upp det senare. Men om vi tänker på nyproduktion av bostäder, känns det för mig helt galet att köpa något som ännu inte finns. Det finns risker med det, som rättstvister där människor försöker dra sig ur köpet och bostadsbolagen inte är så villiga att släppa dem.

Det kan bli kostsamt och nu när räntorna har stigit blir det ännu dyrare. Vissa har till och med inte fått lån för sina köp på grund av förändrade förhållanden. Vad tycker du om det? Vad är dina tankar kring det?

Avrådan för att köpa nyproduktion

Mikael: Ja, konsumentskyddet verkar vara otillräckligt när det kommer till bostadsköp, trots att det är en av de största affärerna i ens liv. Det kan handla om betydande summor, ibland upp till flera miljoner. Troligen ändras lagstiftningen framöver. Eftersom det förmodligen kommer att finnas tusentals människor som tecknade förhandsavtal för några år sedan och nu upptäcker att de inte kommer att kunna flytta in i sina nybyggda lägenheter 2023 och 2024. De är samtidigt bundna av ett förhandsavtal som är mer restriktivt än en option eller termin.

Jan: Generellt sett skulle jag nästan våga säga att jag avråder folk från att teckna avtal för nyproduktion. Vad är dina tankar kring det?

Mikael: Ja, ett av råden är faktiskt att undvika att köpa nyproduktion. Men det är förståeligt att det är lockande att flytta in i en nybyggd bostad och det väcker drömmar om en lycklig framtid. Det tillfredsställer verkligen ett behov hos många. Problemet är att man inte riktigt vet vad som kommer att hända, vilket innebär att man tar ännu större risk än när man köper på begagnatmarknaden. Man är bunden under en lång tid framåt, ibland upp till tre år, vilket är en betydande tidsperiod.

Jan: Om vi återgår till begreppen bruksvärde och hyra, kan du förklara vad det är och hur det påverkar priset på en bostadsrätt?

Mikael: I en bostadsrättsförening är det vanligt att avgiften bör vara lägre än bruksvärdet och hyran i området. Annars skulle det inte vara meningsfullt att köpa en bostadsrätt om avgiften var lika hög som hyran. Om hyran är hög, skulle det vara bättre att köpa en hyresrätt istället, då slipper man kontantinsats och andra kostnader. Det finns oftast en betydande skillnad, ett gap, mellan avgiften och bruksvärdet/hyran. Föreningen bör se till att avgiften aldrig överstiger bruksvärdet eller den genomsnittliga hyran i området. Vid tiden då jag skrev boken var den genomsnittliga hyran ungefär 1100 kr per kvadratmeter.

Jan: Hur kan man få reda på den här bruksvärdet/hyran?        

Mikael: Det brukar finnas information om bruksvärde och hyra. Hyran ökar vanligtvis varje år. Varje gång ett nytt hus byggs får det ett nytt bruksvärde och en ny hyra. Jag pratar om genomsnittlig bruksvärde och hyra för hyresbeståndet. Så idag kan en nybyggnad ha en bruksvärdehyra på 2 400 kr per kvadratmeter, inte 1100 kr. Det innebär att det är dyrare att flytta in i nyproduktion.

Problem i Sverige med bruksvärde och reglerade hyror

Jan: Om jag förstår resonemanget rätt, så handlar det om att varför ska man ta på sig ekonomisk risk genom att ta stora lån och ansvar för en fastighet, samtidigt som man påverkas av grannarnas ekonomi, när man istället kan bo i en hyresrätt för en marginellt högre eller samma kostnad och slippa alla dessa risker. Således borde en bostadsrätt faktiskt vara billigare än en hyresrätt eftersom man eliminerar många av riskerna. Kan man resonera på det sättet?

Mikael: Ja, det kan man väl. Det är en svår fråga. Om det fanns rimliga hyror i Sverige tror jag inte att bostadsrätterna skulle vara lika populära som de är idag.

Jan: Men det har blivit ett problem eftersom många inte har möjligheten att flytta till en hyresrätt eftersom det helt enkelt inte finns tillgängligt. Absolut, jag tror att vi hade en före detta mäklarchef i något avsnitt som ansåg att hyresrätten i Sverige är på många sätt ett underskattat lyxboende.

Om man lyckas få tag på en hyresrätt kan det ibland vara så att de är felaktigt prissatta på grund av hyresregleringar och liknande. Det innebär att en lägenhet i ett attraktivt område kan vara billigare än en ny lägenhet i ett mindre attraktivt område.

Caroline: Det är bra att du påminner mig, för jag kommer ihåg att vi också diskuterade att det kan finnas ganska höga hyror.

Jan: Ja, det finns definitivt dyra hyreslägenheter. Det är verkligen så. Vill du att jag ska tillägga något? Du kanske har bättre kunskap om ämnet än jag. Men det är sant att hyresmarknaden eller fastighetsmarknaden i Sverige kan vara ganska dysfunktionell.

Mikael: Jag håller med om att det finns problem på den fronten. Det finns något som kallas marknadshyra, men det är inte tillåtet att ta ut det utan hyrorna regleras baserat på bruksvärdet. Principen är att hyrorna är reglerade för att underlätta, men det skulle vara enklare om marknadshyror infördes. Dock skulle det innebära att många människor skulle tvingas flytta, så det är inget som kan beslutas och genomföras över en natt. Istället har vi det här systemet med bruksvärde.

Jan: Det sista du nämnde var begreppet ”sann marginalnytta” som påverkar priset. Du nämnde också något om en illustration med päron eller något liknande.

Avtagande marginalnytta

Mikael: Marginalnytta handlar om att om du har något, som till exempel ett äpple, så tycker du att det är värdefullt och är beredd att betala mycket för det om du inte har något äpple alls. Men om du redan har tre äpplen, är du inte lika intresserad av att betala extra för att få fler äpplen. Om du har fem äpplen kanske du till och med får ont i magen av att tänka på att äta ännu ett äpple.

Jan: När det gäller det tionde äpplet jag ska äta, så kan det hända att jag skulle vara villig att betala någon för att slippa äta det. Jag skulle låta någon annan äta det åt mig.

Mikael: Marginalnyttan kan styra priset på lägenheter. Till exempel kostar en etta ofta betydligt mer per kvadratmeter än en femma, eftersom människor är villiga att betala mycket för att ha en bostad även om den är liten. Men om en lägenhet är hundra eller tio kvadratmeter stor, är man inte lika intresserad av att betala extra för de extra kvadratmetrarna eftersom man redan har tillräckligt med utrymme. Detta påverkar priset så att stora lägenheter ofta blir billigare.

Men det finns också ett omvänt fenomen som kallas statusvärde. Det uppstår ofta i storstäder med populära gator och liknande. Där kan en stor paradvåning ha ett högt statusvärde och prissättas annorlunda, eftersom det finns en kategori människor som har gott om pengar och då spelar priset mindre roll. Således kan en lägenhet på 200 kvadratmeter vara mycket dyrare än en etta på grund av dess unika egenskaper och begränsat utbud. Det är viktigt att notera att prissättningen av lägenheter kan variera och inte alltid följer principen om marginalnytta.

Jan: Ja, du har helt rätt. Det finns andra faktorer som också påverkar priset på en bostad, till exempel närhet till affärer och andra bekvämligheter. Men de vanligaste faktorerna som alltid diskuteras är geografiskt läge, bostadsyta, månadsavgift och inre skick. Dessa är de fyra viktigaste faktorerna. När det gäller deras inbördes påverkan eller ordning kan det variera beroende på olika situationer och preferenser. Vissa kan prioritera geografiskt läge över bostadsyta, medan andra kan värdera inre skick högre än månadsavgift. Det beror på individuella behov och preferenser.

Läget är den faktor med störst påverkan

Mikael: Ja, läget verkar verkligen vara den faktor som har störst påverkan. I ett specifikt område har lägenheterna ett visst pris och det spelar ingen roll hur mycket man förbättrar interiören med lyxiga detaljer som guldiga kranar och liknande om lägenheten ligger i fel område. Den kommer ändå inte att få det extra priset. Det finns en sorts differentiering som är svår att undvika.

Jan: Ja, det är sant att läget är svårt att påverka. Man kan renovera och förbättra det inre skicket på en bostad, men läget är något som man inte kan ändra på. Det är en faktor som är av stor betydelse. Nu nämner du också en paradox som är intressant. Vill du att jag ska säga något om den? Jag tror att du också nämnde att du skrev en bok om ämnet. Jag är osäker på om det fortfarande är aktuellt, men du skrev om ett samband där en förändring av en krona i månadsavgiften kunde påverka lägenhetspriset med uppemot 200 kr. Skulle du säga att det fortfarande gäller och hur kom du fram till den tumregeln?

Mikael: Ja, det var så på marknaden när jag skrev boken och det är mycket möjligt att det har förändrats idag. Problemet är att när man tittar på data och publicerar något, så kan det ändras snabbt. Det är därför det bygger på tidigare historia och man kan inte riktigt förutsäga framtiden. Det här är baserat på den marknadssituationen som rådde då. Men det är viktigt att komma ihåg att saker kan ha förändrats sedan dess.

Jan: Ja, det är verkligen ett bra sätt att se på det. Det finns ett samband mellan månadsavgift och priset på en lägenhet, vilket vi tidigare diskuterade. Om föreningen plötsligt behöver ta ut högre lån och räntan ökar, kommer månadsavgiften att öka. När månadsavgiften ökar, kommer priset på lägenheten, allt annat lika, att sjunka. Det är viktigt att vi också pratar om detta. Det finns olika sätt att se på det och i min bok diskuterade jag även dolda skulder och tillgångar, såsom tomträtt, gäld, radon och enstegstätade. Vill du utveckla detta mer?

Alla bostadsrättsägare är delaktiga i föreningens ekonomi

Mikael: Ja, när man köper en bostadsrätt blir man delaktig i föreningens ekonomi. Om det är en tomträtt måste man ta hänsyn till det när man bedömer den totala ekonomin, särskilt om man planerar att bo där under en längre tid. Om man bara planerar att bo där i ett eller två år kanske det inte har någon betydelse, eftersom avtalen förnyas vart tionde eller vart 20:e år. Men för de flesta människor är det vanligt att bo där längre och då kan det verkligen påverka ekonomin. Tomträtt är viktigt att tänka på eftersom marken är en evig resurs som inte slits, medan byggnader inte är eviga resurser och alltid slits. I en årsredovisning redovisas bara förslitning på byggnaden, eftersom marken har ett mycket större värde än man kanske tror. Ibland kan marken vara betydligt mer värd än själva huset.

Sedan har vi radon, vilket är ett stort problem. Fram till början av 1900-talet används byggmaterial som innehåller radon. Radon finns både i byggmaterial och naturligt i marken. Radon i marken kan ventileras bort, men om radonet finns i byggnadsmaterialet är det svårare att åtgärda. Det finns tydliga samband mellan exempelvis rökning och radon, vilket kan leda till cancer. Så det är verkligen inte att rekommendera att flytta in i ett hus med radon, särskilt om man är rökare, eftersom radonsanering kan vara mycket kostsamt.

Jan: Ja, jag tror att du nämnde ett exempel i din bok där det gällde en kommun. Det handlade inte om en bostadsrättsförening utan om en kommun som ägde hyreshus där man upptäckte radon. I det fallet valde man att riva fastigheterna och bygga nya istället, eftersom det var billigare än att försöka sanera dem. Kostnaden för sanering var osäker och man visste inte om det skulle ge önskat resultat. Så det var lika bra att riva och bygga nytt istället.

Mikael: Ja, det var i Upplands-Bro. Min fru och jag var där och fotograferade, och det fanns varningstexter och allt. Det var hus som var ungefär 40 år gamla och de skulle rivas. Då började jag tänka, ”Tänk om det här hade varit en bostadsrättsförening? Vad hade hänt då?” För då hade människor inte haft någonstans att bo. Och om det dessutom hade varit tomträtt, då hade det varit ännu mer komplicerat.

Jan: När det gäller marken, så verkar det som att man inte ens överväger det. När det kommer till tomträtt kan man säga att det nästan alltid är bättre att köpa ut den. Eller kanske till och med så att man inte får köpa ut den. Om man är villaägare finns det vanligtvis regler kring detta. Om du har en villa på en tomträtt har du rätt att köpa marken från kommunen, men jag tror inte att samma regler gäller för bostadsrätter.

Mikael: I början var tomträtt jättebra eftersom det gjorde det möjligt för många människor att få en bostad till ett rimligt pris. Man behövde inte betala för själva tomtmarken, utan bara ett arrende. Det fungerade bra när fastighetspriserna var låga. Men nu har det visat sig att tomträtt har blivit en belastning. I början var det verkligen bra eftersom det gav fler möjlighet att skaffa en bostad till ett rimligt pris.

Jättestor risk med enstegstätade fasader

Jan: Och jag tänker på det sista exemplet med enstegstätade som nämndes i boken.

Mikael: Ja, det stämmer. Under de senaste åren har man börjat använda något som kallas enstegstätade putsade fasader. Problemet är att en fasad förväntas hålla i ungefär 40 år. Men man har upptäckt att mikroskopiska sprickor bildas i denna puts, och när det regnar tränger fukt in genom kapillärkrafter bakom putsen. Om det finns organiskt material i väggarna kan mögel bildas. Det kan resultera i att man plötsligt upptäcker att man odlar mögel i sitt eget hus, särskilt problematiskt om människor är allergiska. Sanering av en fasad är mycket kostsamt. Problemet är att dessa skador oftast upptäcks efter garantitiden. Det är inte något man kan se direkt, utan man måste borra i fasaden och göra mätningar. Det kan ta upp till 10-12 år innan man upptäcker problemen. Då finns det inga garantier som täcker kostnaderna, utan föreningen måste själva sanera fasaden, vilket kan bli mycket dyrt.

Caroline: Nu för tiden har det blivit stora rubriker kring användningen av denna typ av tätning vid byggande.

Mikael: Ja, det stämmer. Numera tror jag inte att man använder den här metoden. Men för tio år sedan och även för 20 år sedan byggdes hus med denna metod. Det finns nu ett bestånd av sådana hus där många behöver genomföra fasadrenoveringar. Antingen är det utvecklaren eller byggföretaget som ansvarar för saneringen, men problemet är att om de bara återställer fasaden till en enstegstätad fasad, så kvarstår problemet. Om man vill ha en tvåstegstätad fasad med ventilation är det ofta föreningen själv som måste stå för den extra kostnaden. Det innebär en extra stor utgift som kanske inte var planerad så tidigt. Fasadrenoveringar som normalt sett skulle ha skett om 20-30 år kan behöva göras tidigare.

Caroline: Jag undrar också om det inte finns någon information om detta i dokumentationen som rör huset. Kanske kan man hitta något som indikerar om det är en enstegstätad fasad eller inte. Annars verkar det vara svårt att veta.

Jan: Det ligger inte i säljarens intresse och berätta detta.              

Mikael: Det beror på om vi pratar om nybyggnation eller en äldre förening. I nybyggnation är det ofta otydligt och kryptiskt skrivet i dokumentationen. Det kan stå något kortfattat som ”fasad med utfart, utstakning, vägg”, och man har ingen aning om vad den här fasaden faktiskt innehåller. Det är inte specificerat. Dessutom är det inte ens säkert att medlemmarna i föreningen vet vilken typ av fasad det är, eftersom man kanske inte har tänkt på det. Det innebär en risk. Enligt undersökningsplikten bör man undersöka om fasaden är enstegstätad och även ta prover. Men inte alla är intresserade eller bryr sig om detta.

Jan: Till exempel, om jag ställer den här frågan till mäklaren eller någon på visningen och de svarar att det inte är en enstegstätad fasad, har jag då gjort min undersökning? Det är möjligt att de inte medvetet försöker vilseleda, utan att de helt enkelt inte vet eller tror att det inte är en enstegstätad fasad. De kanske tror att någon flyttade in för tre år sedan och att det inte är en enstegstätad fasad.

Köparen har undersökningsplikten

Mikael: Enligt min förståelse har mäklaren inte något ansvar för att undersöka saker. Det är köparens ansvar att göra undersökningar. Mäklaren får sin information från säljaren och antar att den är korrekt. De är bara en mellanhand och har ingen anledning att ifrågasätta den information de får. Så det kan vara svårt att förlita sig på mäklaren för sådana undersökningar.

Jan: Det är viktigt att vara medveten om att om jag litar på vad de säger och senare upptäcker att det inte stämmer, kan det vara frustrerande. Men i slutändan är det mitt eget ansvar att göra undersökningar. Jag kan inte skylla på mäklaren eller säljaren för det.

Mikael: Nej, eftersom säljaren har sagt att det inte är en enstegstätad fasad och mäklaren går tillbaka till säljaren för att dubbelkolla. Om säljaren säger att de inte tror att det är en enstegstätad fasad, då kommer mäklaren förmedla det och säga att det inte verkar vara så. Mäklaren har ingen egen undersökningsplikt i detta fall. Det finns också en annan aspekt att ta hänsyn till. Du kan vara en noggrann köpare och använda din undersökningsplikt. Du ringer till styrelsen och frågar om det finns några problem med fasaden. Styrelsen kan svara nej, eftersom de kanske är i en situation där de vet att eventuella problem med fasaden skulle påverka värdet på huset negativt och därmed deras egna investeringar. Det är en skrämmande tanke. Det kan vara en slags bedräglig process där man aldrig kan vara helt säker.    

Jan: Men vi måste ställa oss frågan: Hur många har verkligen undersökt detta när de har köpt en bostadsrättsförening? Jag tror att det är väldigt få som har gjort det. Som en tumregel kan man säga att detta var ett problem som var vanligt förekommande mellan 1995 och 2015 när det gäller byggnader. Det var under den perioden som man ofta byggde på det sättet.

Mikael: Ja, precis. När det gäller bostadsrätter eller bostadsrättsföreningar bör man vara extra noggrann med att undersöka detta, eftersom det alltid finns en risk för fuktskador som kan bli kostsamma för föreningen. Det är viktigt att vara uppmärksam på detta.

Caroline: En annan sak som jag tänker på är att det inte bara kostar pengar, utan det utgör också en hälsorisk. Att ha mögel i ens närhet är mycket dåligt för hälsan och kan vara fruktansvärt. Jag är inte säker på exakt hur det kan påverka ens hälsa, men det är förmodligen inte trevligt. Så det är viktigt att ta hänsyn till hälsoriskerna också, utöver kostnaderna.

Dolda tillgångar och skulder i bostadsrättsföreningar

Mikael: Ja, om man är allergisk tror jag att man som allergiker är extra försiktig och frågar om sådana saker. Om man köper en fastighet, som en villa med källarvåning till exempel, är mögel något som kan uppstå. Där är man kanske mycket mer medveten om det än om man bor högt upp i en bostadsrättsförening. På senare tid har det dykt upp något som kallas för latent skatteskuld i samband med nybyggnation.

Det innebär att när marken och fastigheten säljs som ett paket till bostadsrättsföreningen, kan utvecklaren dra nytta av förmånliga skattearrangemang. Det kan finnas en latent skatteskuld som följer med föreningen i nybyggnationen. Denna skuld blir aktuell endast om fastigheten säljs vidare i framtiden. Det var aldrig meningen att bostadsrättsföreningen skulle säljas vidare, så därför värderas den till 0 kr.

Men det kan handla om betydande belopp, kanske tiotals miljoner, som utgör den latent skatteskulden. I teorin kan det antingen vara så att bostadsrättsföreningen eller fastigheten säljs vidare. I dessa fall utlöses skatteskulden. Ibland kan det hända att bostadsrättsföreningen äger mark, och då kan man upptäcka att det finns möjlighet att stycka av en del av marken för att bygga ett nytt hus och sedan sälja marken. Om man genomför en avstyckning av fastigheten, kommer även den latenta skatteskulden att utlösas.

Jan: Ska vi fortsätta att diskutera dolda tillgångar och liknande ämnen? Med tanke på din senaste bok om nyproduktion, finns det något specifikt att tänka på när det gäller dessa dolda skulder eller potentiella risker som kan bli problematiska? Det är viktigt att vara medveten om dessa risker som kan eskalera.

Hittills har jag mest fokuserat på befintliga föreningar och deras dolda skulder. Men jag tänker utifrån detta perspektiv. En dold skuld liknar vid en landmina. Man vet inte att den finns där, och sedan kan den plötsligt explodera. Jag tänker att samma princip kan gälla för nyproduktion, där det också finns potentiella risker som kan eskalera plötsligt.

Mikael: Ja, det kan vara så. När man tecknar ett förhandsavtal flera år innan man flyttar in, får man en kostnadskalkyl som inte inkluderar överlåtelse av mark till föreningen. Detta måste istället redovisas i den ekonomiska planen som registreras när bostadsrätterna upplåts med bostadsrätt, vanligtvis 2-3 år senare.

Om fastigheten är paketerad som ett bolag vid överlåtelsen, kan det finnas villkor som kan ställas vid försäljningen av bolaget. Därför brukar jurister granska alla bolagsöverlåtelser genom en process som kallas för ”due diligence”, där man ifrågasätter vad man faktiskt köper. Problemet är att i vissa av dessa paketerade fastighetsöverlåtelser kan det finnas villkor, till exempel att taket inte ingår i bostadsrättsföreningen utan ägs privat.

Jan: Ja, det stämmer att det har varit uppmärksammat i media för något år sedan i Stockholm att man skulle kunna bygga på taket. Det var ett diskuterat koncept och fick mycket uppmärksamhet.

Mikael: Ja, det finns en förening i Norra Djurgårdsstaden där det var en paketerad fastighetsöverlåtelse och taket ingick inte i själva bostadsrättsföreningen, vilket köparna inte var medvetna om. Senare upptäcktes det att det skulle byggas en ny bostadsrättsförening där taket var värt cirka 120-130 miljoner kronor. Detta har lett till stora problem eftersom ett byggbolag vill bygga där. För att göra det måste man förstärka den befintliga byggnaden, vilket kan resultera i att många av bostadsrättsägarna får en stor vägg mitt i vardagsrummet på grund av förstärkningen. Tydligen är den befintliga konstruktionen inte tillräckligt stark för att klara av flera ombyggnationer. Tvisten pågår just nu och jag vet inte utfallet.

Problem med ekonomiska planer

Jan: Ja, det stämmer att de ekonomiska planerna har varit föremål för diskussion. Jag har också läst i media att många av dessa planer har varit väldigt optimistiska, för att uttrycka det milt.

Mikael: Ja, jag brukar kalla dem för glädjekalkyler ibland, liknande när man får högsta betyg i skolan utan att det egentligen finns några problem. Det beror på att interimsstyrelsen, som tillsätts av bostadsutvecklaren innan den permanenta styrelsen bildas, ofta består av personer som är anställda av utvecklarens företag.

Dessa personer utfärdar intyg och intygsgivare som intygar att ekonomin är hållbar. Om någon av någon anledning inte tycker att det är så, kan interimsstyrelsen byta ut dem och tillsätta personer som är mer positivt inställda till utvecklaren. Det är en paradox att alla föreningar som bildas verkar ha en hållbar ekonomi, trots att en betydande andel av de föreningar jag har undersökt, ungefär en tredjedel, faktiskt inte har en hållbar ekonomi. Det verkar finnas något sant i det.

Jan: Om vi tittar på motsatsen kan det faktiskt finnas dolda tillgångar istället för en potentiell ekonomisk kris. Istället för en ”begravd mina” som exploderar, kan det vara en ”begravd skatt” som dyker upp. Du nämnde tidigare hyresrätter och deras betalningsmöjligheter. Jag tror till och med att du nämnde att en hyreskrona kan balansera flera lånekronor. Om du vill kan du berätta mer om dessa dolda tillgångar?

Mikael: Under början av 2000-talet skedde en omvandling av många hyresfastigheter till bostadsrätter. I vissa fall kunde inte alla vara med i bostadsrättsföreningen av olika skäl, antingen ideologiska eller ekonomiska. Vissa personer kunde inte få lån för att gå med i föreningen och fortsatte istället att hyra enligt bruksvärdets princip. Nu blev det bostadsrättsföreningen som agerade som hyresvärd istället för en fastighetsägare.

Om en lägenhet blir ledig har bostadsrättsföreningen möjlighet att upplåta den som bostadsrätt och sälja den på marknaden. Om det finns flera sådana lägenheter i föreningen kan det vara en tillgång för föreningen. Det liknar vid en djupfryst oxfilé i frysen som plötsligt kan bli tillgänglig. Problemet är att man aldrig vet när det kommer att hända. Det kan ske nästa vecka eller ta upp till 20 år innan en lägenhet blir ledig. Det är en liten tillgång, men man vet aldrig när man kommer att kunna utnyttja den.

Föreningen har också lån på din lägenhet

På den tiden var det vanligt att en förening hade en belåning på cirka 10 000 kr per kvadratmeter boyta, vilket ansågs vara ganska högt. Vissa föreningar hade ingen belåning alls, medan vissa hade belåning på endast 2 000 eller 3 000 kr per kvadratmeter.

Jag började fundera på möjligheten att låna och insåg att om föreningen hade en belåning på 3 000 kr per kvadratmeter, skulle jag teoretiskt kunna låna upp till 7 000 kr per kvadratmeter. Men när man lånar mer än så börjar avgiften i föreningen närma sig hyresnivån enligt bruksvärdet. Dessutom insåg jag att om avgiften översteg 1 100 kr per kvadratmeter och år, skulle man kunna ifrågasätta vad som var mest lönsamt – att bo i hyreslägenhet eller bostadsrätt. Jag såg möjligheten att kunna låna som en tillgång som borde ta det med i beräkningen.

Jan: Ja, i din bok försöker du illustrera detta som en modell för att förklara situationen. När det gäller belåning i bostadsrättsföreningar (brf), såg jag att genomsnittet i Sverige låg någonstans runt 4 500 eller 5 000 kr per kvadratmeter. Det ansågs att en låg belåning var under 3 500 kr, en medelhög belåning var mellan 3 500 och 6 500 kr, och en hög belåning var över 6 500 kr. Tycker du att dessa gränser är rimliga?

Mikael: Jag tycker att det är mycket rimligt. Problemet är att i dagens nybyggnation har man i många fall överskridit dessa belåningsgränser avsevärt. Av de 19 föreningar jag undersökte hade ingen en belåning på mindre än 10 000 kr per kvadratmeter. Jag hittade till och med en förening som hade en belåning på 24 000 kr per kvadratmeter. Enligt min åsikt tycker jag att det är ganska orimligt. Det verkar finnas ett affärsintresse och vinstmotiv för att belåna föreningen så mycket som möjligt.

Jan: Det är verkligen jätteviktigt, och jag kan också säga att jag inte bor i en bostadsrätt själv, så jag hade inte den här kunskapen naturligt. Innan jag började läsa din bok och göra research trodde jag att 10 000 kr per kvadratmeter var ganska normalt. Men nu har jag insett att det egentligen inte är det. För att förtydliga för de som lyssnar, när du köper en bostadsrätt lånar du pengar för att köpa den. Men det som många missar är att föreningen också har lån på din bostadsrätt.

Belåning per kvadratmeter

Så när vi pratar om belåning per kvadratmeter, pratar vi inte om ditt eget lån. Du kan köpa bostadsrätten kontant och ändå har föreningen en belåning på 10 000 kr per kvadratmeter. Det är på din lägenhet som du är solidariskt ansvarig för att betala genom månadsavgiften. Det är en sak som jag tror att många inte har tänkt på, att när räntorna höjs under 2023 kommer det vara en dubbel smäll eftersom både din privata belåning kommer att öka och många föreningar kommer också att höja sina belånade lån.

Mikael: Det verkar finnas rättsfall på gång där man försöker häva köp på grund av att månadsavgiften har ökat drastiskt. Samtidigt har intygsgivarna godkänt att ekonomin är hållbar, vilket är ohållbart i sig.

Jan: Ja, det kan man säga. Detta är verkligen ett av de viktigare nyckeltalen att titta på när det gäller bostadsrättsföreningar. Belåningen i föreningen ger en tydlig bild av resultatet och balansräkningen.

Mikael: Det är verkligen ett viktigt nyckeltal att ha i åtanke, men det är också viktigt att komma ihåg att det påverkar föreningens hyresintäkter. Här inkluderas intäkter från garageplatser och eventuella hyrda bostadsrätter. Framför allt kan intäkter från lokaler balanseras mot föreningens räntekostnader för lån. Till exempel, om vi tittar på en oäkta förening med höga hyresintäkter, kan de ha en belåning på 70 000 kr per kvadratmeter. Men det viktiga är att titta på netto kapitalkostnad, med hänsyn till de stora hyresintäkterna.

Jan: En annan viktig men osynlig tillgång är föreningens kassa på banken, alltså hur mycket pengar de har på kontot. Men en annan knepig sak att tänka på är avskrivningar i resultaträkningen, något jag brukar associera med företag. Om jag till exempel skulle köpa en stor maskin för 10 miljoner, skulle det vara svårt att hantera den stora förlusten på en gång. Istället kan man sprida ut kostnaden över tio år genom att avskriva 1 miljon per år. På så sätt kan intäkterna täcka den kostnaden. Kan man använda samma princip för avskrivningar i en förening? Till exempel, om det är en renovering, kan man sprida ut kostnaden över tio år bokföringsmässigt?

Avskrivningar i årsredovisningen

Mikael: För några år sedan infördes en regel om att avskrivningar ska göras på en relevant nivå. Det har resulterat i att avskrivningarna är mycket höga för nybyggnationer, vilket gör att föreningar i nybyggnation går med förlust de första 15-20 åren. Det tar ungefär 20 år innan de kan visa positiva resultat. Avskrivningar är en sak att ta hänsyn till, men problemet är att det måste balanseras mot avsättningar för att planera för framtida reparationer. Tyvärr är det vanligt att det avsätts för lite och sparas för lite för att täcka kommande reparationer.

Jan: Hur man ska förhålla sig till avskrivningar kan vara knepigt. Jag håller ändå med om det du sa i början. Jag har tagit min examen och anser mig vara normalbegåvad. Men jag tycker att det är klurigt att förstå hur jag ska hantera avskrivningar eftersom det känns som en slags fejkad utgift. Utgifterna finns ju egentligen inte där. Pengarna har redan betalats historiskt sett och det är inga nya pengar som betalas ut i avskrivningen. Hur skulle du förklara detta för din son? Eller kanske han redan förstod det från början?

Mikael: Ja, jag håller med om att avskrivningar är en fejkad kostnad som bara finns på papperet. På samma sätt kan man säga att avsättning till fond för framtida yttre underhåll också är en slags fejkad kostnad eftersom det handlar om sparande. Det finns mycket fejk i en årsredovisning, så det är viktigt att se siffrorna för vad de verkligen står för. Det viktigaste är att det finns en balans mellan avskrivningar och avsättningar, men den balansen finns inte alltid i nybyggnation. Där kan man gå back med miljonbelopp de första åren.

När det gäller avsättning till framtida yttre underhåll kan det ibland vara så lite som 18 kr per kvadratmeter. För att ha en enkel tumregel kan man säga att man bör spara cirka 100 kr per kvadratmeter och år för framtida yttre underhåll. Detta hjälper till att behålla en stabil avgift som ökar med cirka 2% per år. Men det är också viktigt att ta hänsyn till vilken räntenivå man använder i kostnadskalkylen. Detta gäller särskilt för nybyggnation. Att tänka på att 100 kr idag kommer att behövas för att renovera en fasad om 40 år kan verka galet, men det är viktigt att fokusera på det faktiska beloppet.

Avsättning för underhåll

Jan: Om det är sjukt att avsätta mindre än 100 kr, då kan jag berätta vad jag har hört från mina vänner som äger fastigheter. De brukar säga att man bör avsätta mellan 200 och 400 kr per kvadratmeter. Detta inkluderar både drift och underhåll, där underhåll innefattar flera saker.

För en kommunal fastighet eller en fastighet som du äger som fastighetsägare, kan man räkna med cirka 450 kr per kvadratmeter och år. Detta var några år sedan. När det gäller en villa, sa någon till oss att man bör räkna med mellan 1 och 2% av husets värde per år.

När jag snabbt räknade på våra 200 kvadratmeter och 100 kr, blev det 20 000 kr per år. Men jag kan säga att vi faktiskt lägger mer än 20 000 kr på underhåll av vårt hus varje år.

Mikael: Jag håller med om att 100 kr är för lågt. Men det var bara för att ge en känsla av att man bör avsätta minst 100 kr per kvadratmeter per år för yttre underhåll. Sedan har man även inre underhåll som i en bostadsrättsförening där man själv ansvarar, och det brukar också vara cirka 100 kr, säger han. Så då hamnar man åtminstone på 200 kr.

Men om vi bara pratar om yttre underhåll så har vissa föreningar endast 18 kr per kvadratmeter, vilket är långt under det rekommenderade beloppet på 100 kr. Det kan betraktas som en glädjekalkyl. Vi bör använda ett moderat språk och undvika starka reaktioner.

Jan: Jag vill verkligen betona detta. Lyssna noga. Om du bor i en bostadsrätt är det verkligen viktigt att undersöka och prata med styrelsen. Du kan även argumentera för att om vi bara avsätter 18 kr per kvadratmeter, kanske vi bör höja det för framtiden.

Men det problem jag har upplevt, även om jag inte har varit på många bostadsrättsföreningar eftersom jag inte bor där under dessa månader, är att det finns årsstämmor där man träffas en gång om året och styrelsen presenterar vad som händer.

Det fanns en person som sa att detta inte förbättrar min ekonomiska situation eller höjer värdet på min lägenhet, så vi kan rösta bort det. Jag satt där och blev förvånad, det var bara en tidsfråga. Vad skulle hända?

Caroline: Jag börjar fundera på vad man kan göra för att hantera sådana här dolda kostnader. När man köper en bostadsrätt bör man lägga undan en buffert för att skydda sin egen ekonomi.

Mikael: Om du flyttar in i ett nybygge kan utvecklarna resonera att man kan sätta av endast 18 kr per kvadratmeter per år för yttre underhåll. Det beror på att ingenting kommer att hända de första 20 eller 30 åren när huset är nytt, så problemet skjuts långt fram i tiden. Men om du flyttar in i en äldre bostadsrätt, som kanske är 30 år gammal, måste man tänka framåt.

Det kan vara stora renoveringar som är planerade, som fasadrenovering och takrenovering. Därför måste man avsätta pengar för detta. Annars kan det hända att avgiften plötsligt höjs med 100% från ett år till ett annat, och det vill man undvika i en bostadsrättsförening. Avgiften bör beräknas öka med cirka 2% per år för att vara stabil och förutsägbar, likt i en hyresfastighet.

Sätt dig in i underhållsplanen

Jan: Finns det något man kan förvänta sig i sådana fall? Då kommer jag direkt att tänka på nästa steg, att kolla på underhållsplanen för varje förening. Jag bör äga en kopia av underhållsplanen och se om jag har förstått den korrekt, eller hur? Sedan kan jag jämföra den med verkligheten. Är denna underhållsplan finansierad med tillgängliga medel, befintliga lån och avsättningar? Jag tänker att det låter enklare sagt än gjort.

Mikael: Det är verkligen så. Om du tittar i årsredovisningen för en förening och ser att det finns 100 000 kr i kassan i en förening och 4 miljoner i en annan, då kan det vara så att de har avsatt olika belopp för framtida reparationer. Det har också att göra med belåningsgraden. Om föreningen inte har någon belåning, kanske de inte bryr sig så mycket om att spara mycket pengar eftersom de vet att de kan låna upp pengar för en fasadrenovering till exempel, kanske 2 000 kr per kvadratmeter. För de har inga lån. Så det handlar om en balansgång mellan olika faktorer.

Jan: Finns det någonstans man kan få hjälp med detta? Tydligen får man inte hjälp av mäklaren. Vad jag vet finns det böcker där du snabbt och pedagogiskt kan lära dig om olika modeller. Dessutom kan man besöka olika bostadsrättsföreningar och titta på exempelvis priser och betyg för tvättmaskiner, som A++, A, B och så vidare. Men om man sitter fast i detta, vad kan man göra då? Vår dotter ska köpa en bostadsrätt och jag känner att jag borde anlita revisorer, jurister och andra experter, men hon kommer tycka att jag är pinsam eftersom hon kommer vara den enda som går runt med en snickare och en revisor.

Att avgöra föreningens ekonomi

Mikael: Ja, det är verkligen ett problem att det är bekvämt att använda en sådan rating där man betalar en liten summa för att få en bedömning. Det ger en tumregel eller en grov uppskattning av föreningens ekonomi. Och andra sidan är den bok jag skrev mer avsedd för oss som är lite mer intresserade och vill gräva djupare i siffrorna för att förstå dem bättre. Genom den här modellen får man en grafisk bild av föreningens ekonomi, men det är kanske inte alla som är intresserade av eller vill titta på en grafisk presentation av ekonomin. För dem kan det vara enklare att bara se betyg som A, A+ och B.

Jan: Det är verkligen viktigt. För mig blir det ändå så här: Jag funderar på att sälja vårt hus och flytta till min lägenhet. Då står jag inför valet att köpa en bostadsrätt. Jag funderar på om det verkligen är värt att investera flera miljoner i det. För jag tror verkligen att det är viktigt att undersöka och lägga tid på detta. Men finns det någon expert man kan vända sig till? Finns det någon hjälp att få? Det verkar inte finnas någon expert på området.

Mikael: Jag kände mig verkligen osäker för några år sedan när det gällde att köpa begagnade bostäder eller nyproduktion. Jag tror att denna bok är den första som verkligen tar upp dessa problem ur köparens perspektiv. Jag tror inte att det finns någon annan bok som vågar ifrågasätta nybyggnation på samma sätt.

Jan: Boken är tryckt på 400 sidor, men det ska sägas att den är lättläst med många bilder, så den känns inte som en tungläst bok på 400 sidor. Det finns dock ett helt kapitel som ger fria beskrivningar och utrymme för mer detaljerade förklaringar. När det gäller upplåtelseavtal, när skrivs de egentligen? Ibland känns det som att vi lägger mer tid på att borsta tänderna än att verkligen granska och förstå dessa faktorer som kan kosta oss miljoner.

Mikael: Om räntan är låg kanske man inte har gjort några stora amorteringar. Att ha en viss belåningsgrad är inte så farligt idag. Problemet med hög belåning är att det kan få en stor påverkan. Om du har en liten skuld spelar det ingen roll om räntan är 10%. Det kan låta lite skrämmande, men om du har en hög kvadratmeterkostnad och räntan stiger, kan det bli problematiskt om du sitter fast med det.

De vanligaste nyckeltalen

Jan: Jag tänker så här: Vi ska snart avsluta och prata lite om checklistan, resultat och balansräkning. Men de tre vanligaste nyckeltalen, om jag förstår dig rätt, är lägenhetspris per kvadratmeter. Det är det som de flesta tittar på.

Du nämnde att i ett visst område kostade det en viss summa per kvadratmeter i månadsavgift, och jag tror att jag såg att det var 681 kr per kvadratmeter i genomsnitt för bostadsrättsföreningar i Sverige. Det ger en känsla av kostnaden och sedan har vi belåning per kvadratmeter, vilket handlar om föreningens belåning och inte din personliga belåning.

I boken introducerar du dock tre andra nyckeltal. Det första är tillgångsutrymme, vilket handlar om att balansera de dolda skulderna och tillgångarna mot varandra. Sedan pratar du om kapitalkostnadsutrymme. Är det något du kan förklara mer ingående, eller ska jag försöka förstå det själv?

Mikael: Kapitalkostnadsutrymme handlar helt enkelt om att jämföra räntekostnader med hyresintäkter. Om du har höga hyresintäkter kan du ha högre räntekostnader, men det är det netto kapitalkostnaden som är intressant. Det beror på hur det ser ut och påverkar situationen.

I boken skrev jag att man bör undvika att ha en netto kapitalkostnad som överstiger cirka 300 kr per kvadratmeter och år. Om man har högre kostnader och även behöver amortera och hantera andra faktorer, kan man snabbt nå upp till bruksvärdet, som är hyran på cirka 1100 kr per kvadratmeter, vilket man helst inte vill överstiga i en bostadsrättsförening.

Renoveringsutrymme

Jan: Då kan det vara bättre att välja en hyresrätt istället. Ja, och sen hade du ett annat begrepp som jag gillar när det blir så enkelt och förståeligt, och det är renoveringsutrymme. Du skriver också att pengar tillförs kassan, vilket innebär att under ett normalår börjar föreningens kassa att öka.

Mikael: Det är väldigt viktigt att avsätta pengar för framtida renoveringar. Det är ju själva syftet med en bostadsrättsförening, att man ska ha en plan för framtiden.

Jan: Ja, definitivt en resultat- och balansräkning. Om du tittar på posten som heter ”Kassa Bank” kan du se hur mycket pengar föreningen har. De har förmodligen placerat pengarna på ett räntekonto eller liknande. Det är faktiskt så det fungerar för 99% av alla föreningar.

Mikael: Det är faktiskt ett ganska vettigt sätt att se på det hela, eftersom även skulder inkluderas där. Till exempel, om det är en tomträtt, bör man inkludera taxeringsvärdet som en skuld för att visa att det kan påverka ekonomin.

Jan: I boken har de också en checklista med 111 punkter att tänka på. När man läser förvaltningsberättelsen kan man ställa frågor som: Är föreningen äkta? Äger man marken? Har en radonmätning genomförts? Finns det hyresrätter? Alltså, allt det vi har pratat om tidigare. Samma sak gäller frågor kring resultat- och balansräkning.

Det var två saker som stack ut för mig. För det första, att kassan bör utgöra minst 20% av nettoomsättningen. Kan man använda det som en tumregel för att bedöma hur mycket pengar man bör ha på kontot i förhållande till de intäkter man tar in? Kan man tänka så?

Vikten med att ha en buffert

Mikael: En forskare, tror jag att det var Sandberg, har skrivit om detta i en bok. Tanken är att man ska ha en utjämning av pengar i kassan för att hantera säsongsvariationer. Det är bra att ha en buffert för att täcka höga kostnader för el eller värme under vintern och lägre kostnader under sommaren. På så sätt finns det alltid pengar tillgängliga och man slipper panik.

Jan: Jag tänker att vi snart ska runda av, Mikael. Finns det något annat du tycker att vi borde diskutera? Det kan vara något vi inte har nämnt tidigare men som du anser är viktigt att ta upp.

Mikael: Ja, det viktiga är att skapa kunniga konsumenter. Det spelar ingen roll om man skriver böcker om ingen läser dem. Det avgörande är att konsumenterna utvecklar en kritiskt tänkande inställning. Om de kan inhämta relevant information och ställa de rätta frågorna, då blir det så att säga en utmaning för mäklaren att ta reda på allt detta. Det kan faktiskt påverka priser och framtida byggnationer på ett sätt som gynnar konsumenten. Det är verkligen det som är viktigt att uppnå.

Jan: En aspekt som sällan tas upp är att när man använder denna checklista, antingen genom att läsa min bok eller genom att forska på egen hand, kan man upptäcka saker som andra inte gör. Det är lätt att tro att alla andra vet och gör samma saker, men i verkligheten är det inte så. Om man tar sig tid att gå igenom alla bostadsrättsföreningar och bedöma dem enligt A, A+ eller liknande, då har man gjort mer än vad majoriteten gör.

Att sedan läsa din bok och gå igenom checklistan är något som många inte gör. Så ibland kan jag sitta och fundera över investeringar eller börsen och undra om det är jag som är dum i huvudet eller om det är alla andra som agerar irrationellt. Och jag tror att det ofta är precis som du säger, att alla andra agerar irrationellt och att det ibland är bättre att inte köpa något även om det verkar bra. Siffrorna kanske inte går ihop, man får inte tillfredsställande svar eller så är det helt enkelt inte värt risken.

Bedöm riskerna

Mikael: Att bedöma risk är ofta något mycket subjektivt. Det finns människor som är risktagare och andra som är mer försiktiga, och sedan finns det alla nyanser däremellan. Ibland kan lockelsen av att potentiellt tjäna miljonbelopp genom att bostadsrätten ökar i värde få oss att kompromissa med våra riskprinciper. Om alla bostadsrätter verkar öka med 20% per år, vad spelar det då för roll om ekonomin är lite sämre eller om något annat inte är som det borde vara? Det verkar som en säker investering där allt ändå kommer att gå ihop. Det är en fälla som många kan falla i, eftersom det verkar vara en sådan trygg investering att det inte kan gå fel.

Jan: Nu är det första gången på 30 år som vi ser att bostadspriserna sjunker ordentligt. Men jag tänker att det kanske beror på att de som inte har pratat så mycket om det här ämnet inte har märkt av det. För mig personligen blev en lägenhet tillgänglig i det området där jag alltid velat bo. Visst, föreningen kanske inte är den bästa, men jag har redan väntat i två år på att flytta dit, så det är lätt att kompromissa. Det finns en risk, och ens föräldrar kanske säger att man bör tänka på det. Men när kassan är mindre, nettoomsättningen är låg eller kapitalkostnaden är hög, då är det lätt att säga att man struntar i det och bara vill bo där.

Mikael: De här böckerna är egentligen avsedda för de som verkligen vill veta vad de köper. Om man inte är intresserad av att veta vad man köper, så har böckerna ingen betydelse. Men jag anser att när man investerar fem eller tio miljoner i kapital och tar på sig en stor ekonomisk risk, borde man vara intresserad av att veta vad man faktiskt köper. Tyvärr verkar det inte vara fallet för alla. Jag tror att det beror på att det inte är så enkelt att granska årsredovisningar, ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Det är en komplicerad process.

Jan: Ja, jag förstår att du tycker att det är svårt. Du är inte ensam i den känslan. Nu när vi närmar oss slutet vill jag nämna en sak som vi inte har diskuterat så mycket, nämligen din nya bok ”Köpa osett” som handlar om nyproduktion. Det skulle vara intressant att få några höjdpunkter inför vårt framtida avsnitt. Jag hoppas verkligen att du vill komma tillbaka och prata mer om det. Kan du ge oss en sammanfattning av de viktigaste delarna eller höjdpunkterna i boken?

Överraskningar kan dyka upp

Mikael: Ja, det är verkligen så att när man köper något osett, kan det dyka upp många överraskningar längs vägen som man inte hade en aning om eller hade förväntat sig. Det är därför man har en enorm tilltro till utvecklaren och deras beräkningar, eftersom de försäkrar att ekonomin är hållbar. Man tenderar att överlåta allt till en tredje part istället för att aktivt delta själv och undersöka eller försöka undersöka. Men det är mycket svårare i detta fall eftersom det finns så lite att faktiskt granska eller utvärdera.

Jan: Ibland tänker jag på hur många arbetstagare är mycket mer lojala mot sina företag än vad företagen är mot dem. Det samma gäller i byggbranschen, där byggbolagen är mer lojala med sig själva och sina aktieägare än med de som köper deras produkter. Det är vanligt att byggbolag skapar olika projekt i separata aktiebolag, och om ett av dessa bolag går i konkurs efter att ha slutfört ett projekt, är det någon annan som står med risken. Det är viktigt att inte tro att banken är ens vän eller att byggbolaget som säljer nyproduktionen är ens vän. De har andra incitament som driver dem.

Mikael: Normalt sett bör en bostadsrättsförening styrelse gynna medlemmarna ekonomiskt. De är där för att optimera din boendeekonomi eftersom du har investerat pengar i föreningen. Problemet med nyproduktion är att under den här perioden är interimsstyrelsen din motpart. Det är lätt att tro att de agerar i medlemmarnas intresse, som det är fallet i en vanlig förening. Men tyvärr gynnar interimsstyrelsen sin uppdragsgivare, alltså entreprenören eller utvecklaren. Det är viktigt att vara medveten om att denna styrelse agerar för att gynna någon annan än dig.

Sämsta rådet

Jan: Tack så mycket! Boken vi har diskuterat heter ”Köp rätt bostadsrätt” och författaren är Mikael Goldstein. Jag kommer att lägga upp en länk till boken i beskrivningen. Den andra boken heter ”Köp osett bostadsrätt – köp i planerad nyproduktion” och den finns tillgänglig på Adlibris, Bokus och andra platser. En fråga vi brukar ställa till våra gäster, med tanke på vårt tidigare samtal om bostadsrätter, är: Vilket är det sämsta rådet du har hört från en mäklare eller inom branschen? Eller när du gjorde research för boken, vilket är det sämsta köprådet du har stött på?

Mikael: Jag kan tyvärr inte svara på den frågan, men den är svår att testa.

Jan: Jag skulle säga att det inte är ett särskilt bra råd att bara gå efter priset. Området har en genomsnittlig prisnivå på 55 000 kr, så om du kan köpa för 50 000 kr är det bra. Men det är inte ett briljant råd, det krävs mer undersökning än så.

Tack så mycket, Mikael, för att du tog dig tid att svara på våra frågor och berätta om din bok samt försöka hjälpa till. Precis som vi brukar prata om, är det viktigt att folkbilda inom ekonomi och specifikt inom detta område. Vi hoppas kunna bjuda tillbaka dig för att svara på läsarfrågor och diskutera nya ämnen. Kanske kan vi prata mer om nyproduktion också. Tack så mycket!

Mikael: Tack för att jag fick vara med.

Jan: Tack, tack!

Jan och Caroline Bolmeson

23 juli, 2023

Den här artikeln publicerades söndagen 23 juli klockan 19:27 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): RikaTillsammans-podden, Vardagsekonomi.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.