Köpa eller hyra lägenhet? Feedback på kalkylator efterfrågas

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
21

@VikingJon Jag har valt att lägga det under den praktiska delen, inte den finansiella jämförelsen.
Men ja, det är ju helt klart en viktig aspekt.

Men det går ju oftast att få tag på boende på hyresrätt på andra sätt om man verkligen vill och är flexibel.

Jag har exempelvis ett förstahandskontrakt i Göteborg, Linné, och det fick jag när jag var 19 och hade inga ködagar.

Men att få exakt den storleken på lägenheten du vill ha, eller det läget du vill ha, osv… ja det är inte lätt. Men det tycker jag gör det ännu viktigare att iaf räkna på alternativen. För om det hade varit väldigt fördelaktigt att hyra, då kanske man är beredd att göra fler uppoffringar. Och om det inte är värt, då borde man ju inte göra någon uppoffring.

EDIT: Jag har för övrigt 10år, men kan ändå inte få en hyresrätt på ködagar i området där jag bor idag.

22

Jag försöker skilja på det finansiella och alla andra delar.

Din slutsats att det är klart det lönar sig att köpa håller jag inte alltid med om. Ganska lätt att lägga in siffror i kalkylatorn som snabbt visar många scenarier där det hade varit bättre finansiellt att hyra.

23

Jo det blir det ju visst. Enkelt räkneexempel. Huset kostar 500kr. 100kr insats. 400kr i lån.

Huset går upp med 3% i värde. Detta ger 15kr. Det är 15% uppgång på dina 100kr i insats.

sen betalar du 3% ränta på 400 kr. Det är 12kr.

Shit pommes. 3kr (aka 3%) i ren vinst även när ränta och värdeökning är samma.

1 gillning
24

@Mrlebowski tack för input!

Ja, och om jag hade haft möjligheten att spola tillbaka tiden och vara med på bostadsresen de senaste 20 åren hade jag absolut gjort det. Men ingen vet ju hur det ser ut i framtiden.

Ja, Jan brukar ju nämna att han inte hade varit förvånad om han och Caroline slutar i en hyresrätt av just den anledningen.

Om jag köper en BRF kommer jag också fortsätta stå i bostadskö. Känns som en enkel sak att göra för att öka sina valmöjligheter i framtiden, till en väldigt låg kostnad (i vissa regioner är det väl t.o.m gratis).

1 gillning
25

@snurrfint Jag hänger nog inte med i ditt resonemang.

I ditt exempel äter ju räntan upp all hävstång? De 3kr i vinst är ju vinsten du har på de 100kr du la i insats?

26

@Gubbvila det förstår jag verkligen! Grattis till bra affär!

Frågan är om den här typen av erfarenheter de senaste 20, 30, 40 åren betyder att det också är det bästa beslutet framåt?

27

@Finsmakarn Jo, det skulle jag absolut säga.
I kalkylatorn kan man lägga in månadsvis övriga utgifter. Bör täcka både el, bredband osv. Men i BRF-fallet så bör det ju även täcka ev underhåll. Jag har inte tagit med aspekten av större renoveringar, eftersom det snabbt gör vinstskatten mer komplicerad att beräkna, men det kan man ju alltid räkna till efteråt.

Det blir ofta dyrare över tid i hyresrätt. MEN, men har fram tills dess haft möjligheten att spara ihop ett kapital som på börsen kan ge högre avkastning en vad kostnaderna ökar. Och det är den potentiella möjligheten som gör att hyresrätt faktiskt kan vara bättre finansiellt i vissa scenarier.

Ja, det verkar helt klart var den praktiska aspekten, åt båda hållen, som gör att folk valt det alternativ de valt.

28

@passiv Kul! Tack för de uppmuntrande orden!

Gör gärna så, uppskattar all feedback som går att få.

Precis, och jag tror alternativkostnaden kan vara ganska svår att intuitivt förstå om man inte sparar på börsen och liknande. Jag försökte förklara kalkylatorn för flera vänner och vissa fattade direkt, medan andra, efter 30min, fortfarande inte förstod hur det kan vara bättre att hyra. Uppenbart underbetyg till min förmåga att förklara, men kanske också brist på underliggande kunskap.

1 gillning
29

Mitt exempel visar att 3% ränta och 3% värdeökning fortfarande gör dig rikare.

Självklart är det mer fördelaktigt att ha mindre lån om man bara räknar på bostaden. Men med lån har du 400kr mer att röra dig med på börsen, vilket genererar mer kosing än vad din ränta kostar dig i vanliga fall i alla fall. Så med det inräknat så är det bättre med lån även då. Eller hur?

Får du en värdeökning som är högre än räntan så springer det iväg väldigt fort med hjälp av hävstången.

Egentligen är det ganska missvisande att räkna med räntan öht, eftersom med en hyrd bostad så betalar du ju hyresvärdens ränta istället, så räntan går ju att räkna bort med alternativkostnaden.

30

Jag skulle tro att om man jämför samma saker så blir det mycket billigare att köpa.

Om du ska hyra 180 kvm lägenhet med stor balkong och två bilplatser och utöver de en lokal på 40 kvm (motsvarande ett normalt garage) så kommer din räknesnurra få fnatt😉

31

@snurrfint Måste erkänna att jag fortfarande inte förstår.

I din första kommentar skrev du:

Det andra är ju vad som händer om en bostad ökar med 2-3% om året, när man har en hävstång som är flera gånger insatsen i och med lånet.

Vartpå mitt svar var att det nog inte är så bra med 2–3% ökning eftersom räntan då äter upp eventuell vinst du har på hävstången.

Att du nu skriver att 3% ränta och 3% värdökning fortfarande gör dig rikare har är ju sant. Men det bygger ju inte på att du har någon hävstång. Även utan hävstång hade man ju blivit 3% rikare?

Men med lån har du 400kr mer att röra dig med på börsen, vilket genererar mer kosing än vad din ränta kostar dig i vanliga fall i alla fall.

Ja det stämmer ju, förutsatt att du har 500kr från start. Men det är nog inte jättemånga som har tillräckligt mycket pengar för att köpa sin bostad helt utan lån. Och oavsett så blir ju det en jämförelse mellan att köpa en bostad med hjälp av belåning eller utan, och inte en jämförelse mellan att köpa och hyra. Men i den jämförelsen är vi på samma sida, jag hade också velat ha belåning för att kunna investera resten på börsen.

Får du en värdeökning som är högre än räntan så springer det iväg väldigt fort med hjälp av hävstången.

Ja, det må hända. Men börsen kan ja också avkasta väldigt bra (även utan hävstång). Och precis som att börsen inte lovar någon avkastning så lovar inte heller bostäder avkastning. Men räntan, den kommer banken alltid vilja ha tillbaka.

Egentligen är det ganska missvisande att räkna med räntan öht, eftersom med en hyrd bostad så betalar du ju hyresvärdens ränta istället, så räntan går ju att räkna bort med alternativkostnaden.

Varför skulle det vara missvisande? Utvekla gärna :folded_hands:

32

Hej @Kimmchi jag tycker den verkar bra, men kanske du skulle avbocka den 1% extra amortering i och med att dom nya bolånereglerna som förväntas träda ikraft nu den 1;a april. Med att 10% kontantinsats också bara kommer att krävas.

Mvh / Stefan

1 gillning
33

Haha ja, det låter dyrt :sweat_smile: Både att hyra och köpa…

Men ja, självklart kan det vara så!

Jag har testat kalkylatorn på lite olika typer av boenden jag har hittat i stan. Generellt skulle jag säga att ju mindre man bor, desto oftare är det fördelaktigt att hyra. Mycket verkar bero på bostadens värde + förväntad värdeökning, i relation till bostadsrättsavgiften.

34

@Stefan-84 Ja haha, regeringen måste uppenbarligen jobba emot mig. Jag var precis klar med kalkylen när jag läste att det hade gått igenom.

Men självklart, det ska jag abslut korrigera, tack för feedback Stefan :folded_hands:

1 gillning
35

Kalkylatorn är nog väldigt bra om man ser sitt boende enbart ekonomiskt me max avkastning..

Men om man ser sitt boende känslomässigt så har man inte någon större nytta av den.. dvs trivsel investering..

36

@JPT Haha ja nä det har du nog rätt i, kalkylatorn är helt bygg för den ekonomiska sidan.

Men min tanke är ju inte att använda den för att grunda ett helt beslut på den. Utan snarare för att göra ett mer utbildat beslut där ekonomin ändå är en ganska betydande del.

2 gillningar
37

Vad jag ser tar du inte hänsyn till kapitalkostnaden för hela värdet av bostaden, bara en alternativkostnad för kapitalinsatsen. För att kunna göra en korrekt jämförelse med hyresätt bör man sätta en kapitalkostnad på hela bostadens värde. Detta då man som köpare tar risk i bostadens värdeutveckling samt att man får en “kostnad” i att man låser pengarna i en illikvid tillgång, något man absolut måste beakta. Se småspararguidenartikel i ännet; Så mycket “kostar” pengarna i bostaden

38

Det blir svårt att förklara tydligare.

Du skrev att 2-3% uppgång inte va bra, men jag bevisade med ett litet räkne-exempel att det fortfarande ger 3% ren vinst efter att räntan dragits bort. Hävstången är ju fortfarande i spel även om den inte ger så mkt vid låga värdeökningar.

Som jag skrev. Räntan, kommer du inte undan även om du hyr. Du betalar bara av hyresvärdens ränta istället för din egen.

Hus med belåning har visat sig vara överlägset, indexfonder de senaste 30 åren. Och står sig bra även i sämre tider.

Även om räntan och värdeökning på bostäder är samma. till exempel 3%, så avkastar huset mer än en global indexfond över tid. Iaf på svenska marknaden där vi har ränteavdrag på bolån.

Antar att du läst och sett detta avsnittet, annars är det en värdefull läsning: 415. Bostaden: en missförstådd investering? | Med Henning Hammar

Jag uppskattar din kalkylator, tycker det är en strålande idé!

I grund och botten håller vi med varandra. Vi har bara lite olika sätt att se på saken.

39

Tack för feedback!

Jag tror mig inte ha missat detta. I kalkylatorn så får användaren dels sätta en månadsbudget, samt lägga in ett startbelopp som jag valt att kalla “Nuvarande besparingar”.

”Nuvarande besparingar” har en liten info bubbla som säger följande:

”Totalt belopp du har sparat idag. Används som kontantinsats vid köp eller startsumma för investeringar vid hyra. Om nuvarande besparingar är ett högre belopp än kontantinsatsen så används det kvarvarande beloppet även för investeringar i köp-scenariot.”

Detta borde väl täcka det problemet du lyfter?
Eller missar jag något här?

40

@snurrfint Tack för utförligt svar!

Jag menar inte att 2-3% inte är bra. Men med en ränta som ligger på ungefär samma nivå så menar jag att hävstång varken ger eller kostar något. Och i ett sådant läge kan hyra nog vara ett alternativ. Beror ju väldigt mycket på andra parametrar också, givetvis.

Nja, visst gör man det på något sätt. Men, samtidigt funkar inte hyressättning så att den direkt speglar ränteläget. En hyresvärd har inte heller samma typ av belåning osv.

Jag betalar exempelvis 5000kr/mån för min lägenhet, en 1a i centrala GBG. Om jag skulle köpa en 1a i samma område, och jag hade gått in med 15% insats, så hade bara mina räntekostnader legat på ungefär samma nivå. Men sen ska man ju också betala BRF-avgift för att täcka underhåll osv. Och det är ju något som ingår i min hyra.

Att huset/BRF:en avkastar mer än en global indexfond över tid är ju inte en absolut sanning. Oavsett ränteavdrag. De senaste 30åren betyder inte att det kommer fortsätta så.

Dessutom är en viktig aspekt för en god avkastning på sin bostad att 1) prisökningen är högre än räntorna, och 2) att man har hävstång. Om man är säker på att bostäderna kommer att öka i pris så kommer det löna sig att med jämna mellanrum köpa en ny dyrare bostad.

Och en viktig brasklapp, som visserligen inte är en del av kalkylen, är att en bostad är en väldigt koncentrerad risk. Även om bostäder i stort har gått väldigt bra, så betyder inte det att just “din” bostad går bra. Fel region, dåligt skött BRF, statusförflyttningar inom staden, etc. kan kraftigt påverka bostadens värdering.

En global aktiefond delar ju upp risken betydligt mer, och man kan ju även snegla på investeringsstrategier som är ännu säkrare. Se exempelvis Jakten på den “ultimata” allvädersportföljen.

Tack för det!

Det tror jag också! Tack för en bra diskussion. Hjälper mycket att se saker från andras perspektiv och argument.

2 gillningar