Det känns som att min inställning förändras lite efter varje klok kommentar, och detta leder mig förhoppningsvis till att fatta ett klokt övervägs beslut - tack alla. Det finns heller ingen anledning att ta beslutet imorgon så det får mogna lite till.
Just nu känns det som rekommendationen från @_Kalle skulle kunna vara något - att starta med att låna upp från 10% till 25% i år. Sedan får jag nästa år ta ställning till om jag vill fortsätta att gå upp i belåningsgrad. Jag skulle även kunna pröva att köra superlånet på Avanza en månad (0% upp till 50K om jag förstått rätt). Detta för att se om jag får ont i magen av att låna för att finansiera värdepapper
Kommentaren “låna för att finansiera värdepapper” är mest mental bokföring, i praktiken finns det bara tillgångar och skulder…Exempelvis kan lån med värdepapper som säkerhet vara billigare än bolån, varför inte utnyttja detta? Tror att ett fel många gör är att binda ett lån till en specifik tillgång, istället för att se allt som en helhet.
Jag skulle börja med att sammanställa alla tillgångar/skulder
Tillgångar:
Fastigheter (taxeringsvärde / 0,75) Lägenheter
Finansiella tillgångar
Pensionstillgångar (Statligt, PPM, tjänstepension och privat pensionssparande)
Övrigt lätt realiserbart med ett större värde
Skulder:
Bolån,
Värdepappersbelåning
Billån
Studielån (här har jag inte tänkt klart ännu eftersom jag inte har några egna studielån, betalade tillbaka studielånen för många år sedan av ren okunskap…Så här 25 år senare så kostade detta felbeslut >1MSEK)
Övriga lån.
Då får man helt plötsligt en bild på vad som är mitt och vad som är bankens på totalen, samt vilket kapital man kan använda för sitt framtida liv. Man ser också hur stor del av sina tillgångar som består av skulder och hur mycket eget kapital man har.
Nästa steg är att titta på boendet
Vad finns det för möjligheter med den fastighet jag äger, exempelvis finns det outnyttjade pantbrev?
Vad är ett rimligt marknadsvärde?
Hur mycket eget kapital vill jag binda i boendet?
Vilken belåningsgrad har jag?
Ett tredje steg kan vara att se över sina kapitaltillgångar inklusive pensioner:
Kan dessa användas för att få bättre “deal” på bolånen
Kan dessa användas som säkerhet för värdepappersbelåning?
Är dessa investerade till en rimlig avgift?
När man har gjort ovan så har man mycket av den information man behöver för att se vilka möjligheter man har. Exempelvis genom att flytta hela rasket till Nordnet eller Avanza som alternativ till den vanliga banken.
Ovan handlar om vilka tillgångar man har och hur man använder dessa på ett effektivt sätt, inte så mycket om sparande, riskhantering och investeringar. Det är nästa steg.
Väldigt intressant inlägg! “I praktiken så finns det bara tillgångar och skulder, allt annat är mental bokföring” får en verkligen att tänka…
Inom företagsekonomi så brukar man prata om soliditet, dvs hur stor del av tillgångarna som finansieras av eget kapital. En genomsnittssiffra bland företag brukar vara 50%, vilket skulle motsvara 100% belåning på en fondportfölj… (om man inte har en bostad som drar upp belåningen).
Så, vad är en rimlig soliditet i ens privatekonomi? Vilka avkastningskrav ska man ha på sitt liv?
Jag har fastnat lite i den tankefällan. Jag hade amorterat av hela huslånet men har insett att det inte var så smart. Så jag har belånat huset till en del igen och investerat. Egentligen borde jag låna till 50%, men det känns lite svårt. Men hade jag aldrig amorterat av hela lånet från början så hade det inte varit någon grej. Nu tänker jag hela tiden att mitt sparande är värt X kr minus lånet. Annars hade sparandet varit värt X kr och jag hade ett hus med 50% lån.
Så är det ju inte. Man får vara lite försiktigt så man inte hamnar i FOMO-fällan. Ditt hus är ju obelånat och som bekant har huspriserna klättrat de senaste 20 åren iaf. Säg att ditt hus kostade 1 miljon 2000. Nu är det värt 5 miljoner. Då är ju värdeökningen 4 miljoner (lite inflation).
Dock är det bra att ha fler tillgångsslag. Det är lite som att ha en säck guldmynt på en öde ö. Då önskar man ju att man hade haft en halv säck guldmynt och lite mat istället. Med en obelånat bostad så är du skyddad mot rörelser på bomarknaden. Som bekant växer inte träden upp till månen. Så då och då skakar det till. Oftast korrelerar rörelser på bostäder och värdepapper(aktier).
Det många luras är att det finns en formel för succé, men det är verkligen som @janbolmeson och Caroline säger. Man måste kunna sova gott om nätterna även om bostadsmarknad eller börsen har kraschat. Man måste kunna fortsätta leva som vanligt.
Exemplet med en säck guldmynt på en öde ö beskriver risken som många riskerar att sätta sig som pensionär/arbetslös om man inte tänker till när det gäller kapitalbindningen på sitt boende medan man kan. Man sitter med ett obelånat hus (säcken med guldmynt) som är värt 5 MSEK, men har inte råd att köpa mat då ens pension är låg och man inte har något fritt kapital, allt är bundet i huset. Detta är en risk.
Alternativet vore att ha 20-40 % belåning på huset, och 1-2 MSEK extra på kontot, dvs man har råd att köpa mat. Om man placerar dessa pengar till relativt låg risk så bör kapitalinkomsten i det närmaste betala räntekostnaden på bolånet… I första steget är detta inte för att tjäna pengar, dvs FOMO, utan ett sätt att minska framtida likviditetsproblem den dagen man inte har inkomst för att beviljas lån.
Totalt sett har inte risken ökat vid ett prisfall på bostaden, istället för att ha ett obelånat boende, så har du en skuld på boendet som uppvägs av en tillgång på kontot som kvittas mot varandra. Sen kommer risken att öka vartefter och om man använder kapitalet för konsumtion
Har man inte tillgång till billigt kapital som pensionär då man inte kan få nya bolån så riskerar kostnaderna att öka, exempelvis så kan bilbytet för bilen man har för att ta sig till sommarstugan att bli tvungen att finansieras med leasing eller billån till 5% ränta istället för bolåneränta.
Sammanfattningsvis så tycker jag att det är lika viktigt att planera kapitalbindningen inför sin pension som att pensionsspara.
Tillgång till fritt kapital gör att i alla fall jag kommer att sova bättre.
Det pågår en parallell diskussion i följande tråd som delvis är en fortsättning på diskussionen som förts ovan.
Jag skulle se Superlånet som en buffert som direkt kan användas i bufferthinken istället för att ha motsvarande belopp stående på ett konto i bufferthinken till ingen eller ringa ränta. Om behov uppstår kan du direkt ta ut pengar från depån hink3 och flytta dessa till bufferthinken utan att fråga banken. Det man i praktiken gör är att minska bufferthinken med 50K för att man vet att man får loss kapital “If the shit hits the fan” Under tiden man väntar på att behovet uppstår så gör det egna kapitalet mer nytta om det får arbeta genom att vara investerade. Jag misstänker att i ditt fall så är 50K inte en stor del av dina tillgångar… Om det är mentalt jobbigt så minska din buffert med 50K och investera dessa, och tänk att om det händer det något så tar vi pengar från depån, möjligen med Superlånet i botten. Då blir det i praktiken samma slutresultat.
I praktiken så ser jag att bufferthinken ska finnas tillgänglig inom exempelvis 24 h, oavsett om det är eget kapital eller inte, Går tvättmaskinen sönder så åker vi och hämtar en ny utan att fundera så mycket på om det finns pengar eller inte, man vet att det finns tillgängliga pengar.
Jag skulle ta tag i bolånefrågan, det kan ta tid med tanke på eventuella bindningstider, pantbrev, ev förhandlingar med banken etc. När det är gjort så har man en ny bas i ekonomin.
Tänk också att man inte nödvändigtvis behöver jaga en hög avkastning (tänk aktier) i det frigjorda kapitalet, all avkastnings som är högre än bolåneräntan gör att man går med vinst, sen kanske man vill ha någon procent i mellan för den ökade risken man tar. Genom att öka det investerade kapitalet, inte orimligt att för många skulle det bli en fördubbling, så kan man halvera avkastningskravet och ändå “tjäna” samma mängd pengar men till en betydligt lägre volatilitet, exempelvis från 100% aktier till 50% aktier och resten räntor/guld eller vad man kan komma på.
Även jag har en tröskel att ta mig över innan jag kommer vidare med att höja belåningsgraden från >40% till >50%, värdepappersbelåning har jag till och från haft de senaste 20 åren till och från på låga nivåer, <5%.
Jag håller med om att det är ok med 70 % belåning när man har en hel del sparande och säker inkomst, och man borde kunna fortsätta öka till ännu högre när man ökar sitt sparande.
Skulle gärna gå in mer på att räkna en beräkning av vilka riskfaktorer som gör att man behöver minska sin belåning och vilka tryggheter som gör att man kan öka belåningen.
Risker
Otrygg anställning/inkomstkälla
Egen bostad med risk för stora utgifter
Planer att snart flytta
Tryggheter
Flera i hushållet med fast inkomst
Stort sparande.
Faktorer
Andelen av ens kostnader som bostadslånet utgör
Dvs om man blir långtidsarbetslös, skulle amorteringar och stigande ränta vara ett problem.
Andelen av ens totala investeringar som bostadslånet utgör.
Exempel:
80% belåning av bostad värd 1 miljon och inga besparingar (som många vid första bostadsköpet):
lånet: 800/200= 4.
Dvs, lånet är 4 gånger större än ens besparingar (de 200k som är bundet i bostaden).
Om man istället har 800k investerat utöver bostaden och 20% (200k) i bostaden och därmed skulle kunna betala av lånet och äga bostaden utan belåning blir procenten belåning 800/1000=80% av ens totala investeringar
Och vid 1600k utöver bostaden:
800/1600=50% av ens totala investeringar. Då är 80% belåning inte så hög risk
Jag borde göra räkneexempel på möjliga utfall med CI Vid best case och worst case!
Jag håller med om att det finns ett känslomässigt och ett matematiskt svar
Genom att öka sin belåning successivt så att man hamnar mellan dessa två svaren bör man kunna få dem att närma sig varandra. tex att placera sig närmare den matematiska för de riskvilliga och närmare den känslomässiga för de försiktiga och de med andra risker (tex osäker inkomst och risk för stora utgifter).
Ett annat skäl till varför detta bör vara möjligt är att man över tid kommer ha större sparande och då blir ens totala belåning mindre, vilket bör vara en viktig faktor för belåningsgrad.
Så att börja med 55% belåning och långsamt öka verkar rimlig avvägning.
Det slutade med att jag ökade belåningen från 10% till 20%. Med facit i hand både en bra och dålig affär.
Jag har helt klart tjänat på det, men jag skulle ha tjänat ännu mer om jag hade ökat belåningen mer. Dock känns det bra bra i magen att ha utrymme kvar - antingen för att köpa på sig fonder om en dipp kommer, eller kanske en fritidshus framöver. Men, men förmodligen styr mitt emotionella tänkande förmodligen fortfarande för mycket då jag misstänker att det är ganska lätt att matematisk bevisa att det vore bättre att nyttja det utrymme jag har direkt. Är dock människa
Vi tog också trots stabilt arbete samt föräldraledighet att pausa armoteringen.
Dels för att bygga lite extra buffert, samt nyttja dessa pengar till att direkt investera i vårt husrenoverande istället för enbart armortering
I backspegeln så blev detta riktigt framgångsrikt. Jag pausade amorteringen och satte upp ett nytt månadssparande i en global indexfond istället. Insättningarna från de pausade amorteringarna blev totalt ca 37 000 kr, nu har denna summa växt till ca 44 000 kr.
7 000 kr i avkastning jämfört med ca 500 kr ränta på 1,5 år.
Funkar såklart inte varje år, men ändå ett kul exempel på alternativkostnad.
Som nämnt tidigare slutade det med att jag ökade belåningen från 10% till 20%. Jag inledde denna tråd i januari 21, men hur känner ni andra angående att låna upp ytterligare nu? Inflation, väntade räntehöjningar och osäker börs!?
Jag har också tänkt på detta. Har en obelånad bostad. Men inflationen gör mig osäker. Kan ju låna utan att amortera något, men risk för 4%+ ränta ger ju en månadskostnad på min. 1KSEK.
