Jag har köpt en bostad för första gången och har inte så mycket erfarenhet av bolån och ränteoptimering sedan tidigare, och här har man ju väldigt många pragmatiska människor så tänkte kolla här om jag missat något
Jag har köpt en bostad för 5,1M och har förmånen att mina föräldrar stöttar med 1M.
Detta innebär att jag har 4,1M kvar att finansiera.
Om jag tar bolån på 4,1M innebär det en belåningsgrad på 80%, SBAB ränta på 4,92%, och amorteringskrav på 2%.
På Nordnet kan jag belåna min portfölj (1,9M, främst globala indexfonder) med 500K till en ränta på 3,83% och använda det för kontantinsats. Cashar jag in ytterligare 50K så blir kontantinsatsen totalt 1550M och belåningsgraden blir 69,5%
Detta gör att SBAB räntan sänks till 4,65%, amorteringskravet sänks från 2% till 1%, SAMT att 500K utav totala lånet är till en lägre ränta än bolåneräntan.
Det känns ju som ett otroligt no-brainer case eller har jag missat något här?
En annan följdfråga är om ni tror det är lönt att ringa runt till alla banker och se om de kan erbjuda lägre ränta? Eller är SBAB i regel bäst?
Har inte jättemycket erfarenhet av hus så det lämnar jag åt någon annan, men angående portföljbelåning tror jag risken kan vara lite hög för vissas smak.
Med 25% belåning krävs det inte jättestor nedgång för att du ska hamna på 5,59% ränta istället. Om du dock prioriterar att betala ner det lånet en del efter köpet av huset, är det nog ingen större risk på den fronten.
Men hur ställer du dig till portföljbelåning i framtiden? Om det inte är något du vill ha normalt sett, är det väl lika bra att sälja av från fonderna direkt istället?
Man kan också fundera på om det är värt den extra risken med belåning när belånings-räntan, och förväntad avkastning för fonderna, är relativt lika.
I en evig börsuppgång och en fallande ränta låter det som ett ljuvligt upplägg !
Men du borde vända dig till dina föräldrar om råd kring denna idé då de faktiskt möjliggör det hela och förmodligen får de hjälpa till vid eventuella motgångar i denna strategi.
Du måste kunna hålla din position utan att oroa dig för tvångsinlösen även om börsen går ned kraftigt, så jag tycker den föreslagna belåningen är för hög. Du behöver kunna vara långsiktig i din position. Det är helt enkelt dålig symmetri mellan den lilla fördelen du får och den lilla men högst verkliga whipe out-risken du tar.
Jag har dock gjort exakt så där men med en mycket lägre procentuell andel och sedan successivt stängt positionen genom nysparande (insättningar på ISK utan köp). Då slapp jag sälja fonder för att komma ned i den belåningsgrad som krävdes för att i mitt fall kunna flytta mitt bolån till en aktör med lägre ränta.
Belåning när man ”måste”: Nästan alltid dåligt. Belåning som praktiskt redskap när den inte längre behövs: Ibland bra.
Så avråder från ditt specifika upplägg men rent mekaniskt fungerar det.
Om ingen annan har redan skrivit det: om du belånar ett isk så betalar du isk skatt på lånet, oavsett om du investerar beloppet på nordnet eller tar ut det. så du kan lägga på 1,08% i avgift på lånet.
Vad är det för villkor på 500 k lånet? Är det rörlig ränta eller bunden ränta? Det kommer ju ta tid för att amortera bort den. Hur mkt ska den amorteras med?
Jag hade nog sålt av fonderna så du får ner din belåning till under 70%. Pengarna ligger ju i huset istället samt ger dig en mer förmånlig situation. Du kanske tappar lite ränta/avkastning på pengarna, men det kan det vara värt.
Jag gjorde så själv och har idag 69% belåning på huset
Om det är värdepappersbelåning på Nordnet är det rörlig ränta. Det finns inget krav på att amortera så länge man uppfyller säkerhetskraven för portföljen.
En obehaglig överraskning som man bör vara förberedd på är att villkoren för värdepappersbelåning kan ändras med ett par månaders varsel, och villkoren kan vara så olämpliga att lånet i praktiken sägs upp. Sannolikheten för att banken “visar ansvar” och ändrar/försämrar villkoren kan tänkas vara högre vid ett kraftigt börsras.
Om du går till Överföringar / Uttag på Nordnet ser du att det bara går att ta ut pengar från själva ISK:t, inte kreditkontot. Detta gör att pengarna går in på ISK först och triggar beskattning.
Jag har ett medellande från nordnet som jag inte hittar men jag ville dubbekolla med dem om jag hade fattat det rätt så jag ringde. Nordnet svarade att utag av kredit alltid beskattades. Tips ring dom om du fortfarande är osäker.
Jag tror man i alla fall hos Avanza kan undvika detta genom en direkt överföring från skuldkontot till ett annat bankkonto…? Går man via sitt ISK/KF får man den effekt du beskriver.
Jag vet inte. Jag hade dubbelkollat med flera på Avanza först. personalen på Avanza och Nordnet kan göra fel eller missupfatta en så jag frågar alltid flera anställda.
Du har missat att du ökar din risk för varje ny krona du lånar. Sälj alla dina fonder och lägg in pengarna som ytterligare kontantinsats i huset ihop med miljonen som dina goda föräldrar gav dig. D v s du ska minska din totala skuldbörda, inte öka den.
Varför? Rationellt går ju detta emot vad @janbolmeson pratar om i ett avsnitt ang humankapital, att det är fördelaktigt som ung att belåna sig på sikt.
ISK-skatten baseras på värdet på tillgångarna som ligger på ISK samt insättningar.
Om jag lånar t.ex. 100 000kr via värdepapperskredit på Avanza och tar ut det till ett sparkonto så händer ingenting med värdet på ISK och skatten förändras inte.
Det går utmärkt att göra en överföring från krediten direkt till ett sparkonto utan att det går in på ISK.
Om du istället köper värdepapper eller låter dessa 100 000kr ligga kvar på ISK kommer det att påverka skatten eftersom det ökar tillgångsvärdet på ISK:t.
Det har dock ingenting att göra med att det är lånade pengar utan bara att de i det fallet gick in och låg kvar på ISK:t.
