Den här frågan har säkert varit uppe i olika former redan, men jag hittar inte direkt någon bra tråd så jag kör på en ny.
Har nyligen insett att jag amorterat så mycket på bolånen för lägenheten, samtidigt som värdet på lägenheten stigit, att jag har belåningsgrad på under 70%. Detta gör om jag förstår saken rätt, att jag kan ändra min amortering från 2% till 1% om banken går med på det och håller med om siffrorna, gör ny värdering m.m.
Min initiala tanke var att jag borde sänka amorteringen om möjligt, vilket ju ger mer pengar i fickan varje månad, som jag t.ex. kan lägga på sparande eller något som gör livet rikare. Men sen börjar ju en annan röst inom en göra sig hörd: Det är viktigt att amortera. Du måste bli lånefri.
Men vilka för- och nackdelar finns det egentligen med respektive val?
Bra tråd som länkades ovan, men kan ändå lyfta fram några grundläggande aspekter du kan överväga. Skuldfri eller inte är i grund och botten en personlig preferens. Men:
Fritt kapital är också värt mycket. När man behöver eller vill kunna använda pengar vill man inte vara beroende av att behöva låna mer eller sälja bostaden. Har du redan ett bra kapital utanför bostaden blir beslutet mer en personlig preferens.
Är du nära pensionen? Ännu viktigare att då ha pengar som kan användas i praktiken. Det är svårare att få nya bolån som pensionär, så pengar i bostaden är mer bundna än innan.
Är du nöjd med din inkomst och levnadsstandard? Skulle mer pengar varje månad göra stor skillnad? Amortera då mindre.
Är du yngre och har svårt att ”hålla i pengarna”, då kan amortering vara ett effektivt sätt att spara även om den förväntade avkastningen är lägre
Jag tror att det är helt tvärtom - man bör använda någon typ av hävstång hela tiden. Därför brukar även de rikaste i världen köpa fastigheter via bolån och inte kontant.
Jag har själv gjort ett stort misstag - jag har amorterat av tre fastigheter väldigt snabbt. Det hade varit mycket smartare att ha mer av mina egna pengar på börsen i stället för att extraamortera minst 30k varje månad. När jag inte längre har någon bolån att betala av, använder jag åtminstone värdepapperskredit.
Man borde bli skuldfri när det gäller blancolån, inte när det gäller CSN‑lån, bolån eller värdepapperskredit.
När vi kom ned under 70% belåning ändrade vi till 1% amortering (från ca 3,3%) och sparade motsvarande summa i globala indexfonder istället.
Ansåg att det var det bästa för vår ekonomi i sin helhet då man inte låser kapitalet i bostaden och för att förväntad avkastning är bättre i indexfonder än nuvarande bolåneränta.
Däremot om du ska lyxa till vardagen istället för amorteringen skulle jag aldrig göra.
Det är alltid bäst att vara skuldfri. Det ger mer frihet, mindre girighet, mindre motpartsrisk, mindre systematiskt pengaskapande, färre intäkter av onskefulla aktörer som leder samhället på fel banor, bl.a.
Det finns inga uppriktigt visa personer som förespråkar penningutlåning, personlig skuldsättning osv. Speciellt i detta nuvarande system.
Det är alltid bäst att vara belånad (så länge räntan är bra). Det ger mer frihet, mer pengar, större möjlighet att vara generös, mer tillväxt, mer skattemedel osv.
Förväntad avkastning efter skatt är större än räntekostnaden efter ränteavdrag
Jag skulle säga att det med hög sannolikhet är uppfyllt om
Man har lång sparhorisont, säg minst 10 år och gärna 20-30 år kvar, så det är hög sannolikhet för att börsen ger just den högre avkastningen man förväntar sig över lång tid
Räntan inte går upp mycket vilket annars höjer både skatten på kapitalet (om ISK) och räntekostnaden till banken dvs ekvationen blir svårare att få ihop. Speciellt eftersom högre räntenivåer också tenderar att korrelera med dålig börsavkastning eftersom bolagens vinster diskonteras med den högre räntan dvs lägre kurser.
Ränteavdraget inte ändras markant. Politisk risk.
Sen kan man ju alltid välja att investera pengarna nu men om något av ovan ändrar sig så kan man plocka ut pengar och amortera en större summa då. Man ska bara se till att inte låsa pengarna under för lång tid för att ha det alternativet.
Personligen hade jag nog helst först gått under 50% belåningsgrad, sluppit amortera (spara i bostaden) och därefter hållit den belåningsgraden - om jag varit 30-40 år idag.
Nu är jag inte det utan är istället skuldfri och äldre, vilket känns väldigt bra, men det beror också på min historik av dåliga lån, dvs låneaversion.
Fördelar beror på. Om du investera denna 1% istället. Kommer det leda till att snitt 7% blir mer än vad resterande 1% I lånet kostar på överkomlig tid. Om nej så är det kanske bättre och fokusera på att minska utgifter
Om jag inte hade haft mina bolån tidigare skulle min förmögenhet i dag vara minst 5 miljoner mindre. De flesta år ligger inflationen runt 2%, vissa år (mycket) högre. Då är bolån eller värdepapperskredit med en effektiv ränta på upp till 2% (efter ränteavdrag) i princip gratis, medan ens egna pengar kan ge omkring 8% avkastning.
Min första fastighet är värd 4 gånger mer än när jag köpte den med 100% bolån. Den andra fastigheten är värd 3 gånger mer än när jag köpte den med 90% bolån. Även den tredje fastigheten har stigit i värde. Det hade varit helt dumt av mig att inte belåna mig när bolåneräntorna var lägre än inflationen. För den tredje fastigheten hade jag en fast effektiv ränta på 0,79% (efter ränteavdrag), medan inflationen steg rekordhögt 2022-23.
Nu när jag har två fastigheter fler än jag behöver för livet, varför skulle jag inte ha värdepapperskredit, var finns de risker för mig du pratar om? Värdepapperskrediten har, med 30% ränteavdrag, en effektiv ränta som ligger under inflationen. Varför skulle det då ha varit bättre för mig att inte ha någon belåning alls?
Med smart belåning blir man rikare och rikare, samtidigt som man har tillgängliga egna pengar som inte behöver vara låsta bara för att undvika belåning.
Jag skulle sänka amorteringen till 0 om det är möjligt.I stället så borde du kunna få minst 10% avkastning på dem.Slutsats: har du gott om pengar så låna isf att pröjsa cash.
Om vi pratar blankolån så håller jag absolut med om att det är bäst att hålla sig undan, men om du kan ta lån med bra ränta (tex. bolån) och investerar på ett vettigt sätt så håller jag inte med.
Sen är jag väl själv inte 100% rationell. Egentligen borde jag belåna min fastighet högre och investera de pengarna i stället, så visst finns det ett trygghetsargument där också.
Som du märker, TS, så kokar det i slutändan ner till den personliga graden av riskaversion. Det viktigaste är att kunna leva med sina beslut och konsekvenserna därav.
Själv är jag trygghetsnarkoman och förespråkar bibehållen amortering, dock inte helt utan ner under 50%. Då är man mindre sårbar vid högre räntor samt får bättre villkor.
I valet mellan 1 eller 2% handlar det om de ”sparade” pengarna investeras eller spenderas. Återigen: lär känna dig själv!
Risken för att vara fattigare än du hade behövt är ju definitivt högre med din preferens. Men det kanske är som med koriander - vissa älskar och för vissa smakar det tvål.
Kolla in den beräkning jag gjorde nyss här. Över tid så förlorar man rejält på att överamortera på bostaden, givet att ekonomin fortsätter att fungera som den gjort hittils.
Till TS: Ägde du en bostad 2023? Hur reagerade du på stigande räntor då? Var på skalan “Panik → Klump i magen → Lugn” befann du dig? Det kan ge dig en ledtråd kring vilken lånenivå som passar just ditt psyke och välmående.
Jag befinner mig i exakt samma situation som du. Egentligen borde jag ringa banken och be dom sänka amorteringen från 2% till 1%. Jag förstår de rationella argumenten, men det tar emot rent emotionellt. En liten fågel sitter på axeln och viskar i örat “Nästa gång börsen kraschar 50%, räntorna stiger och du samtidigt blir av med jobbet på grund av kraschad arbetsmarknad så vill du sitta med så lite lån som möjligt.”
Samtidigt tycker jag att statens nuvarande amorteringstrappa är vettig. Hade jag gett råd till nån annan hade jag definitivt sagt “Följ statens amorteringstrappa. Sänk amorteringen till 1%.”