I tidigare trådar har det vid några tillfällen kommit upp exempel på fritidshus som i någon mening varit ”lönsamma”. Jag tycker det vore intressant att gräva mer i detta. Kanske kunde det vara något för @janbolmeson att undersöka?
Det jag tänker på här är:
Syfte - sommarstuga, skidstuga, jaktstuga, fiskestuga, svampstuga etc. Vilka syften är kommersiellt gångbara? Hur kan de kombineras?
Läge - är ett ”premiumläge” lönsamt? Jag menar nu platser som är välkända - typ Åre eller Gotland.
Hur mycket är rimligt att betala för ett objekt om lönsamheten ska stå i centrum?
Vad ska man tänka på? Vilka egenskaper är avgörande för att driva efterfrågan?
Utgångspunkten skulle alltså vara att man ska köpa fritidshuset som en typ av investering. Givetvis är egen användning en del av kalkylen men uthyrning är helt centralt för att få ihop kalkylen.
Jag tycker också det här är intressant. Kruxet med sådana kalkyler är att så mycket beror på egna antaganden. När jag hyrt ut fritidshus så har intäkterna bara täckt underhållet inte mer, och det även för fritidshus i mycket attraktivt läge. Så lönsamheten har kommit av värdeutveckling och möjligheten att själv använda det. Dessa saker är svåra att värdera. På senare tid och kanske några år framöver finns stor risk att fastighetsvärden faller. Samtidigt så gör inflationen semesterresor dyrare, så där lönar det sig kanske mer än tidigare att ha tillgång till ett eget fritidshus.
Din fråga är intressant men väldigt svår att ge ett generellt svar på.
Jag har viss erfarenhet från ägande av (ärvd) äldre sommarstuga och kan även jämföra med mina syskons nyligen gjorda ”investeringar” i ägarlägenhet i Hemsedal samt hus i Spanien.
I grunden kan man väl utgå från att det är rätt bökigt att äga ett fritidsboende om man inte själv tänkt använda det frekvent. Både ur ett emotionellt och ekonomiskt perspektiv.
Då investerar åtminstone jag hellre i något som inte kräver underhåll och engagemang. Så svaret på din första fråga (1) blir att investera i ett objekt på en plats där du själv kan och vill tillbringa mycket tid. Sannolikt finns en marknad för att hyra ut, det handlar bara om pris och säsong.
(2) är ju väldigt uppenbart så att ett attraktivt läge är lättare att hyra ut, men det reflekteras ju omedelbart i prislappen. Mitt sommartorp i södra Sverige är kanske värt en miljon och går att hyra ut för 7-8000/v max 6-7 veckor om året. Brorsans lägenhet i Hemsedal kostade det femdubbla men går att hyra ut dyrt fyra månader om året för skidåkning och nästan lika dyrt några månader till under sommaren då läget är fint även för vandring, fiske, mountainbike etc. Större investering, men absolut större potential till intäkter från uthyrning.
3) hur mycket som är rimligt att betala är väldigt mycket upp till din totala förmåga att bära investeringen, men om du menar att du ska köpa ett fritidsboende primärt som investering skulle jag vara lite försiktig. Marknaden är i gungning just nu och det är lätt att gå bort sig om man inte har ett väldigt långsiktigt perspektiv. Personligen hade jag inte investerat på detta sätt om jag inte sett en möjlig avkastning långt över vad jag kan förvänta mig från t ex en korg med fastighetsaktier.
4) om jag skulle leta efter ett objekt idag, skulle jag tänka på:
marknaden och min egen långsiktighet.
närhet till mitt boende. Kan jag åka dit med lätthet över en helg och fixa, eller är det flygbiljett (t ex Spanien) som krävs?
vem ska sköta underhåll och uthyrningsadministration?
hur lång är säsongen för uthyrning, kan jag på något sätt använda själv under lågsäsong och hyra ut under högsäsong? (T ex använder min bror som lägenhet o Hemsedal under maj och september för vandring och fiske men hyr ofta ut när det är högsäsong)
När tillgångspriserna är upptrissade blir det naturligt svårare att få ekonomi i uthyrning av olika slag. Just därför tänkte jag att det här kunde vara en intressant fråga att fundera över nu.
Jag är i princip övertygad om att “premium-objekt” sällan är lönsamma i sig. De är normalt för prismässigt upptrissade för att det ska finnas reell vinstmöjlighet, om vi menar marknadsmässig avkastning på investeringen. Avkastningen måste ju inte vara typ 7% utan om det skulle motsvara inflationen (om den är mer normal), ränta på sparkonto eller liknande så vore det väl också helt i sin ordning.
Jag tror inte att det finns “generella svar” men däremot kan det finnas exempel på specifika hyresvärdar som lyckats. Det handlar då förmodligen om en kombination av gynnsamma faktorer som “fungerar”. Jag tror sedan inte att dessa speciella koncept kommer att gå att kopiera rakt av men däremot kan de fungera som inspiration. Förmodligen är det i någon mening så att man själv “skapar marknaden” genom att tillhandahålla ett bra objekt. De objekt som fungerar växer så att säga inte på träd utan det handlar om särskilt “lämpliga” objekt på särskilt “lämpliga” platser som dessutom uppfyller vissa kriterier. Vad som är lämpligt respektive vilka kriterier som kan vara aktuella tror jag nog att man i princip skulle kunna reda ut. Vad ett hus med de egenskaperna kostar på olika platser i landet är nog inte heller så svårt att reda ut. Att sedan i verkliga livet hitta det där objektet som uppfyller precis alla kriterier, har rätt pris och som känns bra för egen användning är sedan rimligen ett större projekt. Man får nog lägga 1-2 år på det minst.
Jag har inga omedelbara planer på att köpa ett fritidshus själv utan de här funderingarna är för mig mer principiella och långsiktiga. Jag skulle kunna tänka mig att äga ett fritidshus om det också gick att hyra ut relativt enkelt.
Begreppet ”fritidshus” leder ofta tankarna till liten stuga i glesbygd som används sporadiskt MEN 204 av 290 kommuner i Sveriga rapporterar om bostadsbrist.
I mitt eget fall gjorde det att jag köpte en vinterbonad bostad på 75m2 i lantlig miljö, ett par mil från en halvstor stad som jag nu hyr ut som permanentboende. Inga problem att hitta hyresgäster, bra avkastning och jag har inga ambitioner att bo där själv.
Har funderat på detta vid några tillfällen men det är alldeles för mycket nackdelar för att jag skulle närma mig det tror jag.
Även med en väldigt bra avkastning tycker jag inte det är värt all administration, kontroll och extra underhåll och att ständigt vara tillgänglig för hyresgäster.
Ganska mycket administration och hantering före och efter varje bokning, och ska det ge pengar får det ju bli ganska många bokningar under ett år.
På vissa kända t ex skidorter kan man lejja ut allt, men det innebär att man gör en väldigt stor vinstdelning med den man ger uthyrningsrätt till. Så då spar man lite tid men gör kalkylen ännu sämre.
Så för egen del, köper jag ett semesterhus gör jag det nog enkom för egen del. Eller låter bli och hyr det jag vill ha när jag vill h det.
Som jag minns tidigare diskussioner är det dock de med hus i områden med färdiga system och där husen är planerade för uthyrning (dvs typ fjällen) som pratat om att de går plus totalt sett. Tror att nöjdheten också hänger på att det kostar så lite i tid och energi att hyra ut.
Idén handlade om att hitta någon som ”lyckats”. Jag tror att det här är ganska komplext. Man skulle nog behöva prata med flera för att få hela bilden. Just att hyra ut en ”klassisk stuga” med rätt läge, storlek, standard på inredning och standard på service uppfattar jag som den centrala frågan. Sedan finns det säkert alla möjliga andra format men de förutsätter sannolikt ett särskilt stort intresse för skidåkning eller andra specifika saker.
Det är väl “lönar sig” som är lite kruxet, vi hyr ut en stuga i stockholms skärgård och får helt klart ut mer än underhåll kostar.
Men, stugan är obelånad (arvegods), skulle man börja räkna in alternativkostnader, om ens bara för ränta på sparkonto för vad stugan är värd så blir kalkylen lite knepigare.
Ganska exakt +/- 0 blir det nog.
Men då har jag iofs inte räknat in att vi nyttjar den “gratis” i 1-2 veckor per år.
Jag tror “premiumläget” här kostar mer än det smakar.
Jag tror inte på premiumläge alls ur ett avkastningsperspektiv. Jag tror att det är billigare områden som det måste handla om. De kan vara fina men är sannolikt inte platser som man typiskt sett förknippar med turism. Jag skulle personligen tro att platser i närheten av t.ex. Sandviken eller Ludvika kan vara intressanta. Där finns arbetsgivare som kan bidra till att skapa efterfrågan under fler månader än sommaren.
När jag pratar om ”lönar sig” menar jag egentligen inte jämfört med börsen eller något liknande. Att det lönar sig mer än andra fritidshus tycker jag är fullt tillräckligt.
Har inte så mycket att tillföra i nuläget men ger en +1 på att det här vore ett område att lära sig mer om.
Vi har ett fritidshus som vi stormtrivs i och spenderar mycket tid i. Men i sommar ska vi i alla fall göra ett testskott att hyra ut det ett par veckor då vi ändå är på andra platser i perioder. Då handlar det ju inte om någon lönsamhetskalkyl som måste gå ihop utan snarare en bra bonus. Får se om det känns värt arbetet, ser det som ett experiment.
Ett sätt att fundera är ju att räkna på det. Med dagens räntor är det sannolikt väldigt svårt att komma under 5-6000 per månad med räntor+drift. Då gäller det i så fall att kunna hyra ut för 60 000+ per år. Är det mest ett sommarboende kan det bli lite tight, särskilt om man vill ha några sommarveckor på egen hand.
Vi hyr ut vårt sommarhus och några praktiska frågor som uppkommer när man befinner sig på distans från det man hyr ut är:
hur göra med sopor, dra upp soptunnan till vägen
hur göra med nycklar
hur göra med gräsklippning
hur göra med städning och koll av hur det ser ut
hur göra med lakan (ingå eller inte? om ingå, hur ska tvätten hanteras)
Ju mer av detta man lägger på hyresgästerna ju mindre kan man ju be dem betala.
Det vore intressant med reflektioner kring detta. När man redan har ett hus som man är nöjd med är ju “lönsamheten” inte så relevant. Mitt scenario utgår från att man köper ett hus med uthyrning “inbakad i kalkylen” och vill få till det så bra som möjligt, utifrån vedertagen erfarenhet av vad som funkar och inte.
Jag räknar egentligen inte själv med att ha något lån på ett eventuellt sommarhus så det skulle för mig handla om en “avkastningsränta” snarare än att täcka lånekostnader. Räntan varierar ju och det gör det ju svårt att uppnå någon sorts garanterad lönsamhet efter att ha betalat en massa räntor.
Det jag tänker vore värt att lära sig mer om vore saker som vilka egenskaper som är avgörande för att få gäster i ett visst läge? Är det skillnad på efterfrågan mellan olika områden? Är det typ så att vill du hyra ut ett objekt i läge X så är pool “nödvändigt” medan det i läge Y skulle vara total overkill med pool. Ingen som efterfrågar ett boende i läge Y skulle komma på idén att efterfråga en pool. Nu var pool kanske ett extremt exempel men jag tror det finns sådana lärdomar att dra. Ska huset vara optimerat för uthyrning så är det vissa förutsättningar som ska vara uppfyllda och vilka dessa är varierar lite beroende på vad det handlar om för objekt. Är typ kabel-TV eller wifi nödvändiga grejer? Jag har inget specifikt intresse i den frågan men det vore intressant med mer systematiserad information.
När jag själv hyrt stugor på sommaren har jag noterat att vissa kör modellen att hyra ut hela säsongen, vissa vill hyra ut vissa veckor och andra kör någon kombo. Kombon består då normalt av att man lägger ut alla veckor först och när 70% av veckorna har gått åt så stänger man butiken och är där själv de överblivna veckorna. Hur man ska tänka kring prisssättning styrs mycket av vilken strategi man väljer. Är det specifika veckor man vill bli av med så behöver man ofta ha ett lägre pris för att få gäster just de veckorna.
När jag lyssnar på amerikanska poddar där man fokuserar mycket på uthyrning så verkar folk göra mycket reaserch “den hårda vägen”. Kolla AirBnB noga för ett område under en länge tid för att förstå hur beläggningen är på olika hus i förhållande till utrustning och pris. Vad som verkar motivera högra priser osv. Går nog att göra samma sak här hemma.
Det går absolut att göra sådan research i Sverige. Just Airbnb är bra för att du har väldigt mycket information kategoriserad där. De här svenska stugsajterna är inte alls lika tydliga utan där måste man sitta och detaljstudera bilder för att förstå objektets egenskaper. Samtidigt är det de svenska sajterna som i praktiken dominerar stuguthyrning. Airbnb bygger på uthyrning per dygn medan Stugknuten och liknande har uthyrning per kalendervecka. Det är ju kalendervecka som är standard under sommaren.
Det man inte hittar information om på Airbnb är vad olika typer av hus kostar i olika områden, hur många hus med vissa egenskaper det finns där, hur priserna har utvecklats över tid osv. Jag tänker att inköpspriset är den främsta parametern. Sedan är det nog också så att någon form av uthyrning utöver sommarsemestern i princip är nödvändig för att uppnå lönsamhet. Med lönsamhet menar jag nu att tjäna mer än driftkostnaden. Hus som enbart kan hyras ut juli, juni, augusti borde alltså gå bort om målet är lönsamhet.
Sedan är driftkostnaden i sig med all säkerhet mycket varierande. Att företeelser som stora gräsmattor helst bör undvikas helt ser jag som mer eller mindre självklart. När det sedan gäller uppvärmning, vatten, avlopp, vinterbonat, skottning, lokalservice med mera finns det säkert en hel stor vetenskap och olika varianter som kan vara värda att titta på. Exempelvis skulle en luftvärmepump av något slag förmodligen fungera utmärkt i ett “kvadratiskt” hus med två våningar och betydligt sämre i ett enplanshus. Om huset ska ha förutsättningar att få låg driftkostnad behöver alltså vissa egenskaper finnas där från början.
Det beror väl lite på hur du själv är intresserad av att hyra ut med?
Hyra ut kalendervecka ger ju med största sannolikhet mindre hyra / dag.
Kostnader för slitage och underhåll / dag skiljer sig inte så mycket, men uthyrning per dygn kommer förmodligen medföra mer merjobb.
Om vi pratar om stugor så är hela veckor standardformat. Om någon vill hyra tre dagar istället för en vecka så tappar du flera dagar. Om någon vill hyra åtta dagar så tappar du sannolikt hela veckan. Det här så här semestertänket ser ut i Sverige. Om det sedan handlar om lägenheter i Stockholm eller andra typer av objekt kan det naturligtvis vara relevant med uthyrning per dygn. Där kan ju efterfrågan till exempel vara kopplad till billiga flygbiljetter vissa veckodagar.
Standardformat eller ej, vi hyr ut via AirBnb.
Du kanske tappar “dagar” som du säger, men vinner klienter.
Familjen från tyskland som är på lång weekend i Sverige är inte intresserad av att hyra en vecka.
Sen beror det ju på om man är intresserad eller inte av att utöka klientelet.
Vi har försökt båda, rent inkomstmässigt har AirBnb lätt vunnit.
