Sedan ett tag tillbaka har jag och min fru roat oss med att gå på husvisningar i Malmö. Ett av våra mål på sikt är nämligen att köpa ett hus i anslutning till skolan där Freja ska gå om ett par år. I förra veckan var vi på en förhandsvisning på ett ganska fint hus på Dammfri – något övervärderat tyckte vi dock på 5.99 Mkr.
Under tiden som vi övervägde lägga ett bud på runt låga 5 Mkr fick vi SMS efter SMS om att budgivningen var igång. Innan vi visste ordet av var budet uppe på 6.23 Mkr (som det fortfarande är i skrivande stund). Som jag villigt erkände i intervjun i Sydsvenskan så har jag haft fel om i snart 10 år om marknaden. Men allvarligt talat – 6.23 miljoner för ett hus i Malmö på Dammfri – det är påstår jag är galet.
För dig som inte bor i Malmö, så är Dammfri ett helt OK område i Malmö men det är långt ifrån de bästa eller finaste områdena. Jag och de flesta Malmöiter skulle väl ranka det någonstans på plats 5 till 10 i Malmö. Så här uttryckte sig en god vän som är arkitekt i Malmö och kan stan rätt bra:
Mycket fint! Snygg arkitektur och man kan arbeta bort det lilla 90-tals-stänket som finns. Det ät helt och hållet trä, vilket förstås kräver lite underhåll med jämna mellanrum; vidare är det i ”skuggan” av Lorensborg och ligger på gränsen eller lite över på ”fel” sida av de ”osynliga barriärer” som finns i Malmö. Känns med hänsyn till framförallt det senare och att du har höghusen på Lorensborg i bakgrunden att priset är på tok för högt.
Det var innan budgivningen gick igång. Visst, huset är fint både på in- och utsidan men det är ju inte värt 6 Mkr. Eller jo, just det- uppenbarligen är det eftersom där är flera budgivare på 6 miljoner. Jag förstår verkligen inte.
Är det bara jag som tänker så här?
Om jag tittar på huset så tänker jag så här – 6.23 Mkr på 165 kvm ger ett kvadratmeterpris på 37 720 kr. Jag fattar också att det inte är Stockholmspriser, men Malmö är inte Stockholm. Tittar jag på kvm priser i samma område (räknar ca 25 affärer) via Booli får jag ett genomsnittlig kvadratmeterpris på 31 000 kr. Det vill säga en bra bit lägre.
På sätt och vis blir jag fascinerad och nyfiken på hur människor tänker – eller snarare inte tänker alls. Förmodligen hänger det ihop med bubbelpsykologin som jag beskrev igår – i den maniska fasen förloras allt perspektiv. Jag vet ju inget om de som lagt bud eller de som bor där idag och deras situation. Men om jag tillåter mig spekulera.
Man kan ju se när huset såldes förra gången och det aktuella huset på Dammfrivägen 51A såldes förra gången den 3:e januari 2011 för 5.400.000 gissningsvis till nuvarande ägare (redan högt pris då om än mer rimligt). Huset har idag uttagna pantbrev enligt mäklaren på 4 590 000 kr. Det betyder att man lade in ca 800 000 kr i egen insats. Gissningsvis kom pengarna från en tidigare lägenhetsaffär om det ser ut som för de flesta andra.
Ett lån om 4.6 Mkr kostar idagsläget efter ränteavdrag med en ok ränta på 2 % ca 64 000 kr per år eller 5 400 kr i månaden. Fullt rimligt. Lägg på en driftskostnad enligt mäklaren på 3 250 kr/mån och du har en boendekostnad på 8 650 kr. Ungefär vad jag betalar för i hyra för min hyresrätt.
Det är klart att det då blir intressant – även för mig själv (vi var ju visningen trots allt) – att byta ett nuvarande boende i hyresrätt mot ett dubbelt så stort hus, 900 kvm trädgård och gångavstånd till skola/förskola för en i princip ekvivalent kostnad.
Är jag en tråkmåns när jag tänker på räntebanan?
In kommer tråkmånsen och riksbanken. I sin nuvarande ränteprognos – även om den inte varit superlyckad – så prognosticerar riksbanken att styrräntan inom 4 år kommer att se ut som följer:
Med nästan 80 % säkerhet betydligt högre än idag. Det historiska snitträntan brukar ligga runt 2-3 % över inflationen, så räknar vi på en inflation om 2 % så ger det en snittränta på 4.5 %. Vilket även riksbankschefen Stefan Ingves har gått ut och sagt även om han har fått mycket kritik för det. Hittills har han haft fel och kritikerna rätt.
Notera att det här riksbanken styrränta och inte räntan som bankerna ger oss slutkunder. Då behöver man lägga på ytterligare ca 1.50 %. Så en genomsnittlig bankränta bör ligga på ca 4 %. Låt oss göra om samma beräkning med 85 % belåning – nu under samma förutsättningar att den nya köparen lånar 85 % av insatsen dvs ca 5.3 miljoner. Det ger:
Ränta | Ränteutgift/mån (innan ränteavdrag) | Ränteutgift /mån (efter ränteavdrag) |
1.50 % | 6 641 kr | 4 649 kr |
2.00 % | 8 854 kr | 6 198 kr |
2.50 % | 11 068 kr | 7 748 kr |
3.00 % | 13 281 kr | 9 297 kr |
4.00 % | 17 708 kr | 12 396 kr |
5.00 % | 22 135 kr | 15 494 kr |
6.00 % | 26 563 kr | 18 594 kr |
7.00 % | 30 990 kr | 21 693 kr |
Till det här tillkommer amortering om minst 5 000 kr i månaden samt drift på 3 250 kr. Till det borde man även räkna avsättning till underhållsfond för huset. Räknar jag generöst på bara 200 kr per kvm (en fastighetsägare räknar ca 400 kr/kvm och år för slitage) och år ger det 33 000 kr per år eller ytterligare 2 750 kr per månad eller en total boendekostnad på:
Ränta | Totalkostnad/mån (innan ränteavdrag) | Totalkostnad/mån (efter ränteavdrag) | ”Tot. kostnad”/mån inkl. amortering |
1.50 % | 12 641 kr | 10 649 kr | 15 849 kr |
2.00 % | 14 854 kr | 12 198 kr | 17 398 kr |
2.50 % | 17 068 kr | 13 748 kr | 18 948 kr |
3.00 % | 19 281 kr | 15 297 kr | 20 497 kr |
4.00 % | 23 708 kr | 18 396 kr | 23 596 kr |
5.00 % | 28 135 kr | 21 494 kr | 26 694 kr |
6.00 % | 32 563 kr | 24 594 kr | 29 794 kr |
7.00 % | 38 990 kr | 27 693 kr | 32 893 kr |
I ovan räknar jag amortering som en kostnad eftersom det påverkar det månatliga resultatet och upplevs i många fall som kostnad även om det ökar det egna kapitalet. Jag har även varit generös i ovan genom att inte räkna med någon begränsning i ränteavdraget.
Inga fundamentala förutsättningar för stigande priser
Jag gissar att det är för andra som det är för mig. Jag själv ser bara här och nu. Jag var sugen att lägga ett bud för jag såg totalkostnaden redan i dagsläget på extrema 2.00 % ränta som ger en totalkostnad på 12-13.000 kr i månaden. Jag tänkte ”det klarar vi lätt”, vi betalar ju 8 000 kr/månad redan idag och för bara ett par tusen extra får vi ett dubbelt så stort hus. Det var först när jag gjorde räkningen som ovan som frågorna gick från:
- Tycker vi om det?
- Vill vi bo där?
- Var sätter vi arbetsrummet?
- Uppfyller det våra krav?
- Vad kan vi göra med trädgården?
till
Är vi sugna på att göra oss själva till skuldslavar resten av livet om räntan ändras inom 5 år?
Det vill säga är det värt risken? Där är så många faktorer som kan och sannolikt kommer gå i fel riktning.
- Om ränteavdraget avskaffas höjs totalkostnaden. Ränteavdragets avskaffande är en rekommendation alla utomstående (läs: utländska) experter ger. I Danmark har de redan börjat trappa ner ränteavdraget och politikerna ser nyfiket på från Stockholm.
- Om räntan höjs så går månadskostnaden upp – svårt att hålla den lägre än nuvarande 0.25 % över tid.
- Om amorteringskrav införs så går kostnaden upp.
- Om utländska investerare förlorar tilltron för svenska bostadsobligationer går månadskostnaden upp.
- Om fastighetsskatten införs går månadskonstnaden upp.
- Vi har en opposition som vill gå till val på högre skatter, det lär göra att utrymmet i privatekonomin minskar för de flesta
- Det lär inte komma fler skattesänkningar i form av jobbskatteavdrag
- Förbudet mot progressiv avskrivning kommer att höja avgifterna i många bostadsrättsföreningar som kommer slå mot värdet direkt.
Då vill jag inte ens gå in på vad som händer vid en ökad arbetslöshet…
Det enda som talar för ett högre pris är en ”greater fool”
Det finns i princip ingenting annat än en ”greater fool” som gör att man kan få tillbaka sina pengar. Tittar man på faktiska produktionskostnad för ett nytt hus så ligger den mellan 12 000 och 23 000 kr/kvm exkl. tomt så där finns inget fundamentalt värde heller. Eller inget som motiverar överpriset på 14 000 kr/kvm. Allt i enlighet med teorin bakom en marknadsbubbla.
Jag blir ändå fascinerad, för finns det verkligen så många personer som har så mycket pengar? Det är här jag blir förvirrad – för när jag tittar på siffror hos SCB och andra så har t.ex. 16 % av Sveriges befolkning inte ens råd att betala en oförutsedd utgift på 8000 kr utan att ta lån, mediansvensson har bara ett sparkapital på runt 50 000 kr och paretoprincipen om att 80 % av förmögenheten är hos 20 % av befolkningen stämmer också. De rikaste i Malmö kan jag med säkerhet säga att de inte bosätter sig på Dammfri – de köper antingen på Bellevue Sjösida eller Fridhem (hus >8.5 Mkr). Så vem är det?
Utifrån min gissning och min upplevelse från människorna på visningen, så är det människor som jag. Ett ungt gift par, mitt i karriären med goda inkomster och barn. Jag var ju där av en anledning själv (och det var inte för att skriva det här inlägget). Då har jag ändå en civilingenjörsutbildning (teknisk fysik) i bagaget, jag har drivit egen firma i 10 år och min fru Caroline har en Ph.D. i molekylärbiologi.
Tillsammans har vi väl en bruttolön på runt 70 000 kr/mån och då har jag inte räknat in alla våra kapitalinkomster. Dessutom har vi drygt en miljon till en insats – så enligt bankerna har vi råd att låna upp till 6.500.000 kr.Vi ligger alltså statistiskt sett bland de 10 % som tjänar mest i Sverige, med en ekonomi bättre än de flesta andra och jag anser att den ekonomiska risken inte är värd det.
Jag blir också mörkrädd när jag hör att vid över 25 % (ökande trend) av alla nya bolån står föräldrar med som medlåntagare. Sannolikt har de även skjutit till pengar till insatsen. I min värld är det helt galet…
Men, vad vet jag?
För – pratar man med familjen som säljer villan idag så har de gjort en vinst på minst 850 000 kr på 3.5 år. Omräknat på deras insats blir det en avkastning om 105 % totalt eller 27 % per år i 3 år. En avkastning de flesta professionella förvaltare bara kan drömma om. Så vad vet jag som bara snittar 8 % per år och bor i en hyresrätt?
Alla tjänar ju pengar på sina bostäder (utom jag). Kanske dags att hoppa på tåget som alla andra?
Tillägg 140814 15:13:
Bloggen Cornucopia skriver i samma ämne idag – ”Lägenhetspriserna exploderar i Göteborg och Stockholm”. Noterbart att lägenhetspriserna i Göteborg har alltså ökat med 4.81 % och 3.65 % i Stockholm och det bara i juli månad. På rullande 12-månaders basis är vi alltså upp lite över 12 %. Det betyder att priserna dubblas vart 6:e år. Det är ju hållbart.
Tillägg 140814 15:20:
Roligaste kommentaren på Facebook på artikeln hittills:
Relaterade artiklar på bloggen:
Senaste avsnitten
Nya avsnitt varje vecka
Hur har Sverige blivit ett av världens rikaste och mest jämlika länder? Och varför är det inte alltid ett problem att vissa blir väldigt rika? Vad är det som gjort oss svenskar rika? Det och mycket mer handlar dagens avsnitt med professor Daniel Waldenström om. Läs mer.
I veckans “hur gick det sedan”-avsnitt resonerar vi vidare och utforskar tre saker. 1) De flesta har noll koll på vad deras bil faktiskt kostar och det finns många myter kring bilägande som bara inte stämmer, 2) bil är klurigt eftersom det är så känslomässigt bortom bara ett transportmedel och 3) alternativkostnad i form av att många önskar “jobba mindre” men sedan väljer en dyr bil som de måste “jobba mer” för att försörja. Läs mer.
Hur förvandlades Sverige från ett av Europas fattigaste länder till ett av världens rikaste på bara hundra år? Vad är hemligheten bakom den svenska arbetsmarknaden med få strejker och hög produktivitet? Och varför har ett land med stark fackföreningsrörelse ingen lagstadgad minimilön? Läs mer.
Hur pratar man om pengar i en relation där skillnaderna är stora? Eller där den ena parten sålt företaget, fått ett stort arv eller liknande? Hur hanterar man känslan av att ha växt ifrån sin vänkrets – eller sin egen identitet – på grund av ekonomisk framgång? Och hur skiftar man från att bygga för framtiden till att faktiskt använda sina pengar? Läs mer.
“Låt livet kännas lika bra som det är. Njut dig själv till framgång. Man vill ha det man vill ha, för man tror att man kommer känna som man tror man vill känna.” Dessa är några av Moas favorit-sayings som vi tar upp i dagens avsnitt tillsammans med reflektioner på eventet vi hade tidigare i år. Läs mer.
I det här avsnittet träffar vi följaren Victor Schack som är tävlingskock och startade restaurangen Kalcium på Österlen. Det blir ett samtal om ekonomi i restaurangbranschen, dricks, misstag vi dödliga gör i köket och en massa småtips. Läs mer.
Välja den rationella bilen eller bilen vi önskar? Behålla bilen vi har fått hem att prova eller lämna tillbaka den? Häng med på vårt bakom-kulisserna samtal där vi resonerar vårt eget bilköp och ifrågasätter vårt val. Vi konstaterar att många där ute kör väldigt dyra bilar - förmodligen utan att ens vara medvetna om det… Läs mer.
När börsen stormar och kontot lyser rött – hur vet du egentligen om du sitter i en båt som klarar ovädret? Är det rätt att sitta still, eller är det naivt? Och hur skiljer man en stabil långfärdsseglare från en läckande jolle när vågorna går höga? Läs mer.
Börsen skakar, rubrikerna är röda – och oron kryper på. Vad gör man egentligen när marknaden faller flera dagar i rad? Ska man sälja av? Köpa mer? Vänta? Detta bonusavsnitt är en inspelning från en livesändning på Instagram, med mer än 40 frågor från er i communityn. Förhoppningsvis lyckas jag både sortera, förklara och - förhoppningsvis - lugna. ❤️ Läs mer.
Vad är egentligen värt att satsa på i ett sparande? I detta bonusavsnitt går vi igenom 30 olika investeringsråd tillsammans med juristen och rådgivaren Per Palmström – och hissar eller dissar dem. Från indexfonder och ESG till belåning och guld. Allt med målet göra dig till en bättre investerare. Läs mer.
Vi frågar en oberoende finansiell rådgivare: Vad är viktigast att få rätt på i en privatekonomi och ett sparande? Vad ska en ung person, en person mitt i livet, en företagare, någon som gjort exit eller en person som närmar sig pensionen tänka på? Ska man amortera eller investera? Investera allt på en gång eller sprida ut över tid? och mycket mycket mer. 😊 Läs mer.
Varför fortsätter så många betala dyrt för fonder som nästan alltid presterar sämre? Läs mer.
Enligt media har börsen “störtdykt”. Vad är rätt att göra? Ska man sitta still i båten? Ska man pausa sparandet tills det går upp igen? Ska man köpa mer i Europa och minska i USA? Du har hört min åsikt i andra avsnitt. Här får du istället tittlyssna på fem andra personer från finansbranschen som vi har mycket förtroende för. Läs mer.
Hur började RikaTillsammans? Vad har ni lärt er och ändrat åsikt om längs vägen? Har podden förändrat er som personer? Är ni i verkligheten som i podden? Vilka avsnitt är era favoriter? Det är några av de frågor som vi tar upp i dagens jubileumsavsnitt. Läs mer.
Nu när börsen faller, ska man verkligen sitta still i båten? Är det inte bättre att sälja? Är det annorlunda nu med USA och all osäkerhet i världen? Vad ska man göra? Läs mer.
Bilen är jämte boende och barn det som påverkar en privatekonomi mest. Även den billigaste bilen kostar 4.000 kr i månaden om man gör en korrekt kalkyl. Eftersom det dessutom är lätt att göra fel tycker vi det är ett ämne värt att dyka ner i tillsammans med bilexperten Erik Naessén. Läs mer.
Vart är bostadsmarknaden på väg? Kommer bostadspriserna att öka? Tjänar man på att renovera köket? Får man tillbaka pengarna på en pool? Ett växthus? Dränering eller takrenovering? Åsikter om de föreslagna regeländringarna för amorteringskrav och skuldkvot? Är hyresrätten ett underskattat boende? Detta är några av frågorna i veckans fortsättningsavsnitt med Per Hedenmark från mäklartjänsten Norban. Läs mer.
Hur får man bäst betalt när man säljer sin bostad? Hur vinner man budgivningen för drömbostaden? Vad ska man tänka på när man väljer bostad eller när man väljer mäklare? Vilka är de vanliga myterna och missuppfattningarna när man funderar på att köpa, sälja eller byta bostad? Det och mer därtill får du i veckans avsnitt! Läs mer.
För några veckor sedan (i avsnitt 392) konstaterade vi att våra samtal om ekonomi och livet kunde både göras roligare och mer inspirerande. Dagens avsnitt är en fortsättning som vi spelade in några dagar senare, med nya insikter och nya övningar från boken “Money for couples” av Ramit Sethi. Läs mer.
Framgång är ofta resultatet av många små steg som var för sig kan verka otillräckliga, snarare än av stora hjältedåd. Att använda positiv förstärkning, uppmärksamma ansträngningen hos både barn och kollegor samt fira framstegen är viktiga faktorer för att bygga motivation och engagemang - oavsett område i livet. Läs mer.
Med allt som händer nu i världspolitiken och den dramatiska utvecklingen bland annat med samtalen mellan USA och Ryssland så väcks en del oro. OM man nu råkar ha pengar sparade i fonder eller aktier - hur ska man tänka nu? Läs mer.
Carnegie Global Plus ger möjligheten till en högre tjänstepension genom en inbyggd hävstång. Den är inte helt olikt AP7 Aktiefond som många gillar och redan har i sin premiepension. Rätt använd kan fonden dessutom - trots 40% belåning - sänka totalrisken över livet. Att risken inte är högre än 100% på Stockholmsbörsen var ögonöppnande. 😎 Läs mer.
Hur går pengamötena hemma till? Ler vi, ger vi varandra komplimanger och high-fives på mötena? Vilka signaler om pengar sänder vi till barnen? Är vi på väg mot vårt rika liv? Det är frågor som vi diskuterar utifrån Ramit Sethis senaste bok “Money for couples”. För oss blev det … intressant. 😂 Läs mer.
Enligt forskningen är de som sparar mer robusta mot motgångar, de sover bättre, det subjektiva välmåendet är bättre och de oroar sig mindre. På samma sätt kan pengar göra oss lyckligare om vi använder dem rätt och de flesta utmaningar vi människor står inför går att härleda till beteendeförändringar. Därav veckans avsnitt med Sveriges första sparpsykolog Niklas Laninge. Läs mer.
Vad bör vi i Sverige vara stolta över? Hur är vardagen som finansminister? Har finansdepartementet en jättestor budgettavla? Hur går det till när försvarsministern vill ha nya ubåtar? Sparar och investerar hon själv? Hur har hennes karriär sett ut? Det är några av frågorna i dagens avsnitt med Elisabeth Svantesson, Sveriges finansminister. Läs mer.
Första reflektionsavsnittet tar avstamp i avsnitt 383 om indexfonder vs fondrobot. Kommentarerna från er i communityn kan sammanfattas i: “Caroline har rätt, Jan och Oliver har fel!” 😂 Läs mer.
Hur gick börsåret 2024? Är det OK att fondrobotarna Lysa 3 och Opti hade en sämre avkastning än en global indexfond? Hur gick det för snittspararen på Avanza 3? Stockholmsbörsen är som billigast i jämförelse med USA sedan 1991 och om du ska synda, synda lite. Det är innehållet i veckans avsnitt! 😎 Läs mer.
Vad är skillnaden på att spara och investera? Hur kommer man igång? Vad är ränta-på-ränta? Hur mycket borde man spara? Hur stor buffert ska man ha? Tre enkla förändringar till en bättre ekonomi och mycket mer, det är dagens avsnitt med forskaren Emma Frans. Läs mer.
Att spara i indexfonder ger många fördelar. Det ger ofta en bättre avkastning, det är enklare och ett sparande i indexfonder leder ofta också till färre och mindre beteendemisstag. Dessutom går det helt i linje med den akademiska forskningen som stöds av en massa bevis från verkligheten. Läs mer.
En fondrobot är en tjänst som hjälper oss sparare att på ett enkelt sätt spara enligt forskningens rekommendationer. Det i sin tur ger sannolikt de flesta en bättre avkastning över tid. En fondrobot minskar sannolikheten för att göra fel och är egentligen allt man behöver för sitt sparande. Läs mer.
Fondrobot eller indexfond? Häng med på diskussionen vi hade internt på kontoret där Oliver argumenterade för indexfond medan jag står i fondrobot-lägret. Vad står du? Läs mer.
Detta avsnitt, som inkluderar en egen Excel-mall, svarar på den kanske mindre roliga, men än så viktiga frågan: Hur skulle ekonomin se ut för familjen om jag går bort? Läs mer.
Få våra bästa frågor att prata om i slutet av året / inför ett nytt år med de du tycker om samt häng med när jag och Caroline gör vårt eget bokslut och reflektion för 2024. Både en och två överraskningar utlovas. Läs mer.
Få våra bästa frågor att prata om i slutet av året / inför ett nytt år med de du tycker om samt häng med när jag och Caroline gör vårt eget bokslut och reflektion för 2024. Både en och två överraskningar utlovas. Läs mer.
Vem behöver resp. inte en livförsäkring? Hur stort belopp ska man välja? Ska storleken vara i linje med bolånet? Vad händer ekonomiskt när man dör? Vilka är de vanliga misstagen folk gör när de tecknar livförsäkring? Ska man välja engångs- eller månadsutbetalning? Läs mer.
Ytterligare avsnitt
Tjänar du mindre än 35.600? Sträva efter att öka din inkomst! Om jag bara fick ge ett enda ekonomitips så skulle det med stor sannolikhet vara ”sträva efter att öka din inkomst!”. Anledningarna är flera. Vår inkomst bestämmer till stor del vår livskvalitet. Inkomsten avgör vilken standard vi kan ha i vardagen, den avgör hur […] Läs mer.
Häromveckan beklagade jag mig över att vi de två senaste gångerna inte fått till samtalet i Sveriges Radio om aktiv vs passiv förvaltning eftersom få ville ställa upp och prata för den aktiva delen. Men i torsdags den 4 april hände det! Det är alltid svårt att göra något riktigt bra när man bara har […] Läs mer.
Ett nyhetsbrev för dig som är intresserad av privatekonomi och rikedom i livet bortom bara pengar men inte hänger med oss på daglig basis. Det är kostnadsfritt och skickas oregelbundet, men oftast en gång i veckan. 🙂 Jag tar det verkligen inte för givet att ha förmånen att få skicka ett mejl till dig. Förmodligen […] Läs mer.
Kortavsnitt Korta sammanfattningar och fristående avsnitt när du har ont om tid
Den här artikeln ger en sammanfattning till att spara hållbart. Normalt brukar man inom hållbart sparande även ta hänsyn till etiska, sociala och miljömässiga faktorer. Det förkortas normalt som ESG Environment, Social och (Corporate) Governance och sammanfattar hållbarheten i olika investeringar. Tyvärr visar det sig att när man skrapar på ytan så är hållbarhet en […] Läs mer.