Därför är denna studie viktig
Detta är den mest omfattande analysen någonsin av långsiktig avkastning på alla stora tillgångsslag. 145 års faktiska marknadsdata från 16 utvecklade ekonomier ger dig evidensbaserade svar på fundamentala frågor: Är bostad en bra investering? Hur mycket bättre är aktier än obligationer långsiktigt? Varför ökar ojämlikheten? Studien ger dig konkreta argument för att fatta smartare beslut om din privatekonomi - från val mellan att köpa bostad eller hyra, till hur du balanserar risk i din portfölj.
Så gjordes studien
Forskarna samlade in faktiska marknadspriser från originalmarknadsdata för fyra tillgångsslag: aktier, bostäder, obligationer och statsskuldväxlar. De täcker 16 utvecklade ekonomier från 1870 till 2015. För första gången inkluderas bostäder - den största tillgångsklassen i de flesta hushåll men som tidigare saknats i långsiktig avkastningsanalys. Data består av verkliga transaktionspriser, inte uppskattningar, vilket gör studien särskilt tillförlitlig.
Det överraskande huvudfyndet
Bostäder har gett samma årliga realavkastning som aktier - cirka 7 procent - men med bara hälften så stor volatilitet. Detta utmanar grundläggande antaganden inom finansiell teori som säger att högre risk alltid krävs för högre avkastning. Före andra världskriget presterade faktiskt bostäder bättre än aktier. Efter kriget har aktier gett något högre avkastning men till priset av mycket högre risk och starkare koppling till konjunkturcykler.
Vad siffrorna egentligen betyder
När bostäder har 10 procent standardavvikelse och aktier 22 procent betyder det att aktiekurserna svänger mer än dubbelt så mycket år till år. Den sammansatta avkastningen - det som faktiskt hamnar i din plånbok - blir därför bättre för bostäder: 6,6 procent årligen mot 4,6 procent för aktier. Över 30 år innebär denna skillnad att 100 000 kronor i bostäder blir 640 000 kronor medan samma belopp i aktier blir 370 000 kronor.
Avkastning slår alltid tillväxt
Ett av de mest slående fynden är att kapitalavkastning konsekvent överträffar ekonomisk tillväxt. Detta så kallade "r minus g" har varit positivt varje fredstid sedan 1870. Före andra världskriget låg skillnaden på 5 procent per år, idag på 3-4 procent. Detta betyder att de som äger kapital systematiskt ökar sin andel av ekonomin snabbare än ekonomin växer - en viktig mekanism bakom ökande ojämlikhet.
Bostäder ger unik diversifiering
Studien visar att bostadsavkastning har förblivit okorrelerad mellan länder över tid, medan aktiemarknader blivit allt mer synkroniserade globalt. Detta innebär betydande diversifieringsvinster för den som äger både aktier och bostad. Den ideala investeraren skulle faktiskt vilja ha en internationellt diversifierad bostadsportfölj ännu mer än en diversifierad aktieportfölj - även om det i praktiken är svårare att uppnå.
Räntornas volatila historia
Säkra placeringar som statsobligationer har haft överraskande volatil avkastning historiskt, ofta mer volatil än riskfyllda tillgångar. Världskrigen och 1970-talets inflation gav negativ realränta. Topparna kom i början av studiens period, mellankrigstiden och mitten av 1980-talet. Dagens låga räntor runt 1-2 procent är faktiskt historiskt normala - det var 1980-talets höga räntor som var den verkliga avvikelsen.
Riskpremiens stabilitet
Skillnaden mellan riskfylld och säker avkastning - riskpremien - har varit anmärkningsvärt stabil på 4-5 procent i de flesta fredstider. Även om den svänger kraftigt på kort sikt visar studien stark mean reversion över decennier. Intressant nog absorberas de flesta justeringar av säkra räntor snarare än av riskfyllda avkastningar, vilket är ett pussel som behöver mer forskning.
Vad detta betyder för din bostad
Om du äger bostad har du faktiskt gjort en utmärkt investering historiskt sett - även om du kanske inte tänkt på det så. Din bostad har troligen gett lika bra eller bättre avkastning än börsen men med lägre svängningar. Detta gäller aggregerat på nationell nivå; lokal variation kan naturligtvis vara stor. Men det grundläggande budskapet står sig: att äga sin bostad är både trygghet och investering.
Varför aktier blev mer volatila
Före andra världskriget följde bostäders och aktiers avkastning liknande banor. Efter kriget började aktiemarknader uppleva mer frekventa och korrelerade upp- och nedgångar mellan länder. Detta kan förklaras av ökad finansiell integration och snabbare informationsspridning. Bostadsmarknader har förblivit mer lokala och därmed mindre korrelerade internationellt, vilket ger bättre diversifieringsmöjligheter.
Historiskt perspektiv på dagens räntor
När folk oroar sig för dagens låga räntor kan det vara värt att se dem i historiskt perspektiv. Realräntor på 1-2 procent är faktiskt normala över långa tidsperioder. Den verkliga frågan är kanske inte varför räntorna fallit sedan 1980-talet, utan varför de var så höga då. Även perioden 1870-1914 såg gradvis fallande räntor. Dagens läge kan alltså vara en återgång till det normala snarare än något extraordinärt.
Ojämlikhetens matematik
När kapitalavkastning konsekvent överstiger ekonomisk tillväxt med 3-5 procentenheter årligen innebär det att förmögenheter växer snabbare än löner och ekonomin i övrigt. Detta är en kraftfull mekanism för ökad koncentration av rikedom. För vanliga sparare betyder det att du behöver äga kapital - genom aktier, fonder eller bostad - för att hänga med i välståndsutvecklingen.
Så tolkar du studiens data
Studien använder tre typer av avkastning: investeringsintäkter (utdelningar eller hyror), kapitalvinster (prisförändringar) och totalavkastning (summan av båda). Aritmetiskt medelvärde visar den genomsnittliga årsavkastningen. Geometriskt medelvärde visar vad du faktiskt får - alltid lägre för volatila tillgångar eftersom förluster väger tyngre än vinster. Standardavvikelse mäter risk - hur mycket avkastningen varierar år till år.
Viktiga begränsningar att känna till
Studien fokuserar på aggregerade nationella innehav vilket döljer betydande variation inom länder. Bostadspriser varierar kraftigt lokalt men studien använder nationella index. Data för vissa länder och perioder är mindre tillförlitliga, särskilt under krig och politisk instabilitet. Hyperinflationer exkluderas från vissa analyser. Resultaten gäller utvecklade ekonomier och kan inte automatiskt överföras till tillväxtmarknader.
Vad forskningen inte kan svara på
Studien kan inte förklara varför bostäder ger så bra riskjusterad avkastning - det så kallade "bostadspusslet". Den kan heller inte säkert förutsäga framtida avkastning även om historiska mönster är användbara. Individuelle erfarenheter kan skilja sig mycket från de aggregerade siffrorna beroende på timing, plats och personliga omständigheter. Transaktionskostnader och skatter inkluderas inte fullt ut.
