Om bolån (bl.a. bundet eller rörligt),räntan och bankers marginaler

Dag gästade oss i avsnitt #172, lite mer än två år sedan och med tanke den drastiskt förändrade räntan, så bjöd vi tillbaka honom för att tillsammans med oss nörda lite om räntor, bolån och annat kul. Några av våra höjdpunkter från avsnittet var:

• Skattekontot är idag ett alternativ till bankkontot – vi diskuterade det i forumet häromveckan, men skattekontot ger idag en ränta på 2,41 vilket är bättre än många banker. Det fungerar både för privatpersoner och framförallt för företagare som ofta har färre alternativ än privatpersoner. Jag kanske har otur när jag tänker, men jag anser att man kan se skattekontot som ett konto med obegränsad insättningsgaranti eftersom det tryggas av staten.
• Historiskt har det lönat sig att INTE binda räntan – i forumet diskuterade vi även SVT:s fantastiska undersökning ”Borde du bundit räntan?” som konstaterade att historiskt har det inte riktigt lönat sig att binda räntan. Värt att komma ihåg är att det på 1 år har varit ungefär 50/50 om det lönat sig binda eller inte, därefter går sannolikheten för att tjäna på bunden ränta gått ner till i princip 0 på en femårig horisont.
• Om man väl binder, så binder man på för kort period – en sak som jag har funderat på sedan förra året (i denna tråden) är att om man väl konstaterar att binda räntan, då tror jag att många av oss – inklusive jag själv, gör misstaget att binda på en för kort tidsperiod. Om man binder, så borde man binda på mycket längre tidsperiod än man gör.
• Begär ut ett amorteringsunderlag – ett trick jag kom på av misstag för något år sedan när jag själv skulle förhandla om räntan, var att begära ut ett amorteringsunderlag. Ett amorteringsunderlag anger för en mottagande bank hur villkoren är för ditt bolån ser ut. Eftersom de flesta inte vet vad ett amorteringsunderlag är, så är det ofta en tydlig signal för banken att man är på väg bort som kund. Därmed brukar de duktiga bankerna – som inser att det är billigare att behålla en kund än att skaffa en ny – kontakta en och matcha räntan man får på den nya banken. Jag fick Swedbank att gå lååångt under listräntan om jag stannade kvar.
• Gör inte misstaget att jämföra en gammal ränta med dagsaktuell – Dag delade med sig av ett vanligt misstag i dagens läge där räntan förändras snabbt. Det är lätt att man kollar på den räntan som man har idag när man jämför med andra bankers ränta. Problemet idag kan vara att räntan du har sattes för upp till tre månader sedan, vilket kan vara innan en räntehöjning. Därför kan det artificiellt se ut som att din ränta är bättre än vad den egentligen är.
• Grönt bolån – Hypoteket och de flesta andra erbjuder idag gröna bolån. Det vill säga lån som ger dig en något billigare ränta om du använder pengarna till energieffektivisering, t.ex. byta fönster, byta värmepump eller liknande.

Det roliga är att än en gång fick jag ett svar från Dag på vår fråga ”Vilket är det sämsta finansiella rådet du har hört?” på ett tips som jag historiskt har rekommenderat själv. Han var skeptisk till att dela upp lånet i flera olika delar med olika räntebindningsperioder. Problemet är att du hela tiden blir låst till den längsta perioden och då är i händerna på banken.

Även om en bank i teorin kan ta över dellån, så gör de väldigt sällan det. Den enda gången jag har hört att det har gått är i de undantagsfall då lånen var kopplade till separata pantbrev. Jag har inte tänkt på det på det sättet, men det är värt att ha i bakhuvudet.

Avslutningsvis nördar vi lite kring Finansinspektionens bolånerapport från 2022. Tyvärr gäller siffrorna för 2021 (siffrorna för 2022 kommer i mars/april) men den ger ändå lite intressant läsning kring nya låntagares bolån, marknadsvärde på bostad, disponibel inkomst och så vidare.

Vi hoppas att du uppskattar avsnittet!
Jan, Caroline och Dag