Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige

Först! Woho!

Jag tjuvlyssnade på delar av avsnittet och höll med i det mesta som sades. Han verkar ha gjort ett solitt researcharbete minsann. Kan också bocka av punkterna att tänka på som viktiga och ingenting någon köpare skall skippa. De är viktiga av en anledning.

Många blandar också ihop “dolda fel” vid köp av BRF gentemot hus och det må använda samma benämning men är helt olika saker legalt sätt. När man köper en BRF går inte köpet tillbaka om köparen upptäcker brister efter tillträde. Däremot har säljaren ett visst ansvar dels att ge all information innan avtal skrivs, samt att avhjälpa fel om de upptäcks och förs upp av köparen inom 2 år. För en BRF regleras detta i jordabalken och i köplagen.

Det är varför som köpare jag å det starkaste rekommenderar att verkligen gå in och hänsynslöst granska allt. Hörde i avsnittet halvskämt om att ta med sig revisor och fackkunnig på lägenhetsvisning och där kan jag inte gör mer än säga absolut! Det är köparens ansvar att granska innan avtal skrivs. Den köpare som inte fullgör denna plikt, kan sedan inte åberopa fel eller brister. Flytta på möbler för att se om det är hål eller stora revor i golv eller väggar är rekommenderat, men gör det försiktigt och utan risk att orsaka skada. Personligen har jag upptäckt ett 50x50xm stort hål i en vägg bakom ett skåp efter visning. Vi var de enda som flyttade på möbler och hålet upptäcktes bara för att vi faktiskt granskade lägenheten. Sådant skall upptäckas innan avtal skrivs (eller innan garantin löper ut vid nybyggnation).

(Redigerade då jag blandade ihop hål i vägg med elfel.)

Många bra tips här. När det gäller buller kan jag tipsa om att i Stockholm har miljöförvaltningen en väldigt bra bullerkarta. Den baseras på beräkningar, inte på uppmätta värden, så man får ta den med en liten nypa salt, men det är en bra början i alla fall när man är ute och letar.

Kan också tipsa om att kolla upp vad stadsbyggnadskontoret tänker hålla på med i området man letar i - det går ofta att se bortåt 10 år fram i tiden var det ska byggas nytt. I Stockholm är det sajten Stockholm växer som är utgångspunkt för detta.

Här kommer lite anekdoter från mina egna äventyr i BRF’s förlovade land.

1. Har varit med om en BRF där en lokals hyresgäst valde att slå ut husets sidovägg mot grannhuset för att på det sättet kunna slå ihop “vår” lokal med den lokal hen hyrde i grannhuset. Detta utan att fråga om lov eller ge information om planerna innan de var utförda.
2. Har varit med om en BRF där en lokals hyresgäst valde att tjuvkoppla in sin restaurang på föreningens vatten och elsystem för att undvika egna kostnader. Föreningens styrelse kunde inte förstå varför dessa utgiftsposter alltid var abnormt höga jämfört med andra liknande föreningar. Detta upptäcktes när hyresgästen ville sälja sitt hyresavtal till en annan person.
3. Har varit med om en styrelse som undanhållit vitala dokument såsom besiktningsprotokoll och underhållsplan från de boende. När jag väl fick läsa dessa förstod jag att de åtgärder styrelsen genomfört var enbart för att maximera deras egna lägenheters värden vid försäljning. Kostnaden för renoveringarna övergick fastigheternas värde med stor marginal och trots det hölls avgiften låg och konstant. Styrelseledamöterna sålde allihop sina respektive lägenheter efter sina initiala åtgärder och lämnade ett totalt nedgånget hus med otroligt eftersatt underhåll till de som bodde kvar. Först då uppdagades dessa dokument för alla i föreningen.
4. I nuvarande BRF (köpt på ritning) upptäckte vi ett hål cirka 50x50cm i en vägg bakom en möbel. Hade vi inte flyttat på den möbeln utan låtit den stå kvar i sex månader efter köpet, hade vi själva fått fixa väggen. När jag pratade med byggledaren fick han inte fram mer än “Ojsan… så… får det … inte se ut… vi fixar det.”. Med det sagt kan det finnas hål i väggar bakom möbler som inte syns utan att flytta möbler. Ergo, flytta möbler vid visning!

Dessa fyra punkter är bara några av de vanliga dåliga sakerna man kan och bör upptäcka när man genomför sin undersökningsplikt. Acceptera inte ett nej om du begär att få tillgång till dokument från styrelsen som skall vara publika.

Kul att du gjorde slag i saken och skaffade boken! Verkligen uppskattad gäst och bra avsnitt.

Gällande belåning i föreningen tycker jag det är enklast att tänka att om man ex. köper en lägenhet på 100 kvm i en förening med 15k i lån/kvm så kostar lägenheten priset du betalar till säljaren + 1,5 miljoner. Det där med netto efter hyresintäkter i all ära, men intäkterna från lokaler etc är i min mening mindre säkra än avgifter från medlemmarna - även om de naturligtvis ska räknas med.

Jag tyckte det var lite roligt när Jan efterfrågade någon quick fix eller tjänst som kan hjälpa en med köpet Tror vi kan konstatera att BR-marknaden är extremt ineffektiv, och egentligen handlar det om att med kunskapen från boken köpa in sig i en så icke-dålig förening som möjligt, få maximal bang for the buck oavsett om man köper av spekulationsskäl och vill minska nedsidesrisken eller för att bo långsiktigt. Precis som när det gäller köp av enskilda aktier kommer ingen hjälpa en med detta. Man kan få verktygen och möjligtvis någon som pekar i ungefär rätt riktning, men skitgörat får man göra själv. Vore det för enkelt skulle inte möjligheten existera längre.

Hej,
Tack för ett bra avsnitt! Jag vill också tipsa om tjänsten borattupplysning.se.
Man får snabb support och svar på de viktigaste frågorna som tas upp i avsnittet. Exempel på rapporten finns på nedan länk.

https://www.borattupplysning.se/index-filer/dalig_bostadsratt.htm