Bo gratis / Tjäna pengar på ditt boende

Därför är avsnittet viktigt

Privatuthyrning kan ge dig möjlighet att bo gratis eller till och med tjäna pengar på ditt boende. Med rätt strategi kan du få 25-70% avkastning på insatt kapital och upp till 150 000 kr skattefritt per år. Vi går igenom exakt hur du gör, vanliga fallgropar att undvika och vilka byggregler som gäller.

Med Jakob och Isabelle

Jakob har 15 års bakgrund som officer i Försvarsmakten och sitter i styrelsen för Företagarna Göteborg. Isabelle är entreprenör som drivit allt från frisörsalong till redovisningsbyrå. Tillsammans driver de Main Home där de hjälper andra att bo gratis genom privatuthyrning, baserat på sina egna erfarenheter.

Från 13 000 kr till att tjäna pengar

Vi hade 13 000 kr i månadskostnader för våra boenden innan vi flyttade ihop. Genom att bygga ut huset till tvåfamiljshus och lägga till ett attefallshus kunde vi eliminera alla boendekostnader. Efter tre månader hade vi faktiskt mer pengar på kontot än tidigare, trots att vi jobbade mindre.

50 000 kr skattefritt per byggnad

Du kan hyra ut upp till 50 000 kr skattefritt per byggnad och år i privatuthyrning. Allt över det beskattas med endast 24% kapitalskatt. Med huvudbyggnad, attefallshus och garage kan du alltså få upp till 150 000 kr skattefritt - det är därför vi kallar det skatteparadiset privatuthyrning.

25-70% avkastning på kapitalet

Ett attefallshus som kostar 800 000 kr att bygga kan ge 25% årlig avkastning på insatt kapital efter skatt och räntor. Bygger du ut till tvåfamiljshus kan avkastningen bli upp till 70% tack vare ROT-avdrag på 100 000 kr och möjlighet att hyra ut 12 månader om året.

Tänk vertikalt, inte horisontellt

Det vanligaste misstaget är att tänka "en våning för mig, en för hyresgästen". Dela istället huset uppifrån och ner - det är mycket enklare med brandskydd och ljudisolering. Du kan också sätta in en spiraltrappa och skapa två separata bostäder med varsin våning.

Byggregler att tänka på

Nybyggnation kräver minst 2,40m i takhöjd (badrum kan vara lägre). Du måste ha två utgångar från varje lägenhet och fullgod brandavskiljning. Attefallshus får vara max 25,0 kvadratmeter - vi fick riva om när vårt blev 26,2 kvadrat.

Fjällstugan som investering

Köp tvåfamiljshus i fjällen istället för vanlig stuga. Bo själv i ena lägenheten några veckor per år och hyr ut resten. Den andra lägenheten hyr du ut året runt. Då får du både privatuthyrning med skattefördelar och korttidsuthyrning när du inte är där själv.

Första hyresgästen har inte besittningsskydd

Din första privatuthyrning saknar besittningsskydd - du kan säga upp hyresgästen utan anledning med tre månaders varsel. Men akta dig: hyresgäst nummer två och framåt får vanligt besittningsskydd enligt hyreslagen, även om den första fortfarande bor kvar.

Hyra till kompisar - affär är affär

Ge gärna kompisar förtur till visning, men ta marknadsmässig hyra. Att ge rabatt är som att skänka pengar varje månad. Var tydlig med att det är en affärsuppgörelse - det minskar risken för konflikter och gör att de respekterar ditt boende.

Kontrovers: Enskild firma vs aktiebolag

Vi förespråkar enskild firma för mindre fastighetsinnehav, tvärtemot vanlig rådgivning. Fördelar: 85% belåning mot 65% i AB, enklare administration, möjlighet till passiv näringsverksamhet. Alternativ syn: AB ger begränsat ansvar och enklare exit vid försäljning.

170 000 kr extra genom kontor hemma

Hyr ut kontor till ditt eget AB - det är det billigaste sättet att få ut pengar från bolaget med bara 30% skatt. Vi sparar 170 000 kr per år genom att ha kontoret hemma istället för i stan. Marknadsmässig hyra är ett krav från Skatteverket.

Viktiga nyanser att komma ihåg

• Attefallshus får bara hyras ut 10 månader per år för att behålla skattefördelarna

• Försäkringsbolag måste informeras om uthyrning

• Hyresrätt och många bostadsrätter går inte att hyra ut i andra hand med vinst

• Bygganmälan eller bygglov krävs alltid vid ombyggnation

• ROT-avdrag gäller inte för attefallshus (nybyggnation)