Deklaration av bostadsförsäljning – viktiga saker att tänka på

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Ett kort avsnitt om deklaration och bostadsförsäljning
2. Så får du rabatt och kommer i kontakt med Min Deklaration
3. De fem kategorierna av avdragsgilla utgifter
4. Grundförbättringar: ny-, till- och ombyggnad
5. Om man inte sparat kvittona
6. Försäljningskostnader
7. Inköpskostnader: pantbrev och lagfart missas ofta
8. Helhetssynen och kapitaltillskott
9. Hur man får fram kapitaltillskottet i praktiken
10. 5 000-kronorsregeln och tidsgränserna
11. Renovera köket på samma plats eller flytta det
12. Frågan Jan borde ha ställt
13. Hur du tar kontakt och vad det innebär
14. Viktiga datum i deklarationen 2024
15. Avrundning och erbjudande

Ett kort avsnitt om deklaration och bostadsförsäljning

Jan: Välkommen till det här korta avsnittet som är ett samarbete och reklam för Min Deklaration Sverige AB. Så här i början av 2024 ska de flesta av oss deklarera, och kanske är du en av dem eller känner någon som har gjort en bostadsförsäljning. Enligt Skatteverket själva innehåller mer än hälften, kanske till och med uppemot 80 procent, av alla deklarationer kring bostadsförsäljning fel. Därför har jag bjudit in Per Sydäng, som jobbar med de här frågorna professionellt, för att dela med sig av de vanliga misstagen, sakerna man ofta inte tänker på eller missar, och de fem olika huvudpunkterna eller delarna som man ska få med.

Jan: Jag kan säga att det var flera nya kunskaper som jag fick, som till exempel att även lagfart och pantbrev är avdragsgillt. I det här korta avsnittet blir fokus alltså bostadsförsäljningen, men vi kommer att göra en ny inspelning om några dagar, så att du faktiskt kan kommentera nedan. Om du har några andra frågor kring deklaration kommer vi att ta upp dem här nu under deklarationsperioden.

Så får du rabatt och kommer i kontakt med Min Deklaration

Jan: Eftersom det är ett samarbete får du gärna gå till mindeklaration.se, deras hemsida, och ställa frågor till deras chattbott. Inte bara chattbotten, utan personalen som sitter bakom den och svarar på frågor. Du kan också anlita dem för att göra din deklaration. Om du använder kampanjkoden RIKA 2024, R-I-K-A 2024, vet Per och hans kollegor att du har lyssnat på oss och det här samtalet, och då får du mellan 200 och 300 kronor rabatt, lite beroende på vilken av deras tjänster du väljer.

Jan: Så jag tänker så här: jag gör det inte svårare än så här, utan jag släpper på Per, så ses vi i kommentarerna efteråt. Varmt välkommen, Per Sydäng från Min Deklaration. Jag tänker att vi ska prata lite om deklaration. För några av oss kan man ändå se det här som en liten högtid på året, så här att man ska ta fram sin deklaration, ta fram ett glas rött vin, fylla i och skicka in till Skatteverket. Är det så du också tänker kring det?

Per: Ja, men lite så. Först och främst, Jan, tack så mycket för att jag får vara här. Det känns väldigt spännande. Vi ser ju också det här lite grann som en högtid. Det är en period där väldigt många människor, så som vi ser det, behöver väldigt mycket hjälp under en väldigt kort tid. Så som vi har valt att lägga upp allting ska vi finnas här i stort sett varje dag, 8 till 22, för att hjälpa till just nu när det är lite kritiskt med dels tid, dels hur man gör beräkningarna. Det är väl en kort intro i alla fall.

De fem kategorierna av avdragsgilla utgifter

Jan: Vad skulle du säga idag, om du skulle säga de tre viktigaste grejerna kring bostadsförsäljning?

Per: När man tittar på bostadsförsäljning överlag i Sverige, så är det dels när du ska göra alla de här avdragen. Man är oftast inte helt säker på vad det är för avdrag man kan och verkligen får göra, och på vilket sätt det ska dras av. Men vi brukar prata om att det är fem olika kategorier kring avdragsgilla utgifter som man ska hålla sig till. Vi kan egentligen bara ta dem och bocka av dem lite grann.

Per: Nummer ett, det är reparationer och underhåll. Det handlar om att man får göra avdrag för renoveringar, reparationer och underhåll under de senaste fem kalenderåren innan försäljningsåret. Har du sålt bostaden under 2023 kan du alltså dra av renoveringar från och med 2018. Om vi backar bandet på just reparationer och underhåll: till exempel målning, tapetsering, du kan byta ett golv, du kan renovera fasaden, lägga tak, alla de här bitarna. Det är det som ingår i renoveringar, reparationer och underhåll.

Grundförbättringar: ny-, till- och ombyggnad

Per: Tittar man sen på grejen som man ska särskilja underhåll ifrån, så finns det istället ny-, till- och ombyggnad. Det går under benämningen grundförbättringar. Det handlar mer om att man ska bygga om eller lägga till någonting som inte fanns i bostaden tidigare, när man flyttade in och köpte den. Det här är avdragsgillt oavsett ålder, så länge det är ett inköp på 5 000 kronor eller mer under samma kalenderår.

Per: Det är nu som många känner: "Jaha, men vänta, hur funkar det där? Vilken är vad? Hur ska jag räkna? Vad är renovering? Vad är ny-, till- och ombyggnad?" Där märker vi att vi gör en väldigt stor skillnad för många, eftersom det handlar om hur du får dra av och inom vilken tidsaspekt du faktiskt får göra det. Vidare, kring ny-, till- och ombyggnad, kan man tänka så här: "Jag bygger en ny altan. Jag flyttar innerväggar. Jag måste bygga en bastu, eller jag ska inreda vinden." Lite större saker, brukar vi säga.

Jan: Men exempelvis inreda vinden, är det en sådan som är oavsett tidsperiod?

Per: Ja, det stämmer.

Jan: Det är ju roligt, för det har vi gjort. Men utifrån det du har kategoriserat hade jag nog inte tänkt på det som en sådan grej. Vinden fanns ju där innan. Så det behöver liksom inte vara så att man bygger till utanför huset.

Per: Ja, definitionen är att man under boendetiden ska bygga om och eller lägga till någonting som inte fanns i bostaden tidigare. I ditt fall låter det som att bygga om på något sätt, och då går det under ny-, till- och ombyggnad. Fördelen är att vid försäljningstidpunkten kan man dra av en sådan sak oavsett ålder bakåt i tiden. Det är oftast den stora grejen som är skillnaden, så länge pengen är 5 000 kronor eller mer inom samma kalenderår. Så i ditt fall, Jan, ja, det skulle jag säga. Det ska bli det.

Om man inte sparat kvittona

Jan: En sådan här klassisk fråga, om man har varit lite... Jag vet inte hur jag ska formulera frågan. Alla ni har kontakt med, det måste väl ha varit någon som sagt: "Jag har nog inte sparat kvittona."

Per: Jo.

Jan: Då är det kört, eller?

Per: Absolut inte. Kvitton och andra bevis på avdrag kan behövas. Det handlar om att Skatteverket kan begära att du skickar in underlag på det som du har tagit upp i deklarationen. Då ska du ha någon typ av bevis för dina avdrag. Men om du saknar kvitton på avdragen finns det faktiskt andra sätt att bevisa dem på. Ett av dem som godkänns av Skatteverket är kvitton, så klart. En annan sak är foton, före- och efterbilder ska man ha då. Ritningar är en tredje. Kan du påvisa det genom kontoutdrag eller lånehandlingar är det giltigt. Har du bygglovshandlingar, fastighetsdeklaration eller till och med prisstatistik kan man använda det som underlag till Skatteverket för att styrka sina avdrag.

Per: Den sista, om man saknar både underlag och bevis, då kan man alltid yrka öppet. Det innebär att man gör en bedömning av kostnaderna och gör avdraget precis som vanligt, men under övriga upplysningar skriver man helt enkelt att man saknar underlag. Då får man beskriva ganska tydligt vilka avdrag man saknar.

Yrkar man öppet är man transparent med Skatteverket. "Jag har gjort det här, jag har inga underlag för det, men jag skulle vilja dra av det i min deklaration." Den transparenta biten funkar väldigt bra.

Jan: Ja, coolt. Bra, fortsätt.

Försäljningskostnader

Per: Det är ingen fara. Har man passion för någonting kan man prata om det hur mycket som helst. Den tredje grejen man ska tänka på kring bostäder, det är försäljningskostnader. När man säljer bostaden ska man titta på vad det är för avdragsgilla försäljningskostnader. Jag kan specificera några, det finns flera. Kostnad för mäklaren, ja. Kostnad för homestyling, den är högst avdragsgill. Kostnad för annonsen på till exempel Hemnet, eller vad det nu kan vara. Behöver det tas ut någon avgift till en förvaltare, vad vet jag, HSB eller vilken det nu kan vara, då är den avdragsgill. Förhandsbesiktiga ett hus inför försäljning, så att man kan påvisa vid prospekt att vi har besiktigat huset och det ser schysst ut, det är avdragsgillt. Har man en dold-fel-försäkring är den också avdragsgill. Så det finns en hel del att jobba kring när det gäller försäljningskostnader.

Inköpskostnader: pantbrev och lagfart missas ofta

Per: Å andra sidan, vid försäljning, har man även haft, som är nummer fyra nu, inköpskostnader. Några exempel på avdragsgilla inköpskostnader är inköpspriset för bostaden, den är ju enkel. Sen är det att man har haft kostnader för besiktning. Man har någon typ av avgift till bostadsrättsföreningen eller förvaltaren, eller vem det nu kan vara. En bit som många faktiskt missar när det gäller avdragsgilla inköpskostnader, det är kostnaden för pantbrev och kostnaden för lagfarten.

Jan: Jaha.

Per: Precis, de är avdragsgilla. Börjar man titta på att pantbrev och lagfart kostar lite grann, och att det här är avdragsgillt, så blir det rätt många tusenlappar.

Jan: Ja, alltså, gud, det är okej. Bara att gå till mig själv. Vi köpte vårt hus för många år sedan, och naturligtvis de vi köpte av, stickisar, de hade typ inga pantbrev på vårt hus som kostade över fem miljoner. Så vi fick ta ut pantbrev på hela lånebeloppet. Jag kommer ihåg det så här: det var nog de mest sugiga hundratusen jag har betalat.

Per: Ja, det förstår jag.

Helhetssynen och kapitaltillskott

Per: Vi försöker hela tiden se till helheten och bocka av alla de här bitarna som vi nu går igenom när vi hjälper folk med bostadsdeklarationerna. Vi förstår att det här är en liten djungel. Det är svårt att veta vad som är rätt, vad man får göra och inte får göra, och dessutom på vilken tidsaspekt. Det var väl de bitarna kring inköpskostnader.

Per: Sen kan vi komma till nummer fem, som också är avdragsgillt. Det är kapitaltillskott. Det handlar om att den delen av månadsavgiften som föreningen använder för att amortera på föreningens lån är avdragsgill. Det här är en bit som oftast kommer i en kontrolluppgift, men som behöver verifieras med bostadsrättsföreningen. För de kan också ha gjort ett extra kapitaltillskott under året, och då måste vi verifiera att det verkligen är så. Annars kan det handla om några tusenlappar som man inte har hittat.

Jan: Men bara för att vara tydlig här, nu är det en dum fråga för jag har aldrig bott i bostadsrätt. Avgiften jag betalar till bostadsrättsföreningen, den är inte avdragsgill?

Per: Den del av månadsavgiften som används för att amortera på föreningens lån, den är det. Ja. Och den kallas just för kapitaltillskott i det här fallet.

Hur man får fram kapitaltillskottet i praktiken

Jan: Just den, alltså månadsavgiften som används för att amortera på. Okej, nu kommer du och frågar: men om jag har bott i den här bostadsrätten i tio år, ska jag då gå tillbaka 120 månader, räkna ihop en excelfil med 120 månaders bostadsrättsavgift och ta reda på hur stor del? Är det specat på de blanketter jag får från bostadsrättsföreningen? Eller är det automatiskt i kontrolluppgifterna de har lämnat varje år? Hur funkar det?

Per: Det vanliga kapitaltillskottet ser vi oftast är med på deklarationen. Det som vi ibland har sett inte är med, det är när det har skett ett extra kapitaltillskott. Där har vi stött på olika ärenden där vi faktiskt behöver begära in de uppgifterna. Och såklart blir det en rätt stor skillnad om...

Jan: Jag fattar det, Per, men jag menar... Säg att jag har bott här nu i tio år. Är det med i deklarationen som hände för tio år sedan? Eller behöver jag gå tillbaka och leta fakturor som är tio år gamla? Om du säger att det finns med i deklarationen, vad betyder det?

Per: Den delen som oftast, hundra procent, finns med i deklarationen från början. Alltså att det är förtryckt i deklarationen. Det är själva månadsavgiften som används för att amortera. Den är oftast med på dina inköp från början.

Jan: Men det är en förening... Ja, förlåt. Jo, jag fattar det, Per, det har du sagt nu. Men jag menar för år bakåt i tiden. Jag kanske missförstår det här. Om jag har bott här i tio år, när du säger att det är med på deklarationen, är det med när jag sålt min bostadsrätt? Då får jag den summan? Eller behöver jag räkna ut den summan genom att gå tillbaka och titta på gamla avgifter? Eller ska jag titta på gamla deklarationer? Förstår du, hur gör jag det där rent praktiskt?

Per: Nu förstår jag. Du begär det från din bostadsrättsförening, och så ska de skicka det till dig.

Jan: Okej.

Per: Din bostadsrättsförening har sammanställningen, och då begär man ut det. Sen ger man det till oss i det här fallet, och så gör vi beräkningen på det. Det är det vanligaste sättet, och det godkänns.

Jan: Okej, ja, men super.

Per: Men som du hör själv, Jan, det är många frågor som väcks.

Jan: Ja, precis, jag har aldrig bott i bostadsrätt.

5 000-kronorsregeln och tidsgränserna

Per: Precis. Viktiga grejer som man ska ha koll på, det är oftast när man gör förändringar. Alltså att man renoverar, eller ny-, om- eller tillbyggnad. Ha koll på den här 5 000-kronorsregeln, för det är en viktig grej som vi vet att Skatteverket tittar på. Är gränsen under 5 000 kronor, då är den det. Det brukar vara en liten sak, en liten detalj, men oftast en sak som behöver verifieras.

Jan: Ja. Så här, om jag renoverar köket, då är det fem år jag kan ta upp det, eller hur? Men efter fem år kan jag inte. Men gör jag en större förändring på huset, eller som du säger nybyggnad, någonting som inte fanns där innan, då är det ingen tid på det. Och allt det här måste vara över 5 000 kronor på ett kalenderår. Sen ska jag tänka på många av de externa kostnaderna: mäklare, pantbrev, lagfart, you name it. Så jag gissar att det sitter många med en excelfil.

Per: Ja, lite så är det faktiskt. Och ibland när vi får in underlagen kan det vara på alla möjliga sätt. Det man kan tillägga, som vi också ska kasta in i beräkningen, är att om du har gjort en renovering av köket har du ROT-avdraget som du ska verifiera och kasta in i hela den här beräkningen också.

Renovera köket på samma plats eller flytta det

Per: För att bara flika in det med köket: om du renoverar ditt kök och sätter köket på samma ställe, då är det samma sak. Skulle du välja att flytta köket från där det är till, vad vet jag, vardagsrummet, då går det istället under om- och tillbyggnad. Då går det på den... obegränsade tidsregeln, förlåt, inte tioårsgrejen.

Jan: Precis.

Per: För då har du gjort någonting som inte fanns i bostaden från början.

Jan: Det är mycket att ha koll på.

Frågan Jan borde ha ställt

Jan: Ja, men grymt. Det är alltid så när man ska intervjua någon om ett ämne man inte kan själv, så brukar jag säga så här: vilken fråga borde jag ha ställt? Är det någonting vi inte har tagit upp?

Per: Jag tror att man ska tänka på hur mycket tid, kraft och energi man faktiskt lägger på att göra beräkningarna, och sätta det i relation till hur enkelt det skulle vara. Samtidigt är vanliga frågor så här: är kostnaden för flyttstäd avdragsgill? Är kostnaden för flyttfirman avdragsgill? Nej, men den ena, eller båda, ligger ju på rutavdraget. "Jaha, men hur gör jag då?" Så den ena frågan föder oftast en ny fråga.

För oss som sitter med hela bilden från början har vi alla de här checkpoints klara.

Per: Dessutom gör vi alla deklarationer i ett skatteprogram. Det blir väldigt smidigt och enkelt, och vi presenterar alltid för våra kunder: så här har vi gjort alla beräkningar. Vi tittar på dem, vi går igenom dem, sen skickar vi in dem åt kunden, eller om kunden vill skicka in dem själv. Om Skatteverket kommer tillbaka med en fråga, då är det vi som besvarar den. Då kan vi ta fram exakt hur vi har räknat, och så svarar vi Skatteverket.

Jan: Ja, så att det är lite peace of mind, kan man säga.

Per: Ja, precis.

Hur du tar kontakt och vad det innebär

Jan: Ja, men snyggt. Jag tänker att det ska ändå vara en kort podd, så jag tänker att vi håller här. Man hittar dig via den sponsrade länken i beskrivningen, eller om man går till mindeklaration.se. Där kan man ställa de här frågorna och få hjälp med beräkningen. Är det någonting man ska tänka på innan man tar kontakt med er?

Per: Egentligen inte. Vi har en chatt som går rätt varm i den här perioden, ska jag säga. Men den är bemannad mellan 8 och 22 alla dagar i veckan, nu i deklarationstider. Vilken fråga som helst kan man ställa där, och vi har en stor support som svarar väldigt fort. Det kan vara en liten fråga som man behöver hjälp med. Ibland behöver man större hjälp, och då kopplar vi på tjänster, de två tjänsterna.

Jan: Då köper man den tjänsten av er i så fall, att då hjälper ni mig. Och där står prisuppgifter och allt på hemsidan, så det kan man kolla.

Per: Det man kan flika in där är att när man känner att man behöver hjälp, då är det två saker. Vi träffar alla våra kunder i ett webbmöte, för man vill gå igenom deklarationen och titta på underlaget tillsammans. Lite grann peace of mind där. Du var inne på att man får bolla någonting, och de personerna man har webbmötet med, det är deklarationsombud hos oss som har jobbat med privata inkomstdeklarationer i fem år eller mer. Det brukar ge en väldigt klar bild över hur vi ska deklarera, för vi har underlag och information från början. Vi pratar med våra kunder om det, om det är några frågor, sen gör vi beräkningarna kring det, och sen visar vi bara resultatet. Tycker kunden att det ser bra ut, då skickar vi in det.

Viktiga datum i deklarationen 2024

Jan: Ja, men super, grymt. Jag tänker, för dig som lyssnar och tittar på det här nu, någonstans under deklarationsperioden här under 2024, så kan man också mejla eller skriva kommentarer om du har andra frågor. För vi tänker att vi tar en uppföljning där vi inte pratar bostadsförsäljning, utan vi pratar era frågor. Så det går alldeles utmärkt.

Per: Bra.

Jan: Jag tänker att då håller vi här. Per, stort tack. Så ska du få gå tillbaka och hjälpa.

Per: Jo, en fråga kan jag ta. Datum. Är det några viktiga datum, oavsett bostadsförsäljning? Vilka är datumen man ska ha koll på? Idag när vi spelar in är det 14 mars 2024. Då har alla nu fått sina privata inkomstdeklarationer i sina digitala brevlådor, det gick ut 4 till 8 mars. Har man inte en digital brevlåda börjar Skatteverket skicka ut dem den 15 mars, fram till och med den 15 april. Om man inte gör några förändringar i sin deklaration och skickar in den, så kan man få skatteåterbäring mellan den 9 och 12 april. Har man behov av att göra förändringar är sista datumet att skicka in en deklaration den 2 maj. Och vi hjälper till med det här under hela resans gång.

Jan: Ja, men grymt. Då tänker jag så här, Per: tack för idag, så ses vi nästa vecka helt enkelt.

Per: Toppen, tack så mycket, Jan.

Avrundning och erbjudande

Jan: Jag hoppas att du gillade det här kortavsnittet. Som jag sa i början, gå gärna in på mindeklaration.se. Ställ frågor, som Per sa, via chatten, där hans medarbetare sitter och svarar. Och vill du anlita dem för att göra hela deklarationen, bara outsourca det. Jag kan faktiskt säga att jag har outsourcat min deklaration de senaste åren, för då behöver man liksom inte tänka på det.

Jan: Använd gärna värdekoden RIKA 2024, R-I-K-A 2024. Då får du 200 kronor rabatt på deras Deklaration Bas, och du får 300 kronor rabatt på det stora paketet, Deklaration Plus. Och glöm inte bort: har du andra frågor kring deklaration, ställ dem gärna i kommentarerna, så tar jag upp det när vi gör nästa kortavsnitt med Per om några dagar. Tack för att du lyssnar, och skicka gärna det här vidare om du känner någon som haft en bostadsförsäljning eller så. Så att vi hjälps åt.