Bo gratis / Tjäna pengar på ditt boende

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Sverige som skatteparadis för privatuthyrning
2. Bakgrunden till spontanavsnittet
3. Ett samarbete med Main Home
4. Vägarna fram till Main Home
5. Att safea boendet åt båda håll
6. Tio månaders-regeln och attefallshuset
7. Från 13 000 kr i boendekostnad till noll
8. Bygga om kontra bygga nytt
9. Tre spår: inneboende, bygga om eller dela upp
10. Attefallshus och Bolundare
11. Hur ett attefallshus fungerar som bostad
12. Funkar det här på landet?
13. Ett tredje spår: bygga om en komplementbyggnad
14. Skatteparadiset Sverige
15. Är det här en bugg i systemet?
16. Skatteplanering är en bra sak
17. Vad Skatteverket accepterar
18. Drömmen: ett tvåfamiljshus i fjällen
19. Varför två lägenheter slår en
20. Att alltid hyra ut det man inte själv använder
21. Ett verkligt case: huset som var ett hyreshus
22. Vad kan man tjäna på ett attefallshus?
23. Att köra live skapar lite stress
24. Vad en hyresgäst kan betala
25. Att inte sätta oskäliga hyror
26. Helheten måste fungera
27. Nedsidorna med privatuthyrning
28. Att offra en bit av sin tomt
29. Att hitta hyresgäster
30. Vad man söker hos en hyresgäst
31. Vanliga missuppfattningar
32. Hur riskfyllt är det egentligen?
33. Fallgropar i byggreglerna
34. Tänk horisontellt, inte vertikalt
35. Fantasin sätter gränserna
36. Brainstorma med post-its
37. När det här passar och inte passar
38. När man bör sluta
39. Att kunna bo kvar genom pensionen
40. Felix flyttade ut light
41. Civilrätt och skatt: tio månaders-regeln igen
42. Besittningsrätt och privatuthyrningslagen
43. Läsarfrågor: vilka boendeformer har de testat?
44. Varför enskild firma framför aktiebolag
45. Skattefördelarna med enskild firma
46. En enskild firma var inte självklart fel
47. Finns det fortfarande affärer att göra?
48. Två fördelar med privatuthyrning över näring
49. Man måste gilla problemen investeringen för med sig
50. Behöver man ett hantverksintresse?
51. Hur mycket kapital låser man?
52. Räkneexemplet: tre alternativ
53. Försäkringar vid uthyrning
54. Hyresrätt och bostadsrätt
55. Önskade förändringar: bort med skattefällan
56. Förslaget om ett flitbidrag
57. Vad har ni fått offra?
58. Korttids- kontra långtidsuthyrning
59. Sambolagen och uthyrning till vänner
60. Kompispris innebär att betala mer
61. Att bo tillsammans med en annan familj
62. Att ha kontoret hemma
63. En avslutning och en fortsättning
64. Hur kontoret hemma räknas hem
65. Kan flera bolag hyra kontor hemma?
66. Bonusidé: ett aktiebolag som doppresent
67. Tack och kontaktuppgifter
68. En sista läsarfråga: företag och privatuthyrning ihop

Sverige som skatteparadis för privatuthyrning

Jan: För vissa kan det här verkligen vara ett alternativ att antingen bo gratis eller åtminstone tjäna pengar på sitt boende. Och det roligaste av allt, som du brukar säga, Isabelle: i många avseenden är Sverige faktiskt ett skatteparadis, inte minst när det gäller privatuthyrning.

Du lyssnar på RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi. I den här podden får du varje vecka ta del av konkreta tips, råd, verktyg och inspiration för att ta ditt sparande och din privatekonomi till nästa nivå på ett enkelt sätt. Vi som gör den här podden heter Jan och Caroline Bolmeson.

Idag är det dags för avsnitt 176, och idag blev det ett special- eller spontanavsnitt. Vad betyder det egentligen? Jo, det var så att vi hade ett par av våra vänner och bekanta, Jakob och Isabelle, på besök. De driver ett företag som heter Main Home, och jag brukar ibland skoja om att Jakob har världens bästa mejlsignatur. Han skriver så här: vi hjälper sjuksköterskan att gå ner i arbetstid en dag, vi hjälper dig att tjäna 25 000 eller 50 000 extra om året, vi hjälper dig som företagare. Det de jobbar med är privatuthyrning av bostäder. Hur kan man som privatperson hyra ut sin bostad?

Bakgrunden till spontanavsnittet

Jan: Det är så himla roligt, för Jakob har lång bakgrund i Försvarsmakten och som entreprenör, och Isabelle har drivit redovisningsbyrå. Så de har både det entreprenöriella och skattejuridiken. De förstår ekonomi.

Caroline: Ja, ekonomibiten.

Jan: Isabelle pratar om skatteparadiset privatuthyrning, om hur lönsamt det faktiskt är.

Caroline: Ja, men det är också väldigt mycket regler kring det där.

Jan: Ja, och vanliga misstag. Det roliga var att vi sa så här: istället för att vi pratar om det här uppe, låt oss gå ner. Men eftersom det här var på kvällen, du hängde med barnen och sånt, så är du inte ens med i resten av avsnittet, utan det är jag och dem.

Caroline: Men ni hade en bra konversation.

Jan: Vi hade en jättebra konversation. Och det roliga är, vi ska alldeles strax släppa på dem, men kommer du ihåg att vårt allra första poddavsnitt var med dem?

Caroline: Ja.

Jan: Det var när vi satt, då hade vi ingen studio.

Caroline: Nej, vi satt väl uppe i något kök eller i matrummet.

Jan: Ja. Och det var så himla roligt. Med dåligt ljud förmodligen.

Caroline: Dåligt ljud och sånt.

Jan: Men folk har ändå sagt att avsnittet var jättebra, fast med skitkass kvalitet. Så nu har vi gjort en version två. Det roliga var att de fick vara med första gången vi gjorde en livesändning. Det sändes live på Facebook, vårt samtal. Så det kan vara att, du vet, nu har vi försökt klippa det, men vår dotter kom in mitt under inspelningen och lite sånt. Vi är lite nybörjare på det här med att köra live.

Caroline: Att köra live.

Ett samarbete med Main Home

Jan: Och vi kommer nog testa det fler gånger.

Caroline: Ja, vi behöver sätta upp någon slags mur här.

Jan: Ja, precis. Som vissa inte kan klättra över. Så jag hoppas att du kommer gilla det här avsnittet. Jag säger att det är ett samarbete, då är vi safe, även om vi inte har fått något betalt eller någonting sådant. Men eftersom det är ett annat företag, de driver Main Home, så för enkelhetens skull säger vi att det är ett samarbete. De har också lovat att svara på frågor i efterhand. Så om du har några frågor eller kommentarer i relation till det vi pratar om i det här avsnittet, går det superbra att skriva dem i kommentarsfältet, så kommer Jakob eller Isabelle att försöka svara på dem efter bästa förmåga. Jag tänker att vi släpper på Jakob och Issa. Tack, Caroline, för den här veckan.

Caroline: Ja, tack själv.

Jan: Varmt välkomna, Jakob och Isabelle. Ni är ett par vänner till mig sedan flera år tillbaka, och ni har en lång bakgrund inom det här med att bo gratis och tjäna pengar på sitt boende. Men det är inte det ni har gjort från början. Jakob, du har en femton år lång karriär inom Försvarsmakten som officer. Du har jobbat mycket med logistik och ledning, och sen sitter du i styrelsen för Företagarna i Göteborg och jobbar mycket med att engagera dig för ett bättre samhällsklimat, att jobba tillsammans med politiker och mycket lobbying.

Vägarna fram till Main Home

Jan: Och du, Isabelle, du är entreprenören som har gjort allt från att driva frisörsalong till att ha en redovisningsbyrå och driva ett fastighetsbolag. Nu har ni tillsammans bolaget Main Home, där ni egentligen tar det här, där ni själva började med privatuthyrning och bor gratis, och hjälper andra med det. Vill ni lägga till någonting i presentationen?

Isabelle: Nej, jag tycker det är... Det gjorde du ypperligt.

Jan: Jaså? Ja men tack. Jag ska också vara tydlig med att det här inte är något samarbete, men jag säger att det är ett samarbete, så har vi safeat oss med all marknadsföringslagstiftning. Så det är ett samarbete mellan RikaTillsammans och Main Home. Sen kan vi prata om allt möjligt. Men varför jag ville spela in det här avsnittet, det var så att, Jakob, jag fick ju mejl av dig från Övexa när vi planerade att ni skulle komma och hälsa på. Och så skriver du i signaturen, typ: en sjuksköterska kan gå ner 20 procent i arbetstid, en pensionär kan höja sin lön med 25 procent, en företagare kan plocka ut mer än 85 000 kr per år. Och allt tack vare de här sätten som ni själva har gjort och hjälper andra med. Då blir jag så här, fan, det där är ju världens bästa mejlsignatur. Kan du inte ge lite kontext? Hur kommer det sig att ni började med det här att bo gratis och tjäna pengar på sitt boende?

Jakob: Det var för att vi flyttade ihop. Isabelle var ekonomikunnig, jag är bara mattenörd, och då jobbade jag som logistikchef. När vi flyttade ihop, jag har två barn, så måste vardagslogistiken fungera. Det skulle vara nära till barnens mamma och alla de här sakerna. Jag kunde redan bo där jag bodde, men vi blev störtförälskade. Köpte hus fyra månader efter att vi träffades första gången. Och då föreslog Isabelle att om vi har en uthyrning, då kan du bo kvar där även om vi går isär.

Isabelle: Ja, vi kan väl vara ärliga. Det var att jag inte ville bo i ditt hus.

Jakob: Nej, men så var det ju.

Att safea boendet åt båda håll

Isabelle: Jag ville inte bo i ett radhus inne i Kärra. Jag kände att jag ville bo mer lantligt, att jag kunde gå ut med hunden och så på ett annat sätt. Men det är inte naturligt. De flesta kommer inte på tanken så här: nej men då bor vi gratis. Grejen var att vi bor utanför Göteborg, precis utanför, och det är lite kostsamt att bo där. Och skulle det bli så som Jakob beskrev, att vi blir jättekära och sen bara, oj, det funkar inte när vi väl bor ihop, då vill ju inte han behöva rycka upp barnen och försöka leta något nytt. Då är det bra om det boendet funkar för honom och kidsen. Och det är inte så himla lätt att hitta en villa utanför Kärra där du bor lika billigt som i det radhuset du redan bodde i och hade haft i några år. Så det var så här: ska vi kunna bo så som jag vill, då behöver det finnas ett komplement där för att det ska vara görbart för Jakob själv. Och jag safeade också, så jag behöll mitt hus.

Jakob: Ja, då hade vi varsin reträttväg. Jag kunde bo kvar och hon kunde flytta hem till sitt hus. Alltså, vi är inte 20 längre. Man vill ändå inte stå på bar backe.

Jan: Hur blev det så här?

Isabelle: Min mamma är ett av mina största fans. Hon lyssnar på alla avsnitt. Hon träffade Malm för tio år sedan, de har hus 500 meter från varandra. Men hon är ändå så här: ibland vill jag gå hem till mig. Trots att de bor hos honom, det vill hon fortfarande. Vet du vad hon precis har gjort? Eftersom vi har hyresfritt i en av våra lägenheter just nu, som är en fristående lägenhet på tomten. Du kan berätta varför.

Tio månaders-regeln och attefallshuset

Jakob: För att det ska hamna i privatuthyrning måste jag eller mina närstående bo i huset del av året. Så därför, vi har ett attefallshus och vi har även ett gammalt ombyggt garage, då hyr vi bara ut tio månader per år. Fast i praktiken ungefär 20 månader i sträck. Tio månader första året, tio månader andra året. Och när vi har uppehåll där mellan hyresgäster, då måste vi använda det själva.

Isabelle: Så nu passar jag direkt på att flytta ut och ha kontor där ute. Jag har frustuga. Och det är så jäkla nice. Jag kan bara gå ut till mig, ta nyckeln och slänga igen dörren.

Jan: Jag tänker att vi ska prata om det här. Ni har ju till och med på er hemsida, jag vet att ni har en webbkurs, pratat om skatteparadiset privatuthyrning. Jag gissar att ni har vissa tankar om det där. Men bara så här, när var det ni träffades och började göra det här?

Jakob: Vi träffades fredag vecka 14, 2014.

Isabelle: Vecka 4, 2014.

Jakob: Vi köpte hus till sommaren och vi flyttade in 3 december 2014. Och då började vi. 15 december började vi hyra ut hennes gamla hem. På juldagen flyttade vi in Isabelles redovisning i huset. Och i februari-mars någon gång var uthyrningsdelen som fanns i huset, i garaget, då var den renoverad, så då kunde vi börja hyra ut. Under den perioden gick mina barns mamma bort. Och det gjorde att vi behövde vara hemma ännu mer. Men inom de här tre månaderna hade vi redan en plan för det. Det var redan bestämt. Hade vi inte haft det, då hade nog inte det här hänt. Men i och med att vi hade det och jobbade på det, samtidigt som vi kunde vara hemma mer och fick hyresintäkterna, så vägde det upp för bortfallen lön.

Från 13 000 kr i boendekostnad till noll

Jakob: Så vi märkte efter tre, fyra månader att vi har mer pengar på kontot nu än vad vi hade innan. Det var både hyresintäkterna, men också att vi egentligen gick från att vara två vuxna människor med varsitt boende. Ungefär 6 500 kr hade vi var. Jag amorterade ganska mycket, men utgifter på 6 500 kr ungefär. Så 13 000 kr hade vi i boendekostnader innan, och sen gick vi till noll.

Jan: Jag hittade någon stor artikel i GP, Göteborgsposten, där ni blev intervjuade. Men kan ni inte berätta hur ni har gjort? Ni bor ju gratis, hur har ni gjort? Och sen vet jag också att ni har pratat om att man kan bo gratis på många olika sätt. Allt från uthyrning till solceller. Kan ni inte, för den som aldrig har lyssnat på er, berätta hur ni har gjort och hur man kan göra?

Jakob: Vi har gjort på ett par olika sätt, men för att förenkla det kan man säga att det bästa eller mest lönsamma sättet är om man har ett hus som man antingen delar upp eller bygger ut till ett tvåfamiljshus. Man måste inte bygga den andra delen i huset lika stor som den första. Men det finns fördelar med att bygga en lite större lägenhet. Det räcker ju med en liten lägenhet på 20 kvadratmeter tillsammans med ett stort hus. Det är ett sätt. Fördelen med att bygga en större lägenhet är att då kan jag få in andra typer av hyresgäster. Men det kan vi ta senare.

Bygga om kontra bygga nytt

Jan: Bara så här, måste man bygga nytt? Kan man inte bygga om? Hur funkar det?

Jakob: Ja, man kan bygga om. Men när man bygger om, och när man delar upp ett hus från ett enfamiljshus till ett tvåfamiljshus, oavsett om jag bygger ut det eller delar av det, så krävs det antingen en bygganmälan. Det är om jag delar av huset helt och hållet till två lägenheter. Eller så är det ett bygglov om jag bygger ut mer än 15 kvadrat. Och i båda de här fallen, när jag gör den ombyggnationen, då gäller nybyggnadsregler. Det är en av de största fallgroparna egentligen. En del av den feedback vi har fått från ett antal följare och kunder är att de har missat att de behöver ha en viss rumshöjd för att skapa brandavskiljning och ljudavskiljning. Du måste inte, du kan bygga om ditt befintliga hus, men då måste du tänka på att du får rätt rumshöjd framför allt, och brandavskiljning.

Jan: Jag vet ju till exempel att ni hjälpte oss när jag och Carro flyttade in i vårt hus. Vi var ju nere i källaren, och här är inte jättehögt till tak. Här är väl 2, ja inte ens 2 meter. Då hade jag en tanke: ja men man kan hyra ut, för det är en stor källare. Ni bara, njae.

Jakob: Kan kan man ju.

Jan: Ja precis, men vi la ner den ganska snabbt.

Tre spår: inneboende, bygga om eller dela upp

Jan: Så om man ska sammanfatta det i tre punkter. Om man har ett befintligt hus, så kan man kanske hyra ut ett rum, men det är viktigt att man uppfyller...

Jakob: Jag kan ju göra det med en inneboende. Då behöver jag inte följa de här reglerna. Jag kan hyra ut delar av mitt boende utan att dela upp det i två lägenheter, och då kan jag hyra ut upp till 50 procent av mitt boende. Medan om jag delar upp det i två lägenheter, då skapar jag ett mer värdigt boende för den som hyr. Och fördelen om jag delar upp det i två lägenheter är att då kan jag bo på 40 procent och hyra ut 60 procent av boytan i privatuthyrning. Men det viktigaste att tänka på är att om jag ska dela mitt hus, försök att dela det uppifrån och ner. För om du tänker dig hur branden stiger, så är det lättast att isolera i sidled och inte i den andra ledden. När jag isolerar för brand handlar det om gips eller material. Det är en byggnation och den tar plats. Och eftersom jag har krav på rumshöjd, om jag då ska isolera för brand i taket, så är de flesta hus sådana att det tar av rumshöjden. Det är precis samma sak om jag ska isolera ljud. Någon som går på övervåningen hörs ju mycket mer än någon som går på andra sidan väggen. Så det är lättast så.

Attefallshus och Bolundare

Jan: Och om man inte vill ha någon inneboende, om man inte kan dela av uppe i huset, så till exempel, vad jag vet hade det varit svårt här hos oss. Det här med attefallshus, och sen har det kommit något nytt, Bolundare. Kan ni inte ge en kort förklaring?

Jakob: Ja, attefallshus och Bolundare. Attefallshus, det är upp till 25 kvadratmeter.

Isabelle: 25,0. Bör tilläggas.

Jakob: Ja, fick vi erfara.

Jan: Ja, berätta.

Isabelle: De råkade bygga lite för stort hemma hos oss. Så de fick minska huset.

Jan: Jaså? Hur stort blev det?

Jakob: 25 någonting mer. Nej, 26,2 tror jag.

Jan: Oj, det var så pass.

Jakob: Så det blev lite för stort. Då fick de flytta den ena väggen, där vi inte hade badrum och köksdel, utan vardagsrumsväggen. Det var ganska lätt att flytta den. Och så till och med trycka in husknutarna så att de blev infällda i ytterpanelen i stället för att sticka ut. Det kan man se på en del attefallshus som man köper färdiga. Då kan de ha kantskivor av plåt. För det du mäter, det är mellan hörnen. Då blir yttermåttet 25,0. Felet som de här hade gjort var att de hade satt grunden 25 kvadratmeter.

Jan: Jaha.

Jakob: Och då kommer ju allt utanpå.

Hur ett attefallshus fungerar som bostad

Jan: Men berätta, för det där är också en sån sak, alltså det här är inte min hemmabana. Men det är inget konstigt med ett attefallshus med typ kök och badrum och dusch?

Jakob: Nej.

Jan: Okej. Det är som en liten lägenhet.

Jakob: Ja.

Jan: Alltså, min studentkorridor var 21 kvadrat. Jag bodde där i fem år och trivdes hur bra som helst.

Jakob: Ja, det blir typ det. Så attefallshuset, 25 på utsidan, ungefär 21–22 på insidan, och sen kan du ha ett litet sovloft också. Det är upp till fyra meter högt från medelmarknivån. Om du ställer det rakt på marken, då blir det ofta ett vanligt rum och ett sovloft. Du kan gräva lite neråt också.

Isabelle: Precis, så då kan du få två våningar.

Jan: Men vilka är det som hyr?

Isabelle: Vanliga. Jag skulle säga att det mestadels är singlar eller unga par. Vanliga workers. För oss blir det folk som har jobbat på Volvo, men som kanske vill testa att bo lite mer på landet. För vi bor ju inte mitt i stan.

Funkar det här på landet?

Jan: Vänta, vänta. Så att det här funkar på landet? För jag hade tänkt att det säkert funkar för mig som bor i centrala Malmö. Men det funkar alltså på landet också?

Isabelle: Ja, vi bor ju knappt en mil från Göteborg. Och det finns inga lägenheter i Göteborg.

Jan: Okej, så för mig är det här spännande. Jag har så mycket fördomar. När man inte kan någonting så har man så mycket fördomar.

Isabelle: Nej, men det har inte varit några problem.

Jakob: Vi bor två och en halv kilometer från närmaste busshållplats. Men alla kan ha bil och parkera hos oss om de vill. Och om jag elcyklar, så elcyklar jag från mig och in till centrala Göteborg på 30 minuter.

Jan: Men du är också ex-militär.

Jakob: Nej, nej.

Jan: Elcykel, that's the shit.

Jakob: Nej, nej.

Det funkar inte bara i centrala stan. Vi bor knappt en mil från Göteborg, och det finns inga lägenheter i Göteborg.

Ett tredje spår: bygga om en komplementbyggnad

Jan: Men okej, bra. Attefallshus och Bolundare. Så om man ska tjäna pengar på sitt boende, då är det egentligen typ två spår. Eller är det tre spår?

Jakob: Ett tredje kan vara att du bygger om eller till en befintlig byggnad, en komplementbyggnad på tomten. Det kan vara ett garage eller en annan byggnad. Antingen att du bygger om den eller att du lägger till en våning. Och då, beroende på hur mycket du bygger till, blir det bygglov oavsett. Eftersom du förändrar användningsområdet för den byggnaden, så blir det alltid ett bygglov.

Jan: Ja, bra. Och sen finns det parallellt med det här spåret att äga en fastighet, men då bor man inte i den själv.

Jakob: Nej, men du kan ha det som privatuthyrning också. Då behöver du bo där del av året. Vi har en sån fastighet som ligger utanför Borås, där det är två lägenheter. Och där hade vi nu i sommar att den ena lägenheten stod tom. Den är precis 40 procent av boytan. Så då valde vi mellan att antingen försöka hyra ut den på korttidsuthyrning som Airbnb, eller använda den nu i sommar som sommarhus, och därmed plocka in den i privatuthyrning igen.

Skatteparadiset Sverige

Jan: För det ska vi prata om. Det här handlar bara om skatten. Det är därför det är så viktigt att prata. Okej, eftersom vi ändå börjar nysta i det där. Isabelle, berätta. Skatteparadiset Sverige, privatuthyrning. Why?

Isabelle: Why. Jag kan börja med why. Ganska många, när man hyr ut, gör det svart. Och det har Skatteverket märkt. Så då finns det en lösning på det: att höja gränsen för när det räknas som svartuthyrning. Då är det fler Svensson som inte längre gör fel. Du kan hyra ut en lägenhet som du har hemma på tomten, som vi har, med tio månader om året. Och då kan du ha upp till 50 000 kr skattefritt om året. Och det är per byggnad. Så för oss som har byggt ut vårt hus med en lägenhet till, det är en byggnad, då har vi 50 000 kr skattefritt. Sen är attefallshuset en egen byggnad, där är det också 50 000 kr skattefritt. Så det är väldigt fördelaktigt. Allt som är över det är i snitt 24 procent kapitalskatt på. Och det är just kapitalskatt, så det hamnar inte ovanpå din vanliga lön, utan det är 24 procent kapitalbeskattning. Det är det som är det bra. Väldigt många som gör det här, de har en plånbok som kanske är närmare statlig skatt, eller hade blivit det ihop med detta. Så kapitalintäkter är ju alltid gott.

Är det här en bugg i systemet?

Jan: Men är det här en bugg i systemet? Att man utnyttjar något kryphål som Skatteverket kommer att stänga till när de kommer på det?

Isabelle: Nej. Alla skatteregler finns ju av en anledning. Du vill gynna någonting, eller missgynna någonting.

Jakob: Straffskatter.

Isabelle: Ja, absolut.

Jan: Jag fick bara en dum idé. Man vill missgynna något, typ jobb, som beskattas med 57 procent. Men vi ska inte ha en politisk diskussion här. Jag tror det var Churchill som sa att hur skatter och korv kommer till, det vill man inte veta.

Isabelle: Nej.

Jan: Men jag tycker att det är bra att man betalar skatt. Och jag tycker att det går till bra saker. Men just det här incitamentet, ibland tänker jag att det är intressant. Men förlåt, jag brukar normalt sett få skit av mina lyssnare för att jag avbryter. Och det här var inte ens relevant.

Skatteplanering är en bra sak

Jakob: Nej, men jag tycker det. För skatteplanering, vi är all for it. När du skatteplanerar gör du två saker. Det ena är att du gör det som är lägst beskattat, och normalt sett, om vi bortser från arbete, så är det det staten vill gynna. Det vill säga att jag gör det som våra politiker tycker är bäst. Och nummer två, då får jag mer pengar över, och de kan jag rösta med.

Isabelle: Ja, absolut. Och grejen är, vet du vad, många tycker att skatterna i Sverige alltid är så höga, om man pratar om Sverige som ett högskatteland. Jag är så här: det är inte riktigt sant. Du får mycket tillbaka. Du får mycket tillbaka av bolagsskatten jämfört med i världen, vilket är bra. ISK är ju unheard of i många länder. Så det var verkligen ingen beef här kring skatt.

Jan: Men okej, bra. Bara för att repetera: 50 000 kr skattefritt per byggnad. Så har jag ett attefallshus och ett garage och en vanlig del av huset, så kan jag ha uppemot 150 000 kr skattefritt.

Vad Skatteverket accepterar

Isabelle: Ja, men då tänker jag att det också ska vara skäligt att du faktiskt använder de här fristående byggnaderna del av året själv. Så att vi till exempel, jag har fyra syskon. Tusen syskon. Nej, men vad har jag, sex stycken.

Jan: Har du sex syskon?

Isabelle: Så min pappa, vet du, han är från Norge.

Jakob: Ja.

Isabelle: Så det måste ändå vara att Skatteverket godkänner att, okej, det är rimligt att du faktiskt använder de här del av året. Så jag skulle inte säga att för alla är det så att de per automatik skulle godkänna det. Men absolut, den som du har ihop med ditt hus, den är alltid okej, så länge den inte är för stor. Och då menar vi typ garage. Det som sitter ihop med ditt eget hus.

Jakob: Ja, tvåfamiljshus.

Isabelle: Tvåfamiljshus, ja. Och sen om du har någonting separat på tomten, så du vill ha 50 000 kr till. Där behöver du då kunna ha en normalt sett. Så vi är ju undantaget med tanke på att vi har så stor närskapsbutik.

Jakob: Ja, men det är som alltid. Fast det vet vi inte, det har ju inte varit prövat. Det är mycket möjligt att Skatteverket bara skulle säga: ja, ni har följt reglerna, vi backar.

Drömmen: ett tvåfamiljshus i fjällen

Isabelle: Men det vi kanske hellre förordar, ja, vi tycker om att åka skidor. För vår del hade vi kanske kunnat köpa en bra investering. Det hade varit att köpa ett tvåfamiljshus i Sälen. Då hade vi kunnat använda den ena lägenheten själva ett par veckor om året, lite sommarsemester, lite vintersemester. Och sen hade vi kunnat hyra ut den resten av säsongen. Vi hade kunnat hyra ut den ena lägenheten till säsongare, så hade vi haft privatuthyrning till säsongare på lång tid hela tiden. Och de veckorna vi inte använde den själva, korttidsuthyrning. Det hade varit en bra affär för oss. Du behöver inte vara på din tomt där du bor hela tiden.

Jan: Nej, jag tycker att det är så super. Det är saker jag aldrig har tänkt på. Ibland har man pratat om att det hade varit coolt med ett hus i fjällen. Men jag har aldrig ens tänkt att utnyttja privatuthyrningsreglerna.

Isabelle: Nej, jag skulle aldrig köpa eller skaffa något där om jag inte kunde göra det.

Jan: På allvar?

Isabelle: Nej, aldrig. Det skulle jag inte göra.

Varför två lägenheter slår en

Jan: Det här är sjukt spännande. Då hyr jag hellre den veckan jag är där. För om jag bara köper en kapitalsak. Jag har massor av kompisar som bara har köpt ett hus och sen hyr de ut det när de inte är där. Hur beskattas det?

Isabelle: Ja, men då är de ändå där ibland. Det är samma sak egentligen.

Jan: Okej, men varför är det bättre med två familjer?

Jakob: Du har möjlighet att ha en lägenhet till som du inte nyttjar överhuvudtaget, men du får ändå ha den i privatuthyrning.

Jan: Jaha, för den sitter ihop?

Jakob: Ja.

Jan: Aha, så du får double up.

Jakob: För om jag bara har en och använder den ibland själv, då blir affären kanske bara att jag går plus minus noll, eller att jag inte behöver betala driften själv. Men har jag en modul till som sitter ihop, det är ofta den som genererar att det blir vinst.

Att alltid hyra ut det man inte själv använder

Jan: Okej, så den här investeringen skulle man ha gjort för ett par år sedan. Priserna har ju stigit. Jag kan säga så här, jag har en kompis.

Isabelle: Alla har en kompis.

Jan: Precis, jag har en. Det är så himla roligt, för han är en av Sveriges bästa jurister i sitt område. Han säger så här: min byrå är fullservice 24 timmar om dygnet, förutom på helg. Sen när jag ringde honom vid ett tillfälle sa han, ja, och sen har jag en Batman-karriär. Jag bara, va? Jo, Batman, jag gör något annat. Jag har en annan karriär på kvällen och nätterna. Och då var det så här: vad gör du då? Nej, då utvecklar och säljer jag fastighetsprojekt i fjällen. Och då visar det sig att han har sålt 200 lägenheter i svenska fjällen för 600 miljoner. Som en sån där låtsasmäklare. Vet du att det är helt fullbelagt i fjällen nu? Han sa att normalt sett är säsongen för att sälja fastigheter i fjällen helt död efter sportlovsveckorna. 10 juni, då är det helt dött. Men han hade samma rusning som värsta sportlovsveckan. Så det där med att ha ett hus i fjällen, det tror jag bara kommer att bli större.

Isabelle: Ja, eller så var det corona.

Jan: Eller så var det corona. Men du reagerade ganska, det hade jag aldrig gjort, att köpa bara vanligt. Var det något mer du tänkte där?

Isabelle: Nej, men det du la till, det var att de hyr ut det när de inte är där. Och det tycker jag är en självklarhet. Det är en hygienfaktor.

Jakob: Ja, det är en hygienfaktor. Men jag hade nog velat få ut lite till.

Jan: Så det är ett sätt att maxa det?

Jakob: Ja, lite så.

Jan: Och det är inte mer jobb att hyra ut en än att hyra ut två lägenheter?

Jakob: Nej, snarare tvärtom.

Ett verkligt case: huset som var ett hyreshus

Jan: Något case, vad har ni hört? Nu har vi pratat om er. Men det är så lätt att tänka, ja, ni är ju sådana supermänniskor. Liksom båda två.

Isabelle: Två bondungar.

Jan: Med stora familjer.

Isabelle: Nej, men vi hade ett spännande där de hörde av sig till oss och sa: oj, vi tror att vi har köpt ett hyreshus. Det hade de inte förstått.

Jan: Du får prata högre.

Isabelle: Det hade de inte förstått, att de hade köpt ett hyreshus. Egentligen var det så att det var registrerat som en vanlig villa, men det var byggt så att det var tre lägenheter. Så det insåg de efter ett tag, att, nej, det här borde nog räknas som en hyresfastighet i stället. Då hörde de av sig till oss, och då fick vi räkna tillsammans med dem. Är det värt att ta bort den ena lägenheten och införliva de kvadratmeterna så att det bara blir två lägenheter? Eller är det värt att ha kvar det så och faktiskt registrera om det? För om man driver det som ett riktigt hyreshus, då blir det näringsverksamhet. Och då blir det hälften i skatt.

Jakob: Ja, och de hade vanliga löner utöver, så...

Isabelle: Jag skulle säga att det beror på. Du kan skatteplanera även där på ett bra sätt. Men det vanligaste är att personer köper det privat och sen hamnar i näring. Och då hamnar man som skatt i en enskild firma, och då blir det väldigt mycket skatt. Men det som de hade gjort som var fördelaktigt nu, det var att de hade renoverat ganska mycket. Så vi räknade på det: om vi lägger över det till en enskild firma i stället och rättar flera år tillbaka, så blir det ändå inte så överdrivet taskigt.

Vad kan man tjäna på ett attefallshus?

Jan: Men vad kan man tjäna? För det tror jag många som lyssnar tänker. Vad är uppsidan? Ja, jag kan ta ut 50 000 kr utan skatt. Men det är ändå så att de pengarna ska in, det är ju någon som ska betala. Hur svårt är det? Vad tjänar den genomsnittliga som har ett attefallshus och hyr ut det?

Jakob: Ett attefallshus. Jag har en standardkalkyl, och då brukar jag säga att lägenheten kostar 800 000 kr att bygga. Hälften byggmaterial, hälften arbete. Ish, ish. Det stämmer inte på ett attefallshus, men det spelar ingen roll, för ett attefallshus ger inget ROT-avdrag. Det gör det om jag bygger ut mitt hus. Attefallshuset, eller lägenheten, har jag 5 000 kr i hyra för. Jag belånar fastigheten till 75 procent med 2 procents ränta. Och när jag har betalat skatt och räntor på det, så får jag ut ungefär 25 procents avkastning på insatt kapital för attefallshuset per år.

Jan: Så 25 procent på 800 000 kr?

Jakob: Nej, 25 procent på det egna kapitalet, det jag har satt in. Medan om vi är ett par som gör det här och bygger ut till ett tvåfamiljshus, då ligger jag uppemot 70 procent på eget insatt kapital. Eftersom jag har kunnat få 100 000 kr i ROT-avdrag när jag byggde den byggnationen. Och plus att där kan jag hyra ut tolv månader om året, och det är privatuthyrning, medan i ettfamiljshuset är det det här med tio månader. Jag kan bara hyra ut det.

Att köra live skapar lite stress

Jan: Och förlåt, jag känner mig inte så jävla smart idag.

Caroline: När ni gör det så mycket nytt. Varför ska du köra live? Jag blir helt stressad bara av det.

Jan: Ja, precis. Jag vet inte varför jag fick för mig det. Man ska spica till livet.

Caroline: Man spicar till väldigt olika anarkier.

Vad en hyresgäst kan betala

Jan: Nej, men så här, de som bor i det här attefallshuset, eller de som bor i en sån lägenhet, vad kan de betala? Vad är rimligt?

Isabelle: Vi har en skatteredovisningsbyrå och vi driver Main Home. Vi måste ta skäliga hyror. 5 000 kr, vi hade kunnat ta mer än 5 000 kr för attefallshuset. Inne i central så vet jag att det finns attefallshus som hyrs ut mellan 12 000 och 15 000 kr i månaden. Det tycker jag är på gränsen.

Jan: Jag har också hört kompisar, 9 000 kr i Stockholm.

Isabelle: Det tycker jag låter hyfsat skäligt. Det finns ett sätt som du räknar ut hyran på. Om du tar mer än så, kan du inte bli straffad för det av olika anledningar ändå, vilket gör att det är ingen som följer de reglerna. Men regeln är att ta kapitalvärdet för fastigheten du ska hyra ut, gånger en skälig avkastningsränta. Och den skäliga avkastningsräntan, när man införde reglerna, då sa man att det var 3 procent.

Jakob: Jag tror det var procent ovanför statslåneräntan, 2 procent ovanför statslåneräntan. Och statslåneräntan låg någonstans 1–2 procent. Men nu ligger statslåneräntan på minus. Men det har inte följt med i den där diskussionen, så man pratar fortfarande 3–4 procent av kapitalvärdet. Och sen får du också lägga till de kostnaderna du har för driften, eller underhållet. I början har du inget underhåll, så då handlar det mer om ett schablonvärde för underhållet. Och sen delar du allt det där på tolv månader, så får du en hyra.

Att inte sätta oskäliga hyror

Isabelle: Ja, fast det är ju ingen hyresgäst som klagar när du bara har en sådär på tomten. De har ingen annanstans. Vi har ju bostadsbrist, och det är ett annat problem.

Jakob: Och sen har ju jag som hyresvärd, i privatuthyrningslagen, jag kan säga upp dig utan skäl. Plus att om du går till hyresnämnden så kan du aldrig få retroaktivt att jag behöver betala tillbaka.

Isabelle: Och det tycker jag är lite fult att utnyttja, att sätta sådana oskäliga hyror, liksom 15 000–16 000 kr för 21 kvadrat. Det kan jag tycka är lite väl.

Jan: Fast samtidigt, någon hyr. Jag vet inte ens vem som hyr. Jag hade inte ens haft de pengarna.

Jakob: Om man tittar på den kalkylen jag sa, det var 5 000 kr i hyra.

Jan: Vänta, förlåt. Jag gör så att vi lägger ut den i samband med videon, så att man inte... Jag ska anteckna.

Jakob: Den kalkylen på 5 000 kr i hyra per månad, vad sa jag, jag fick ut 25 till 70 procents avkastning på eget kapital efter ränta och skatt. Kanske man kan vara nöjd med det. Kanske man inte måste, även om vi gillar att maxa, kanske man inte måste maxa så.

Helheten måste fungera

Isabelle: Vi är mycket för det här, att det måste fungera till en helhet. Tar du för hög hyra, eller tar du alldeles för många månader i deposition, alltså säkerhet, då får du bara de människor som är desperata. Och problemet med det är att det kanske inte är de du vill ha som hyresgäster. Du kanske vill ha en hyresgäst som har en okej ekonomi över tid. Om du pressar den så att den hamnar i en ekonomiskt jobbig situation, då skapar du själv ett problem.

Jan: Ja, och då får de också känslor kring dig, att du är liksom greedy. Och då är de inte så försiktiga med dina grejer. Det skapar andra problem.

Isabelle: I webbutbildningen pratar vi väldigt mycket pengar. För det är så mycket godhetsknarkande kring det. Ja, skapa en uthyrning och hyr ut till en hemlös eller till någon som inte har en bostad. Under flyktingkrisen var det mycket det. Vi jobbade väldigt mycket med kommuner, eller försökte påverka kommuner, att ni måste bredda, ni måste prata om helheten. Ni kan inte bara prata om en grupp uthyrning. Att hyra ut till en främmande människa är det svåraste ni kan få folk att göra. Det är mycket lättare att få dem att hyra ut till grannens pojke som flyttar hemifrån. Och nummer två, ni måste berätta om helheten. Ni måste berätta om avkastningen, pengarna också. Men ofta, när vi pratar godhetsknarkande, vill man inte få det. Man vill bara prata om att det är så fint att göra det här. Men finns det ingen ekonomi i det hela vägen, så blir det inte hållbart.

Finns det ingen ekonomi i det hela vägen, så blir det inte hållbart.

Nedsidorna med privatuthyrning

Jan: Är det något mer när vi pratar om uppsidorna? Så vi har pratat om att det är låg beskattning, de första 50 000 kr, och jag kan hyra ut för 5 000 kr i månaden i tio månader, så det är de där 50 000 kronorna. Och sen finns det specialregler, vad man ska tänka på, vanliga misstag. Om vi tittar på nedsidan, vad är det man offrar för att tjäna de här pengarna? Jag har fått in lite läsarfrågor här i livesändningen och innan: tänk om man inte gillar den som bor där. Vad är nedsidorna?

Jakob: Om man inte gillar den som bor där, så är nedsidan, har jag bara en uthyrning, att jag kan säga upp den personen när jag vill. Då har den personen tre månader, eller upp till fyra månader, alltså tre månader från nästkommande månadsskifte, på sig att flytta. Vill den personen flytta för att den inte trivs med dig, så har den en månads uppsägning från nästa månadsskifte. Det vill säga att den kan flytta relativt snabbt. Då står du där och behöver ha en ny hyresgäst i ett attefallshus, där jag ändå måste ha två månader fritt, så behöver man inte ha den stressen. Det kan vara nedsidan. Men jag kan alltid säga upp hyresgästen.

Att offra en bit av sin tomt

Jan: Men man offrar ju en bit av sin tomt.

Jakob: Ja, du offrar en bit av din tomt, eller en del av det du äger. Och många säger så här: jag vill inte ha grannarna så tätt inpå, jag vill inte bo i en stugby. Och därför handlar det om avskildhet. Att skapa avskildhet. Jag kanske inte trivs med den personen jag hyr ut till, men jag hyr ju inte ut till den för att vi ska umgås. Hemma har vi delat av, vi har inga fönster i de riktningarna, eller så har vi frostat glasen, och vi har avskärmande staket eller väggar. Så vi möter bara hyresgästen på garageuppfarten. Och där möter jag alla mina andra grannar också. Men här har jag valt mina grannar. Så det är väl skillnaden.

Isabelle: Jag skulle nog säga att oftare är det faktiskt, i och med att man får välja en hyresgäst som man är nöjd med, än att man känner att, åh nej, jag fick en hemsk granne.

Att hitta hyresgäster

Jan: Hur är det att hitta hyresgäster? Är det svårt eller enkelt? I Göteborg?

Isabelle: Ja, nej, det är lite olika. Jag som sätter ut annonserna får oftast, om det är i Göteborg, hemma hos oss, eller om det är ute i Säve, som är lite längre från stan, kanske en och en halv mil, och sen har vi utanför Borås, där det är mest off om man säger så. Jag får kanske 100 mejl om jag sätter ut en annons. Men sen när jag hör av mig att, ja, vill du komma på visning, inte jättemånga svarar. Kanske 20 som svarar. Och så svarar kanske 15 att de vill komma. Sen bestämmer jag datum, och så hör jag av mig igen och säger att vi syns ikväll. Och då är det några till, kanske fem, som säger, oj, jag har glömt, eller nej, jag kan inte komma. Så då är det tio som säger att de ska kunna komma. Och sen dyker det upp kanske fem. Och det är bra siffror.

Jakob: Och det är ett medskick: om du vill ha en lägenhet i privatuthyrning, se bara till att komma på visningar. Så ökar du chansen.

Isabelle: En miljon procents chans att få en lägenhet. Kom dit och säg: jag kan betala tre månader i deposition och jag kan flytta in när det passar er. Det är så här, I love you.

Vad man söker hos en hyresgäst

Jakob: Det man kan säga mer, vad söker vi för hyresgäster? Det måste inte vara den mest välbetalda, för den kanske flyttar relativt snabbt.

Isabelle: Javisst, det är klart att man uppskattar någon som har ett jobb, eller en som är student. Så är det för de flesta. Men trevlig, välskött, gör det de säger, passar tider, håller avtal.

Jakob: Ja, lite vanlig hyfs. Det som man önskar med en hantverkare.

Isabelle: Javisst, det jag förväntar. Hur vill du bli bemött själv?

Vanliga missuppfattningar

Jan: Jag tänker på vanliga missuppfattningar kring privatuthyrning.

Isabelle: Nej, men det där är klassiskt, en sån där att du tror att du ska umgås.

Jakob: Det är så.

Isabelle: Om jag inte gillar honom. Men vadå, gillar ni? Brukar du umgås med dem som bodde i lägenhet i samma trappuppgång? Nej. De flesta har ingen aning om vilka det är. Brukar du umgås med dina grannar hemma på gatan? Nej, inte jättemycket.

Jan: Okej, bra. Vad tänker du, Jakob? Om du inte får säga det som Isa sa. Vanlig missuppfattning.

Jakob: Nej, men den vanligaste missuppfattningen handlar, som jag... Ja, det är att det är riskfyllt, eller att alla hyresgäster är dåliga. Att det är förknippat med stora risker. Och att man inte har räknat på affären, tänker jag. Så att man inte fattar hur bra man kan tjäna.

Jan: Ja, obversity.

Hur riskfyllt är det egentligen?

Jan: Kan jag räcka upp handen?

Jakob: Men det är klart, ligger man på gränsen. Nu har vi flera uthyrningar, och det gör en både känsligare och mindre känslig i olika situationer. Men det är klart, om det händer någonting. Alltså, i Sverige har vi försäkringsbolag. Försäkringar täcker väldigt, väldigt mycket. Vi kan ta depositioner upp till tre månader. Jag skulle inte rekommendera fler än tre månader, även om jag gärna hade velat ha sex till tolv för min säkerhets skull. Men då sätter jag dem i skiten, och det är inte positivt. Sen är det mesta lagreglerat. Om de inte städar, då kan jag skicka en räkning när de flyttar. Och sen har vi Kronofogdemyndigheten. Du kanske inte får dina pengar med en gång om du får problem. Men har du tid att vänta lite, då är det ganska safe. Vi har ett väldigt bra skyddsnät.

Isabelle: Det har vi.

Fallgropar i byggreglerna

Jan: Jag tänkte att vi snart skulle gå in på läsarfrågor, för det har kommit in en hel del. Men är det något annat? Jag vet ju till exempel att ni har tittat på väldigt många hus, inte bara mitt. Vad ser ni som så här... Vanliga misstag, vanlig möjlighet som folk inte ser? För jag tror att det är det folk tänker när de sitter och lyssnar.

Jakob: Det är byggreglerna.

Jan: Och vad är de vanligaste fallgroparna på byggregler? För oss var det här, kommer jag ihåg, på mitt hus var det för lågt till tak. Och sen att det var ingen brand, att det ska vara två utgångar från varje ställe, antingen genom fönster eller dörr. Vad är det mer?

Jakob: Det är oftast det det mynnar ut i. Och det är oftast rumshöjden.

Jan: Och som ska vara minst?

Jakob: Ja, i nybyggnation 2,40 i rumshöjd. Men sen behöver inte hela lägenheten vara det. Det finns 2,10, 2,30, 1,90. Badrum och så kan vara lägre. Förrådsdelar kan vara lägre. Så allt behöver inte vara full höjd. Det går att kombinera en liten nybyggnation med något gammalt. Så det är oftast lösbart.

Tänk horisontellt, inte vertikalt

Jan: Om man tänker så här, precis, så i stället för att tänka vertikalt, de har en våning och jag har en våning...

Jakob: Ja, sluta med det.

Jan: Okej. Ja, men lite dålig fantasi, skulle jag vilja säga. Men förlåt, jag som är helt idiotisk här. Kan man ta ett hus och dela upp på det hållet?

Jakob: Oftast. Du kan sätta in en till trappa.

Jan: Jag vet inte.

Jakob: Ja, du gör ett hål och sätter en spiraltrappa. Det är inte jättesvårt.

Jan: Jag tänker inte så.

Jakob: Men sen, du kan köpa ett enplanshus, och då kan du lyfta taket och lägga till en våning ovanpå, om planen säger det. Alltså stadsbyggnadsplanen.

Jan: Så för att sammanfatta: takhöjd och brandregler. Det andra misstaget är att man tänker att man ska tänka vertikalt. I stället för att tänka i två våningar kan man tänka i två delar, som har två våningar. Är det något mer?

Fantasin sätter gränserna

Isabelle: Ja, jag märkte i alla fall, när vi höll på att utbilda projektledarna av det här, att det ofta låser sig i fantasin. När man så här, ja, okej, men då gick det inte att ha källaren. Nej, då blev det ingen uthyrning. Men i stället: jo, men du skulle ju kunna ha förrådsdelen och badrummet i källaren, och sen bygger du bara ut en liten del åt något håll. Förstår du vad jag menar? Att man ofta fastnar i att man hade en bild av hur jag hade tänkt mig att det skulle vara. Och sen gick inte det, och då tog fantasin slut.

Jan: Ja, då var det inte mer.

Isabelle: Och du är inte ensam om det.

Jan: Så var det för mig. Sen lyssnade jag ändå på er, för nu har vi vår au pair, och då har vi satt in en brandutgång i tvättstugan som inte var där. Till följd av det ni sa. Men du har helt rätt, att man skulle kunna bygga ut för att uppfylla. Den tanken hade inte ens slagit mig.

Brainstorma med post-its

Isabelle: I webbutbildningen lägger vi ganska stort fokus på byggdelarna. Dels för att visa varför man inte kan bygga så här. För byggreglerna är ju till för att vi ska få bra boenden som vi trivs och lever i och mår bra av. Men hur gör vi när vi ska spåna fram idéer i våra företag, eller på kick-offen? Då tar vi en post-it, mängder av post-its, och ritar bara mängder av alternativ och slänger ut dem. Gör likadant om du ska skapa en privatuthyrning. Okej, hur skulle jag kunna göra här? Jag skulle kunna höja taket, jag skulle kunna bygga det där borta, jag skulle kunna göra det. Och sen får du mängder av alternativ. Sen börjar du kartlägga: okej, vad tycker jag om de här, vilken del av huset använder jag? Vi har kommit hem till mängder av folk som säger, ja, fast ni kan inte gå in där, eller där kan vi inte, för jag har så mycket lådor, så där får ni inte titta. Eller, nej, jag kan inte börja med det här ännu, eftersom jag inte har städat garaget. Nej, men nu, bygglov eller en bygganmälan, det tar 20 veckor. Så jag tror du hinner städa garaget, om vi bara bestämmer att det är där vi ska bygga.

Jan: Man kan nästan säga så här. Min fantasi går också så här. Vi har vissa rum. Vi har stort hus, men det är så dum planlösning. Så det är vissa rum vi inte använder.

Isabelle: Fast ni har ju jättehög rumshöjd.

Jan: Här hade det varit jättelätt. Eftersom det här var en spontaninspelning är Carro inte ens här. Du, Carro, jag har en idé.

Isabelle: Jag tror inte den går hem.

Jan: Nej, vi får se.

När det här passar och inte passar

Jan: Men bra. Är det något mer ni skulle säga? Det här är er erfarenhet från att ha varit hemma hos folk och tittat.

Isabelle: Nej.

Jan: Så här, kan alla göra det här? Skulle ni rekommendera alla att göra det? När är det här lämpligt? Finns det något tillfälle då det inte är lämpligt?

Jakob: Ja, när är det inte lämpligt?

Jan: Vem ska inte göra det?

Jakob: Har du jävligt mycket pengar, så behöver du inte göra det. Helt ärligt. Det jag tycker är konstigt är att normen är att inte göra det, utan man gör det när man har mycket.

Isabelle: Ja, eller när man har lite mer entreprenöriellt tänk kanske.

Jakob: Eller när man inser att jag måste göra en förändring i livet. Men normen borde egentligen vara att man gör det här. Men nu har jag så mycket pengar och klarar mig så bra ändå, så jag behöver inte det.

När man bör sluta

Jan: Och varför ska man sluta med det då?

Isabelle: Ja, det kan vara att man har vuxna barn som vill använda den ett tag. Eller du vet, att man gör sådana hygglogrejer i stället. Men jag skulle kunna tycka att det är väldigt bra att göra det när man har familj, som vi har. Att man kan hitta ett sätt där faktiskt inte båda behöver jobba 100 procent. Så att man får lite mer tid för barnen, de här åren man ändå har. Och sen skulle jag också säga, om man speciellt som kvinna vill skilja sig och har möjlighet att behålla huset.

Jan: Var det därför?

Isabelle: Det var ju för att du är kvinnan.

Jan: Det är ju du som har barnen.

Isabelle: Nej, men förstår du. Så att man ändå kan bo kvar. Men inte få allt för sug i ekonomin.

Jan: Precis.

Att kunna bo kvar genom pensionen

Isabelle: Det är min kompis i Stockholm. Hon gjorde det. Och så min mamma nu. Nu bor hon kvar i den fastigheten där vi växte upp. Och hon är själv i ett jättestort hus. Nu har hon gått i pension och tjänar inte jättejättebra. Och då är det inte så roligt, det är ju inte så lätt att få lån när du väl har gått i pension. Så jag skulle rekommendera att, om jag inte har gjort det för att mina barn kanske ska kunna flytta ut dit, så kan det vara läge fem till tio år innan jag ändå går i pension. För att kunna ha råd med det. För sen är det inte alltid så lätt. Ja, men det var så min mamma började. Hon började med lite uthyrning och nu har hon ökat. Och nu är hon monopolspelare.

Jan: Ja, hon sitter där och bara, you're out.

Isabelle: Och hon kan tycka att det är lite mysigt att ha något att pyssla med. Att det är folk i huset. På ett annat sätt också för att inte känna sig så ensam. Det säger de flesta äldre som vi kommer till. Där handlar det inte jättemycket om ekonomin, utan där handlar det många gånger om att jag vill kunna bo kvar i det här huset. För ju äldre jag blir, desto tryggare. Det är mer osäkert att flytta, att byta område ju äldre jag blir. Då är det tryggare att kunna bo kvar här. Men de inser att de inte behöver hela ytan. Och sen är det ganska skönt när man vet att det är någon i huset. Så det är det vanligaste bland äldre som vi möter.

Felix flyttade ut light

Isabelle: Men sen, vår Felix, vår äldste, när han gick i nian, då bodde han fyra månader själv i vårt attefallshus. För vi behövde den här luckan, där vi bodde själva eller med närstående. Och Jakob sa: mitt barn ska flytta hemifrån. Och jag bara, han bor tio meter åt det hållet.

Jakob: Det kan ju bero på att det gick så snabbt. Mitt pappahjärta var inte riktigt där. Och han gjorde ju allt själv, så det var mat, allt, allt. Han var nästan aldrig inne, så jag fick gå ut och hälsa på honom.

Isabelle: Flytta ut light.

Civilrätt och skatt: tio månaders-regeln igen

Jan: Men jag tänker, bara en sammanfattning innan de här läsarfrågorna. Civilrättsligt, ni har varit inne på att attefallshus, om det inte är i anslutning till huset, är det korrekt att jag bara får hyra ut tio månader om året?

Jakob: Nej, du får hyra ut hur länge du vill. Men för att få det skattemässigt i privatuthyrning, så måste du eller närstående bo i huset del av året. Det finns ingenting som egentligen säger tio månader. Det är vi som gör det. För när vi samtalade med Skatteverket hade de en väldigt flummig formulering, och det var om slott och herrgårdsbyggnader, eller flygelbyggnader. Och då tyckte vi, är det inte lämpligare att ni har ett exempel med ett hus och ett attefallshus, och att det är med uthyrning till studenter? Och därav säger vi tio månader. För när de säger att du hyr ut ett attefallshus till studenter under terminerna och använder det själv resten av tiden, då tolkar vi det som tio månader. Så därav kommer tiomånadersregeln.

Jan: Nej, men jag fattar det. Men om vi vänder på det. Om jag har någon som betalar 5 000 kr i månaden i tolv månader, så blir det inte privatuthyrning?

Jakob: Nej.

Jan: Så då kan vi vända på det och säga så.

Isabelle: Inte skattemässigt. Och inte om det är tio... Det kan ju vara 10 000 kr i månaden i tolv månader också. Så summan har ingenting med det att göra.

Jakob: Nej, utan det är perioden. Att det är en oavbruten period.

Besittningsrätt och privatuthyrningslagen

Jan: Är det någon annan sån grej som är civilrättsligt eller skattemässigt viktig?

Jakob: Ja, jag skulle säga civilrättsligt, då pratar vi hyreslagen och privatuthyrningslagen, som är avstegen från den vanliga hyreslagen. De viktiga grejerna där är just det att hyresgästen inte har besittningsrätt. Om du har en hyresgäst, då har den inte besittningsrätt.

Jan: Okej. Och det gäller oavsett om jag har en i garaget och en i attefallshuset?

Jakob: Din första uthyrning som du har i privat regi, då gäller den lagen. Men säg att den byts ut om två år, då gäller det inte den andra. Då är den nummer tre.

Jan: Den är nummer tre, men den är fortfarande först?

Jakob: Nej. Men vänta nu, för att vara tydliga mot tittarna. Om jag har en lägenhet och hyr ut den, bara den, då är det min första privatuthyrning. Skitsamma vilken skatt den hamnar i. Min första privatuthyrning, jag äger den privat, den hyresgästen har ingen besittningsrätt. Skaffar jag en till, alltså jag hade ett tvåfamiljshus och så skaffar jag ett attefallshus på tomten, och den här nummer ett har bott där hela tiden, jag börjar hyra ut en lägenhet till, den räknas inte civilrättsligt som privatuthyrning. Så den lyder under vanliga hyreslagen. Jag kan inte säga upp den när som helst. Förstår du? Nu bor båda där. Då flyttar ettan bort. Den som flyttar in där blir min hyresgäst nummer tre, och då gäller vanliga hyreslagen igen. Så där blir det att jag har min första, andra, tredje. Enda sättet att bryta det, det är att när den ena har flyttat så måste den andra flytta bort också. Och då börjar det om från början. Och då spelar det ingen roll om jag väljer att flytta in där eller där.

Läsarfrågor: vilka boendeformer har de testat?

Jan: Då tar vi läsarfrågor. Fredrik Tuvesson: vilka typer av boendesituationer har de hyrt ut och hur har det fungerat? Det känns som om ni har testat alltihop.

Isabelle: Vi har hyrt ut vårt eget, korttids privatuthyrning. Första gången vi gjorde det hade de haft så roligt. Värsta festen. De hade spytt, de hade rökt inomhus, allting. Så då tänkte vi, det här gör vi igen. Det kunde inte vara den bilden vi hade av att hyra ut korttid på Airbnb. Så då har vi hyrt ut ett par gånger till, och då har det funkat. Så vi har en bra bild av Airbnb. Lärdomen var väl att kolla att de har sådana här referenser.

Jakob: Ja, ta referenser. Men korttidsuthyrning via Airbnb, de har försäkringar, de har en rutin för när sådana här saker händer.

Isabelle: Sen har vi privatuthyrning i attefallshus eller i ett tvåfamiljshus. Och sen har vi haft privatuthyrning i en extern stuga, mitt gamla hus. Där kunde man ha privatuthyrning som en övergångsregel.

Varför enskild firma framför aktiebolag

Jan: Men ni har aldrig tänkt på att göra ett fastighetsbolag?

Isabelle: Jo, men det har vi. I dag har vi ett ombyggt hus, så vi skulle kunna sälja det som en villa, men det är i näringsverksamhet. Vi har valt att driva det i enskild firma, fastighetsbolaget. Och det är jättelitet, det är tre uthyrningar. Många säger att ska du ha fastighetsbolag, då ska du ha det i aktiebolag, ingenting annat är bra. Och då säger jag, lyssna inte på den personen, för då har inte den koll. För du måste titta på det specifika fallet, hur din ekonomi ser ut. Privatuthyrning är oftast det absolut bästa, det enklaste att komma igång med. Anledningen till att vi har enskild firma är två. Dels för att det gör att vi kunder har mycket högre belåning, det vill säga att det är lättare att komma igång. Bankerna är lite mer kinkiga med att låna ut till AB för att köpa fastigheter, speciellt första gången. 65 procent kanske de lånar ut, så behöver du hosta 35 procent själv. Medan om du köper en fastighet privat...

Jan: Som är enskild firma?

Isabelle: Så kan det vara. Så blir det, vad har vi, 85 procent? Så då köpte vi privat, hyr ut som en enskild firma.

Skattefördelarna med enskild firma

Isabelle: Och nummer två för oss handlar det om att eftersom vi båda, vi är ju inte anställda utan vi har varsitt eget aktiebolag, så kan vi välja om vi tar ut lön eller inte. När den här enskilda firman börjar gå med vinst efter avdragna renoveringar, då beskattas det som lön. Och då behöver vi inte ta lön från AB:n om vi vill. Plus att eftersom vi inte arbetar så mycket där, så kan det dessutom klassificeras som en passiv näringsverksamhet. Och då minskar man egenavgiften med det som normalt skulle läggas till pension. Så därav är det bättre för oss med en enskild firma.

Jan: Behöver man vara gift med en skatteredovisning?

Isabelle: Det underlättar. Det är klart att det har varit mycket lättare för mig.

Jan: Men så här, Isabelle, om jag går till en vanlig redovisning, de kommer inte kunna det här?

Isabelle: Nej. Vanliga redovisningsbyråer jobbar med bolag på ett annat sätt. Det här är mycket mer blandat med privat. Det här är någonting som, alltså när jag jobbade på byrå, vi hade inga sådana här uppdrag. Det här är någonting som vi har fått lära oss.

Jan: Jag skulle säga så här, har ni sådana frågor, mejla till Isabelle. Du har en redovisningsbyrå.

En enskild firma var inte självklart fel

Jan: Det här är så roligt, jag känner... Jag har vissa sådana här, oh shit, alla borde ha ett AB. En enskild firma borde man inte få förrän man har haft ett AB i tio år och visat att man kan klara av ett AB, då får man ha en enskild firma. Och här säger ni, ja, det är inte helt sant. Och jag kan inte ens argumentera mot det.

Isabelle: Nej, men om det hade varit mer likvärdigt hos banken, då tror jag kanske att vi hade lagt det i ett AB. Det vet jag inte. Men det är också annan skatt när du säljer fastigheten sen. Det är ganska billigt, 27 procent i stället för 22 som du har när du säljer din villa. Och om du ska sälja i AB:et, så är det antingen att du säljer den inuti AB:et, då är det bolagsskatt om du får vinst, eller så får du sälja hela AB:et, och då är det kapitalbeskattning på 30 procent. Så det är olika.

Jan: Nej, men det var inte helt självklart i alla fall.

Isabelle: Nej, absolut inte.

Finns det fortfarande affärer att göra?

Jan: Men det är jävligt intressant. Du hade ju en fråga om vi hade velat ha ett fastighetsbolag.

Isabelle: Om banken hade gått med på det, så hade vi varit jätteglada. Jag hade gärna haft fler fastigheter.

Jan: Och är det fortfarande, för det är många som säger att det är så dyrt med fastigheter nu, ser ni fortfarande att det finns affärer att göra?

Isabelle: Ja, det gör det. Jag har konsultationer kring det här varje vecka. De flesta som kontaktar oss, det handlar antingen om att de ska skapa sin första privatuthyrning, eller, jag skulle säga att de flesta egentligen är på nästa steg, eller att de inte kan eller vill ha det hemma, utan de vill köpa någonting för att hyra ut. Och då blir det en näring. Det är det absolut vanligaste.

Två fördelar med privatuthyrning över näring

Isabelle: Men det man ska tänka på, fördelen med att skapa det i privatuthyrning, ser jag två till. Det ena är att om du ska ha en redovisningskonsult som gör det här, vad kostar en redovisningskonsult per år, om du inte gör det själv? Det finns absolut fördelar med det, för då kan du få hjälp med skatteplanering och sånt, det hjälper vi till med. Men det kostar mellan 10 000 och 30 000 kr beroende på vad det är för bolag. Så där sparar du pengar privat också. Och nummer två, vår skillnad, för att gå tillbaka till hans fråga: vi har ju uthyrning, allt från vägg i vägg till Borås. Och det är en och en halv timme bort. Och känslan, när det händer någonting hemma, alternativt en och en halv timme bort, det är ju bara hemma, okej, vad har hänt, ja men jag fixar det, eller jag tar det om tio minuter. Där borta är det bara, åh, är det de som ringer, fan. Lite så är det. Ingen vill ha det där extrajobbet. Sen måste man ju alltid lösa det, och det är alltid bättre att ta det med en gång. Men när det ligger så långt bort, så även om det är fem minuters jobb, så är det ledtiden. Det är den dagen.

Jakob: Och nummer två där, det är ofta att det som sker hemmavid, det upptäcker du eller får reda på mycket snabbare. Medan det som är långt borta, det är inte bara jag som drar mig för att se, utan de drar sig, och då är det kanske redan för sent. Då kanske det redan har blivit ett lite större problem.

Man måste gilla problemen investeringen för med sig

Isabelle: Ja, men nu får ni inte... För jag har fler frågor här.

Jan: Nej, säg nu, nu kommer jag få skit om det.

Isabelle: Vi hade ett exempel där de hörde av sig precis när det hade blivit långhelg. Och så var de jätteupprörda. Ja, vi har det här problemet nu, kan ni komma och lösa det? Jaha, oj, hur, ja, för det har redan hållit på i en vecka. Men, alltså, kunde du inte bara sagt det då? Nu är det långhelg och det är inte så lätt.

Jan: Men jag har en tes, jag vet inte om ni håller med, som är så här att man måste gilla den typen av problem som ens investering för med sig. Jag gillar inte fastigheter, för jag är inte så duktig, jag tycker inte det är så kul med hantverkare och att göra grejer. Däremot gillar jag att investera i aktier, men det är många som inte gillar det, eftersom det kan vara minus 30 procent på tre veckor.

Jakob: Nej, men seriöst, du kan inte påstå att du gillar den typen av problem?

Jan: Mycket hellre än att ha någon som ringer mig från Borås. I'm sorry to say.

Jakob: Men absolut.

Jan: Staden där det alltid regnar.

Jakob: Nej, men förstår du vad jag menar.

Behöver man ett hantverksintresse?

Jan: Måste man ha ett hantverksintresse? Ska man ha renoverat och bytt fönster?

Jakob: Det finns väl en fördel om man inte har någon i relationen. Det behöver inte vara en partnerrelation, det kan vara en annan partnerrelation. Men det finns väl en fördel, framför allt om man investerar i saker och kanske har några år på nacken, att man inte har tummen mitt i handen. Jag är bondson, jag har inga problem att rensa avlopp. Det är klart jag inte uppskattar det, men å andra sidan ger det mig perspektiv i livet. Jag har inget problem med att fixa någonting hantverksmässigt. Men sen lejer vi ut mycket av det vi gör också. Du kan låta någon annan göra det, men då får du ha med dig i beräkningen att det ska kunna bära det.

Hur mycket kapital låser man?

Jan: Ivan har en fråga: har ni någon erfarenhet av boende utomlands?

Isabelle: Nej.

Jan: Här, Neven Miljevic: en fråga skulle kunna vara hur mycket kapital man låser för att ha det extra utrymmet, och vad omsedda pengar hade kunnat jobba på alternativ plats. Här tänker jag, om jag får svara utifrån det jag har lärt mig av er när jag lyssnar, om jag kan få mellan 25 och 70 procent avkastning på det kapitalet som jobbar, så är det svårt att hitta alternativa investeringar som är bättre.

Jakob: Jakob har skrivit ett jättebra blogginlägg om det, som finns på Main Homes hemsida. Vi kan länka. Det är: är det värt att sälja din pengamaskin för att bygga det här under tiden, och sen använda... Va, sälja sina indexfonder, för att sen under en tid få hyresinkomster och kunna öka ditt sparande. Och vad blir skillnaden jämfört med om du bara hade behållit pengarna? Den är fantastiskt bra. Då jämför jag de tre olika alternativen som vi alltid jämför.

Räkneexemplet: tre alternativ

Jakob: Jag har kanske ett kapital på 100 000, 200 000, 300 000 någonting. Och sen har jag ett månadssparande på 1 000 kr i månaden eller något. Om det är de 200 000 kr jag behöver för att skapa uthyrningen, kontantinsatsen, dels kan jag ofta belåna upp fastigheten igen till samma nivå. Och då kan man tycka att det är riskfyllt att låna och betala 2 procents ränta mot 8 procents avkastning på indexfonder. Då tycker man det. Men jag anser att man kan göra det. Och därefter, om jag får en hyresintäkt på 5 000 kr, jag får över 4 000 kr kanske efter räntor och skatt, jag har ett sparande sedan tidigare på 1 000 kr, då kan jag kanske lägga 3 000 kr och fortfarande få en större guldkant i vardagen. Och då är du uppe på betydligt högre summor ganska snabbt.

Jan: Men jag tror att tricket här, jag håller helt med, det här handlar verkligen om att hela tiden titta, var kan mina pengar jobba bäst. Och tricket gör att man inte trillar i den fällan som jag själv trillade i. Det är att jämföra pengarna som jobbar, alltså mina pengar. Jag behöver inte räkna avkastning på bankens pengar, för det har banken redan tagit hand om.

Jakob: Ja, så länge du räknar bort räntan, så att du får din nettovinst, och att det är det du räknar på.

Jan: Men vi länkar till det inlägget.

Isabelle: Ja, det tycker jag är jättebra, för där kan man verkligen få en bild av hur man kan göra. Just för att man också har så lätt efteråt att låna upp det igen, så att du kanske på ett halvår, ett år har det här färdigbyggt och igång. Då kan du lägga tillbaka pengarna.

Jan: Ja, precis. Bra.

Försäkringar vid uthyrning

Jan: Johan Söderås: fråga om tips på försäkringar. Funderar på att hyra ut hus och segelbåt.

Isabelle: Segelbåt kan jag inte svara på, men jag skulle säga att du kan använda din vanliga hemförsäkring, din vanliga försäkring, men du bör meddela. Du ska ringa försäkringsbolaget och beskriva precis hur du har gjort. Sen, det andra försäkringsbolaget jag vet, som har en speciell privatuthyrningsförsäkring, det är If. Det kan man googla på. Men jag tror att det är ett tillägg på deras vanliga hemförsäkring. Jag kan också tipsa om att när vi var på Länsförsäkringar och skulle lägga om våra försäkringar, så hade jag en på mitt gamla hus, stugan som jag hyr ut. Då hade jag redan på Folksam, och då sa Länsförsäkringar att de inte kunde matcha det som var där. Så det kan vara värt att kolla runt helt enkelt, som vanligt. Det kan också vara att jag har en äldre försäkring som inkluderade saker som de... Ja, nej, men det var att den inkluderade saker.

Hyresrätt och bostadsrätt

Jan: Om vi tar nästa. Här, Hanna Henningsson: åtstramande regler för personer som bor i hyresrätt och vill hyra ut, samt att det kan vara svårt i bostadsrätt. Finns det några möjligheter? Och sen, vad hade ni velat se för förändringar? Kort.

Isabelle: Hyresrätt. Nej, det är inte lagligt att hyra ut för högre än hyran. Det enda du får lägga på är mellan 10 och 15 procent för möblemanget. Så nej, där går hyresrätt bort. Och du får inte heller behålla en hyresrätt för att flytta till något ägt boende och hyra ut den hyresrätten, som en del gör. I alla fall inte allmännyttiga bolag. Du kan bli av med kontraktet. Bostadsrätt, där finns det i stadgarna ofta det här med ett år. Men nu är inte jag expert på de reglerna. Jag vet att här om året ändrade man lagreglerna, så att en bostadsrätt i princip inte kan neka dig. De kan tro att de kan neka dig, för så var lagen innan. Men de har egentligen väldigt svårt att neka dig.

Jakob: Men ett tips kan vara att om jag köper en bostadsrätt och min tanke är uthyrning, att jag klarlägger det från början, eller kollar om det är okej att köpa den som juridisk person. För då har redan föreningen tagit de tankarna att det går att hyra ut. Och jag skulle också ha kollat om det faktiskt blev en bra affär. Bostadsrätten blir kanske inte alltid det. Det är svårt att få den till en bra affär med avgiften och allting.

Önskade förändringar: bort med skattefällan

Isabelle: Men vad vi vill se för förändringar? Ja, shoot.

Jakob: Vi vill få bort skattefällan. Vi skulle vilja att, har du en separat byggnad på tomten, så skulle vi vilja att den går att hyra ut året runt i privatuthyrningsbeskattning. Det är en jätteenkel regel för politikerna att ändra. Det kan finansministern göra i dag, vi behöver inte ens gå till riksdagen. Det är bara en tolkning. Så det är jättelätt att göra, Magdalena Andersson, att lyssna på detta. Trogen följare av RikaTillsammans, det vet jag inte.

Förslaget om ett flitbidrag

Jakob: Och nummer två, jag skrev ett debattinlägg på bostadspolitik.se i våras, där vi föreslår att man bör införa ett flitbidrag. Och syftet med det är att vi har ROT-avdraget för att göra tillbyggnader, utbyggnader och ombyggnader.

Jan: Vad står flit för då? Vänta.

Jakob: Men ett attefallshus kan jag inte få något ROT-avdrag för att bygga, för det är en nybyggnation. Men att bygga ut en helt ny lägenhet, det kan jag få ROT-avdrag för. Och det här skiljer sig. Samtidigt är det så att om jag är ensamstående med sämre ekonomi, då kan jag max få 50 000 kr för att bygga den här lägenheten. Är jag två stycken kan jag få 100 000 kr. Nu när bostadsmarknaden sviktar, då vill vi att våra byggarbetare ska bygga så bra saker som möjligt i stället för altaner. Inför då ett flitbidrag på 150 000 kr, som inte är knutet till hur många som äger fastigheten, utan är knutet till fastigheten, alltså tomten. Och är knutet till att du bygger en extra lägenhet, oavsett om det är attefallshus eller något annat. 150 000 kr, en byggnation på 600 000 kr, då får du tillbaka 150 000 kr i momsen. Så det är ett nollsummespel. Jag har skrivit ett blogginlägg och visat det här. Staten skulle tjäna någonstans mellan, jag tror det är 260 000–270 000 kr per lägenhet, utan att behöva lämna ut en spänn. Det är en no-brainer.

Jan: Vad står flit för då?

Jakob: Fastighet med lägenhet i tillägg. Alltså flitiga människor.

Jan: Det måste heta något catchigt.

Jakob: Ja, precis.

Jan: Ja, men det är skitbra. Flitavdrag. Bra.

Vad har ni fått offra?

Jan: Mikaels fråga var fallgropar, det har vi pratat om. Vi har också pratat om vad ni känner att ni har fått offra. Känner ni att ni har fått offra någonting? Det är från Hanna Henningsson här också.

Isabelle: Ja, men det känner jag nog. Jag kände att det var en ganska stor uppoffring att flytta ifrån stugan, mitt gamla hem. Och när vi är där ibland, när det är mellan hyresgäster och vi är där och fixar, så går vi båda och bara, vad mysigt det är när jag är här ute. Och vi kanske ska flytta hit när vi blir gamla. Men vi har ju inte flyttat från slott till koja. Jag upplever inte att vi har offrat, alltså vi har offrat lite del av tomten. Det har vi kunnat lösa. Jag gillar att odla, och då har vi fått en odlingslott precis utanför tomten. Vi har varit duktiga också med att bygga ut på vår del, så vi har det gott hos oss. Det är inte så att vi känner att vi har lagt alla pengarna bara på lägenheterna och så bor vi själva på en liten skruttdel. Vi la pengarna på det som gav intäkter först, och därefter satsar vi på vårt eget. Nej, vad vi har offrat i jämförelse med vad vi har fått, det är ingenting. Den friheten vi har att kunna jobba när vi vill, med vad vi vill, för att vi inte behöver gå till jobbet båda två, det är så mycket mer värt än den där delen på tomten vi ändå inte använde.

Vi la pengarna på det som gav intäkter först, och därefter satsar vi på vårt eget.

Korttids- kontra långtidsuthyrning

Jan: Vi har en fråga från Robin: hade det varit intressant att jämföra korttidsuthyrning, typ Airbnb, där man kan tjäna mer pengar under korta perioder, kontra långtidsuthyrning? Vad tänker ni om det?

Isabelle: Ja, jag tänker så här. Det är lite mer jobb med korttidsuthyrning. Du behöver vara tillgänglig på ett annat sätt. Du behöver följa upp, även om du har veckovis och inte bara en eller två dagar, utan att de verkligen bokar en vecka, så behöver jag fortfarande vara där och kolla städet. Jag behöver följa upp och svara på annonser hela tiden, var finns närmaste ICA, alla möjliga konstiga frågor man får. Så det tyckte jag ändå. Vi hade det ett par månader borta i Borås där. Jag tyckte ändå att det var ganska mycket mer jobb.

Jan: Vem hyr Airbnb i Borås? Förlåt, jag har ju så mycket fördomar.

Isabelle: Det ligger jämte en sjö, en liten sjö, så det var ändå mysigt.

Jan: Jag kan förstå om de ville hyra där, om de hade vänner i närheten.

Jakob: Jag tycker generellt att det är en bra inkörsport. Testa, du får erfarenheter. Det är ett bra sätt att börja innan man kanske bygger ut. Men du kommer också lära dig att korttidsuthyrning, det är ett jobb. Långtidsuthyrning är inte alls ett jobb på det sättet.

Isabelle: Nej, inte alls.

Sambolagen och uthyrning till vänner

Jan: Thomas Rask skriver så här: är det någon risk, när flera personer är skrivna på samma adress men inte delar hushåll, att de börjar räknas som sammanboende enligt sambolagen?

Jakob: Inte en aning. Jag tror att det ska vara någon sexuell relation.

Isabelle: Vi vet inte.

Jan: Thomas, vi får kolla.

Jakob: Det är ju lika mycket separerade lägenheter som i ett hyreshus.

Jan: Här var en diskussion på Patreon medan vi har pratat. Hur ser ni på uthyrning till vänner? Vi vill gärna bo med vänner, men att ta betalt av vänner känns som en källa till konflikt. Någon skriver att att hyra ut till vänner utan att ta betalt också är en källa till konflikt.

Isabelle: Precis. Vi har hyrt ut till kompisar, det har vi. Men då tänker jag så här, och jag har även kompisar som har velat komma och titta och sen valt att inte hyra, för att de tyckte det var för litet. Men det jag tänker att du gör som vän, det är att du är schysst om de får första tjing. Om jag kan säga till dig att du kan få hyra hos mig, du kan få tillgång till en lägenhet utan att jag har lagt ut den till alla möjliga, det är det snälla. Men jag är inte så snäll att jag också säger att jag bidrar till ditt boende. För om jag kan få 7 000 kr för den här lägenheten och har hyrt ut den för det i flera år, då tänker inte jag hyra ut den till dig för 5 000 kr för att du är min kompis. Det är samma som att jag skulle ge dig 2 000 kr i månaden.

Kompispris innebär att betala mer

Jan: Min policy med sånt här i andra områden, inte med boende, är att kompispris innebär att man betalar mer.

Isabelle: Ja.

Jan: Faktiskt. För är man kompisar, då kan du betala mer.

Isabelle: Nej, det skulle jag väl inte säga.

Jan: Då var det väl att du var min kompis och blev hyrd för 8 000 kr. För det kommer att vara så jobbigt att ha dig här.

Isabelle: Nej, men förstår du. Jag tycker inte, om en kompis skulle säga, får jag kompispris, då tänker jag, vad är det här för en kompis egentligen? Nej, men jag tycker det schyssta är att jag ibland kan säga, du kan få en extra visning, eller jag kan visa dig innan jag lägger ut den, och vill du ha den så kan du få den. Det tycker jag är liksom...

Att bo tillsammans med en annan familj

Isabelle: Jag har också blivit kontaktad av flera som vill bo tillsammans. Familjer som vill bo. Då har de frågat hur man kan göra. Och då är det allt från att köpa ett hus tillsammans, där man delar på det. Många gånger har det varit att det kanske är en familj som har det ganska gott ställt och den andra familjen har det lite knapert. Då är ofta mitt råd att, ja, ska ni köpa alltihop, så se till att ha bra papper, juridiska papper, så ni vet hur ni gör om någon skiljer sig och allt det där. Jag känner att det är en större risk till konflikt. Det är snarare en mindre risk till konflikt om man gör så att den ena äger och den andra hyr. Och som vissa säger, att man hyr ut till någon och de får första kön, det är tillräckligt snällt. Sen anser jag att man bör se det som att det är en affärsuppgörelse. Var tydlig med det.

Jakob: Och var tydlig med det. Precis som vi är tydliga mot våra hyresgäster. Jag kan vara snäll och snacka, men sen säger jag, ja, är det en sak om hyran, då bokar jag en tid, okej, jag kan inte svara på det nu, jag måste prata med Isabelle först, jag kommer inte att fatta det beslutet här och nu. Så det hanterar jag som business.

Jan: Ja, men bra.

Isabelle: Sen kan det vara lite svårt.

Jakob: Ja, men det är tydlighet, kommunikation.

Isabelle: Ja, men ibland tar de sig friheter på ett annat sätt också när de är kompisar, börjar ändra på saker. Så då är det lite svårare att säga till.

Att ha kontoret hemma

Jan: Sist, två minuter kvar här. Kontor hemma, är det något man ska tänka på?

Jakob: Tjoho!

Jan: Okej, det här kändes värst.

Jakob: Det blir svårt på två minuter. Det är jättebra. Det finns ett blogginlägg om det också, hur mycket vi har tjänat på att faktiskt flytta hem kontoret. 170 000 kr extra ut i handen per år.

Jan: Ja, det är gott. Okej.

En avslutning och en fortsättning

Jan: Vilken jäkla cliffhanger om vi slutar här. Det här låter som ett ämne som ligger nära ditt hjärta.

Jakob: Ja.

Caroline: Jag kan gå ifrån, så kan ni avsluta.

Jan: Vet du vad, då gör vi en avslutning, och sen tar vi bara en fortsättning. Jag vill säga, fantastiskt stort tack för att vi kunde ta den här spontaninspelningen. Att vi kunde göra det här live. Du som har lyssnat och tittat på det här, förlåt att ni alltid får vara först, medan jag får sådär upptåg. Men jag tycker det här har varit sjukt intressant. Jag har lärt mig nya saker, och ni är alltid välkomna tillbaka. Vad är de heta tipsen?

Hur kontoret hemma räknas hem

Isabelle: För mig var det så att jag hade ett kontor inne i stan till min redovisningsbyrå. Jag hade ingen dyr hyra, absolut inte, jag hade 4 000 kr i månaden på den. Så det var ett jätteförmånligt kontor mitt i stan. Men ändå, när vi flyttade hem det, och jag slapp betala de 4 000 kr till någon annan, jag slapp ha bilen på en garageplats och betala kanske 1 000–1 300 kr i månaden på det, vi behövde inte ha två bilar längre. Och sen kunde jag betala hyra till mig själv i stället. Då betalade jag 3 000 kr i stället, för det tyckte vi var skäligt. För man får tänka att det ska vara marknadsmässig hyra.

Jan: Ja, Skatteverket har ju åsikter om det.

Isabelle: Ja, så man tänker, man kollar lite runt, vad kan jag hyra för i närheten, och så tar man det marknadsmässiga priset, och så tar man det till sig själv. Och då har man inte de 50 000 kr skattefria.

Jan: Nej, för ni gör det där.

Isabelle: 30 procents skatt, ja, från första kronan. Men det är ändå det allra billigaste sättet för dig att få ut pengar från ditt AB.

Jan: Ja, absolut. Så det är fantastiskt. Och sen när vi räknar ihop det, skillnaden, det blir hur mycket pengar som helst.

Isabelle: Ja.

Kan flera bolag hyra kontor hemma?

Jan: Du, en fråga som jag fick tips om från min redovisningskonsult, som jag inte har agerat på. För mig är det skitviktigt. Jag orkar inte ligga i någon gråzon, jag vill alltid att allt ska vara supervitt. Jag har flera bolag. Skulle flera bolag kunna hyra kontor hemma hos mig?

Isabelle: Ja, absolut kan de göra det. Men det behöver vara att de har ett eget kontor då. Du kan inte ha samma rum som betalar. Tio bolag betalar 3 000 kr.

Jan: Nej, det har jag inte tänkt.

Isabelle: Nej, men jag och Jakob har att vi delar ett kontor. Och då, när vi startade Main Home, tyckte jag att du också kan betala lite på hyran, inte bara Bookkeeper. De 3 000 kr jag betalade, då splittade vi på dem, så det blir 1 500 kr var i stället. För vi delade på den ytan. Och sen kan det vara att du hyr ut den här studion till exempel. Den kan du hyra ut till ett fast pris, alltså per tillfälle. Så det kan vara, vad hade det kostat för dig att hyra en annan studio med liknande setup i närheten? Säg att det hade kostat 1 000 kr gången, ja, då kan du ta 1 000 kr gången här också. Oavsett vilket bolag det gäller.

Jan: Toppen. Är det något mer man ska tänka på?

Isabelle: Det är separat ingång, och att... Nej, inte när det är AB.

Jan: Inte när det är AB?

Isabelle: Nej.

Jan: Okej, det är bara när det är enskild firma.

Isabelle: Ja, men där behöver du bara tänka att det ska vara marknadsmässig hyra.

Jan: Ja, bra. Toppen.

Bonusidé: ett aktiebolag som doppresent

Jan: Du, en sån här bonus, en separat grej. Det här är mest ett exempel. Jag satt och käkade lunch med min revisor och en annan kompis. Och du vet, ibland när man sitter och käkar lunch får man kloka och mindre smarta idéer. Men en grej som vi kom in på, som vi inte har listat ut än, så det här är kanske en fråga. Det är så här, vi sa att när man får barn, så borde man ge ett aktiebolag till sina barn som doppresent. Och sen ackumulerar man en sån K10 under de 18 åren som de växer upp. Och sen när de är 18, så får de en present med ett utdelningsutrymme på 170 000 kr gånger 18. Är det möjligt?

Isabelle: Jag tror att det är möjligt rent juridiskt. Men frågan är om du tycker att det är värt det.

Jan: Vi har också tänkt lite så här, att man kanske skulle göra det till något av barnen.

Isabelle: Eller något av barnen. Vilket ska vi välja?

Jan: Nej, men du behöver ändå tänka att de ska kunna göra någonting med det vinstutrymmet.

Isabelle: Ja, pengarna måste ju tjänas in. Så det är inte som att man ger någonting. Och det är inte för alla att bli entreprenörer, det kan vi väl vara överens om.

Jan: Absolut. Så det är en liten chansning där i doppresenten. Och sen, har du möjlighet att göra de grejerna du behöver göra själv, har du möjlighet att göra bolagets deklaration och årsredovisning själv varje år, ja, då kan det kanske vara värt det. Men ska du leja bort det, så är det bara 5 000–10 000 kr om året.

Isabelle: Aktiekapitalet är förbrukat innan de hinner fylla fem. Går de in för sin första konkurs.

Tack och kontaktuppgifter

Jan: Jag känner, jag vet vad det känns efter två timmar. Jag tror vi ska gå upp och heja på Jakob.

Isabelle: Ja, det gör vi.

Jan: Du, Isabelle, fantastiskt stort tack.

Isabelle: Tack själva.

Jan: Och till dig som lyssnar. Har ni frågor kring privatuthyrning eller kring de här skattereglerna, så driver ju ni mainhome.se. Ni har en redovisningsbyrå som heter Bookkeeper, som är specialiserad på just den här typen av frågor. Och jag lägger ut kontaktuppgifter på mainhome.se.

En sista läsarfråga: företag och privatuthyrning ihop

Jan: Du, där kom en fråga nu, för två minuter sedan. Vi tar den också. Elisabeth: hur funkar det när man både hyr ut till sitt företag och har privatuthyrning, besittningsskydd, skatteregler?

Isabelle: Nja, okej. Du kan ha både och, vi har ju det. Och ditt eget företag räknas som dig då, eller som närstående kan man säga. Så det blir att du behöver ha dem som två olika delar i din deklaration, men det räknas ändå ihop på samma ruta i slutet. Men du behöver räkna det på två olika sätt, eftersom den ena ger de här 50 000 kr skattefria och den andra gör det inte.

Jan: Ja, förlåt, nu blir det...

Isabelle: Alltså, du behöver summera det.

Jan: Ja, men bra. Men det är fullt möjligt. Där slutar vi.

Isabelle: Ja, men det gör vi.

Jan: Tack så hemskt mycket. Ha en trevlig kväll. Och tack för uppmärksamheten.