Spara pengar genom bättre bolån med lägre ränta!

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Varför vi gör ett avsnitt om bolån
2. Ett sidospår om Tibber-avsnittet
3. Dagens avsnitt: förståelse ger förhandlingsläge
4. Sidospår: mer kött på benen
5. Nya aktörer på bolånemarknaden
6. Syftet: bli klokare, förhandla, spara
7. Varför avsnittet inte är sponsrat
8. Varför lån och krediter är så viktiga
9. Lån är win-win mellan låntagare och långivare
10. Förtroende skapar lånet
11. Varför lån har dåligt rykte
12. Kredit handlar om anseende
13. Exempel på ett bra lån: CSN
14. Bankernas inlåning och utlåning
15. Hur bolån paketeras och säljs vidare
16. Du kan låna ut till ditt eget bolån
17. Lärdomen från 2008
18. Vad händer om förtroendet försvinner
19. Räntenettot är förhandlingsutrymmet
20. Storbankernas för- och nackdelar
21. Nischbankerna pressar marginalen
22. De nya, helt digitala aktörerna
23. Kan man lita på nykomlingarna?
24. Reglering ger en trygghet
25. Mellanaktörerna och medieägandet
26. Tre kategorier sida vid sida
27. Flygbolagsanalogin: SAS mot Norwegian
28. Var man hittar jämförelser: konsumenternas.se
29. Sidospår: Nordnet och Avanzas bolån för förmögna
30. Den eviga frågan: rörligt eller bundet?
31. Den höga räntan lever inte i ett vakuum
32. Var ärlig: 90-talets amorterare hade tur
33. Den ekonomiska kedjereaktionen
34. Trick för att hantera räntehöjningar
35. Konkret tips: begär ut ett amorteringsunderlag
36. Amorteringsunderlaget som flytt-trigger
37. När Swedbank ringde tillbaka
38. Varför banken vill behålla en kund
39. En Patreon-medlems resultat
40. Konkreta förhandlingstips
41. Undvik motprestationer och paketerade försäkringar
42. Sidospår: 11 procents bolåneränta?
43. Ska man lösa upp bundna lån?
44. Hur mycket ska man amortera?
45. Danske Banks 30-årslån
46. Avrundning

Varför vi gör ett avsnitt om bolån

Jan: Men om vi ska ta ett superkonkret tips, så är det så här: begär ut ett amorteringsunderlag från banken.

Jan: Du lyssnar på RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi. I den här podden får du varje vecka ta del av konkreta tips, råd, verktyg och inspiration för att ta ditt sparande och din privatekonomi till nästa nivå, på ett enkelt sätt. Vi som gör den här podden heter Jan och...

Caroline: Caroline Bolmeson.

Jan: Idag är det dags för avsnitt 130, och jag tänkte att vi ska prata om bolån.

Caroline: Varför ska vi prata om det idag? Vad är det som har fått dig att inspireras till detta?

Jan: För att det på sistone har varit mycket hållbarhet, och vi har ett avsnitt till om det. Vi har pratat mycket om de här inre framgångsfaktorerna, som har varit väldigt uppskattade. Och så fick jag någon kommentar, så här: "Ja, det är mycket flum nu. Det var ju bra när ni gjorde sådana basic-avsnitt om hur man sparar i fonder och grundläggande ekonomi."

Caroline: Ja, men det tycker vi också om att göra.

Jan: Men vi behöver mixa upp det ibland.

Caroline: Precis.

Jan: Så då tänkte jag att vi ska göra ett sånt här. Och sen tänker jag också så att vi närmar oss årsskiftet, och då är det bra med en översyn. Så jag tänkte att vi skulle vara lite konkreta, men vi skulle också titta på så att man blir lite klokare. Hur funkar bolån och sådant?

Ett sidospår om Tibber-avsnittet

Jan: Jag tänker att vi alldeles strax går igenom dagens avsnitt. Men jag måste faktiskt säga, lite ett sidospår: för typ två veckor sedan släppte vi det här avsnittet om el.

Caroline: Tibber-avsnittet.

Jan: Tibber-avsnittet, precis, där vi gick igenom elfakturor och sånt. Och baserat på feedbacken har jag fått väldigt många mejl som bara: "Alltså Jan och Caroline, ni kan inte ha 36 000 kilowattimmars förbrukning i en vanlig villa." Så det är flera stycken som har: "Ja, men jag jobbar med energi. Ni behöver se över det här. Ni vet att man kan få en sån här energideklaration. Den kan man hämta för alla hus på nätet någonstans." Så det är bara, stort tack för ert engagemang. Jag uppskattar det jättemycket.

Caroline: Vi är glada för det, och vi kommer nog att göra något åt det.

Jan: Jo, men det behöver vi ju.

Caroline: De pengarna kan gå till annat.

Jan: Ja, precis, man kan investera dem. Så detta är lite to be continued med vår...

Caroline: Med vår energikonsumtion.

Jan: Ja, precis. Så det var lite roligt. Men dagens avsnitt i alla fall.

Dagens avsnitt: förståelse ger förhandlingsläge

Caroline: Dagens avsnitt, ja.

Jan: Dagens avsnitt ska handla om en ny förståelse, tänker jag, för hur bolån fungerar.

Caroline: Ja, och så har du skrivit: förståelse ger en möjlighet till att förhandla.

Jan: Precis. För vi kommer prata om: varför ska man lyssna på det här avsnittet? Jo, för att du ska få sänkta bolån och kostnader. Bolånen är för de flesta av oss i Sverige en av de största utgifterna vi har. Och att bara förhandla kanske två tiondelars procent kan ändå innebära 2 000 kr per miljon. Har man då kanske två, tre miljoner i lån, ja, då är det 2 000 till 6 000 kr bara på att förhandla 0,2 procentenheter. Och jag tror att man kan förhandla mer.

Caroline: Man kan förhandla mer.

Jan: Mer än så, ja. Så det handlar om hur kan man tänka, hur tänker banken och sådant. Det är lite mer kött på benen.

Caroline: Ja, och där behöver vi också konkreta tips för att förhandla. Det är en helt egen punkt.

Jan: Precis. Så det kommer bli konkreta tips, du måste bara sidospåra det här.

Caroline: Mer kött på benen.

Sidospår: mer kött på benen

Jan: Nej, du behöver inte ta den historien.

Caroline: Jag måste ta detta.

Jan: Ta den historien, okej.

Caroline: Detta är jättekul. Min mamma jobbade då på en skola. Och så var där rektor, tror jag att det var. Han var väl också av tyskt ursprung. Och så skulle han hålla så här avslutningstal för personalen och säga: "Ja, inför nästa år så kommer vi ha de här och de här satsningarna. Men innan vi går vidare med de här så måste vi bara skaffa oss mer kött mellan benen." Jag tycker det är jättekul.

Jan: Ja, det är jättekul.

Caroline: Men det är också jättekul hur man håller sig utan att skratta i en sån switch of shone.

Jan: Jag hade nog skrattat faktiskt om jag hade suttit där i personalen. Och sen hade jag sagt att det heter inte kött mellan benen. Säg inte det mer.

Caroline: Ja, så varje gång jag tänker att jag ska säga mer kött på benen, så tänker jag på något annat.

Jan: Ska vi gå vidare?

Nya aktörer på bolånemarknaden

Jan: Så konkreta tips kommer du få. Men sen kommer vi också ha en genomgång av nya aktörer.

Caroline: Vad är det för nya aktörer?

Jan: Jag har fått ganska mycket frågor under ett tag. Det finns ju så här Hypoteket eller Enkla.com. Alltså utlånare.

Caroline: Ja, där du kan låna.

Jan: Vi kommer också göra en jämförelse mellan storbanker, nischaktörer och de här nya aktörerna. För de resonerar lite olika, och det är ganska intressant. Jag satt nu när jag gjorde research och såg en timmes paneldebatt mellan Nordea, Enkla och Avanza kring bolån. Alltså, det var så nördigt, men det var ganska kul. Det var en sån bankkonferens.

Caroline: Ja, bankkonferens. Det finns mycket roligt på YouTube.

Jan: Ja, precis. Så ni kommer få highlightsen utan att behöva se hela det.

Caroline: Utan att behöva se konferensen, ja.

Jan: Precis. Men du, och så kommer vi ha det här, den eviga frågan: ska man välja rörlig ränta eller bunden?

Caroline: Ja, precis. Det är lite vanliga frågor. Ska man binda eller inte? Och hur mycket ska man amortera?

Jan: Precis, det är också en punkt. Och amortera eller investera?

Caroline: Ja, men det är vanliga frågor. Men den här amortera eller investera var ju inte aktuell för oss förrän vi började förstå att man behöver inte amortera alltid, i alla lägen.

Jan: Nej, och vi har egentligen gjort ett helt avsnitt om det, avsnitt 102. Alltså, rekommenderas supermycket. Det är ett av våra populäraste avsnitt. För det sätter verkligen saker i ett nytt ljus och ett nytt perspektiv. Och jag märker många gånger att vi har haft lite, vad ska man säga, heta diskussioner med folk i vårt umgänge kring det där med amortera eller investera, och att lån är dåligt. Och jag är bara så här: men tänk om det inte är så att lån är dåligt. Tänk om det är så att den som är satt i skuld faktiskt också är fri.

Caroline: Bra.

Jan: Och sista punkten här, som du har skrivit, det är livförsäkring med bolån.

Caroline: Ja, precis.

Jan: Så det kommer vi också titta på, för det är en sån klassisk fråga som bankerna erbjuder.

Syftet: bli klokare, förhandla, spara

Caroline: Japp, så det är dagens avsnitt.

Jan: Så syftet med dagens avsnitt är: bli lite klokare, få lite mer förståelse, använd den förståelsen för att förhandla ner räntan. Förhandlar du ner räntan så sparar du pengar. Så det kan vara värt att lyssna.

Caroline: Och även om man sitter i en hyresrätt?

Jan: Nej, då är inte detta relevant.

Caroline: Nej, men om man planerar då så småningom, kanske rätt snart, att skaffa ett annat boende.

Jan: Ja, precis. Eller så är det också så här: bara lyssna på det här. Om du bor i en hyresrätt, lär dig. Men också, tipsa andra. För du känner garanterat människor som bor i en villa eller en bostadsrätt. Och då får man alltid lite bonus i det som man kallar för socialt kapital istället. Eller att man investerar i relationer.

Caroline: Då kommer vi in på det också.

Jan: Nej, men det där kommer vi också prata om i något avsnitt. Jag lyssnade på ett poddavsnitt som var så här: tänk om att för att göra en klassresa idag så använder man inte finansiellt kapital, utan socialt kapital. Och det var lite mindblowing för mig faktiskt. Så det återkommer vi till.

Caroline: Bra. Ska vi fortsätta? Ska vi köra igång lite?

Jan: Ja, vi kör igång.

Varför avsnittet inte är sponsrat

Caroline: Men detta är inte ett sponsrat avsnitt, med flit.

Jan: Ja, precis. Och jag har funderat på detta länge. Jag har blivit kontaktad av flera låneförmedlare och banker: "Kan du inte tipsa om oss? Vi gör en bra grej." Men det som jag ogillar med finansbranschen är att det stora problemet är att man tjänar olika beroende på vilka råd man ger. Och då kommer man aldrig få ett oberoende råd. För om den ena parten tjänar mer på att du väljer A istället för B, ja, då kommer det aldrig vara objektivt eller neutralt. Så jag ville inte att vi skulle hamna här, att detta avsnitt är ett samarbete med eller sponsrat av. Så detta är helt rent, vi bara pratar om det som är.

Jan: Och mycket av anledningen till att vi kan göra det här är att vi har en liten RikaTillsammans-community nu på, ja, jag tror vi är över 300 personer på Patreon. Där många av er läsare tycker att: "Ni har hjälpt mig att tjäna pengar, då kan jag stödja er med typ 5–6 dollar, 7 dollar i månaden." Och tack vare det kan vi göra de här helt osponsrade avsnitten och prata om det som är. Och det roliga är att många av de tips vi kommer ge i detta avsnitt, det gjorde vi på Patreon för ett antal veckor sedan. Och jag kommer ta några exempel: majoriteten av de som följde tipsen tjänade pengar. Och det är väl egentligen det som är vårt mål med Patreon, att investerar du där så ska du få mer pengar tillbaka på den kunskapen.

Caroline: På det sättet. Så det ska inte vara något som man använder Patreon som en slags välgörenhet.

Jan: Utan för mig ser det så här: då får du extra material, du får tips, du får vara med på digitala fika tillsammans. Så är du intresserad, gå in på patreon.com/rika-tillsammans, och det finns länk i anslutning.

Caroline: Man kan lätt tro att man måste punga ut med en massa pengar.

Jan: Nej, men du väljer själv. Det är väldigt lite per månad som man stödjer oss med, och det räcker.

Caroline: Ja, och bara med det här tipset om att man sparade pengar. Det var ju många som sparade flera tusenlappar.

Jan: Sen har vi också haft de här tipsen med till exempel EQT och K-Fastigheter, där många har tjänat pengar på det. Så det är ett sätt att finansiera. Så tack till er som stödjer oss på Patreon, som gör avsnitt som det här möjligt, att vi inte behöver gå och sälja detta till någon partner där ute.

Caroline: Bra, så då kör vi.

Jan: Då kör vi, okej.

Varför lån och krediter är så viktiga

Jan: Jag tänker att ett bra ställe att börja i är: varför är lån eller krediter så himla viktiga? Och jag tänker så här, att ett lån eller en kredit jämnar ut konsumtion över livet.

Caroline: Kan du inte bara förklara? För annars sparar man pengar, och då kan man konsumera.

Jan: Ja, men om vi tar oss själva som exempel. Vi har två små barn, och då var det så att vi hade ett behov av ett hus i närheten av barnens skola, men vi hade inte råd att köpa det huset kontant. Att köpa det här huset hade vi kanske haft råd med när vi är 65. Då hade vi haft finansiellt råd, men då hade vi inte haft något behov, för då är ju barnen stora.

Caroline: Plus att vi hade fått spara som bara den.

Jan: Ja, precis. Så då är tanken: genom att vi kunde ta lån för att köpa vårt hus, så kunde vi ta en konsumtion och flytta den från framtiden ner till idag.

Caroline: Nutid, ja.

Jan: Ner till nutid. Så jag tänker att lån... Ofta pratar vi om att lån är så dåligt, men jag tänker att lån är nödvändiga. Det är en viktig sak att förstå. Om vi tar lite makroekonomi, hur funkar ekonomi? Så är lån och kredit en väldigt, väldigt viktig del. Jag påstår till och med att lån och kredit är en ganska missförstådd del.

Caroline: Har dåligt rykte.

Lån är win-win mellan låntagare och långivare

Jan: Har dåligt rykte, men jag gillar till exempel win-win. Och ett lån eller en kredit hjälper faktiskt båda två, låntagare och långivare, att få det som de vill. Vi var ju låntagare. Okej, vad var det vi ville? Jo, vi ville få en summa pengar så att vi kunde köpa vårt hus idag och inte när vi är 65. Och vad är det då banken som har lånat oss vill? Jo, de vill tjäna pengar till sina aktieägare. Och det gör de på att de tjänar pengar på det lånet vi har gjort. Och då tänker jag att om man bryter ner det, så består ett lån av två delar. Det består av själva beloppet jag lånar. Och sen består det av det belopp jag betalar för att låna de här pengarna.

Caroline: Alltså det vi kallar för ränta.

Jan: Priset på pengar. Vad betalar jag för att ha lånat de här pengarna?

Caroline: Ja, och därför vill man alltid att räntan ska vara så låg som möjligt.

Jan: Om man är låntagare. En av oss som vi kommer prata om också i avsnittet är både låntagare och långivare. För till exempel när vi har våra pengar i räntefonder på Lysa, ja, då är vi plötsligt långivare.

Caroline: Ja, och då vill vi ha en hög ränta.

Jan: Ja, precis. Så om man tittar på det, säger så här: när räntan är låg, då vill vi låna så mycket som möjligt. Och när räntan är hög så är intresset för att låna ganska lågt, eller hur?

Förtroende skapar lånet

Jan: Och sen är det så här, att om vi tittar på i ekonomin, vad är det som händer? Jo, när jag som låntagare lovar att betala tillbaka till en långivare, och den här långivaren tror på att jag kommer betala tillbaka, ja, då skapas ett lån. Eller en kredit är det egentligen vad som skapas. Och egentligen är det inte så himla stor skillnad med bolån, jämfört med om man är på restaurang. Och då har några av oss ibland handlat på nota, eller hur? Jag sitter vid mitt bord och beställer in öl, men istället för att betala varje öl så tar jag en nota. Och då tror barägaren att jag kommer betala den där innan jag går. Och då har jag egentligen en kredit.

Caroline: Än mer, att det handlar om förtroendet. Om bar...

Jan: Nej, men du vet, när du var här sist så tog du inte nota. Då kommer jag få betala i förskott. Så nyckelordet, och vi kommer återkomma till det här, handlar om tro och förtroende. Och det är väldigt, väldigt viktigt, för den här tron och det här förtroendet bestämmer räntan. Både för mig som lånar, men även för räntemarknaden och hela aktiemarknaden. Och det var ju det som också var problemet 2008. Att då hade man ingen tro på att någon skulle betala tillbaka, och hela finansmarknaden frös.

Varför lån har dåligt rykte

Caroline: Jag vet att detta inte hör hemma här, men jag sitter och funderar på varför lån och krediter har så dåligt rykte. Och det är en massa olika faktorer. Det handlar om att man inte vill vara skyldig någon något. Men det är vi ju typ allihop, alla som är vuxna och bor någonstans.

Jan: Nej, men jag tror att det handlar om, faktiskt... Även om jag innan sa: tänk att alla lån inte är dåliga, att det finns bra, bra lån också. Det är det vi tar upp i avsnitt 102. Väldigt enkel definition är att lån som gör mig rikare är bra lån, lån som gör mig fattigare är dåliga. Och det jag tänker är, om vi bara tar oss själva som exempel, så betalar vi, jag tror, ungefär 7 000 kr i ränta i dagsläget för våra lån. Okej, så säg att jag försöker ligga på ungefär 40 000 kr i månaden innan skatt, så är det motsvarande 30 000 efter skatt. Och om vi säger så här, okej, 7 000 av 30 000 är ungefär 25 procent. Det vill säga, 4 gånger 7 är 28, det är ungefär 30. Så det betyder de facto att en vecka i månaden, en arbetsvecka i månaden, jobbar jag inte för mig själv. Jag jobbar för banken. För att betala den räntan.

Caroline: Precis, det är ju som att jag är anställd av banken och bidrar till deras vinst.

Jan: Så på det sättet är kredit inte så himla bra. För jag är ofri. Det är som att jag går till någon annans arbetsplats och jobbar för att göra dem rika. Så på det sättet tycker jag att man ska vara försiktig med krediter. För där finns folk som får jobba halva månaden eller ännu mer för någon annan än för sig själv. Så jag tror att det där är en stor anledning.

Lån som gör mig rikare är bra lån. Lån som gör mig fattigare är dåliga.

Kredit handlar om anseende

Caroline: Men det här till exempel med kredit. Jag slog faktiskt upp var ordet kredit kommer ifrån. Och då var det så här, jag tror det var Svenska Akademiens ordbok, så stod det på typ 1700-talssvenska: "Han hade gott anseende och kredit." Så det handlar om förtroende.

Jan: Och det är det som jag gillar så mycket, att börja se vad detta egentligen är. Men jag tänker också att det finns vissa krediter som man kanske inte vill ha. Det kan till exempel vara att jag skulle skaffa mig en Ellos-kredit. Det kan man ha, det är inget fel på det. Men då hade jag känt: nej, betalar det direkt på en gång. Jag vill inte ha något eftersläp där på konsumtion som är liksom every day-konsumtion.

Caroline: Men då är vi ju tillbaka på det här bra och dåliga lån.

Jan: Alltså, en Ellos-kredit gör dig högst sannolikt fattigare. Och krediter eller lån som gör en fattigare, de ska man amortera så mycket som möjligt. Medan lån som kanske kan göra dig rikare, då finns det ingen anledning att amortera. För om du amorterar på ett lån som gör dig rikare, så blir det de facto som att du lämnar pengar på bordet.

Exempel på ett bra lån: CSN

Jan: Och för dig som lyssnar på detta och inte har lyssnat på avsnitt 102, om vi tar ett väldigt enkelt exempel. Nu säger jag inte att alla ska göra detta, utan jag bara säger detta som ett exempel. Vet du till exempel vad räntan på ett CSN-lån är i dagsläget?

Caroline: Men den är ganska låg. Jag vet inte. Jag har ett CSN-lån, men jag vet inte.

Jan: Ja, 0,16 procent. Det betyder att låna 100 000 kr kostar 160 kr. Det finns idag bankkonton med insättningsgaranti, där du kan få 1 procent om du låser pengarna kanske på 12 månader eller 24 månader. Så det betyder de facto att, rent teoretiskt, om du är student och inte använder hela CSN-lånet: ta så mycket lån du bara kan, sätt in dem på det här bankkontot med insättningsgaranti, få 1 procent, betala 0,16 och tjäna 0,84 procentenheter själv. Det är ett lån som inte gör dig fattig.

Caroline: Nej, precis.

Jan: Det är typexemplet på ett bra lån. Sen finns det, vi kan prata om detta i investeringar, när vi pratar långa tidsperioder, så vet vi att börsen med över 90 procents sannolikhet går plus. Avanza lånar under vissa villkor ut 50 000 kr utan någon ränta överhuvudtaget, alltså 0 procents ränta. Ja, då finns det sannolikheter för att jag ska kunna tjäna pengar på mina lån. Och det är inget konstigt, det är ju så alla företag gör faktiskt. Jag vet inte, det var lite sidospår.

Caroline: Ja, men det var ett sidospår.

Bankernas inlåning och utlåning

Jan: Men vi kan gå vidare här på bolånet. Om vi tittar, vad har vi när vi har tjänat mer pengar? Ja, så är det väldigt få av oss som lägger pengarna på ett bankkonto. Bankkonton ger så dåliga räntor.

Caroline: Ja, det finns många som gör det.

Jan: Ja, men det händer att man gör det. Så har det varit så här att bankerna har ett underskott, för de får in mindre pengar på bankkontona och kan alltså inte låna ut de pengarna i nästa läge. Och det är det vi har pratat om i avsnittet med Erik Strand, det här att vara där pengarna är. När vi sätter in pengar på bankkontot så är det en inlåning, och sen gör bankerna en utlåning. Men just nu får de mindre pengar inlånat än vad de behöver låna ut.

Caroline: Är det så det är nu? I december 2019?

Jan: Ja, det har varit så ett tag. Bankerna har inte tillräckligt mycket pengar för att låna ut, beroende på det vi har satt in. Så då måste bankerna låna av någon annan.

Caroline: Ja, vem lånar bankerna av?

Jan: Av till exempel räntefonder. Av oss sparare.

Hur bolån paketeras och säljs vidare

Jan: Och det är här jag försöker ge en bild av hur det hänger ihop. Det gjorde vi i avsnitt 64, om allt du behövde veta om räntefonder. Så vad bankerna gör är att de är en slags mellanhand. De säger: "Vet du vad, jag kommer till banken för jag vill låna pengar på mitt hus." Och så säger de: "Okej, men då kan vi ge ett lån till dig." Men sen behöver de finansiera det lånet. Så då går de till exempel till finansmarknaden och säger: "Titta här, här har vi 10 000 låntagare. Och de här lånen har de här husen som säkerhet. Så detta är en väldigt bra tillgång." Och då säger räntefonderna: "Detta bedömer vi som väldigt högt..."

Caroline: Finansmarknaden kan inte säga så själv. Vem är det som gör det? Är det fonder?

Jan: Jo, räntefonder.

Caroline: Räntefonder, ja.

Jan: Och då säger räntefonderna: "Ja, men titta här, okej, vi köper de här." Nu gör jag det väldigt enkelt. "Så vi köper de här tio bolånen. Vi bedömer att de här husen är i ett fint område, de är lågt belånade, så vi kan låna ut till er för till exempel 0,2 procents ränta." Så då har banken en kostnad på 0,2 procents ränta. Men sedan lånar de ut till oss för 1,2 procents ränta.

Caroline: Absolut, på bolånet.

Jan: Och sen skär de emellan på den där procenten. Det är så banken tjänar pengar. Det är det som kallas för räntenettot.

Caroline: Okej, det är bankens räntenetto.

Jan: Ja, det är det banken tjänar. Så det man behöver förstå här är hur det hänger ihop. När vi tjänar mycket pengar så blir vi kreditvärdiga i bankens ögon. Då kan banken låna ut pengar. Så vad banken gör är att de paketerar ihop en massa lån, och sen finansierar de de lånen. Och de här lånen köps av räntefonder, till exempel. Så när vi investerar på Lysa eller i Spiltan Räntefond Sverige, ja, då lånar vi ut pengar till andras bolån.

Du kan låna ut till ditt eget bolån

Caroline: Det tror man inte, att man först ska sätta sina pengar i arbete i någon räntefond.

Jan: Nej, precis. Så det kan vara lite mindblowing. Du kan på ena sättet ha lånat pengar på Swedbank. Men sen har vi satt in pengar i Spiltan Räntefond Sverige, som har lånat ut pengar till Swedbank.

Caroline: Man lånar ut till sig själv i förlängningen på något vis.

Jan: Ja, så det är inte helt omöjligt att du både har lån på ditt hus och har lånat ut pengar till ditt hus.

Caroline: Vilket... I like it!

Jan: Ja, eller inte. Det är ju inte så ekonomiskt lönsamt.

Caroline: Nej, men det är något som är liksom helt... Det är något som känns nästan lite sjukt med det.

Jan: Ja. För du har ju förlorat pengar till både Swedbank som mellanhand och Spiltan Räntefond Sverige.

Caroline: Ja, jo, man förlorar där. Men jag har tänkt att det är samma rundgång, eller vad man säger. När jag betalar skatt och sen behöver gå till sjukhuset, då får jag tillbaka mina skattepengar på något vis. Allting går ju runt. Speciellt pengar i ett samhälle.

Lärdomen från 2008

Jan: Ja. Och det var detta som till exempel var problemet 2008. Att då hade bankerna paketerat de här lånen. Men då hade de, kommer du ihåg den här filmen Big Short? Då hade de paketerat, till exempel, där var en scen med den här strippan som äger sju hus. Och de var inga bra lån, eller hur? För hon kunde ju inte betala. Och då faller hela det där paketet.

Jan: I Sverige, som detta fick jag ut från den där konferensen jag lyssnade på, är det till exempel att alla svenska bolån är högsta kvaliteten. Det är inte dåliga bolån i Sverige. Det sa de om de här paketerade, det var så A+-lån.

Caroline: Ja, precis.

Jan: Men till exempel den genomsnittliga belåningsgraden i Sverige är 58 procent.

Caroline: Vad betyder det?

Jan: Att till exempel vi har väl typ 73 procents bolån. Men i genomsnitt i Sverige är det 58 procent. Så för unga som har tagit nya lån är det ofta högre, men vi har ganska många som har bott i sina fastigheter länge, som har amorterat av sina lån. Så i Sverige tål man en ganska stor nedgång innan, och då kommer vi tillbaka till det, man förlorar förtroende.

Vad händer om förtroendet försvinner

Jan: För vad händer? Vad händer, tror du, om räntemarknaden för alla de här obligationerna, alltså de obligationer som banken ger ut, de här paketen med bolån... De handlar ju också om förtroende, eller hur? Vad tror du händer om till exempel utländska investerare skulle förlora förtroendet för den svenska bostadsmarknaden eller för svenska bostadslån?

Caroline: Alltså, de utländska, det är de som köper, som finansierar, som lånar ut sina pengar till banken. Ja, men vi skulle inte ha pengar att låna av banken. Är det det du menar?

Jan: Du och jag kanske inte skulle kunna låna pengar av banken.

Caroline: Ja, precis, för då vill de ha mer betalt än mig.

Jan: Räntorna ökar. Och då är vi tillbaka på det vi pratade om innan på baren. Har jag förtroende för de andra människorna? Och detta är så viktigt att se, att lån handlar om förtroende.

Caroline: Ja, absolut.

Räntenettot är förhandlingsutrymmet

Jan: Och det kommer vi till sen också. Så tittar vi här, då har jag tagit fram en graf: svenska bankernas räntenetto, står det. Så vad tjänar de svenska bankerna på bolån? Det har varierat, men just nu ligger det på 1,4 procent. Så de svenska bankerna tjänar i genomsnitt 1,4 procent på våra bolån.

Caroline: Ja, man ser en dipp på vad de tjänar 2008 där. Och så har det gått upp igen.

Jan: Ja, precis. Jag lägger detta på bloggen, så man kan titta där. Och varför är det viktigt att veta om räntenettot? Jo, för det är det som är utrymmet att förhandla på.

Caroline: Ja.

Jan: Detta är ju det banken har som marginal. Så de kanske lånar för minus 0,2 och sen lånar de ut för 1,2. Men då har de 1,4 i räntenetto. Så det betyder att den här marginalen på 1,4 procent, det är den jag kan förhandla på. Men det är också den som har gjort att andra aktörer har sett: "Men vad tusan, de tjänar ju supermycket pengar. De tjänar 1,4 procent, alltså 14 000 kr per utlånad miljon." Och eftersom vi har lånat över 4 000 miljarder, alltså vi har lånat...

Caroline: Ut till banken?

Jan: Ja, alltså vi människor, vi svenskar, vi har lånat 4 000 miljarder. Det är alltså 4 miljoner miljoner.

Caroline: Ja, för det blev sjukt mycket pengar. I Sverige då, alltså?

Jan: I Sverige, ja. Så det är jättemycket pengar som går. Så det är därför vi har fått de här nya aktörerna på bolånemarknaden, som också vill tjäna pengar.

Storbankernas för- och nackdelar

Caroline: Ja, för vi har ju alla de här klassiska storbankerna, typ Swedbank, Nordea, SEB, Handelsbanken, Danske Bank med flera.

Jan: Och deras fördel är att de har hela processen. Du kan gå och begära lånelöfte tills du får själva lånet. Och de gör ofta en individuell prissättning. Nackdelarna är ofta att det är en väldigt dålig transparens. Länge hade de det som kallas för listräntor, att de var tvungna att ge sina listräntor. Men sen insåg folk: jag får ju aldrig listräntorna, utan de ger olika rabatter. Och då var bankerna tvungna att publicera det som kallas för genomsnittsräntor. Så vad var deras genomsnittliga ränta, och den är ju alltid mycket mindre. Och då kan man se de här rabatterna, som ofta låg på 0,5–0,6 procentenheter.

Nischbankerna pressar marginalen

Jan: Och detta provocerade, då såg jag till exempel de här nischbankerna, Avanza, Nordnet, Skandia, Länsförsäkringar med flera: "Ja, men titta här, vi klarar oss på en marginal som är mindre än 1,4 procent. Vi kan göra detta billigare." Och då kunde de sänka räntorna. De har ofta en högre transparens. För de säger så här: "Vi erbjuder inte individuell prissättning, utan alla får samma låga ränta."

Caroline: Ja, precis.

Jan: Men när de kom för ett par år sedan, så behövde de ha ganska höga krav. För de var inte banker som hade helheten.

Caroline: Och så hade de krav på den som lånade då?

Jan: Nej, men utan att gå in på det, så behöver du ha tillstånd för att paketera ihop de här lånen, till exempel av Finansinspektionen. Och då ställde Avanza och Nordnet ganska höga krav. Att du kanske får max 60 procents belåning eller max 50 procents belåning. De tog inga nya lån, så du kan aldrig få ett lånelöfte på till exempel Avanza eller Nordnet. Utan de tar bara över befintliga lån.

Caroline: Okej.

De nya, helt digitala aktörerna

Jan: Och sen var det en första konkurrens till storbankerna, som gjorde att de sänkte lite. Men sen, de senaste två, tre åren, har det kommit en massa andra aktörer som säger: "Men vad håller ni på med?" Ungefär som typ SAS, och sen kom Norwegian eller Ryanair. De säger: "Nej, men vänta här nu, vi behöver inte ha hundratals anställda, utan vi kan göra detta helt digitalt." Och då är det till exempel Enkla.com eller Hypoteket eller Stabelo, som är Avanzas. Så de säger: "Okej, vi erbjuder ingen individuell prissättning, utan vi kör samma till alla. Vi kör låga räntor."

Caroline: Ännu lägre.

Jan: Ännu lägre räntor, ja. Men då har de några nackdelar. Till exempel att de erbjuder inga nya lån. Men de kan också ha nackdelar, som Enkla, att det är lån med slutförfallodag.

Caroline: Vadå, alltså att man vet att den dagen 2025, då måste lånet vara tillbaka? Då tar lånet slut?

Jan: Tillbaka, amorterat allting. Ja, så till exempel Enkla: "Du vet, om tre år upphör ditt lån." Och då skulle banken de facto kunna kräva att du betalar tillbaka hela beloppet. Men det är väldigt få som klarar det. Det vanliga är att man bara rullar vidare. Och det kommer hända för de flesta. Men säg att du under de här tre åren råkat ut för en skilsmässa, du har blivit sjuk och arbetslös, och plötsligt är du inte kreditvärdig. Då kommer du inte få något nytt lån. Och då kan du sitta i en jäkligt dålig situation.

Caroline: Du menar med de nya aktörerna då?

Jan: Ja, till exempel. Och då får man ju kolla på dem. Medan det kommer förmodligen inte hända på Swedbank, om du tar ett lån där.

Caroline: Nej, precis.

Kan man lita på nykomlingarna?

Caroline: Men jag måste säga att jag tycker det är lite... Nu har jag inte behövt titta så noga på de här olika aktörerna på sistone. Men jag kan tycka det är förvirrande med alla nykomlingar. Och så kan jag känna: är det som jag kan lita på, är det inte bara en startup? Kan man verkligen låna pengar av en startup? Förstår du vad jag menar? Det kan kännas lite osäkert för mig.

Jan: Men det är också därför vi har det här avsnittet, att prata om det. Och det är därför jag gillar att kategorisera det i storbanker, nischbanker, nya aktörer. Och sen är det också att de behöver tillstånd, de jobbar på lite olika sätt. Men till exempel med Enkla. Jag har gjort en sammanställning på bloggen, i en tabell där jag jämför de här tre. Så till exempel om du tar en storbank, ta Nordea, då ligger de på rörlig ränta på 1,6 procent, eller en treårsränta på 1,36. Om vi jämför med Enkla.com, då erbjuder de 0,95. Alltså, det är en jättestor skillnad. Men då behöver jag vara medveten om den här skillnaden. Till exempel, de lånen, det är inte säkert att det kommer vara så på alla lån, men att Enkla har en slutförfallodag.

Caroline: Ja, för majoriteten av de sparare är inte det ett problem. Men hur långt... Får jag bara fråga, hur långt fram sträcker sig den slutförfallodagen?

Jan: Nej, men tre år. Det var det jag sa.

Caroline: Okej, det är tre år. Det är inte som att det är 15 år istället för 50 år.

Jan: Nej, tre år.

Caroline: Nej, tre år som man ska betala tillbaka lånet på.

Jan: Nej, nu blandar du äpplen och päron igen. Jag har en slutförfallodag efter tre år. Så det betyder att om tre år så behöver det lånet lånas om.

Caroline: Ja, okej.

Jan: För de flesta är inte det ett problem. Men om jag är i en situation att jag blivit arbetslös, sjuk och skild, så är jag inte lika kreditvärdig. Då har inte bankerna lika stort förtroende för mig, att jag kommer kunna betala tillbaka. Och då skulle jag kunna hamna i en situation att de inte vill låna ut till mig. För jag är inte längre kreditvärdig, jag har inte längre ett förtroende.

Caroline: Och då pratar vi om de nya aktörerna?

Jan: Nej, vi pratar bara om Enkla.

Caroline: Nu blir jag så här frustrerad. Är jag så otydlig här?

Jan: Ja, för du säger bankerna. Vi behöver prata om dem i deras kategorier.

Caroline: Okej. För jag blir lite nyfiken. Om jag nu har blivit sjuk, skild och arbetslös och sitter med ett lån i en ny aktör, och de inte vill göra om lånet åt mig, kan jag då gå tillbaka till Nordea och säga: "Ja, jag behöver få ha er som låneutgivare igen"? Och då kommer de att ha höga krav på mig kanske?

Jan: Ja, men det blir samma grej. Återigen kommer det handla om förtroende. Har Nordea, eller en långivare vilken som helst, förtroende för dig, att du kommer kunna betala tillbaka? Det är inte säkert.

Caroline: Eftersom jag sitter där och är skild och sjuk.

Jan: Nej, exakt.

Caroline: Och vad händer om du är på krogen och bartendern inte har förtroende för dig? Kommer du få handla på nota då?

Jan: Nej.

Caroline: Det är same same. Det bara rörde sig i mitt huvud. Vad gör man då, när man...

Jan: Ja, men du vet, du kan bli av med huset. Det är en risk. Nu tar jag återigen, målar jag upp ett scenario som kanske gäller en person på tusen.

Caroline: Absolut.

Jan: Men man behöver vara medveten om de här skillnaderna. Sen kan jag vara jättepositiv till Enkla, att de går in och bara dunkar in 0,95 till alla.

Caroline: Ja.

Reglering ger en trygghet

Jan: Sen behöver man kanske inte heller vara så där, som du säger, vågar man lita på en ny sån här aktör som Stabelo eller Hypoteket. Ja, för de är ändå reglerade av Finansdepartementet. Man kan inte hålla på hur som helst. Till exempel Enkla lanserades för över ett år sedan. Men de har ändå inte kommit igång med sin verksamhet. För återigen, för att de ska kunna ta emot bolån och låna ut pengar, vad behöver de göra? Jo, de behöver hitta finansiering där ute. Och då hade ju finansiering där ute, jag tror de skulle ta in ett par miljarder. Men då hade inte investerarna förtroende för att Enkla skulle klara av det, så Enkla fick gå tillbaka till ritbordet. Och idag, hösten 2019, håller de på att göra en omstart. Men det märks i intresset. Jag tror de sa att på de veckor de hade förhandsregistrering, så var det 65 000 svenskar som registrerade sig.

Caroline: Ja, och det är rätt många ändå.

Jan: Ja, det är superbra, tror jag. Eller? Ja, det är 6 procent av bolånestocken.

Caroline: Ja, men bra.

Mellanaktörerna och medieägandet

Jan: Och nu är detta extremen, att vi jämför Nordea med Enkla. Men sen finns det mellan aktörerna där, till exempel med Avanza Stabelo, där Avanza äger en del av Stabelo. Och sen har vi till exempel Hypoteket, som också är en sån här aktör. Och detta var ganska intressant, för vad jag har sett här är en glidning, för Hypoteket verkar ägas till en viss del av Bonnier.

Caroline: Ja.

Jan: Eller Schibsted. Nu tror jag, nej, förlåt, nu har jag nog blandat ihop det. De ägs av Schibsted. Och det där är också ganska intressant, att vi ser en glidning, att plötsligt börjar mediebolag gå in i finansbranschen. Google och Facebook vill ju också göra det. Jag vet inte riktigt om jag är helt positiv till det där än. Men det är värt att titta på.

Caroline: Ja, men jag ville bara säga det, att när jag påpekade att man kan bli lite skeptisk till nykomlingarna. Och det är för att jag inte är som du, Jan. Jag kan nog ändå räkna mig som rätt konservativ, som många svenskar är, vill inte ta någon risk. Det handlar om mina pengar. Jag vill prata med den jag känner på banken. Men sen samtidigt sitter man och ska köpa ett hus, kanske, då vill man ju inte betala i onödan. Så jag tror detta avsnitt kommer vara väldigt värdefullt. Att man kan se de olika kategorierna av låneutgivare.

Tre kategorier sida vid sida

Jan: Men om man ska se det så här. Om jag skulle säga: okej, om vi tar och kategoriserar det, och så jämför vi bara på typ tre månaders rörlig ränta per nu, alltså början av december 2019. Storbankerna ligger på ungefär 1,6 procent i ränta på tre månaders rörligt. Nischaktörer, typ SBAB, Skandia, Stabelo, Nordnet med flera, ligger på ungefär 1,3. Så ungefär 0,3 procentenheters hopp från storbankerna. Så de ligger, ja, 1,6 på storbankerna, 1,3 på nischbankerna. Och sen de här nya aktörerna, till exempel Enkla, vill komma in på 0,9. Så det är ett hopp om 0,3 procentenheter. Och de här 0,6 procentenheterna, säg att man skulle göra det här stora hoppet på 0,6 procentenheter, jag vet att det är 6 000 spänn per miljon per år. Det är ganska mycket pengar.

Jan: Och då säger till exempel Enklas vd att när de tittar på det, så ser de att administrationskostnaden är ungefär 0,6 procent. Och det är det de kan kapa när de ger den här rabatten.

Caroline: Administrationskostnaden här är inte bara det att du ska träffa en bankrådgivare på banken. Utan vi pratar om paketeringen och försäljningen till andra aktörer.

Jan: Ja, absolut.

Caroline: Och när du säger det så, då kan jag helt klart förstå att jag inte vill betala för bankens försäljning eller paketering. Då kan jag känna: nej, det behöver jag faktiskt inte göra.

Flygbolagsanalogin: SAS mot Norwegian

Jan: Ja, men i jämförelse med flygbolag är jag inte helt dum. Det är ju SAS och Norwegian. Det var någon som jobbade i flygbranschen som sa till mig, nu vet jag inte om detta stämmer, men typ att det som på SAS görs av 300 personer görs på Norwegian av 30 personer. Det är bara att de har bättre datasystem. För de byggde sitt system direkt från början när det fanns smartare system, medan SAS har jättesvårt att byta. Och så är det för storbankerna och de här nya aktörerna, att det är den skillnaden. Så på sätt och vis är det en orättvisa. Jag fattar vd:n på Nordea, som kan tycka att det är lite orättvist. Ni skippar alla riskkunder, ni tar bara de bästa russinen ur kakan och låter oss ha kvar alla. Ni ger inte ut några lånelöften, ni gör inga nya kreditbedömningar.

Caroline: Nej, jag tänker att man kan bli lite bitter.

Jan: Ja, hade man varit vd på Nordea så blir man lite bitter. Å andra sidan går det ingen nöd på Nordea, de tjänar ju sjukt mycket pengar i alla fall. Och varför jag tar Nordea, det var Nordeas vd som var med i den här paneldebatten, så då får de lite gratis.

Var man hittar jämförelser: konsumenternas.se

Jan: Bra, så jag har lagt upp den här tabellen. Jag har inte gjort alla bankerna, för återigen, jag har ingen ambition att försöka hålla någon uppdaterad tabell över bankernas jämförelsevärden. Det finns på konsumenternas.se. Där kan man gå in och titta. Och jag brukar föredra Konsumenternas, för det är en organisation som inte har något vinstintresse, utan de är där för att vi ska bli bättre konsumenter. Jag tror att det är lite halvstatligt, eller det drivs av konsumenterna. Jag vet inte, jag ska inte uttala mig om saker jag inte vet. Men jag vet i alla fall att de inte har något egenintresse i att du väljer någon bank.

Caroline: Ja, så konsumenternas.se.

Jan: Så det är bra. Sen behöver man vara medveten om att när man kollar på de här storbankerna så har de alltid en listränta. Men det är viktigare att titta på genomsnittsräntan. De måste publicera båda de här tabellerna. Och den ränterabatten man kan få mot listräntorna är mellan 0,5 till 1,5 procentenheter. Och sen, nischbankerna har ofta prutade och klara räntor.

Caroline: Men den här ränterabatten intresserar mig.

Jan: Ja, vi ska prata om den lite sen.

Caroline: Okej, ja. Jag behöver inte säga så mycket då, men jag tycker att det är intressant att man kan förhandla den. För att man har alla sina lån hos den banken, eller man har varit kund si och så länge.

Jan: Men vi kommer in på det, förhandlingen.

Sidospår: Nordnet och Avanzas bolån för förmögna

Jan: Ett sidospår här. Detta är, jag vet att många som följer vår blogg och podd har ganska god privatekonomi. Och då ska jag faktiskt tipsa om det som har varit vårt mål väldigt länge. Och det handlar om Nordnet och Avanza. Och här har jag faktiskt skrivit att det är dyrt att vara fattig. Nordnet erbjuder nämligen ett bolån, en bolåneränta på 0,79 om man har 10 miljoner kr i sparkapital hos dem. Och då är det summan av tjänstepension, privat sparande och företagssparande.

Caroline: Är det per hushåll då?

Jan: Ja, precis. Och sen har de 0,99 om man har 5–10 miljoner kr, och 1,29 om man har 1–2,5 miljoner kr. 1,29 är det som till exempel Avanza också erbjuder, eller de här andra nischaktörerna. Så där tänker jag att det spelar inte... Då behöver man ju bättre låna där, så behöver man inte lägga in en miljon. För det är inte så många som har det. Men det är ändå ganska intressant att du kan få en ränta på 0,79 utan mer eller mindre förhandling. Kruxet är naturligtvis att man behöver ha kapitalet och att man får max ha en belåning på 60 procent. Och det minsta lånet man kan ta är 1 miljon kr.

Jan: Avanza har två typer av lån. De har det som de kallar för det här, som är till för alla, som inte har några krav på motprestation i kapital. Men sen har de något som de kallar för Avanza Superbolånet, Private Banking. Och det är också på 0,79 om du har 3 miljoner kr i sparat kapital hos Avanza. Maxbelåningen är 50 procent, och du kan låna mellan 1 och 10 miljoner kr. Så detta kan vara för våra lyssnare som har mycket pengar, för detta är enligt mig det bästa erbjudandet du har i Sverige. Och detta har varit vårt långsiktiga mål, att nu har vi 73 procents belåning, men när vi kommer ner till 60, så var tanken att byta till Nordnet eller Avanza. Men det kommer dröja ett par år för oss, för man får inte heller omvärdera.

Caroline: Omvärdera huset menar du?

Jan: Ja, vi kommer till det.

Den eviga frågan: rörligt eller bundet?

Jan: Och när man ändå tittar på de här jämförelserna, då kommer alltid den här frågan: rörligt eller bundet? Ska man binda sin ränta eller ska man ha rörlig?

Caroline: Ja, det är den eviga frågan.

Jan: Precis. Och klassiskt har rörligt historiskt alltid varit bättre, alltid varit billigare. Men vänta lite. Låt oss bara ta ett steg tillbaka.

Caroline: Ja, okej.

Jan: Varför har man ens rörlig och bunden? Jo, bunden ränta är ju som en försäkring. Vi valde ju till exempel...

Caroline: Man binder den, så man betalar samma i... under en viss tidsperiod, ja.

Jan: Så till exempel när vi köpte vårt hus, det var 2016, så gjorde vi så här i efterhand en tabbe. Vi band en tredjedel rörligt, en tredjedel på tre år, en tredjedel på fem år. Och man kan inte säga att det är en tabbe, utan då var det så här: vi var nyinflyttade, visste inte vilka kostnader vi skulle ta, visste inte hur det skulle vara med jobbet med mera. Och då var vi så här: men då vet vi vad vi kommer betala de kommande åren. Så det är en försäkring. Men något som jag skulle säga är det viktigaste att fundera på, det är hur länge jag kommer bo i bostaden. Om jag bara kommer bo i bostaden i tre år, då är det sjukt dumt att ha en femårsbunden, för då kommer jag betala en massa pengar för att lösa upp lånet. Sen kan jag ju, som vi gjorde i de här avsnitten med Pontus Kopparberg, jag tror det var 104, 105 eller något sånt här, om bostadsmarknaden, då ska jag säga att om du ska bo på ett ställe mindre än fem år, då överväg att hyra. En villa ska man typ bara köpa om man har en horisont på tio år eller mer.

Mitt råd är, om du funderar på att binda för att du vill ha den där "sova lugnt om natten"-tryggheten: bind i olika perioder. Till exempel tredjedelar.

Den höga räntan lever inte i ett vakuum

Caroline: Men jag tänker också för våra lite yngre lyssnare, det här med bunden ränta, det är vissa som älskar det, därför att de var med på 90-talet, när bolåneräntan gick upp väldigt mycket av olika anledningar. Jag minns att mina föräldrar inte gillade det alls. Det var jobbigt.

Jan: Jag tror också att en hög ränta inte lever i ett vakuum.

Caroline: Nej. Du menar att det inte är så länge som det pågår, eller vad tänker du då?

Jan: Nej, men för att en ränta ska kunna ligga på 15 procent, det var för att vi hade till exempel en inflation på 13 procent. Och vi hade löneökningar på 20 procent.

Caroline: Så de hängde ihop?

Jan: Så allt hänger ihop. Så till exempel, skulle vi få en ränta på 13 procent, då kommer vi se löneökningar på över 13 procent.

Caroline: Inte över alla yrken, Jan. Det är vissa som inte kommer uppleva det och ändå ta smällen av att räntan blir hög.

Jan: Ja, men de här sakerna hänger ihop. Du kan inte ha en, om inflationen ökar, då kommer räntan att öka. För människor kommer inte låna ut pengar. Om det är så att jag ska låna ut pengar och förlora på det, så kommer jag inte låna ut de pengarna, eller hur?

Caroline: Men om du redan har lånat ut pengarna och räntan behöver gå upp?

Jan: Ja.

Caroline: Är du med? Så måste det ju också kunna fungera.

Jan: Jo, precis. Men då handlar det också om hur länge jag har lånat ut pengar. Det där pratar vi om med durationer i avsnitt 64, om räntefonder. Ja, vad som händer då är att när lånet går ut, så kommer jag direkt, om jag ska låna ut dem igen, låna ut dem till en högre ränta.

Caroline: Ja. Men jag tänker att under tiden man har ett lån, så kan räntan gå upp ganska mycket.

Jan: Det är inte troligt att det kommer hända. Men det kan hända.

Caroline: Ja, det kan hända.

Jan: Men räntan kommer inte att gå till 15 procent. Alltså, det kommer inte att hända utan att det sker en massa andra saker parallellt. Lönehöjningar till exempel, eller någon hög inflation.

Var ärlig: 90-talets amorterare hade tur

Jan: Det är här jag blir så frustrerad från tid till annan. Att folk säger så här: "Ja, men räntan var 15 procent. Den kan bli så, vi var så himla kloka som amorterade." Och då blir jag så här, varför säger du inte bara att du hade tur? Att inflationen var 13 procent, som minskade värdet på dina skulder. Löneökningarna, tror jag 1978 eller 1979, var typ 21 procent. Det är fan inte svårt att amortera på ett lån om inflationen är 13 procent och löneökningarna är 21 procent.

Caroline: Ja, vi pratar om 90-talet här nu.

Jan: Ja. Så kan folk råka illa ut, att vi hade 500 procents ränta under ett par dagar? Ja, det var katastrof. Men vi kommer inte hamna i sådana situationer, för saker lever inte i sitt vakuum.

Den ekonomiska kedjereaktionen

Jan: Till exempel, om allt hänger ihop, om räntorna ökar, så kommer bostadspriserna minska. Om räntorna ökar, så kommer jag få betala mer i ränta. Då minskar min konsumtion, eller hur? Kommer du ihåg det vi sa innan? Min konsumtion är en annan persons inkomst. Om min konsumtion minskar, då kommer en annan persons inkomst minska. Om en annan persons inkomst minskar, då kommer skatten minska. Om skatten minskar, då måste staten minska på sin konsumtion. Och så är vi i en negativ spiral. Så vad som kommer hända i en sådan situation, om plötsligt min konsumtion minskar, så kommer det leda till att arbetslösheten ökar. Om arbetslösheten ökar, så behöver staten sänka räntorna. Om staten sänker räntorna, då kommer bostadspriserna öka.

Caroline: Så det justerar sig?

Jan: Absolut.

Caroline: Jag tror bara vi behöver ta hand om det att... Det finns föräldrar som har barn nu som ska köpa bostad, och som kommer ihåg hur det kändes. Att det finns en känsla kopplad till det där med räntan, att den kan gå upp och så, du måste vara försiktig och sådana saker. Så jag tycker det är ändå bra att vi tar upp det, att det hänger ihop och att det justeras efter ett tag. Att man behöver inte vara livrädd för att räntan ska gå upp så mycket.

Jan: Det som är läskigt nu är att räntan är så låg, och att samhället är på väg mot den här lågkonjunkturen och recessionen.

Caroline: Så man kan inte använda räntan för att justera?

Jan: Nej. Och detta är en jättestor debatt som vi inte behöver gå in på i detta avsnitt. För vad gör man då? Hur får man igång konsumtionen? Om jag minskar min konsumtion, som leder till... och min konsumtion är en annan persons inkomst, och det är statens inkomst med mera. Vad gör man då? Och det är då, till exempel, vi har det här som vissa kallar MMT, Modern Monetary Theory. Du vet, när man börjar prata om att staten ska dela ut pengar och en massa andra sådana här läskiga grejer.

Trick för att hantera räntehöjningar

Jan: Men för att hoppa tillbaka här till bunden ränta, så skulle jag säga så här: är det så att man är väldigt orolig, dela upp den i olika delar. Vi har delat upp i tredjedelar. Jag tror att det är en smart grej.

Caroline: Hur delar man upp det då, tänker du? Hur mycket man betalar i ränta per del då?

Jan: Nej, hur mycket man binder det. Att jag binder till exempel en tredjedel rörligt, en tredjedel bundet på tre år och en tredjedel bundet på fem år.

Caroline: Ja. Till exempel.

Jan: Och ett annat trick man kan göra, som jag egentligen gillar jättemycket, det är så här i rörlig ränta. Säg att du får 1,3 procent i ränta. Sen låtsas att räntan är 3 procent, eller 4 procent, eller vad du nu är rädd att den ska ligga på. Och då ska man också titta: okej, vad är en historisk genomsnittsränta? Är det ungefär 4, 4,5 procent? Om man tittar, också när vi pratat med Erik Strand, om man skulle hitta något globalt naturligt jämviktsläge för en ränta, vad borde den ligga på? Ungefär 6 procent. För det betyder att vart tionde lån kan gå åt skogen och du fortfarande får tillbaka dina pengar. Säg att du väljer rörlig ränta på 1,3 procent, låtsas att räntan är 3 procent, och sen extra-amorterar du den här 1,7 procenten, alltså mellanskillnaden. Så det betyder de facto att, skulle räntan öka till 2 procent, då sänker du din extra amortering.

Caroline: Man har ändå utrymme.

Jan: Det betyder att räntan kan gå upp till 3 procent utan att du märker någon skillnad i din ekonomi. Så det är nästan ett bättre sätt än att binda räntan, men att fortfarande leva med det där. Och sen skulle jag också säga så här: tänk på att om du får ett lån av en svensk bank, det har inte alltid varit så, men i dagsläget är kraven ganska hårda. Så om du har fått ett lån, det är en kvalitetsstämpel.

Caroline: På dig.

Jan: På dig, ja. Så är det så att du kanske inte har så stort förtroende för dig själv, men banken har gett dig ett lån, så har de förtroende för dig. Så det kan man också vara lite trygg med.

Caroline: Bra.

Konkret tips: begär ut ett amorteringsunderlag

Jan: Men om vi ska ta ett superkonkret tips, så är det så här: begär ut ett amorteringsunderlag från banken.

Caroline: Från banken.

Jan: För till exempel sedan 2016 har vi ett amorteringskrav. Det betyder att har du mellan 70 och 85 procents belåning, så måste du amortera 2 procent om året. Har du mellan 70 ner till 50 procents belåning, så måste du amortera 1 procent om året. Och lånebeloppet, värderingen, allt vad gäller belåningsgrad, allt det sammanfattas i ett så kallat amorteringsunderlag. Och när du då vill flytta ditt bolån till en annan bank, så måste du begära ut det. För den nya banken vill få detta dokumenterat. Till exempel, när vi ville flytta från Swedbank till Nordnet, så sa Nordnet: "Ja, vi tar gärna emot dig som kund, men vi måste titta på ett amorteringsunderlag."

Amorteringsunderlaget som flytt-trigger

Jan: Och då upptäckte vi det här, att vissa banker använder en begäran om ett amorteringsunderlag som en trigger för det som man brukar kalla för Client Recovery Process. Alltså, de tror att klienten eller kunden håller på att lämna skutan.

Caroline: Ja, för det är ett tydligt tecken på att jag är beredd att flytta, eftersom jag begär ut det här.

Jan: Det är som när jag ringer till kundtjänst på Telia, och så får jag trycka så här: "För privat abonnemang tryck 2, för att säga upp ditt abonnemang tryck 3." Varför har de "för att säga upp ditt abonnemang tryck 3"? Jo, för då hamnar jag på en annan avdelning, som har helt andra möjligheter. Som har sådana norrländskor, som pratar snällt med...

Caroline: Jo, men det har de. Trevliga människor med härlig dialekt, som vet hur de ska få hålla en kvar.

Jan: Nej, det låter ju så himla cyniskt. Men jag har ingenting emot det. Jag hade gjort samma sak om jag hade ägt Telia, eller något annat bolag för den delen. Så vad som händer här, det är att de ofta kontaktar en, och så säger frun: "Ja, vi har sett att du har begärt ut ett amorteringsunderlag, funderar du på att byta?" Och så säger man ja.

Caroline: Och detta har hänt oss?

När Swedbank ringde tillbaka

Jan: Detta har hänt oss. Och detta var helt surrealistiskt, för vi hade typ 1,3 på Swedbank, och så skulle vi byta till Nordnet enligt det här 0,99-erbjudandet. Och så ringer de från Swedbank och säger... Vi höll på att byta till Nordnet, för vi hade fått ett erbjudande på 0,99. Och så var det så här, det är en storbank, de kommer aldrig matcha det. Så sa de: "Jag skulle vilja prata med min chef, så återkommer jag." Sen ringer hon tillbaka en halvtimme senare, och så säger hon: "Ja, men vi kan erbjuda 0,89."

Caroline: Vilket var så här, jag höll... Då tänkte vi inte att vi behövde flytta på oss längre.

Jan: Ja, alltså jag höll på att trilla av stolen.

Caroline: Allvarligt talat, jag var inte med på att de skulle erbjuda en sån grej.

Jan: Sen är det också, när jag pratar med vissa, så säger de: "Ja, men det är bara för att ni är kändisar och sådant." Jag vet inte. Jag ska inte avfärda det. Men jag kan säga, vi hade inget samtal om att vi har en blogg. Och det är inte så att vi är superkända. Vi är kända för de som följer oss och följt oss i flera år. Men ute, alltså, det är en liten, liten ankdamm. Och jag skulle tycka det är så sjukt förmätet att säga: "Vet du inte vem jag är?"

Caroline: Åh gud, jag får rysningar. Alltså, det hade varit så awkward. Åh gud, jag hade tänkt på det på min dödsbädd. Hur kunde jag göra det?

Jan: Ja, vad roligt att du reagerade. Det är roligt också för att en liten parentes är att du och jag har rätt olika humor, så det är inte ofta som vi får varandra att skratta supermycket. Men det händer väldigt spontant ibland. "Vet du inte vem jag är?"

Caroline: Ja, alltså, jag hade ju skämts ihjäl att säga en sån sak.

Jan: Nej, men de vill ha kvar oss bara.

Caroline: De vill ha kvar oss.

Varför banken vill behålla en kund

Jan: Och då är vi tillbaka. Varför? Jo, för det handlar om förtroende. Ett, vi har alltid betalat allting i tid. De gjorde en statistisk värdering på vårt hus, högst sannolikt, såg att det har ökat mycket i värde. Det ligger i ett bra område, vi tjänar bra, vi har en massa andra engagemang i banken med mera. Så när man tittar på de här punkterna, så tycker jag ändå att det motiverar, utan att man behöver räkna in det andra. Och detta tipset la vi ut på Patreon för många veckor sedan. Och jag tänkte, kan inte du läsa här hur det gick? För en Patreon-medlem.

Caroline: Ja, då kan du läsa hela från början, hur han skrev.

En Patreon-medlems resultat

Jan: Så här skriver han: "Har knappt 4,4 miljoner kr i lån. Lite oklart värde, men cirka 70 procent belåning. Swedbank har en rörlig ränta för oss, 1,29 procent. Hur begär man ut amorteringsunderlag?" Och då svarar du: "Ring till dem eller använd meddelandefunktionen på hemsidan eller appen. Ska bli superspännande att höra vad de säger till dig." Och personen säger: "Jag ringde in eftersom man behövde bekräfta identitet med bank-id. Ingen som har hört av sig ännu dock."

Caroline: Du menar att Swedbank ringde upp kort efter att ni hade begärt underlaget?

Jan: Ja, samma dag var det, svarar du. Sen säger den här personen: "Nu kom samtalet. De erbjöd 1,10 procent, men jag hänvisade till Nordnet och Avanza och fick ner en pinne till, 1,09 procent. Över 700 kr i månaden sparat. Kanon. Tar det och sitter nöjd."

Caroline: Ja, det får man ju vara.

Jan: Absolut. 700 spänn i månaden, det är 8 400 kr om året, som man bara kan sätta undan om man vill. För ett telefonsamtal.

Caroline: Ja, för ett telefonsamtal.

Jan: Där man ringde in och sa: "Jag begär ut ett amorteringsunderlag." Och det är liksom därför jag tycker, detta borde alla göra. Ring till din bank, begär ut ett amorteringsunderlag, och ha det som ett initialt steg för att sätta igång förhandlingen. Så detta är ett superkonkret tips.

Ring till din bank, begär ut ett amorteringsunderlag, och ha det som det initiala steget för att sätta igång förhandlingen.

Konkreta förhandlingstips

Jan: Och vad man kan tänka på när man förhandlar. Som jag har tjatat om i detta: lån handlar om förtroende. Till exempel Enkla, när man lyssnar på deras vd, så sa han: "Vi har 300 datapunkter för vår bedömning." Alltså, vi tittar på hur mycket lån har man tagit, betalar man i tid, har man några räkningar som har gått till inkasso? Även om man inte har fått betalningsanmärkning, så kollar de om det har gått till inkasso. Och de tittar på massor av saker. Så det första är: bara fundera, hur insatt är jag i min egen ekonomi?

Caroline: Ja, precis.

Jan: Och sen är det så, hitta anledningen till att ha en lägre ränta. Du har låg belåning, du har bott där länge, du har skött dig. Massor av grejer. Och försök skapa det här win-win. Och jag brukar säga att innan man gör en sån här förhandling, jämför med minst tre banker. Och sen berätta för dem: "Jag är mån om min ekonomi, som du märker, tar detta seriöst. Och jag vill se till att jag har bästa möjliga. Så jag har fått detta erbjudande av Avanza eller Nordnet, eller av den andra banken." Och där är det så här, ljug inte, utan var transparent. För ljuger man så kan man hamna i den situationen: jag fick 1,05 på Avanza. Och så säger banken: "Vi kan inte matcha dig, så du kan bara få 1,2." Och då säger de: "Ta det på Avanza." Och sen bara: "Nej, men jag tar det på 1,2." Då har man förlorat förtroendet.

Undvik motprestationer och paketerade försäkringar

Jan: Och sen skulle jag också säga: undvik rabatter som är kopplade till försäkringar. Många banker, nu har det till och med blivit förbjudet, att de inte får paketera bolån med en livförsäkring, men de erbjuder det ändå. Bland de bästa grupplivförsäkringarna, det är ofta grupplivförsäkringar, så man tar det separat. Nu har jag inte gjort någon research på livförsäkringar, men vi själva kör hos Skandia och allmänna NK på Pillkassan. Så det är där vi kör. Och jag brukar vara så här också, undvik sådana där det kommer en motprestation, att du ska spara i fonder hos dem. För ofta blir avgifterna så mycket, du förlorar mer på avgifterna på fonderna än vad du får i ränterabatt. Så jag gillar inte det.

Jan: Och sen, när man väl har fått ett sådant här erbjudande, som den här personen eller som vi fick, titta: vad är tidsbegränsningen? För det är alltid en tidsbegränsning.

Caroline: Ja, det gäller ett antal månader.

Jan: Och sen sätt in det i kalendern. Så till exempel, vi fick det i två år. Då fick vi en ränterabatt på 1,3 procentenheter mot deras listränta. Och sen är banken skyldig att skicka ut en dokumentation på det här. Så det är också en sån här grej som är bra att spara. Men alltså, man ska inte heller tycka synd om banken. De har 1,4 procent i räntenetto.

Caroline: Ja, men det är också det att jag för länge sedan pratade med någon tjej som hade ett bolån på sin lägenhet, och det var alltså över 2 procent. Jag bara: wow, vänta här nu. Hon måste ju prata med banken.

Jan: Nej, då hade hon inte självförtroende att göra det. Så då satt hon där, på 2,5 eller vad det var. Men det är därför jag säger så här, det enklaste: ring in, begär ut ett amorteringsunderlag och vänta på telefonsamtalet. Är det en bra bank så kommer de ringa upp.

Sidospår: 11 procents bolåneränta?

Jan: Men du, jag måste säga, ett sidospår. Sjukast var att jag träffade en person vid ett tillfälle som sa: "Du, jag har 11 procents bolåneränta." Och detta var typ 2015.

Caroline: Förlåt att jag skrattar, men jag tänker så att det kan inte stämma.

Jan: Nej, men jag var också så här, alltså det kan inte... Jag hade trott på 90-talet, absolut. Men detta var typ 2015. Och det var så här 11 procent. Jag var så här: "Shit, du har blivit blåst." Och så var jag så här, men... Okej, vad var catchen här nu? Vad var catchen? Jo, så berättade den här personen för mig: "Jo, men jag har ett lån på 2 procent, och sen har jag ett på 2,3, och sen har jag ett på 1,9. Och lägger jag ihop alla de här sex bolånen så är det 11,1 procent."

Caroline: Förlåt.

Jan: Alltså, när det kommer till våra barns mattelektioner så ska vi vara supernoga med att man kan räkna procent. För det är viktigt att man kan det.

Caroline: Ja. Det blir inte 11 procent.

Jan: Nej.

Caroline: Och ränta på ränta och allt sånt där.

Jan: Nej. Så jag kan säga så här, att det finns behov av att öka den finansiella folkbildningen i Sverige. Så kan vi säga.

Caroline: Och vi ska inte skratta åt det naturligtvis.

Jan: Nej.

Ska man lösa upp bundna lån?

Caroline: Om vi ska ta de sista två frågorna här och runda av dagens avsnitt, som blev långt igen.

Jan: Det är så här: ska man lösa upp bundna lån? Och jag kan säga så här, att om man kan göra en bra förhandling, så kan det vara värt det. För oss, till exempel när vi fick den stora sänkningen till 0,89, så övervägde vi ett tag att lösa ut de gamla lånen.

Caroline: Vänta, nu får du inkludera mig här lite. Jag vet inte vad du menar.

Jan: Jag tror vi har ett bundet lån på 1,6 procent.

Caroline: Ja, ja, okej. Vi har den bundna delen menar du.

Jan: Ja, precis. Vi kan ju betala en ränteskillnadsersättning till banken för det här. Och ibland kan det vara värt att ta den feta smällen för att man kommer tjäna mer på det i längden. Och då kan man återigen använda konsumenternas.se, som har en sån här räknare. Eller man kan fråga banken vad det kostar.

Caroline: Hur mycket brukar man få betala för att lösa upp så att man inte har bundna delar längre?

Jan: Jo, men det funkar återigen så här. Kommer du ihåg så som vi pratade om i början, banken behöver låna ut pengar från andra investerare. Om jag lånar på fem år, så har banken lånat från någon annan i fem år. Och då vill den någon annan, om det lånet ska tas bort, ha den förlorade räntan. Och då behöver banken ta pengar från oss för att betala den investeraren. Och då kallas det ränteskillnadsersättning. Vad hade banken fått i ränta om detta lånet hade löpt till slut?

Caroline: Ja.

Jan: Ja.

Caroline: Och där kan man verkligen be banken om hjälp att räkna ut. Vad kostar det att lösa? Och är det lönsamt att göra det?

Jan: Så konsumenternas.se är skitbra.

Caroline: Men vet du, vi kommer inte fram till vad det brukar kosta. Finns det någon sån här mellan tummen och pekfingret?

Jan: Nej, nej, nej. Det beror på hur långt lånet är. Är det bundet på fem år och det har gått en vecka, så är det mycket längre kvar än om det är bundet på fem år men det har gått fyra år.

Caroline: Ja.

Jan: Och då behöver man inte betala så mycket.

Caroline: Nej.

Jan: Så det finns inget mellan tummen och pekfingret.

Caroline: Okej, skitsamma då.

Hur mycket ska man amortera?

Caroline: Vi ska ta det sista då. Så hur kan man tänka kring hur mycket man ska amortera?

Jan: Och där har jag väl kanske en kontroversiell åsikt, där jag säger så här: jag ser ingen anledning att amortera mer än själva amorteringskravet. Om alternativet är att man sparar och investerar vid sidan av. Så är det så här: konsumera eller amortera? Amortera. Om det är investera eller amortera? Hellre investera. Och vi har varit inne på det, att om jag kan låna för 1–2 procent och över tid har börsen 7 procents avkastning, då finns det en poäng i att kanske över tid faktiskt investera istället för att överamortera. Och detta pratar vi om i avsnitt 102, så att det kan man se hela resonemanget.

Danske Banks 30-årslån

Jan: Ganska intressant just nu är faktiskt att Danske Bank släppte något de kallar för Bolån Stabil, där man kan låna i 30 år för 2,89 procents ränta. Vilket är jättehögt, 2,89, med tanke på...

Caroline: Jag tänker så här, vad är det jag måste tänka här nu? Jag fattar inte grejen med det. Och det är förmodligen för att jag inte kan så mycket om bolån, vad som är bra och vad som är dåligt.

Jan: Nej, men tänk så här, Caroline. Vi lånar pengar idag och jag är 38. Jag vet exakt vad jag kommer betala fram tills jag är 68. Alltså, det är en sjukt lång tidsperiod. I 30 år vet jag exakt vad räntan kommer vara. Och vad pratar vi om börsen? Ju mer år du lägger på, just då säkrare blir din avkastning, desto mer kommer den gå till 7 procent. Det finns ingen 25-årsperiod på svenska börsen som har gått back.

Caroline: Nej, det stämmer. Jag börjar se vart du är på väg. Utifrån ett investeringsperspektiv.

Jan: För visst, de här 1,1–2 procenten, det är mycket mer lönsamt. Men jag vet ju inte hur länge jag kommer ha 1–2 procent. Jag kan ha det i fem år, och sen går räntan upp, ännu mer till 3–4 procent kanske. Men här kan jag göra en kalkyl på 30 år.

Caroline: Och du tänker att man skulle använda de pengarna då till...

Jan: Nej, men jag tänker...

Caroline: Inte till att köpa boende, utan investera.

Jan: Ja, till exempel. Och veta över en 30-årsperiod. Nu är det inget vi kommer att göra, men bara som ett tankesätt. Och den betalar du ingen ränteskillnad på.

Caroline: Jag tror detta är viktigt att vi pratar om. Därför att till och med jag, som sitter här och är gift med dig och vi har denna bloggen ihop, bara var frågande med vad du menar. Att detta skulle vara något intressant ens. Men okej, om man inte använder det till att köpa hus eller boende, utan tänker åt investeringshållet istället.

Jan: Tänk att du lånar pengar och Freja kommer vara 38 år gammal när det lånet löper ut. Vi kommer ha barnbarn, förhoppningsvis. Nej, så det finns ingen anledning att överamortera, och som sagt, se avsnitt 100. Det känns som att det hänger ihop med det här avsnittet.

Avrundning

Caroline: Bra, tack för att du har haft tålamod att lyssna på oss här.

Jan: Och jag tänker precis som vanligt, gillar du det här, tryck prenumerera. Ser du det på YouTube, tryck prenumerera och den här lilla klockikonen, så att du får notiser när det kommer nya avsnitt varje söndag.

Caroline: Ja, precis.

Jan: Och det är vid åttatiden vi brukar släppa. Nyhetsbrevet och sociala medier kan vi också följa. Och sen naturligtvis, som vi sa i början av avsnittet, fundera på det här, bli en del av vår Patreon-community. Det är där vi delar extra material. Vi har de här digitala "Fika tillsammans"-tillfällena. Vi har en hel del tips som inte kommer ut på bloggen, eller som kommer ut mycket tidigare på Patreon än på bloggen.

Caroline: Precis. Detta med amorteringsunderlaget har vi haft ute i flera veckor på Patreon innan vi pratade om det i detta avsnitt.

Jan: Så då är det patreon.com/rika-tillsammans.

Jan: Och jag tänker också så här, att jag gillar ju detta RikaTillsammans. Så jag tänker, kan vi inte dela i kommentarsfältet? Har du gjort det här, att du begärde ut amorteringsunderlaget? Förhandlade du om räntan? Vad blev räntesänkningen? Och hur mycket tjänade du på det? Så vad var lånet? Vad var belåningsgraden? Vad fick du i ränta? Och vad tjänade du på det? Det hade varit kul att höra.

Caroline: Ja, så ser vi, så hjälps vi åt med det här RikaTillsammans. Och kanske också schysst innan julen, med sparade lite pengar inför nästa år. Tack för idag.