Bostaden: en missförstådd investering?

Vår tanke med avsnittet

Jag har i många år bara sett bostaden som en konsumtion. Vi bodde själva i 12 år i en hyreslägenhet. Men så här 20 år senare börjar jag ändra åsikt om bostaden som investering. Hennings insikter baserade på forskning och matten gjorde att jag till slut bytte åsikt. Framförallt kring att se det som att det är inte prisökningen (som de flesta fokuserar på) som är det viktiga, utan det är de andra faktorerna.

Bostadens verkliga avkastning kommer från hyran du slipper betala

Många stirrar sig blinda på stigande bostadspriser, men historiskt har 90 % av avkastningen kommit från direktavkastning, dvs. den “hyra” du sparar som ägare. När någon säger "bostaden har inte ökat något på tre år", missar de att alternativet hade varit att betala hyra till någon annan. Bostäder har historiskt följt inflationen över tid, men direktavkastningen är det viktiga.

Rätta formeln för att räkna på bostaden

Bostadsavkastning = Direktavkastning + Hyresökning. Direktavkastningen är skillnaden mellan vad du sparar genom att äga istället för att hyra, minus underhåll och avgifter. I Sverige ligger denna på cirka 3% idag. Hyresökningen är ungefär 3% per år. Med 70% belåning (snittköparen) och 3% ränta blir avkastningen på eget kapital 15% per år - till halva aktierisken. Även med konservativa 50% belåning får du 10% avkastning, vilket är konkurrenskraftigt med börsen.

Samma avkastning som börsen, men till halva risken

En studie från amerikanska centralbanken som analyserat 150 år av data visar att bostäder gett liknande avkastning som aktier men med halva volatiliteten. Den stora skillnaden är att forskarna räknade in direktavkastningen - den "hyra" du betalar till dig själv. Tidigare studier tittade bara på prisindex och missade därmed majoriteten av avkastningen. En ordentlig bostadskrasch innebär 30% nedgång, medan börskrascher kan vara 70% - dubbel risk.

Inflationen är din vän som bostadsägare

Bostaden är en automatisk inflationssäkring. När inflationen ökar stiger hyrorna, vilket ökar värdet av din "hyra till dig själv". Som ägare påverkas du bara en tredjedel så mycket av inflationsökningar jämfört med hyresgäster, eftersom du bara betalar för underhåll och drift. När hyresgäster drabbas av kraftiga hyreshöjningar sitter du trygg med förutsägbara kostnader. Paradoxalt nog är bostaden faktiskt en bättre investering när inflationen sticker iväg.

Bostaden är både investering och konsumtion

den ekonomiska logiken gäller bara investeringsdelen. - När du köper större, mer centralt eller mer “drömmigt” boende än du behöver, är det i praktiken en livsstilsutgift. Den extra miljonen i bostad ger ofta låg eller negativ avkastning, särskilt efter skatt och drift eftersom marginalnyttan minskar. Det vill säga att man betalar mer utan att få en mer hyresliknande nytta. Kapitalkostnaden blir ca 1.700 kr per månad för varje extra miljon man konsumerar

Sköna citat från avsnittet

"Bostaden är den största investeringen vi gör i livet, men det är också den mest missförstådda investeringen.", "Med noll ränta kan du ju ge lite vad som helst för en bostad. Det sticker ju iväg." och "Det finns bara två typer av personer - de som kör runt i en för dyr bil och de som inte vet vad deras bil kostar."

Lönsamheten varierar mellan bostäder.

Direktavkastning, hyresalternativ, belåningsgrad och boendepreferenser kan skilja sig enormt. Ett köp som är klokt för en barnfamilj i Uppsala kan vara direkt olönsamt för en singel i Stockholm.

Beräkna avkastningen för en bostad

I forumet har vi formler och en avkastningsmatris för den som vill räkna avkastning på bostaden.

Belåningens kraftfulla effekt

Med 70% belåning och 3% ränta blir avkastningen på eget kapital 15% årligen. Även med konservativa 50% belåning får du 10% avkastning - fortfarande högre än börsen. Finansinspektionen kräver inte ens amortering under 50% belåning eftersom det anses så säkert.

Bilköpets brutala matematik

Som kontrast till bostaden diskuteras bilköp. Henning köpte en begagnad Golf för 130 000 kr som tappat 20 000 på fem år. Vi köpte en ny Tesla för 820 000 kr som tappade 400 000 på tre år - 11 000 kr per månad i ren värdeminskning.

När räntorna stiger

Högre räntor pressar visserligen bostadspriserna, men ökar också alternativet att hyra. Hennings beräkningar visar att bostaden förblir en bra investering även vid 4-5% ränta, eftersom hyresökningarna kompenserar för de högre räntekostnaderna.

Viktiga nyanser att komma ihåg

• Underhåll och fastighetsskötsel tar tid och kostar mer än många tror

• Beräkningarna förutsätter långsiktigt ägande, inte spekulation

• Diversifiering är fortfarande viktigt - lägg inte allt kapital i bostaden