Amortera eller investera? – så maxar du bostadsekonomin

Lyssnade på avsnittet och tänker att man får vända på pannkakan och se det som att bostaden ska bära sina egna kostnader, och istället räkna på alternativkostnaden på allt kapital man överväger att binda upp i bostaden.

När man då ställer sig frågan:

Vill jag betala x antal hundra tusen extra för att bo i denna bostad?

så blir svaret för de flesta ett självklart nej. Men visst, när man har ”vunnit spelet” kan man väl unna sig att amortera bort skulden om det känns roligt.

En annan grej är det där med det månatliga kassaflödet… det är ju bättre att behöva minska sitt sparande pga ökade räntekostnader istället för att sälja av och amortera för att återställa kassaflödet som sedan går till nysparande, men många ser det inte så. Har stött på det ett flertal gånger.

Jag tror att jag hänger med på ditt resonemang @Guldfeber - men det krävde att jag tänkte efter ett par gånger innan jag förstod. Kan du inte utveckla det så att fler hänger med? Gärna med ett enkelt räkneexempel.

Jag tänker att kärnan i argumentet är synsättet att bostaden ska bära sin egen kostnad. Matten blir ju samma som i ditt exempel med samma antaganden, men man ligger och kallsvettas över hur dyrt det blir att bo om man amorterar snarare än över att man har så höga bolån.

Roligt det där med att Riksbanken själva förordade investering före amortering 2014 Det känns högst olämpligt och med väldigt intressant timing, men OK!

Tycker avsnittet var väldigt balanserat och bra med lite konkreta räkneexempel som jag tror de flesta kan ta till sig

Ett par saker bara:

Just nu ligger skatten på ca 0,4 %, men den kommer att mer än fördubblas till nästa år (förmodligen ca 1.0 – 1.2%).

ISK-skatten är faktiskt 0,882% redan i år

Förväntad årsmedelavkastning för Stockholmsbörsen beräknas vara mellan 8 och 10 % i reala termer, det vill säga före justering för inflation.

Och dessvärre blandade du ihop realt/nominellt. här

Sen angående det här med att inflationen äter upp bolånet på sikt… Humankapital o.s.v. Jag gillar att bryta ner det i siffror för att få en förståelse för hur relativt litet ett givet bolån kommer kännas när man faktiskt går i pension t.e.x. I och med att många gillar tanken på att bli skuldfria inför pension.

Vi har ju nämligen ett inflationsmål om 2% per år, som utan reallöneökningar
innebär att medianlönen kommer vara närmare 70 000 kr/mån om 35 år. (Bara att slänga in valfri lön/ersättning/pension i en ränta på ränta-kalkylator med 2% tillväxt)

Det betyder att om man är lite förfasad över beloppet på sitt bolån idag så ska man komma ihåg att en pizza kommer att kosta minst ~250 kr år 2060. By design. Antagligen mycket mer p.g.a oväntat högre inflation. Lönen kommer minst att hänga med den utvecklingen. Men på 35 års sikt tycker jag absolut att vi alla ska kunna förvänta oss reallöneökningar.

Det jag vill komma till är att det här med att vara skuldfri till pensionen när man tittar upp och förfasas över sitt bolån i mångmiljonbelopp måste ställas i relation till siffrorna på vad man kommer ha i pension! I nominella siffror kommer valfrit bolån idag sannolikt att blekna mot ens framtida inkomst. Oaktat ränteläget då.

Resonemanget gäller givetvis på kortare sikt också.

Om man vill ta rygg på dom som lyckas så kan man tex kolla vad Dave Ramsey tycker i frågan och han anser att man skall amortera huset först och investera sedan.

Uppfattar efter att lyssnat på oändligt antal videos med honom att det främst är frågan om psykologi - är man skuldfri så har man en helt annan mental och reell rörelsefrihet än om man måste ta hänsyn till lån.

Jag delar hans uppfattning - det är en helt ny värld som öppnar sig när man är skuldfri och man känner sig fri att ta de beslut man vill utan hänsyn till andra.

Dave Ramseys babysteg för amerikanska förhållanden ( översatt från engelska) :

Baby Step 1: Spara 1 000 dollar till din startnödfond.
Baby Step 2: Betala av all skuld (utom huset) med skuldbollen.
Baby Step 3: Spara 3–6 månaders utgifter i en fullständigt finansierad nödfond.
Baby Step 4: Investera 15 % av din hushållsinkomst i pension.
Baby Step 5: Spara till dina barns collegefond.
Baby Step 6: Betala av ditt hem i förtid.
Baby Step 7: Bygg förmögenhet och ge.

Jag gillar den här mentala bokföringen. Här är ett annat exempel från mitt eget liv:

I flera år har jag varit sugen på att starta eget men har alltid känt mig tryggare med en fast anställning. I våras räknade jag på vad det skulle innebära för risker om jag startade eget men inte hade någon intäkt under den första tiden. Eftersom jag är skuldfri så är mina månadsutgifter betydligt lägre än när jag hade bolån. Om jag inte hade amorterat så hade jag haft pengarna på börsen och då hade jag inte velat sälja fonder för att klara mig utan lön. Men med lägre månadsutgifter som skuldfri klarar jag mig på bufferten som jag lagt undan. Alltså kände jag mig mer modig att starta eget.

Detta stämmer även på mig. Jag hade troligtvis jobbat kvar på mitt gamla jobb idag om jag fortfarande haft bolån. Mina startaegettankar hade förmodligen fått vänta ett par år till.

Hej! Första kommentaren på forumet!

Vilken otrolig tajming detta avsnittet kom med. Jag satt igår och idag och funderade över om jag ska börja amortera mer än jag gör nu (amorteringskravet). Jag har tidigare alltid också sagt att jag hellre vill investera pengarna för ränta-på-ränta effekten på börsen än att amortera lånet. Det är lätt att säga när man har en ränta på ~1%. Det är dock endast låst ca 1 år till… Hoppas det går ner tills dess

Det jag suttit och tänkt på under dagen är något jag inte tänkt på. Ju längre det tar att betala tillbaka lånet, ju dyrare blir det också pga räntan. Så jag tänkte igår att jag skulle börja amortera 3 gånger så mycket som armorteringskravet för att verkligen få ner det. Jag kommer trots det kunna investera så frågan jag ställde mig var isåfall balansen mellan amortering och investering. Hur många % ska jag lägga på vardera.

Mycket bra avsnitt och jag sitter nu och dividerar ännumer hur jag ska göra. En sak jag inte förstod i avsnittet var dock gällande att investera och betala av lånet med avkasningen på investeringarna. Vad är smartaste sättet att göra det på? Månadsvis eller årsvis? Om jag inte tänker helt knasigt borde det vara smartare att göra i slutet på året pga ränta-på-ränta, även trots att det inte är mycket under ett år till skillna från en 10-års period.

Precis rätt tänkt, eftersom det “smartaste” (bäst förväntad avkastning) egentligen är att inte betala lånet alls så är det näst bästa att skjuta upp amorteringen så mycket som möjligt (dvs i slutet av året).

Bra avsnitt förövrigt @janbolmeson, nu har vi något vi kan referera till och förhoppningsvis lite mer spridning av hur räntan påverkar förväntade avkastningen på börsen .

Inte lyssnat på avsnittet än, men funderat över det där med 50% belåningsgrad och amorteringsfrihet. Vi har 40% belåningsgrad på pappret (amorteringsunderlaget) men efter prisfallet sen toppen är vi nu uppe på 49% belåningsgrad baserat på marknadsvärdet (booli) så vi är bara ett par styrräntehöjningar i från att vi ”borde” amortera igen. (Jag vet ju att det är amorteringsgrundande värde som ligger kvar några år till) Hur resonerar ni andra runt det? Vi har frivilligt börjat amortera 1% igen nu för att hålla oss på rätt sida om strecket s.a.s.

Tack för ett jätte bra avsnitt! Jag tillhör en av dom som har betalat av alla lån och är helt obelånad och trivs med det, men avsnitten får ju en att fundera…

cat-21200×870 65.9 KB