Tips för att få bäst betalt när du säljer din bostad!

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Intro: avsnitt om att sälja bostad med Norban
2. Vad Caroline och Jan gillar med Norban
3. Per Hedenmark presenteras
4. Sextiosekunderspresentationen av Norban
5. Från juristprogram till mäklarbransch
6. Vägen via Fastighetsbyrån och flytten till Skåne
7. Ett "hit job"? Hur får man bäst betalt?
8. Förhandlingsläget är allt
9. Norbans pre-market och förmarknaden
10. "Kommande" och "på gång" — för vems skull?
11. Andra regler på förmarknaden
12. Asymmetrisk risk och att "bränna" ett objekt
13. Jämförelsen med Spanien
14. Varför vill så många flytta?
15. Världsunikt korta säljtider låser flyttkedjorna
16. Sociala medier och egen annonsering
17. En boktrick och frågan om snyggare hem
18. Funkar homestyling?
19. Digital homestyling
20. Renovera värdehöjande — materialval
21. Köks- och badrumsrenoveringar
22. Planlösning som värdehöjare
23. Säljmönster mellan olika områden
24. Att stretcha budgeten i köpläget
25. Trenden att skala ner efter pandemin
26. Energi som ny prisdrivare
27. Jans solpanelskalkyl
28. Finns förädlingsobjekten kvar?
29. Husets placering på tomten
30. Ankareffekten vid prissättning
31. Hitta sin nya anchoring med datapunkter
32. Budgivning som en konstform
33. Hur man tänker kring skambud
34. Säljarens fria prövningsrätt
35. Varför man inte alltid tar högsta budet
36. Ska säljaren vara med på visningen?
37. Är inkomna bud legitima?
38. FOMO-effekten bland spekulanter
39. Hur länge kan mäklaren vänta?
40. Vad säljer en mäklare egentligen?
41. Köpare vill köpa via en mäklare
42. Mäklaren som oberoende mellanman
43. Köpmäkleri — finns det i Sverige?
44. Köp- och säljmäkleri som ett sätt att hålla uppe arvoden
45. Frisörstolsuppläggen i branschen
46. Bolagen är nu också ansvariga
47. Vad är en skälig avgift till en mäklare?
48. Arvodessiffrorna stad för stad
49. Incitamentsprovision — Pers tydligaste ståndpunkt
50. Varför trygga mäklare gör ett bättre jobb
51. Kommer mäklaren göra det lilla extra?
52. Driver provisionen verkligen hårdare jobb?
53. En bransch som inte vill ha det daterade systemet
54. Risken med felriktade incitament
55. Miss-aligned incentives
56. Freakonomics och tiden på marknaden
57. Förtydligande om Freakonomics-studien
58. Varför kostar det mer att sälja ett dyrt hus?
59. Att betala för den svårsålda bostaden
60. För- och nackdelar med att sälja själv
61. Personlighetstypen som vill göra själv
62. Hur man väljer mäklare
63. Besök mäklaren i action
64. Vad Per letar efter när han anställer mäklare
65. Konsten att hålla en visning
66. Varför ser mäklare ut som Barbie och Ken?
67. Pers slutord om den svenska marknaden
68. Har bostadsmarknaden berikat Sverige?
69. Pers prisprognos efter räntesänkningar
70. Norban-appen och pre-market
71. Sämsta rådet i mäklarbranschen

Intro: avsnitt om att sälja bostad med Norban

Jan: Jag kan ändå tycka att det är ganska bra och sunt att saker som tidigare inte värderats, som energieffektivisering av en fastighet eller bostadsrättsföreningens ekonomi, är saker som värderas av både köpare och säljare på fastighetsmarknaden just nu.

Varmt välkommen till RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av vår livsresa, våra erfarenheter, framgångar och misstag, så att du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här podden heter Caroline och Jan Bolmeson.

Idag är det dags för avsnitt 299, som är reklam för och samarbete med mäklarbyrån Norban, där vi intervjuar medgrundaren och vd:n Per Hedenmark. Han har typ 20 års erfarenhet från mäklarbranschen, och det blir mest fokus på hur jag gör när jag ska sälja min bostad. Hur får jag bäst betalt? Vad ska jag göra, vad ska jag inte göra?

Caroline: Vad stack ut för dig?

Jan: Det som stack ut var det Per sa, att man egentligen får bäst betalt för sin försäljning när man egentligen inte är ute efter att sälja. Och sen också, funkar homestyling överhuvudtaget? Ska man renovera köket eller badrummet? Hur är man bäst ombytt inför matchen? Om jag ska börja sälja, hur ska jag tänka kring processen, hur ska jag tänka kring skambud?

Vad Caroline och Jan gillar med Norban

Caroline: Nej, men jag gillade det jättebra. Sen fick man faktiskt ett mänskligt ansikte på marknaden.

Jan: Vi pratade mycket om det här, fast arvode eller provision och vilket som ger bäst betalt. Jag tror att det finns nog ganska mycket missuppfattningar som Per kastar ljus på. Och sen gillar jag också Norban, för de är fortfarande små, de är uppstickare, de är Malmöbaserade, de har startat det själva och de har den här appen, Norban-appen, där man kan lägga upp sin bostad även om man inte är superintresserad av att sälja just nu. Så kan man lägga upp det på det där, pre-market, och säga: finns det intresse för det? Kommer det in rätt bud, ja men då kan jag gå vidare i säljprocessen.

Och det jag gillar är att det är så asymmetriskt rätt. Där är begränsad nedsida, för jag förbinder mig inte till något, det kostar ingenting, det är enkelt, jag gör det via appen, och de tar till och med hand om fotograferingen gratis. Och sen kan man ha en potentiell uppsida. Så att det kan man testa via Norban-appen. Sen har Norban också lovat att svara på frågor i forumet. I beskrivningen finns både en länk till Norban och till appen och till forumet. Så det här är liksom ett tillfälle. Har du frågor kring försäljning av bostad, passa på att ställa den.

Per Hedenmark presenteras

Jan: Och sen ska vi se om vi kan locka tillbaka Per och göra ett avsnitt kring hur man ska tänka kring att köpa bostad. För han hade, vi kommer in på det också, ett lite ointuitivt tips kring när man ska köpa sin bostad. Men jag tänker att vi behöver väl inte göra det svårare än så här. Vi släpper på Per, och så hoppas jag att vi ses i kommentarsfältet och på forumet. Så varmt välkommen, Per Hedenmark.

Du är entreprenör, medgrundare till Norban, som du själv beskriver som nutidens mäklartjänst och en hybridbyrå. Du har en bakgrund från Erik Olsson Fastighetsförmedling, från Fastighetsbyrån, och du har varit mäklarchef i många år, varit i branschen i 15 år, ansvarat för, jag tror jag såg någonstans, mer än 10 000 bostadsaffärer. Och en rolig detalj är att du inte är mäklare, utan utbildad jurist. Så välkommen!

Per: Tack snälla!

Jan: Är det något du vill lägga till?

Per: Nej, men jag tror nog vi är uppe i 18 år nu, skulle jag gissa. Det där 15 år var nog innan vi startade Norban. Så vi är uppe i 18 år, skulle jag gissa. Så man börjar bli gammal.

Sextiosekunderspresentationen av Norban

Jan: Men den som inte känner till Norban, för ni är en ganska ny och ganska liten aktör fortfarande. Hur låter sextiosekunderspresentationen?

Per: Nej men, Norban. Vi tyckte att varenda bransch genomgår någon sorts stor förändring. Vi tyckte den inte hade kommit i mäklarbranschen egentligen. Vi hade bra idéer på vad vi ville göra, och det är egentligen en rad olika saker. En av dem är att göra det mycket enklare för en kund att bli till salu. Att hela processen ska vara mer transparent. Att besluten inte ska vara så blodiga, utan man ska kunna testa sig fram. Det ska inte vara bindande kontrakt när du går in i ett förmedlingsuppdrag med en mäklare. Och arvodet skulle inte heller vara så högt egentligen. Sen till det finns det en massa, massa, massa saker. Men det korta är väl att vi tittar på kunden. Vad har inte gjorts? Vad kan vi använda det digitala hjälpmedlet till? Och sen startade vi Norban helt enkelt, för ungefär tre år sedan.

Från juristprogram till mäklarbransch

Caroline: Men hur kommer det sig att du läser på juristprogrammet och sen fastighetsmäklarbranschen? För du var ju i den länge innan Norban. Varför?

Per: Jag tror jag hade varit en bedrövlig jurist. Det är nog egentligen det snabba och korta svaret. Jag tror inte heller jag hade fått jobb som jurist egentligen. Utan jag fick mitt drömjobb precis innan jag var färdig jurist, och det var på Erik Olsson. Jag var påläggskalv till Erik själv där, som är en väldigt, väldigt kompetent och duktig och driven entreprenör. Jag slutade som marknadschef där och levde drömmen helt enkelt. Så jag tittade aldrig tillbaka, jag ångrade det inte en sekund. Jag är jättestolt över att jag som 25-åring valde att följa hjärtat istället för vad som var rimligt. Och det rimliga var ju att bli jurist, som jag hade pluggat till. Så det blev bra.

Caroline: Men tyckte folk omkring dig: vad håller du på med?

Per: Nej, jag tror inte det. Inte de som kände mig, för jag fick ett jättebra jobb även där. Så jag tror att rätt vänner stöttar. Men någon kanske.

Vägen via Fastighetsbyrån och flytten till Skåne

Caroline: Men du sa att du var marknadschef där. Och sen, hur gick det? För sen gick du då till, var det Fastighetsbyrån?

Per: Ja, precis. Och det är en ganska naturlig karriärväg inom mäkleri. Antingen blir du vd för någon firma. Jag hade jobbat där i tre år och var 28 år och tänkte, ja, det kan jag bli. Men det var ju Erik som var vd, så det fick han ju vara. Istället tänkte jag, då kan jag äga någonting. Och mäklarbranschen är uppbyggd väldigt ofta kring franchise. Jag brukar ofta säga att franchise är som att starta eget light. Det vill säga, du har alltid någon, en mamma ovanför dig som hjälper dig lite grann. Så det var ett ganska naturligt steg. Gick till Fastighetsbyrån, som var, är och var då störst i Sverige. Min pappa hade drivit en franchise i Mora, där vi kommer ifrån, både jag och han. Så det var ett ganska naturligt steg. Då flyttade jag till Skåne. Det är därför vi är i Skåne, för att jobbet fanns där. Jag hade knappt varit i Malmö innan, men blev franchisetagare i Lund, och sen byggde jag där.

Caroline: Du är varmt välkommen till Skåne.

Per: Nej men, det har jag känt hela tiden. Det har varit här länge nu, ja.

Caroline: Men du är nog den första som säger det, faktiskt.

Per: Ja, det är så.

Caroline: Vad fint.

Ett "hit job"? Hur får man bäst betalt?

Caroline: Ja, men sen blev jag bara nyfiken, för det var ändå lite roligt. Vi skrev i forumet att du kommer, och då var det någon som skrev: ja, kul att ni bjöd in Per. Och sen var de så här, hoppas det här inte är ett hit job.

Per: Ja, vad är ett hit job?

Caroline: Nej men, att det är ett beställningsjobb här. Hoppas att ni inte kommer prata en timme om Norban. Vi ska prata om en massa andra grejer.

Jan: Jag tänker att en av de viktigaste frågorna, när man är i detta och ska sälja, är hur får man bäst betalt för sin försäljning? Där är det till exempel nu, som vi pratat om, tajming. Jag tror till och med att bomarknadstempen, Booli har någon sådan, de var så här, marknaden just nu är iskall. De gick från iskall till glödhet, och nu var den iskall. Hur ska man tänka kring försäljning, kring tajming?

Per: Nej men, och här blir det ju från stort till smått, om vi nu fångar in allt i den här frågan. Det stora är såklart, hur är marknadsläget? Hur är köpkraften? Som kanske är det absolut högsta. En nivå ner är, hur är utbudet och efterfrågan just där jag bor? Nu sitter vi i ett område i Malmö där vi fortfarande kanske skulle säga att Malmö är ganska kallt. Men där ni bor här och nu, så kanske ändå utbud och efterfrågan säger, nej, det är nog inte så tokigt att sälja ändå. Sen att ta ner det ännu lägre: hur gör jag rent strategiskt och tekniskt, hur kan jag förbereda mig? Hur kan jag öka mina chanser trots marknaden? För du kan inte påverka marknaden, du kan inte riktigt påverka utbud och efterfrågan, men du kan definitivt påverka din försäljning. Och det här brinner jag för. Det här har vi sett så många gånger, hur det egentligen går till.

Förhandlingsläget är allt

Per: Så om frågan även innefattar det, skulle jag säga att här är det också stort och smått. Men min stora, stora sanning, som jag har levt efter hela tiden, och det gäller även mina egna försäljningar. Är man i den här branschen och är som jag, då har man flyttat väldigt många gånger. Då ska jag säga att nummer ett, till er som lyssnar och tittar, är att se till att skapa det bästa förhandlingsläge ni bara kan. Det är min nummer ett, två och tre på något sätt.

Nummer ett, till er som lyssnar och tittar, är att se till att skapa det bästa förhandlingsläge ni bara kan. Det är min nummer ett, två och tre.

För att förklara behöver jag ge er ett exempel. Vad menar jag med det? Jo, det brukar vara ganska enkelt genom att snacka om tvärtom, där man inte har ett bra förhandlingsläge. Det är till exempel om man märker att här är det någon som har flyttat ut. Den här bostaden är helt tom. Den här bostaden har jag sett två gånger tidigare på Hemnet. Då har man inte ett superförhandlingsläge som säljare, utan köparna sitter bara och väntar och tänker, ja, nu är den i vår ringhörna, det är vi som kan ställa kraven.

Jämför åt andra hållet: du kommer ut och presentationen ser jättefin ut, den är bra. Du märker att det är mycket trafik till din annons. Din visning är full med folk. Du kanske till och med har ett bud innan visningen. Du kanske till och med har ett bud innan du har lagt ut den på Hemnet. Snacka om att ha förhandlingsläge. Du kanske är den enda villan här i kvarteret, så att du drar nytta av utbudet. Förhandlingsläge. För har du tillsammans med din fastighetsmäklare ett förhandlingsläge, så kommer du kunna ställa krav på köparsidan. Du kan be köparna att de behöver prestera nu. De behöver lägga ett bud som gör att min säljare blir nöjd, för att vi till exempel inte haft öppen visning än, eller vad det nu kan vara. Det är ett typiskt exempel på förhandlingsläge.

Norbans pre-market och förmarknaden

Per: Nu blir det lite reklam då. Det här är en av anledningarna till att vi på Norban har en pre-market. En pre-market är helt enkelt en förmarknad. För vi menar att, återigen, om förhandlingsläge är det viktigaste av allt, hur kan man då jobba för att ha ett bud innan den öppna marknaden, till exempel Hemnet? Kan vi då skapa det här förintresset? För det finns också en sådan här sanning. När får du absolut mest betalt för din bostad? Nu är det här en liten kuggfråga, men när får du absolut mest betalt för din bostad? Vet ni det?

Caroline: Nej, vi har aldrig sålt.

Per: Nej, men du är ganska nära. Det är när man inte tänker sälja. För om du inte måste sälja, eller om du inte tänker sälja, då kan jag nog lova dig att ni kommer få ett otroligt högt bud.

När får du absolut mest betalt för din bostad? Det är när man inte tänker sälja.

Och kan man då skapa en marknadsplats, som vi tänkte göra med pre-market, så är det personer som inte måste sälja exakt just nu. Det vill säga, man kan vara ganska kall.

Jan: När gör man dåliga börsaffärer? Ja, det är väl när du måste sälja. Eller hur? Du måste släppa någonting som du helst inte hade velat göra.

Per: Så kan du ha med dig ett bud in och sen dra nytta av den stora öppna marknaden. Så är det det mest effektiva.

"Kommande" och "på gång" — för vems skull?

Jan: Det här var ju precis en fråga i forumet också, från Louie. Han skrev att det har blivit en ganska stor ökning av de här kommande och på gång och förhand. Jag tror han skrev också, jag har inte kollat upp det här, men att Hemnet skrev att sådana annonser har gått förbi de ordinarie annonserna. Men är det för att det känns som att man får inblick i något premium? Premiumskiktet?

Per: Ja, kanske inte det, men...

Jan: Finns det hemligheter?

Per: Jo, men det är det ju. Det är ju unikt.

Jan: Det är ju inte premium för att det bara är fina saker, det är inte det du menar. Utan det är typ som ett inloggat läge. Du kan läsa lite mer på Omni eller vad det nu skulle kunna vara.

Per: Jag håller med. Här får man passa sig för vad man säger lite grann, men jag säger det ändå. Den har vuxit jättemycket. Jag tycker också att den har vuxit ganska mycket för att det har gynnat fastighetsmäklarna. Det vill säga, det har varit bra för oss mäklare att värva dig tidigt, för då har jag låst in dig. Och ju tidigare jag kan låsa in dig, då är du min kund, istället för att jag ska vänta till när ni faktiskt ska sälja. Så det här har förflyttat sig tidigare och tidigare. Så det är inte bara kundnytta i att ligga på alla de här kommande-tjänsterna, menar vi.

Andra regler på förmarknaden

Jan: Precis, för jag tänkte på det. Det är ju en av era grejer. Ni har det här pre-market, man kan registrera sig via appen. Och ni var också så här noga: nej, men där är inga förbindelser. Du kan lägga upp dig. Men hur ser det ut egentligen? Är det som en egen... Det är typ som Hemnet, fast...

Per: Fast i det här fallet på Norbans hemsida. Eller i appen.

Jan: Okej.

Per: Ja, nej, men så är det. Och jag menar att vi också vill skapa lite andra regler där. Det vill säga, reglerna som finns på öppna marknaden behöver inte vara desamma på förmarknaden. Till exempel, alla våra bostäder har inte bilder. Måste en bostad ha en bild för att kunna gå att säljas? Nej. Måste den ha fullständig information? Nej, för att du som säljare inte är där nu. Utan vi ville möta säljarna där de befinner sig. Det vill säga, ni kanske är sugna på att sälja det här huset, men ni vill inte visa det för grannarna. Andra regler kan gälla på en förmarknad.

Men jag skulle också säga att, även om vi tycker vi kanske är de som går i bräschen för förmarknad, så är de andra mäklarna också duktiga på det. Verkligen. Och de sätter också sina kunder i ett förhandlingsläge. Men jag vill ändå skicka en liten passus, att den här förmarknaden som växer överallt är lite grann för mäklarnas skull, att ha jobb att göra framåt. Det är inte bara för kundernas skull.

Asymmetrisk risk och att "bränna" ett objekt

Jan: Är det några andra nackdelar? För jag brukar ju tänka så här asymmetriskt. Tar jag någon risk, är det någon nedsida? Och hur begränsar jag den, versus vad är den potentiella uppsidan? Jag var så här, nej men vi funderar inte på att flytta i närtid. Men så var jag ändå så här, då kan man väl ändå lägga upp sig och se, finns det något intresse? Men är det då kasst? För att då ligger jag ute där, och så kan någon vara så här, men det här har jag sett innan.

Per: Ja, det skulle kunna hända. Och det skulle jag säga är väl den enda nackdelen egentligen. Men samtidigt är den stora, stora skillnaden, återigen, att ni inte är till salu. Och det finns någonting som heter att bränna ett objekt. Det är vedertaget i Sverige, och framför allt i storstäderna. Då menar man att både på en pre-market i Norban eller en kommande bostad hos vanliga mäklare, så bränns den inte, för den är inte riktigt till salu. Den bränns när den är till salu och inte har lyckats sälja. Det är en hemsk företeelse, men det här är andra sidan av myntet av att vi antagligen i Sverige har den mest effektiva och bästa platsen för att sälja bostäder. Det är utbildade mäklare. Trots att jag har sett lite i forumet, och jag vet att man inte alltid är nöjd, men jämfört med många, många andra länder ligger vi långt, långt fram. Och vi har en extremt fungerande marknadsplats i Hemnet. Vi ska vara väldigt glada att vi har ett ställe där det finns.

Jämförelsen med Spanien

Per: Pröva att leta en bostad i Spanien. Det är inget kul. Då behöver du doktorera en gång till.

Jan: Ja, för att det är så splittrat. Det ligger på flera ställen och det är olika bilder och det är olika mäklare och vad det nu kan vara. Ur ett konsumentperspektiv är det inte särskilt kul.

Caroline: Men varför har de inte ett Hemnet?

Per: Men det har de. De har flera stycken.

Jan: De har flera stycken, men det är ändå fragmenterat.

Per: Exakt så. Men då menar jag bara att om vi tar sidan av myntet här, eller upp- och nedsidan av myntet, så är det att vi har en extremt välfungerande bostadsmarknad som är väldigt transparent, där vi har en dominant egentligen, och sen lite utmanare. Nedsidan, som sagt, är att det blir så otroligt transparent. Så att man vet precis vilket som har varit ute. När var de ute? Och varför funkar inte det på 14 dagar? Då måste det vara något fel. Och det där är lite osunt, för jag menar, varför kan det inte få ta två månader att sälja en bostad? Men vi har hamnat där. Det är otroligt snabbt.

Caroline: För rätt köpare måste ändå vara ute just när mitt hus ligger ute.

Per: Det är inte säkert.

Caroline: Nej.

Per: Det är verkligen inte säkert. Men sen är svensken väldigt frekvent på bostadssidorna. Det märker till och med vi, trots att vi är nya, som har jättetrafik, att det hänger mycket på att svensken letar överallt. Trafiken till enskilda mäklares hemsidor har ökat ganska kraftigt. Och det gör de för att man tänker att det finns bostäder där som man inte fångar upp på den typiska öppna marknaden.

Varför vill så många flytta?

Jan: Men jag läste någonstans också att det var typ så här, 40 procent av svenskarna kan tänka sig sälja sin bostad. Alltså vid varje givet tillfälle. Sen är det bara 10 procent som gör det.

Caroline: Varför är det så? Att man kan tänka sig att sälja, så det är nästan hälften av alla som bor någonstans?

Per: Ja, men då talar jag lite grann för mig själv, och för mig själv och många andra, att man vet någonstans innerst inne att det här inte är min ändstation. Vi är på en resa framåt till drömhuset eller drömlägenheten eller vad det nu kan vara. Då behöver jag vara lite öppen för förändring. Jag kanske inte kan styra exakt att det ska vara om tre år, utan får jag ett bud om två år eller om ett år, då är jag beredd att flytta på mig för att jag har ett mål där framme. Det skulle jag säga är den stora anledningen till varför folk säger så.

Om man i stället frågar sig varför det är så få som faktiskt flyttar, så är det återigen den här andra sidan av myntet. Det är att utbudet i Sverige nästintill alltid är jättelågt. Jämför återigen med Spanien, där nästan varenda bostad ligger ute till salu. Du köper den, så lägger du ut den direkt, för du vet att det här kommer ta ett och ett halvt år. Nu raljerar jag lite. Men i Sverige, som i sina stunder har under 30 dagar, från publicering till såld.

Världsunikt korta säljtider låser flyttkedjorna

Jan: Jag såg någonstans på Hemnet att det var 14 dagar i Stockholm.

Per: Ja, exakt. Och då är det kanske lite extremt. Men man brukar ofta snacka någonstans, för mig 22–23 dagar. Men bara det är ju världsunikt antagligen. Men det gör också att utbudet alltid är lågt. Och det låser flyttkedjorna. För nu bor ni i ett jättefint hus här. Ni kanske drömmer om att flytta in till Malmö. Men då ska det minsann vara en fin lägenhet. Men den där fina lägenheten går runt och väntar på det här huset kanske, för de är i en annan livssituation. Men de vet inte om varandra. Och det finns någonting spännande i det här. Det är sådana här saker som, när man har chans att starta någonting nytt, får en att fundera: hur kan vi låsa upp det här? Hur kan vi visa att de här finns utan att de behöver blotta sig för mycket egentligen?

Caroline: Ja, men vad coolt.

Sociala medier och egen annonsering

Jan: Jag tänker till på en fråga som vi fick, köpa sociala medier-annonsering eller egen annonsering. Kan man göra någonting för att boosta sina egna chanser?

Per: Ja, jag tror att, det här är också kul. Ett ganska stort skifte i vår bransch kom när sociala medier blev stort, av två anledningar. Det ena är att fastighetsmäklarfirmorna inte längre, och det här är en världslig sak, inte blev lika beroende av marknadsplatserna. För marknadsplatserna var egentligen de enda som kunde driva trafik. Men när sociala medier kommer med ett ganska kraftigt intåg, då kunde man med lite olika annonslösningar helt plötsligt nå kunder digitalt vid sidan av plattformarna. Det är den ena saken med sociala medier.

En annan sak är att vi nu har en population, återigen, i världen som vänjer sig själv dagligen att visa mer och mer och mer. Jag menar, nu sitter vi ju hemma hos er, eller hur? Det kanske ni inte hade känt för tio år sedan.

Caroline: Nej, men det hade vi inte kunnat göra. Det känns för privat. Nu är det inget snack.

Per: Och det här någonstans har också hjälpt oss, när vi skapade Norban, att folk är beredda att visa, trots att det inte är till salu just nu, så är man beredd att visa lite grann i alla fall. Så sociala medier har haft en väldigt stor påverkan på vår bransch.

Och till frågan. Ja, man kan. Jag skulle säga att det brukar väldigt ofta räcka med att du delar din egen bostad i ditt nätverk. För det nätverket kommer sen växa vidare, och dina kompisar hjälper dig och delar den vidare. Det i sig blir en ganska bra spridning. Sen har alla andra mäklarfirmor ofta kopplingar mot sociala medier, där man kan trycka på den vägen. Så den kombinationen tror jag är bra.

En boktrick och frågan om snyggare hem

Jan: För jag vet ju att det är en blogggranne som heter Conny Coopia. Han har en rätt rolig grej, för han är författare. Så då brukar han säga att om du tar, när du gör fotograferingen, om du har hans böcker framme så att de kommer med på de officiella korten, så gör han sen reklam för din bostad på sin hemsida. Jag tyckte det var så roligt.

Caroline: Får jag fråga en helt annan fråga? Du som har varit med länge nu i branschen. Är det så att svensken överlag har fått det snyggare hemma? I och med sociala medier, kan jag tänka mig, och för att man då får se att man ska ha vitt och fräscht, eller man ska inte ha så mycket skit framme, homestyling och allt det där.

Per: Ja, nej, det är jättestor skillnad. Men det har nog pågått i 15 år, skulle jag säga. Jag vet inte om det har eskalerat ytterligare något kanske, men här sticker också Sverige ut. Det är bara, återigen, att titta över sundet. Titta i England, titta i Tyskland. Ja, det är ganska skabbiga vägar. Det är helt andra bilder.

Caroline: Kan vi skratta åt dem?

Per: Det har kanske gått till och med till överdrift. Det var någon som kommenterade även det, och det kan jag hålla med om. Man bor inte i ett inredningsmagasin. Det är inte så det är. Jag tror att hittar man rätt nivå, att det känns välkomnande, lite varmt, lite ombonat, som att någon bor där, men ändå lite...

Caroline: Men väldigt rent och snyggt uppställt.

Funkar homestyling?

Caroline: Men nästa fråga då. Funkar homestyling? Ska man lägga pengar på det?

Per: Jag tror att det...

Jan: Åh gud, vilken tråkig fråga. Eller förlåt.

Caroline: Jag skulle vilja att någon kom hem och homestylade hos oss ibland, så att vi bara kunde få se, ja men det blev ändå rätt snyggt. Att ta bort allt det där.

Per: Ja, men det tror jag. Och det där är stort i andra länder. För i Sverige är vi lite, med många saker så tror man att man är expert. Men jag skulle säga med inredning är vi absolut inte expert. Utan man tar in någon, så kommer man trivas väldigt mycket bättre. Men jag skulle säga att det tråkiga, frågan var rolig, svaret är tråkigt, och det är att det beror verkligen på. Men om jag pressar mig själv till att jag måste svara, så säger jag ja, det lönar sig faktiskt. Men framför allt är det i vissa fall uppenbart att det måste till. Till exempel om det är en tom bostad, som vi snackade om, återigen. Nu syns det att det är stylat, så det hjälper kanske inte ditt förhandlingsläge som vi pratade om innan. Men den gör den absolut mer inbjudande.

Digital homestyling

Caroline: Ja, men någonting som jag har sett nu, att vissa har börjat med digital homestyling. Vad är det för något?

Per: Ja, men det visste jag inte heller förrän igår. Men det är att du digitalt, alltså som arkitekter, du vet, idag gör 3D-modeller, du kan gå i ditt hus innan.

Jan: Ja, en rendering, liksom.

Per: Så kan du inreda digitalt, så att det ser ut som ett foto, men möblerna har aldrig varit i lägenheten.

Caroline: Nej.

Per: Nej, men det är riktigt osäkert. Jag tror jag har sett det. Men jag tror så här, den uppenbara fördelen är att bilderna kommer bli bättre. Du kommer få större trafik till sidan och potentiellt mer folk till visningen. Men risken är att du blir besviken när du kommer dit. För när du väl är där så är de ju inte där, uppenbarligen. Det är inte bara en fördel.

Renovera värdehöjande — materialval

Caroline: Men du, också en sådan här, för det här är frågor både från forumet, men om man ska renovera eller inreda för sig själv, men man vill ändå tänka värdehöjande, att jag gör det här för att få ut mer också. Hur ska man tänka då? Till exempel materialval?

Per: Ja, men spontant är väl att fastighetsmäklare alltid är intresserade av kundkontakter. Så det snabba rådet är, varför inte ta dit mäklaren som du antingen köpte eller sålde med tidigare, eller vad det nu kan vara, för att få en liten second opinion? Är det här i sig ett dåligt beslut? Det är väl det ena.

Jan: Men det har vi ju gjort, och då fick vi råd så. Ta bort det golvet där, lägg äkta trä. Eller sten, alltså naturmaterial. Men det var ju bara för att vi skulle ha en värdering. Vi skulle ha en ny värdering till banken. Men vi ställde den frågan. Och då fick vi så här, byt ut det. Ni har ett linoleum i hallen. Och jag var så här, det har jag aldrig tänkt på.

Per: Nej, och det är det jag menar. De ser ofta saker som man själv kanske inte ser. Jag tycker det kan vara ett bra allmänt tips. Sen är det klart, ska vi gå in i detaljer, är trä bättre än det? Det är svårt för mig att säga. Men det finns också lite sådana här stora saker. Det är nog inte en slump att de sa linoleum. Och det var antagligen för att allting annat var fint. Linoleum kan ju vara otroligt...

Jan: Parkett, vi har ju fiskbensparkett.

Per: Ja, men exakt. Och linoleum i sig kan vara otroligt fint. Men det kanske inte var det här fallet. Och då tänker man, oj, här blev det en sak som sticker ut till det negativa. Den här lilla investeringen gör att du får ett helt annat flyt, eller vad det nu kan vara.

Köks- och badrumsrenoveringar

Caroline: Men är det någonting som man ska undvika, eller det här får man liksom inte pengarna tillbaka på?

Per: Jag tror att i Sverige är det väldigt, väldigt vanligt att man som köpare vill sätta en prägel på köket. Och jag tror att de här överdådiga köksrenoveringarna, om du inte ska bo där så länge, den har du svårt att få tillbaka.

Caroline: Ja, och det var ju roligt, för när vi flyttade hit, då kom säljaren och var så här, ja, jag hoppas att, alltså ni får ju såklart göra vad ni vill, men jag hoppas att ni inte vill göra om köket. Och så tittade de på mig. Och sen såg vi att köket var ganska dyrt. Och vi bara, nej, vi har ingen lust att göra om köket. Thank you very much.

Jan: Ja, men det var lite sorg i ögonen att inte göra om köket.

Per: Jo, men det är väl härligt, tycker jag. För då någonstans är det en person som antagligen har gjort det för sin skull. Som har gjort det för att det ska sitta länge och kvalitet och sådär. Det tycker jag är värt att respektera. Men återigen, är ditt perspektiv kort? Lägg inte för mycket pengar på ett kök.

Caroline: Är det samma med badrum? Det var också en fråga.

Per: Vår uppfattning är att badrum är det sista man gör. För det är ganska jobbigt att genomföra en sådan renovering. Så där är man mycket mer förlåtande. Det är fräscht, det finns där. Vi kanske hade valt en annan platta, men nej. Medan i ett kök kan du bara ta ner ett skåp och sätta upp ett nytt. Det är mycket, mycket enklare. Så badrum skulle jag säga, men det är samma sak där. Lägg inte för mycket onödiga pengar. För folk vill egentligen ha det på sitt sätt. Så man kommer inte betala fullt ut för den dyra plattan du har valt. Utan det är bättre att hålla det lite mer fegt.

Planlösning som värdehöjare

Caroline: Fråga här också då. Planlösning. Är det någonting man ska tänka på kring?

Per: Ja, wow. Det klassiska, det bästa du kan göra egentligen, är om du lyckas med att fortfarande ha en hyfsat luftig känsla, om du då kan ändra funktionen så att du får ett sovrum till. Vilket såklart händer rätt ofta i lägenheter, till exempel. Att du flyttar ett kök, och helt plötsligt kan du, du flyttar köket, vilket gör att det som var en matplats tidigare, ja men det gick att ha matplats i köket. Helt plötsligt fick vi faktiskt ett sovrum till. Det i sig är ett väldigt säkert kort för att höja värdet på en bostad. Och då är det jättenoga att man såklart kollar med föreningen innan man flyttar kök, för det får man inte göra hur som helst. Jag tror också att man ska vara lite försiktig så att man inte tappar karaktären kanske. Man kan inte bara gå på det tipset rakt av, det förstår ni, men det spelar lite roll. Men det är väl den uppenbara planlösningssaken.

Jag har länge sagt att jag väntar, och jag väntar kanske fortfarande lite grann, på det beviset, men det är att de stängda köken trodde jag skulle komma ännu hårdare. Jag hoppas fortfarande att det gör det. Vi har levt länge med den öppna planlösningen, som absolut har sina nackdelar och känns lite daterad, om jag själv får tycka någonting. Så där tror jag man kan tänka att det måste inte vara så. Utan det finns en ganska stark köpkraft på de avgränsade köken, ska jag säga. Du lagar mat på ett ställe, du har en liten matplats, men du slipper se skiten.

Säljmönster mellan olika områden

Caroline: Men Jan L undrar det här, finns det också skillnad på säljmönster mellan till exempel olika områden? Mellan dyra villor eller radhus, eller säljmönstren.

Per: Vad menar man med säljmönster?

Caroline: Någonting som, det här brukar gälla dyra bostäder, och det här är unikt för billiga bostäder. Det här brukar komma med...

Per: Ja, okej. Ja, vi ser om jag fattar frågan då. Jag testar. Jag tycker väl så här, det är ju att den här frågan tänkte jag att jag skulle få, så jag väver in den lite grann nu. Det är liksom, hur ska jag tänka, om jag nu vill maxa mitt kapital? Om jag nu vill vara smart här nu, vad har Per att säga egentligen? Och den här, nu sticker jag ut hakan lite, för det här behöver inte vara sant, det är bara min åsikt. Det är att man såklart inte ska överköpa. Det ska man absolut inte göra. Och här, återigen, är ni experter på hur mycket man ska lägga och sådant där. Men jag tycker mig se, under mina 18 år, i min närhet, det kan vara kunder, det kan vara vänner, det kan vara mig själv, det är att det lönar sig väldigt ofta att ta i lite.

Att stretcha budgeten i köpläget

Per: Det vill säga, stretcha sin budget lite grann. Till att köpa den där lite mer centrala tvåan, i stället för den som låg lite utanför. Och det kan man ju tycka, det här gillar nog inte ni, så det blir kul, då ska vi se vad som händer. För det kanske inte i stunden är det kloka beslutet. För nu tappade du 3 000 kr i månaden som du kanske hade kunnat göra någonting annat av. Och det får vi fajtas om lite grann. Men det som händer är att den här bostaden kommer, i en uppåtgående marknad, sticka ganska mycket mer än det fega valet, eller vad man ska säga. Men den kommer också stå sig mycket bättre i en nedmarknad. Där vi är nu. Så att både i risk och även i reward, så hävdar jag att det är bättre. Det som står du och tänker, ska jag vara lite försiktig, eller, jag har ju faktiskt råd med den här, ska jag ta i lite, så skulle jag råda till att ta i lite. Både på risk och uppsida.

Det lönar sig väldigt ofta att ta i lite. Köp den där lite mer centrala tvåan i stället för den som låg lite utanför.

Det var nog inte frågan.

Caroline: Nej, men det var en annan fråga. Kan man se några trender? Tror du till exempel nu att folk kommer att köpa mindre?

Trenden att skala ner efter pandemin

Per: Ja, jag tror att vi för första gången, i alla fall i mitt vuxna liv, kommer se många som skalar ner. Det är jag helt övertygad om. Och vi såg en lite konstig uppskalning efter pandemin. Det fångar ni säkert också upp. Att helt plötsligt skulle man ha balkong. Det gick inte att leva utan. Extra arbetsrum.

Caroline: Exakt, verkligen. Ett rum till.

Per: Hus, trädgård, liksom.

Caroline: Och hus och trädgård har man såklart alltid velat ha.

Per: Men vi såg ett jättetryck mot att folk letade saker som man inte riktigt har letat efter innan. Nu tror jag man kommer se tvärtom.

Jan: Alltså, jag fattar inte det. Man vet att pandemin kommer gå över. Vi kommer inte hålla på med, vad trädgården säger. Vi skaffar en hund också. Men herregud.

Per: Jag förstår.

Jan: Det var väl det att man inte visste när den skulle gå över. Så då kunde man bara inte stå ut. Utan balkongen.

Per: Nej, jag har egentligen ingen superförklaring. Men det var tydligt. Nu tror jag trenden är att man kommer skala ner. Det vill säga, nu kommer man hitta ekonomiska boenden. Hur tajt kan jag bo? Jag vill inte hamna i den här sitsen igen.

Energi som ny prisdrivare

Per: Vi ser definitivt trender från när energi helt plötsligt har blivit en sak. Man har inte tänkt på det innan. Jag tror också att en trend, en otroligt sund trend som är väldigt rättvis, är att hus, framför allt, som förtjänar ett högre pris, kommer också få ett högre pris. Tidigare har det nästan bara varit, var ligger det? Vad behöver vi göra för renoveringar? Och vad tror jag det finns för uppsida på det här huset? Hur det värms upp, eller hur mycket energi det läcker, eller vad det nu må vara, det kom väldigt långt ner på listan, men nu är det högt däruppe. Och det var många säljare som hade gjort väldigt kloka setups tidigare och sa, ja men vi har ju bergvärme. Det här huset är ju jättebra. Visst får vi mycket betalt. Och mäklarna fick lov att säga, tyvärr inte. För det var andra saker som drev priserna. Men nu är det väldigt högt upp på listan. Hur värms det upp? Finns det solceller?

Jans solpanelskalkyl

Jan: Ja, men du vet, nu har det nästan slagit över. Vi har haft mycket diskussioner kring solpaneler. Och vi har aktivt valt att inte sätta solpaneler. För jag får inte ihop kalkylen. Så jag var så här, nej men jag tar samma summa jag hade lagt för solpanelerna, så lade jag dem på börsen. Och så har jag gjort så här, vi ser ett bet på tio år kring det där. För folk är så här, ja men du får alltid tillbaka pengarna. Och jag är så här, du vet om tio år, när jag har haft 15 år gamla solpaneler som inte har samma effekt, som det är 15 år nyare modeller. Alltså, jag har jättesvårt att se. Men vi får se.

Caroline: Men vi har varit inne och berört det här. För när man köper, det var egentligen, jag tänkte att jag ska göra det i ett annat avsnitt, men hur kan man tänka om man vill köpa och ändå har den här i bakhuvudet? Om jag vill behålla värdet, eller jag vill maxa mina chanser för att göra en bra affär. Då sa du så här, köp kanske lite mer centralt eller lite större. Finns det några andra sådana här?

Per: Jag tror att om du kan, så vore det väldigt bra att hitta någonting som har en liten uppsida. Det vill säga, kan du göra ett lite bättre köp? Slå marknaden lite grann, eller märka att här kan jag förändra lite i planlösningen. Att det finns en förädlingspotential egentligen. Då sitter du på en väldigt bra position.

Finns förädlingsobjekten kvar?

Caroline: Men finns det fortfarande?

Per: Ja, det gör det. För gamla människor, de som inte har gjort något på jättelänge, har...

Caroline: Är det så? Jag tycker att alla man hör om är sådana proffs och styckar av och renoverar och gör.

Per: Nej, jag förstår vad du menar.

Caroline: Jag har ingen chans.

Per: Ja, jag förstår vad du menar. Men ja, det finns verkligen kvar fortfarande. Och jag tror också att trenden förändras, vilket gör att du kan stänga den där väggen som någon öppnade, eller öppna den när någon stängde, eller vad det nu kan vara. Så att det tåget...

Caroline: Det har aldrig gått.

Per: Nej.

Husets placering på tomten

Caroline: Men jag tänker, om det var någonting annat du kan göra där. Men så hade vi också en diskussion i forumet om placering av huset på tomten. För då tänker jag så här, när jag säljer mitt hus, du vet, huset är där huset är. Det är inget jag kan göra åt vid säljtillfället. Men är det någonting som jag ska ha i åtanke? Det kanske är var man sätter sitt trädäck. Jag vet inte.

Per: Nej, här får jag skjuta lite från höften då. Jag är nog bättre på lägenheter än hus. Men det är väl de uppenbara sakerna. Tänk solläget. Det beror på vilken väg, hur trafikerad den är. Underskatta inte att du vill ha kontakt med vägen, trots att den kanske är något trafikerad. Vänd gärna köket mot, det är väldigt naturligt att du vill stå och diska och faktiskt titta ut och se vad som händer. Medan du kan lägga sovrum och kanske vardagsrum mot en, vad ska jag säga, baksida. Men sen, återigen, solen är nog det allra viktigaste att tänka på. Och då självklart är det dag- och kvällssol man vill åt.

Caroline: Det har jag lärt mig i forumet nu. Syd-sydvästläge och sovrum i nordläge.

Per: Exakt så.

Jan: Fan, det låter man smart. Tack, forumet.

Per: Ja, men det är riktigt bra. Och kan man då lyckas med morgonsolen på sin framsida så har man väl, det är nog det bästa tipset.

Ankareffekten vid prissättning

Jan: Men du, jag tänker också så här, vi ska prata om vanliga misstag vid försäljning. Och någonting som jag tänker på mycket, inom investerande kallar vi det för ankareffekt. Eller anchoring. Och där kom också, jag tror, i forumet, Elin som skriver så här, jag säljer en bostadsrätt på en fin gata i Göteborg. Högsta våningen, ingen balkong, låg avgift, el ingår, renoverad. Men så skriver hon, vi får tyvärr inte lägenheten såld. Intresset är svalt. Vi är beredda att gå ner i pris och sälja lite med förlust. Nu har vi fått ett bud, men 10 procent mindre. Ska man bita i det sura äpplet och sälja? Och det blir också så här att någon annan skriver, min granne fick ju en miljon mer förra året. Alltså att man har ankrat priset.

Per: Ja, jag förstår. Nu blir det väldigt specifika fall.

Jan: Men skit i det specifika fallet. Förlåt Elin, vi tar det generellt. För jag tänker, ni måste ju drabbas av det, som någon säger att det är värt 3,5. Nej, men de sålde för 4,1.

Per: Och då menar du med ankring där då? Är det referensförsäljning?

Jan: Exakt, att man ser tillbaka på att, ja men grannen sålde för 4. Varför kan jag inte se det på 3,5?

Hitta sin nya anchoring med datapunkter

Per: Nej, och det där är jättevanligt såklart. Finns siffror överallt nu, eller hur? Finns data att tillgå? Jag tycker att det är väldigt relevant. Jag tycker man ska absolut ta hänsyn till det. Sen måste man väl bara, med hjälp av sin mäklare, kanske fler mäklare, sätta jämförelsen i jämförelse. Okej, det var ett år sedan. Ja, men då var det en topp. Vi är inte där nu. Och ju mer nya datapunkter man kan få, allt ifrån statistik eller oberoende värderingar från olika mäklare, så tror jag man kommer hitta sin nya anchoring egentligen. Och jag kallar det för datapunkter. Där är en, och här är en till, och där är en till. Och sen börjar man fatta sitt beslut.

Men sen är det ju så att, trots att de här datapunkterna finns, så kan det vara dåligt väder på visningssöndagen. Det kan påverka, eller det påverkar. Det kan vara för bra väder. Men det i sig är också en datapunkt, som man får ta hänsyn till.

Jan: Kan det vara så att det var dumt att, vi hade lite otur. Det var ju första fina soldagen här i mars. Spelar det roll?

Per: Ja, det gör det. Ja, men då kanske jag inte ska ta det budet som kom efter den söndagsvisningen, utan då provar vi faktiskt igen. Eller tycker vi att vi har haft marknaden, som har varit och tittat på bostaden, för att vi märker, återigen datapunkter, hur mycket besökare vi har haft på vår annons kontra andra, hur många personer har varit på visningen kontra andra. Det här kan mäklare. Och ju mer säker man känner sig på att man har fått en rättvis chans, desto större anledning för Elin, var det det, att ta det budet. Men har det varit omständigheter som de tycker är, ja, det känns inte rätt, ja men då ska man försöka igen. Då ska man börja om från början. Ny kampanj och köra igång igen.

Budgivning som en konstform

Jan: Det känns ju som att hela den här budgivningsprocessen är en konst. För jag vill liksom, ja men det var jättefin sol idag, så vi håller kvar. Men då tar jag risken att nu har den varit på Hemnet i 56 dagar. Det är lite ångestfyllt. Att man inte kan ha kontroll på alla parametrar.

Per: Ja, så är det. Sen är det kanske inte så ängsligt som jag sa i början där, med att det bränns direkt. Utan man förstår att det kan ta lite tid. Jag håller med om att det kan vara så. Jag tror samtidigt att tillsammans med rådgivare runt dig så borde man kunna fatta ett ganska bra beslut. Men det finns en sanning också. Det är att i en nedåtgående marknad, nu är det lite svårt att säga om det kommer att sjunka ytterligare, men i en nedåtgående marknad så är ofta de tidiga buden de bästa. Även om de är lägre än du hade tänkt.

I en nedåtgående marknad är ofta de tidiga buden de bästa, även om de är lägre än du hade tänkt.

Jan: Säg det igen.

Per: I en nedåtgående marknad blir liksom de första buden ofta bättre än de du får fyra veckor senare. För då är marknaden ännu lägre. Men problemet med de första buden i en nedåtgående marknad är att du tänkte nog att du skulle få lite mer. Vilket gör att du kommer jaga din svans i flera veckor nu egentligen. Och det där är lätt att säga och svårt att agera på. Man kanske borde tagit det där.

Jan: Jag är också för att man inte vet att det är en nedåtgående marknad. Det kommer kanske gå upp.

Per: Ja, man vet inte hur lång den kommer vara.

Jan: Det är den klassiska ångerkänslan. Man kunde alltid gjort någonting annorlunda.

Hur man tänker kring skambud

Caroline: Men hur ska man då tänka när det kommer in ett skambud?

Per: Nej men, ja, jag tror att...

Caroline: Säger man inte bara nej?

Per: Det var så roligt, när vi köpte vårt hus så var det, tror jag, ute för 7,7. Och innan hade det varit ute men inte blivit sålt. Och så tänkte jag så här...

Jan: Förhandlingsläget.

Per: Ja, men precis. Men det roliga var att jag gjorde bort mig. För då sa vi, typ 7,4 eller 7,5. Och då sa de, ta det. Nej, då sa marknaden så här, nja. Lägger ni er på utgångspriset så får ni huset. Men om ni lägger er under, ja men då finns det ingen anledning att ta utan då kommer det hänga kvar. Och då fick jag panik, vi tar utgångspriset. Utan att prata med mig. Och det där vet man ju inte heller. Man får lite panik. Man vet inte heller att det kanske var så att man inte hade behövt lägga det. Men 300 000, nu har jag glömt hur länge ni har bott där, men det spelar inte heller superstor roll, utan priserna går upp och så där.

Vad var frågan nu igen?

Caroline: Nej, det var hur man ska tänka kring skambud. Eller i budgivningsprocessen, när buden kommer in.

Säljarens fria prövningsrätt

Per: Men som ni märker så vänder jag på alla frågor här nu. Om vi säger som säljare då. Om jag börjar där faktiskt, så är det som säljare du ska tänka, det är att det är fritt fram att lägga vilket bud du vill. Men det är också fritt fram för köpare att lägga vilket bud du vill. Men det är också fritt fram för säljaren att sälja till vem du vill. Och det är inte jätteovanligt att en säljare tänker, den där personen som nu vanhedrade mig med det där jättelåga budet, det kommer jag komma ihåg. Och blir det sen en fight så kommer jag nog hellre ta den andra. För det kan ses som lite förnärmande eller respektlöst. Jag tycker bara, man ska ha med sig det. Trots att du får lägga vilka bud du vill så ska du ha med dig att säljaren sen faktiskt väljer vem de ska sälja till.

Caroline: Som säljare då, när man får ett skambud, ja, det är väl kanske som du säger.

Per: Nej, då säger man nog nej.

Jan: För det är inte ovanligt att det faktiskt händer så att vi inte är ekonomiskt rationella, utan att folk accepterar det budet som inte är högst.

Per: Verkligen. O ja, det är jättevanligt.

Caroline: Vadå, varför det?

Varför man inte alltid tar högsta budet

Per: Ja, men säljaren har enligt lag det man kallar för fri prövningsrätt. Och det är att sälja till vem man vill, vilket pris man vill. Så står det i lagtexten. Och tittar vi rent praktiskt, varför då? Så är det kanske att man får en känsla. Man känner att, nej men den här, det känns som en stabilare budgivare. Det skulle kunna vara hårdfakta, som att du har en bostad du måste sälja. Men det har inte Jan. Det känns säkrare att ta Jan, för han har redan sålt. Men det kan också vara, jag ska inte säga personliga skäl. Jag gillar inte dig.

Caroline: Nej, nu vet de ju inte vem du är.

Per: Men återigen, beteendet skulle kunna spela in. Men ibland händer det att man måste show up.

Caroline: Hur menar du?

Per: Jo, men vi har en kompis som pratade med säljaren. De träffades. Han åkte hem till dem och knackade på och berättade om sig själv. Och att han var arkitekt och han hade tittat på det huset. Nej, men alltså, alla medel är egentligen tillåtna. Sen är det ju, från mäklarfirmehåll, så säger vi åh nej.

Caroline: Ja, för jag har också hört det. Berätta varför det är så.

Per: Nej, men liksom, man vill kontrollera affären. En säljare har anlitat mäklare av en rad anledningar. Och en av anledningarna är att de inte vill förhandla kanske med en person. För Magnus i det här fallet var väldigt om sig och kring sig, vilket han antagligen var. Och det var en gammal dam på den här sidan. Och så kände hon, ja men Magnus är så trevlig. Jag tror det var exakt så det gick till. Hon känner att jag kan inte, jaha, nej men jag säljer nog till honom. Han förstår mitt hus.

Jan: Ja, men precis.

Per: Och det är ju bra. Men jag menar, vi någonstans från kåren vill ju säkerställa att det här går rätt till. Att du får ut maximalt betalt från säljarsidan och att det blir en sund affär. Så nej, det vill man inte. Och man vill inte heller att säljaren ska vara hemma på visningen och sådana saker. Utan, vi sköter det här nu. Och sen kommer vi informera hela tiden vad som händer.

Ska säljaren vara med på visningen?

Jan: Det där tänker jag också är en fråga med att vara på plats. För du säger, mäklare, vi vill inte att personen är på plats. Men jag tänker, mäklaren kommer ändå aldrig kunna fastigheten eller boendet lika bra som den som bor där. Jag såg någon undersökning som var så här, att de som köpte ändå ville ha den på plats för att ställa frågor. Hur är för- och nackdelar?

Per: Superbra fråga. Tänk om man kunde få till både och där. Jag tror faktiskt det är rätt. Låt den första visningen, när du ser bostaden för första gången, vara med mäklaren under ordnade former. Det är lite andra sällskap där. Det är ordning och reda och städat. Vid ett fördjupat intresse, träffa säljaren. Ha en visning till där man får veta lite detaljer. För jag tror att annars tar det aldrig slut. Det kommer ta alldeles för lång tid. Alla kommer inte tycka det är bra. Men jag tror att det är jättebra. Precis som en besiktning. När du går med besiktningsmannen och kollar vad som händer. Så är det minst lika viktigt som att gå med säljaren.

Är inkomna bud legitima?

Caroline: Vi har två frågor också från Eter på forumet. Han var så här, hur bekräftar en mäklare att inkomna bud är legitima och seriösa? Och hur länge kan en mäklare dra ut på att vänta på svar från andra budgivare?

Per: Just det. Den första är att med teknikens framfart nu så har det blivit mycket säkrare. Majoriteten, hoppas jag i alla fall, av mäklarfirmorna använder nu någon av de här budgivningstjänsterna som är kopplade till BankID. Det behöver inte betyda egentligen med 100 procents säkerhet att det här budet är avsett, att jag verkligen vill köpa det här huset. Det kan fortfarande vara en bulvan på något sätt. Men det säkerställer i alla fall att vi vet vem, med väldigt stor säkerhet, som har lagt det här budet. Lagändring, för ganska länge sedan, så fick man även en budlista. Den som köper, ingen annan, den som köper får den listan och kan då ringa och kontrollera. Så det finns lagar och regler och utveckling som gör att det här blir bättre och bättre.

Men då vill jag ha in en kommentar. Och det är att bulvaner, fejkbud eller vad det nu skulle kunna kallas. Det här vet man ju inte. Men min åsikt som ändå, vi sa ju 10 000 affärer där, det är att det är extremt ovanligt. Vi har aldrig varit med om att vi har, vad ska vi säga, kommit på det. Någon gång har det kanske känts lite konstigt. Men det har aldrig blivit bekräftat. Det har knappt varit stark misstanke någon gång. Utan jag tror att det är extremt ovanligt. Men då har vi en sådan här BankID-sak. Det vi ofta säger är att nej, det garanterar inte. Men det har en otroligt avskräckande effekt i alla fall. Så jag tycker att man ska kunna lita på det här. Och det är i alla fall min erfarenhet.

FOMO-effekten bland spekulanter

Per: Även om man tycker, det där budet, hur kunde det komma just nu? Jo, men det är inte orimligt att det kommer. För det finns en stark FOMO-effekt, alltså fear of missing out-effekt, hos spekulanter, som gör att när det börjar dra ihop sig, då blir man intresserad. Flockbeteendet, eller vad det kan vara. Som gör att det känns lite konstigt. Ja, men åh, hur kan det komma nu? Den här bostaden har ju legat ute.

Jag har själv varit med om det. Jag köpte en tomt en gång. Den hade legat ute i tre år, tror jag. Men precis när jag började lägga bud, så kom det en annan budgivare.

Jan: Ja, ja.

Per: Och då tänker man, men vad hände nu? Jo, det som hände, och det här tror jag genuint på, det är att det är en person som har tittat. Men om ingen annan hugger, så tänker man, ja, men det är väl ingen brådska. Men sen kommer jag. Och mäklarens roll är ju att få högst pris, en av rollerna, eller en av uppgifterna, är att vara partisk på priset. Det vill säga, du får försöka få så mycket som möjligt åt säljaren. Det är väl klart att mäklaren ringer och säger, du, nu kom det en kille från Malmö här som ska köpa den här tomten. Och så ringer han runt lite grann, och så blev det bud. Men det är klart, det kändes ju märkligt. Tre år senare, varför nu?

Hur länge kan mäklaren vänta?

Per: Så det var första frågan. Och den andra frågan var, hur länge kan mäklaren vänta? Och det finns nog inget reglerat egentligen. Mer än att en mäklare vill också ha tempo i en försäljning när det väl börjar bli intresse. För vi säger ofta att intresse är en färskvara. Man vill gärna agera när intresset finns där. Två veckor senare kan det ha hänt väldigt mycket. Jag tycker man kan läsa mellan raderna att det kanske är någon som känner att vi var intresserade, varför knöt de inte ihop säcken? Det fanns nog goda anledningar till det, skulle jag säga.

Intresse är en färskvara. Man vill gärna agera när intresset finns där.

Vad säljer en mäklare egentligen?

Caroline: Men jag tänker också, nu när vi ändå pratar om mäklarroll, så var det faktiskt flera frågor från Ann Gaudlin och Denk Marl. Vad är det en mäklare säljer, eller vilket värde tillför en mäklare? Vad tänker du?

Per: Det första svaret är att en fastighetsmäklare säljer två saker. För det första säljer de en mäklartjänst. Som vi då, som är ansvariga för fastighetsmäklare, tränar upp dem i. Det vill säga, du behöver sälja din tjänst att vara fastighetsmäklare. Du behöver vara ganska bra vid köksbordet för att sälja in din produkt och dig själv för att kunna bli anlitad. Det andra är att man sen ska sälja bostaden. Nu finns det, det här är lite olika från land till land, men till exempel i Sverige kommer du inte ut på Hemnet om du inte har anlitat en fastighetsmäklare.

Caroline: Men är det ett lagkrav eller är det en grej Hemnet har hittat på?

Per: Det är Hemnet, alltså vi ska inte ge Hemnet skit för det, utan det är så det fungerar. För Hemnet ägdes en gång i tiden av kåren. Av två stora mäklarföretag, de två branschorganisationerna. Så man gjorde ett gemensamt initiativ. Man startade en marknadsplats, och det var väl lite grann för att komplettera tidningar på den tiden. Alltså annonser i tidningar, och man tänkte att, jag tror det här var 97–98, man startade och det här hänger kvar. Och det är klart att det fanns nog där och då, för då var privatsälj större. Nu är det en icke-fråga nästan. Jag tror att det privatsälj som görs, de få procenten, är nog ofta inom familj och sådana här saker. Sen görs det några stycken såklart. Men då skulle jag säga att man ville nog då i alla fall låsa ut det privatsäljet.

Köpare vill köpa via en mäklare

Per: Så det ena svaret är att, ja, du får tillgång till Hemnet om du anlitar en mäklare. Sen tror jag att, skulle du gå runt på stan och fråga köpare, vill du köpa av Jan direkt? Eller vill du gå via mäklare? Så kommer en jättestor majoritet säga, jag vill hellre att en mäklare är inblandad. Jag tycker det känns olustigt annars, det känns mycket mer som att det kommer gå rätt till med en mäklare. Och jag tycker också att man ser stor skillnad mellan en mäklare och en annan i vilka slutpriser man kan få ut. Så att jag menar, på frågan, ger alla mäklare värde? Ja, ett visst värde. Ger vissa mäklare ett större värde? Ja, definitivt. Så för mig är det, och jag förstår att jag är part i målet, jag har levt mitt liv i den här branschen. Men jag skulle på riktigt inte säga det om jag inte tyckte det. En mäklare gör stor skillnad, och olika mäklare gör olika stor skillnad.

Mäklaren som oberoende mellanman

Jan: Men jag tänker, det var också en fråga från SNS som skriver så här. Jag vet inte om det är fastighetsmäklarlagen eller något. Då står det så här, mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Per: Det är mäklarlagen.

Jan: Men där blir det så här, är det i köparens intresse att betala så mycket som möjligt?

Per: Ja, men i samma lag står det också att man ska vara en oberoende mellanman, vilket jag tycker lagen är jättebra här. Och det är att man ska verkligen göra en sund affär för köparen och för säljaren. Men man får vara partisk på en punkt, och det är priset. Eller, man ska vara partisk på priset. Det vill säga, det är väldigt öppet att ja, jag kommer vara er bådas representant. Men när det kommer till pris så kommer jag stå på Jans sida. Jag kommer göra allt i min makt som gör att Jan får maximalt betalt. Och det är jag mer eller mindre ålagd enligt lag att göra.

Köpmäkleri — finns det i Sverige?

Jan: Men en sådan här fråga, varför ser vi inte i Sverige att vi har en mäklare som köper? Att det är jag som köper och anlitar en mäklare. Händer det i Sverige?

Per: Det har nog hänt någon gång, enstaka tillfällen. Det finns säkert någon firma i Stockholm skulle jag gissa som specialiserar sig på det. Men det är ingen sak. Och jag hävdar att det inte heller behövs. Dels för att jag tycker att mäklaren är duktig på att vara opartisk.

Jan: Men får jag inte lägre pris om jag skulle anlita någon som...

Per: Kanske. Det är väl klart att om du har en väldigt luttrad förhandlare så skulle du kanske kunna hjälpa till. Men jag tycker att det är en väldigt transparent, en väldigt smidig process. Vi har inga notarier som behöver skriva någonting. Vi har en ganska enkel process, vilket har gjort att, hade det behövts hade det funnits.

Jan: Jag fattar inte. Hur skulle jag som köpare anlita en mäklare för att...

Per: Nej, men som till exempel förhandla priset.

Jan: Tänk så här i budgivningsprocessen, som hade sagt till mig så här: men gå inte upp till 7,7. Det där är bara liksom ett trick. Och stanna kvar på 7,5 tills det kommer ett motbud. För statistiskt sett... Nej, jag vet inte. Vi tog hjälp av Erik när vi köpte vår bil.

Per: Ja, jag fattar.

Köp- och säljmäkleri som ett sätt att hålla uppe arvoden

Per: Men jag tror, om jag får spetsa till det lite, som är lite kul. Det är att köp- och säljmäkleri, när det finns, vilket det finns på en del marknader, Spanien får för mycket skit av mig, nu blir det ytterligare, det är att köp- och säljmäklare är ett sätt för att hålla uppe väldigt höga arvoden. Och det är till och med så här, och det här har jag varit med om själv, det är att i Spanien till exempel, så delar säljare och köpmäklare på arvodet. Det är säljmäklaren som förhandlar med kunden och säger att det blir 5 procent plus moms. Vi då säger, ja men det är ju helt otroligt mycket. Du får 4. Då säger säljmäklaren, ja, det skulle ni kanske kunna betala. Men vad tror ni köpmäklaren här borta kommer visa sina tyska kunder, tror du de kommer visa ditt hus eller tror du de kommer välja någon annan där arvodet är mycket högre? För de kommer göra en split på det här.

Köp- och säljmäkleriet är maffia. Det är ett sätt att hålla uppe arvodena.

Så köp- och säljmäkleriet är maffia, skulle jag säga. Och i Sverige kommer köpmäklare ofta till också för att hitta saker. Att du ska hitta rätt. Man ser ofta de här serierna, en plats i solen eller vad det nu kan heta, när man letar semesterbostäder och sådär. Och det är för att det är så snårigt. I Sverige blir det en väldigt transparent marknad. Det är lätt att överblicka.

Frisörstolsuppläggen i branschen

Jan: Det här var en fråga från Miva i forumet. Han skriver, eller hon: ser du några problem med de här frisörstolsuppläggen som blivit populära i branschen? Det vill säga när mäklare driver egna bolag och fakturerar i stället för att vara anställda. Och så säger han så här, ja, men tänk främst juridiskt eller ansvarsmässigt. Och att ett problem kan vara, jag trodde jag anlitade firman X för den är stor och känd, men egentligen var det den här lille mäklaren, hans egna bolag. Och nu så skrev jag ett uppdragsavtal och den har inte gjort det, eller den har gått i konkurs. Att man tror att man anlitar ett stort och tryggt företag. Nu är inte det ett problem hos er, där era mäklare är anställda.

Per: Ja, så är det. Jag visste inte ens att det här fanns.

Jan: Nej, exakt. Och det här är nog en person som har god insikt, känns det som.

Per: Jag hade nog inte varit superrädd. Här kommer jag, den här behöver ni som lyssnar, jag är inte 100 procent säker på det här svaret, men jag ska säga saker som jag är ganska säker på. Och det är att det kom en ny mäklarlag, om det nu är två år sedan. Den mäklarlagen tittade ganska mycket på de här företeelserna och sa att varenda bolag, inte bara det här stora moderbolaget som jag trodde jag anlitade, utan även det här bolaget behöver nu ha samma plikt som det stora bolaget. Det vill säga, man gjorde det väldigt svårt. Den här compliancen blev väldigt, väldigt tung, vilket gjorde att man dels städade upp, men det gjorde också att kanske viss avhållsamhet från att göra det.

Bolagen är nu också ansvariga

Per: Samtidigt, i samma lag, och det här tycker jag är väldigt sunt, är att tidigare så har du bara kunnat gå mot den enskilda mäklaren och säga, jag anmäler dig. Nu är även bolagen ansvariga, och det tycker jag är helt rätt. För det tycker jag också ger en sundhet i att man inte bara kan säga, ja men det är ju mäklaren, det är den du får gå på, vi svär oss fria. Men jag tror att som kund, jag tror inte man ska behöva vara så orolig för det. Jag har mina åsikter om det där upplägget och tycker kanske av en massa andra anledningar att det inte är helt optimalt. Men jag tror att som kund så behöver man nog inte vara så orolig.

Vad är en skälig avgift till en mäklare?

Caroline: En fråga här kommer också från Eter. Vad är en skälig avgift till en mäklare?

Per: Då antar jag att man menar arvode, det vill säga det man betalar för att nyttja tjänsterna.

Jan: Lite siffror, så får du kommentera. Men då tittar jag så här. Först tittar jag hos er, och då har ni på en bostadsrätt på pre-market 22 500 och sen 45 000 om det går till Hemnet. Och på ett hus är det 32 500–65 000 om det går till Hemnet. Och när jag sen försökte googla, vad är snittsiffror i Sverige, så var det så här att medianen, alltså det mittersta värdet, ligger ungefär på 50 000–60 000 och genomsnittet ligger på 60 000–70 000. Jag drar slutsatsen att det är några som betalar väldigt mycket på väldigt dyra objekt. Och sen, här får du en frågesport. Är ordningen Stockholm högst, Göteborg, Malmö? Vet du svaret?

Per: Jag vet svaret.

Jan: Jaha, kul. Oj.

Per: Ja, men då säger jag att Stockholm är högst. Jag säger Stockholm, Göteborg, Malmö. Ja, det säger jag. Men jag tror Malmö sticker nog ut, om du har fler städer, så skulle jag nog säga att det är ganska billigt i Malmö. Så det finns nog några däremellan.

Arvodessiffrorna stad för stad

Jan: Ja, men exakt. Malmö, vad blir det, 67 000 var snittsiffran i Malmö. Stockholm 79 000, Göteborg 81 000. Göteborg har högre snittsiffror än Stockholm.

Per: Vilket var så här, det trodde jag.

Jan: Det trodde man inte.

Per: Nej, det hade jag inte heller gissat.

Jan: Så att riket i snitt, så var det så här typ mellan 1,1 till 5 procent av försäljningspriset. Och snittet landar på 3 procent.

Per: Ja. Nej men, det låter rätt. Det man verkligen märker de senaste 15 åren är att man har gått ifrån, det är väldigt svårt att säga, vad är snittet i procent. Så den är nästan förlegad. Utan man behöver snacka summor. Sen kan man ta betalt i procent, absolut. Men förut var det att allting kostade 3 procent eller 5 procent. Men så är det ju inte nu. För priserna är så otroligt mycket högre i vissa städer än andra.

Jan: Ja, men det är så att om vi tittar på vårt hus. När vi köpte så var det typ 8 miljoner. Då kunde det vara typ 1,2–1,1 procent. Medan på en bostadsrätt, 3,5 eller 4 procent. Därför blir det lite skevt att kolla procenten.

Incitamentsprovision — Pers tydligaste ståndpunkt

Jan: Men ja, som frågan då, vad är skäligt?

Per: Åh, vad svårt det är att svara på egentligen. Jag kan börja med att säga det jag inte gillar. Här har jag väldigt bra belägg, tycker jag. Det finns en uppfattning där ute. Det är att för att jag ska få maximalt betalt, vi knyter an lite till den frågan tidigt, så behöver min mäklare ha ett incitament. Mäklaren behöver alltså en så kallad stege eller incitamentsprovision. Och de är ofta upplagda eller konstruerade som att vid den här punkten på 7,7 så får du 1 procent. Men allting över det, för då känner jag att jag gör en jättebra affär, då är jag beredd att ge bort 10 procent till dig, mäklaren. Och då tycker jag att det här är, det här tycker jag bara är så tydligt. Det är att i brist på andra saker, så är det det man tar till för att, jo men det här gör mig motiverad. Men jag kommer aldrig att ändra åsikt på den här, för det här har jag funderat så mycket på och levt kring så länge. Det är det som kunder inte tänker på, att din mäklare väldigt ofta har fler affärer igång. Din mäklare har en månad efter din månad, när den sålde din, och en innan, och vad det nu kan vara. Det vill säga, man livnär sig på att sälja bostäder.

Varför trygga mäklare gör ett bättre jobb

Per: Det gör att skulle du ha sådana här incitament till höger och vänster hela tiden, med ganska låga fasta arvoden och någonting som sticker, eller vad det nu kan vara, det blir en ganska stressig tillvaro. Jag är fast besluten om att ha åsikten att kan du ha en mäklare som är trygg, långsiktig, som har försörjningen, det är lugnt, jag kan fokusera nu på den här affären och ge dig bästa priset, så behöver inte fastighetsmäklaren en liten morot att springa efter för att sälja den här bostaden dyrt. För de allra, allra, allra flesta mäklarna vill göra er jättenöjda. För gör de er jättenöjda, då kommer ni snacka om dem, ni kommer rekommendera dem, och det är så mäklare tjänar pengar. Inte på den enskilda affären. Så jag vill absolut slå ett slag för att bort med incitamenten. Ta i stället rimligt betalt på ett schysst sätt, på ett öppet sätt.

Jan: Precis, för där tänker jag att, när jag kollade så är det det som lite genomsyrar er, upplevde jag, okej, det här är de här fasta priserna, ni har också fasta löner till era mäklare, så där är inga provisionslöner. Och jag upplever så här att det blir, för jag har varit och hälsat på er, att det var lugnt, det upplevdes som att det är lugnare, att det blev inte den stressen.

Kommer mäklaren göra det lilla extra?

Jan: Och sen tänker jag också det här, men där kommer då en fråga från Miva igen då. Som skriver så här, men Per, om jag anlitar en av dina mäklare, kommer de göra det lilla extra? Kommer de då visa min bostad halv nio om en spekulant kräver det? Eller kommer de åka in en lördag för att skriva kontrakt om det inte är den här provisionen?

Per: Ja, och det är precis det jag menar. Återigen, den här extra lilla moroten, den ligger så långt ner på listan. Tänk er själva, jag tror att 80 procent av alla fastighetsmäklare i Sverige har bara provisionslön. 80 procent av alla fastighetsmäklare har bara provisionslön. Det vill säga, man har ingen botten.

Jan: Ja, noll.

Per: Det betyder att man kan ha noll i december när man ska köpa julklappar till sin syster, eller vad det nu kan vara. Jag tror inte, den som ställer frågan, att det är mer stressande än vad uppsidan är, att kunna ge lite provision i lön eller en flexibel arvodestrappa. Mitt svar är supertydligt. Det är att avlöna fastighetsmäklare som alla andra människor på hela planeten. Det vill säga en trygghet, pension, se till att de har semester, så att de kan fungera på lång sikt. Då kommer ni ha mäklare som jobbar på bästa sätt för din bostadsförsäljning. Återigen, inte den korta kicken. För det är inte bara den här bostaden. De säljer 40 till under det här året. Man behöver inte ha de här småkilarna.

Driver provisionen verkligen hårdare jobb?

Jan: Men jag tror att farhågan vi har är att den där provisionsmäklaren kommer jobba hårdare.

Per: Jag förstår frågan. Och min åsikt är att nej, det gör den inte. Utan en mäklares drivkrafter, återigen det som är på listan av vad som driver, det är att den gör ett bra jobb för företaget man jobbar på. Det är ett bra jobb för sig själv. Det är ett bra jobb för kunderna. Man behöver inte ha den där. Krävs det att man skriver ett avtal halv nio, så kommer båda mäklarna göra det. Men jag tycker att man tittar så här, vi kan inte kräva av kunderna där ute att de tänker hela vägen hit. Men vi kan tänka. Och det är att skapa en grundtrygghet, eller en trygghet egentligen, en stark grund. Och därifrån kommer de kunna göra ett bra jobb.

Caroline: Vi hade kunnat avlöna våra mäklare på precis vilket sätt vi velat. Vi har valt det här, eller hur?

Jan: Ja, utifrån din erfarenhet.

Per: Ja, alltså även på Fastighetsbyrån, som vi nämnde innan, så hade vi garantilöner. Vi var jättetidiga i hela Sverige med att ge garantilön. Sen hade vi ett incitament kopplat till det. Nu hade vi chans att bygga om från början, det vill säga att strukturerna fanns inte där. Och då valde vi att gå på fasta löner.

En bransch som inte vill ha det daterade systemet

Per: Så att, återigen, här har folk såklart olika åsikter. Men jag tror att det som kan vara kul att det ser lite dagens ljus nu, det är att, aha, just ja, det kanske är lite stressande där också.

Jan: Ja du, det är det.

Per: För det är extremt många fastighetsmäklare som lämnar branschen. Och jag menar, det här är en gammal kvarleva. Nu sticker jag ut hakan igen, men om du tittar på fastighetsmäklare för 20–25 år sedan, då var man man. Man var 40–55 år. Man hade kanske inte en utbildning, utan man hade åkt på en intensivkurs för att bli fastighetsmäklare. Nu höftar jag lite grann, för jag kan inte exakt, men det är åtminstone 60 procent, det kanske till och med är 65 procent, av de som läser till fastighetsmäklare som är tjejer. Min uppfattning är att tjejer är ytterligare lite mindre riskbenägna. Det vill säga, vi har ett väldigt daterat avlöningssystem för en bransch som inte vill ha det. Utan man vill ha trygghet, man vill ha karriärvägar, man vill ha utvecklingsmöjligheter, man vill absolut ha någon uppsida, men hellre att man ser en mening i jobbet än att få, återigen, små kickar.

Risken med felriktade incitament

Jan: Men jag som säljare, så att din poäng här är att jag som säljare behöver inte oroa mig för att jag betalar ett fast pris och tror att jag kommer få mindre betalt än om jag hade valt en provision.

Per: Verkligen inte, men jag tycker inte heller man behöver oroa sig för det traditionella. Så jag menar inte att jag ska slänga det under bussen. Men jag tycker att om man tänker lite längre, så finns det nog en poäng där att ha en mäklare som, för det som gör lite ont i mig då, eftersom jag älskar den här branschen och har jobbat i den i hela mitt liv, är att även om vi tycker, och jag är beredd, som sagt, att verkligen ställa ut skorna för alla mäklare, så att de gör ett bra jobb, de är välutbildade, de vill väl, så är man inte immun mot saker och ting som händer kring dig. Och tänk då själv att du har ingen trygghet, utan du märker att jag har ingen lön i december nu. Jag har inte sålt någonting här i november. Ofta har man lön månaden efter. Tror ni inte då att det finns en risk att den mäklaren, även om den vill väl, kommer omedvetet eller lite medvetet trycka på dig som säljare och säga att ta det här budet nu den 25 november, för jag behöver köpa julklappar i december. Så det kan till och med vara motsatt effekt.

Miss-aligned incentives

Jan: Ja, och även om det inte sker, så tror jag att man som kund känner, varför tryckte mäklaren på så mycket nu, helt plötsligt?

Per: Och vi har ett engelskt ord för det här som vi kallar för miss-aligned incentives. Det vill säga, och det är liksom, utifrån oss är det nummer ett, varför man inte är helt nöjd med mäklarna. Jag fick bra betalt, det kändes bra, men det var någonting som inte kändes rätt. Och det är att man har miss-aligned incentives. Det vill säga, en mäklare tjänar pengar på att sälja många bostäder, ha omsättning på det. Och jag har bara en. Och den vill jag att du fokuserar på och säljer nu. Så jag tror att även det ska spela in. Det är upplevelsen. Så även om man inte tryckte in den här försäljningen, så kanske man kände det. Varför trycker du så hårt på mig nu? Är det för att du ska ha lön i december eller inte?

Freakonomics och tiden på marknaden

Jan: Och jag tänker, för när Freakonomics, den här boken, de gjorde en undersökning där de tittade på mäklare som säljer sin egen bostad. Och så konstaterade de att de fick 3,7 procent mer betalt när de sålde sin egen bostad. Och den drivande faktorn var att huset var ute, eller boendet var ute till försäljning längre. Så man pratade, och jag tror att det också var, jag tror någon holländsk studie, att tiden som huset är till försäljning spelar roll. Och då tänker jag också så här, för så tänkte jag innan jag hörde ditt resonemang, att då vill jag ha en säljare som har möjlighet att vänta ut. För att jag har så lång tid som möjligt för att den där rätta köparen ska, till exempel, komma in. Har du någon tanke kring det där?

Per: Den snabba kommentaren är att jag tror inte den korrelerar helt. Nu är det en studie. Men jag tror att det finns nog, när det blir för långt, så tror jag inte det blir bra. Men jag tror att i regel så har man som säljare lite väl bråttom ut på något sätt. Låt fastighetsmäklaren jobba i en, två veckor med sitt register. Är det på Norban så är det pre-market. Är det hos en annan mäklare så har de sina spekulantregister. För att få det här tidiga intresset som gör att du hamnar i ett förhandlingsläge att sen gå ut.

Förtydligande om Freakonomics-studien

Per: Och jag tror att fastighetsmäklare då, jag tror jag ska förtydliga dig där. Jag tror att det du menar är att de säljer inte sin egen. Men det är deras bostad som säljs. För de får inte sälja sin egen.

Jan: Ja, det vet jag.

Per: Det hoppas jag verkligen. Men jag tror att det är när säljaren är ägare, för de kan ju spelet. De vet de här sakerna. Och då tror jag, med tid, det jag tänker direkt är att, jo men då har de gett lite tid på förmarknaden. De tömmer den. De är inte så stressade. För jag brukar ofta säga att när en kund säger så här, vi har köpt, det är jättebråttom. Då säger jag, perfekt. Då ska du ganska snabbt ut på pre-market. Ja, men vi måste ju sälja nu, vi ska ut på förmarknaden. Ja, men det kommer gå snabbare om ni lägger er tid i förarbetet. Det totalt sett kommer då gå snabbare än om man genar ut. Liksom lite halvnaken.

Jan: Precis, för de var så här, alltså vi pratade inte mängder. De sa så här, 9–9,5 dagar längre var det i USA.

Per: Ja, men jag tycker det rimmar jättebra med resonemanget. För du behöver inte mer. Men ge din mäklare lite tid att tömma sina kanaler. För att sen gå ut på den öppna marknaden.

Varför kostar det mer att sälja ett dyrt hus?

Caroline: En fråga här, vi ska prata om sista, hur man väljer mäklare. Men Denkman hade en fråga också så här, ja men är de här arvodena hemliga i förhållande till det som görs? Alltså, varför ska ett dyrt hus kosta mer att sälja än ett billigt hus?

Per: Ja, just det. Nej, och där är jag lite kluven. Nu har vi valt att ta lite mer betalt för fastighet, för det är ett annat jobb. Det tar lite mer tid. Men vi har ett och samma arvode, oavsett om det kostar 14 miljoner eller om det kostar 2 miljoner. Jag kan gilla tanken att varför ska man betala mer för det dyra egentligen? För det är samma jobb, det är samma tid, det är samma ansvar på något sätt. Så det kan jag gilla. Samtidigt är det så att betalningsförmågan är ofta större när du har ett lite större objekt. Så jag kan tycka att, får jag lov att välja, så vill jag att det ska vara samma för alla. Men jag kan också tycka att, ska du då hitta en arvodesnivå som är samma för alla, så kanske den drabbar lite de som är i det billiga. Därför är jag lite kluven på den. Men jag tycker kanske att man är lite väl brant mot de dyra.

Att betala för den svårsålda bostaden

Per: Men jag tror också att det sticker lite i ögonen ibland för folk. Vad har mäklaren gjort? Nu betalar jag 70 000 eller 100 000. Lite, vad hette han, vad får jag för pengarna? Leif Östling, eller vad det var han sa.

Jan: Nej men, det där kan jag verkligen köpa.

Per: Men nu är det, och det blir så här nu, då kommer vi tillbaka till den här avlöningsmodellen. Och det som blir ännu konstigare, är att du som kund, du som har ett lättsålt objekt som kanske betalar lite mycket, du betalar för den svårsålda, som kanske mäklaren inte fick något betalt för alls. Så ska vi ha en balanserad, ska vi ha en, där kanske massan tycker att man ska betala, säg att det då är, ja men 48, säger vi, där skulle opinionssiffrorna ligga på något sätt. Ja, då kräver det att alla är med och chippar in. Det vill säga, även du som misslyckades med att sälja. Utan nu måste man ta en premie, för att jag fick inget betalt där, jag fick betalt där, jag fick jättemycket betalt där, och sammanlagt så blev det helt okej. Men det tror jag inte marknaden är beredd att göra heller. Utan då håller man fast vid historien och säger, nej, nej, nej, nej, nej, jag betalar bara om jag säljer. Och det kan jag också köpa, för vem sjutton har 40, 50, eller säg att det ska kosta 30 000 då, när man ändå inte lyckas sälja. Det blir väldigt dyrt om du ska ge det till alla mäklare. Det är ett system som är uppbyggt på det här sättet.

För- och nackdelar med att sälja själv

Jan: Ja. Men för- och nackdelar med att sälja själv. För då tänker ju folk ibland så här, ja men titta, om jag gör det här själv, så sparar jag 70 000. Jag kan ändå berätta bra om min lägenhet. Och de har ändå inte något jättestort ansvar, mäklarna.

Per: Du bara garvar.

Jan: Ja men lite så, för det är lite så det stod i forumet.

Per: Nej men, om man ska ta det där på allvar så är det väl att känner man att man vill, ska man göra det. Nu är det ju tyvärr, som vi berörde innan, att då kommer du inte ut på Hemnet. Men det finns självsäljföretag, till exempel Hemverket. Då får du fortfarande betala, men inte så mycket. Hemverket tar ett mäklaransvar, dessutom. Men de tycker, som någon sa här, kan inte jag det här bäst? Det är deras åsikt, men håll visningen, jättebra. Och jag har respekt för det. Jag har verkligen det. Det är bara att den stora, stora massan, och framför allt av köpare, upplever jag, hellre vill köpa av en mellanman att prata med.

Personlighetstypen som vill göra själv

Jan: Är det kanske så här, som lite i forumet hade vi en diskussion, när bilen gick sönder så är det vissa som är så här, ja men det är bara att köra in i verkstad och så fixar du det själv, och jag bara, kanske inte. Du beställer prylen från Tyskland, 6 000. 100 000 kr billigare. Är det lite, kanske så, att de som tycker så här, jag kan sälja själv, jag kan juridik?

Per: Ja, jo men, det är nog en personlighetskategori. Men återigen, med all respekt, för en del kan mycket. Men jag skulle aldrig göra det. Jag skulle aldrig laga min bil, men liksom så. Utan jag vet att mäklare gör skillnad. Jag vet att köpare vill köpa av en mäklare. Så återigen, jag förstår och respekterar säljaren där, men jag tror att det finns risk att de tappar det de vinner på sänkt arvode. Eller inget arvode, tror jag de tappar i vad det skulle kunna gett i slutändan. Så att nettot, det vågar jag nog lova, att nettot kommer bli lägre. Du kommer få sämre betalt. I alla fall om vi lägger ihop 100 affärer. Kanske inte på en.

Hur man väljer mäklare

Caroline: Men jag tänker också, du sa det så här, att vissa mäklare gör stor skillnad, vissa mäklare gör liten skillnad. Så hur, om du skulle råda barnen, att nu ska ni välja mäklare, tänk på det här?

Per: Ja, bra. Då hade jag tagit någon som har sålt i området. Jag tycker att det spelar roll. Dels för att du ska sälja någon, du ska sälja en plats, du ska sälja en dröm. Du ska alltså ta någon, som i ert fall, som kan här, jag har sålt lite grann, jag har lite koll. Både att du kanske har köpare över, men att du kan lyfta fördelarna. Det tror jag kan vara bra. Sen vill du gärna ha någon, erfarenhet, enligt mig, behöver det inte betyda att du har jobbat länge. Det är ingen kurva som går så här, utan du kan bli erfaren på ett år, du kan bli erfaren på nio månader, men du ska ta en person som du känner kan tala gott för din bostad, som kan hantera kunder och som är modig. Och med mod menar man att ta fighten med köparna, att du behöver lägga mer och inte bara bli en person som förmedlar svar i telefon.

Jan: Exakt, som säger, de sa så, de sa så, de sa så.

Per: Utan vågar föreslå saker, vågar stå emot dig som säljare och säga, tycker du att du tänker fel nu, Jan? Nu är du för girig. Det här är ett bra pris. Så, utvärdera, träffa några. Vem får du en känsla för?

Besök mäklaren i action

Caroline: Det var någon som skrev också, frågan är om det inte var Miva också, som skrev så här, men besök din mäklare in action. Gå på en annan visning som din mäklare har.

Per: Ja, det är en bra idé.

Caroline: Vi har ju i och för sig sett vår mäklare, hon som sålde vårt hus till oss, har vi tänkt så här, det här ska nog hända om vi ska sälja igen.

Per: Det är ju vanligt. Jo, men det är vanligt. Och det kan man göra. Men jag tycker också, har man tid, borde man gå runt och utvärdera flera stycken. Och det gör man ju, för ofta köper man någonting innan man säljer. Och då har man väl fått en uppfattning. Jag tycker att skyltfönstret mot marknaden är visningen. Och där tycker jag att man ska ställa ganska höga krav på mäklaren, att här ska de sälja bostaden, inte bara stå i ett hörn och dela ut prospekt. För då ryker man direkt. Utan här behöver man vara aktiv, trevlig, kunna saker, kan man inte så återkommer man. Hur duktig var man på att återkoppla? Ganska enkla saker som man ska kolla på, tycker jag.

Vad Per letar efter när han anställer mäklare

Jan: Hur har du sett det från andra sidan, som har anställt en massa mäklare? För du vill ju ha det från din sida som mäklare. Verkligen. Vad har du kollat på efter?

Per: Nej men, då går vi väl över till personlighet. Vad är det man letar efter då? Ja, det är modiga personer. Det är drivna personer. Det är personer som gör rätt och riktigt och har en extremt hög moralisk kompass. Eller om man säger hög eller rak eller vad det nu är. Och det där ser man ganska snabbt. Är det här en hungrig person som vill göra rätt, som är beredd att kämpa. Och sen tar man an sig en sådan person, och sen utbildar man den i saker man vet fungerar. Så till exempel att hålla visning är en konstform på ett sätt. Ganska enkelt, men ganska få som är bra på det.

Jan: Hur ser man en som är bra på det?

Konsten att hålla en visning

Per: Det är en som tar kommando. Det är en person som säger till er, välkomna på visning. Titta runt lite grann. Vi ses om fem minuter i vardagsrummet, så ska jag berätta lite mer om den här bostaden. Och då håller en presentation, i stället för att ni ska få komma med alla frågor och hoppas att ni vet vad ni ska fråga. Det finns så många fördelar. Håller du den här presentationen, så får alla samma info. Den som kanske inte vågar fråga det, kunde rida på din fråga lite grann. Du äger scenen på ett annat sätt. Ni har säkert varit på någon sådan visning. Och då tänker man, åh herregud, varför gör inte alla så här?

Jan: Det frågar jag mig också. Varför gör inte alla så?

Varför ser mäklare ut som Barbie och Ken?

Caroline: Fråga, jag tänkte först att den var lite på skämt, men den var understruken med att den här är faktiskt på allvar. Vad är grejen med att så många mäklare verkar se ut som Barbie och Ken? Att det verkar vara likriktat. Tittar man på fötter, det ser väldigt proffsigt ut.

Jan: Ja, de har rakfönat hår. Man träffar ingen med lila hår.

Caroline: Nej, man träffar inte konstiga typer.

Per: Nej, jag förstår.

Caroline: Är det för att inte göra det svårt för säljaren? Det är en förväntan att de ska se ut på ett visst sätt. Proper och...

Per: Är det inte ofta så? Alltså i mycket, tänker jag. Det är klart att jag har tänkt på den här många gånger, men jag tänker, om jag ska tänka i lite andra banor, tror ni inte så här att numera, så är majoriteten av personer ganska unga när de börjar som mäklare? Ja, och då är man osäker. Då hamnar du först i din första kostym. Då tänker du, jag behöver se äldre ut. Och vad gör du? Jo, du tar på dig studentkostymen. Du drar på dig slipsen och du blir kanske lite obekväm, eller vad det nu kan vara. Och då blir det lite stereotyp, eller hur? Du vill passa in, du vill se ut som de andra på något sätt. Jag tror att det är vägen in. Det är nog nummer ett. Nummer två är nog att det förväntas på ett sätt, att man ska se ut på ett sätt. Och det tredje är väl att det kan ju vara hur man blir påverkad av, som allt annat, hur klär de sig i USA på de här programmen, million dollar listing, eller liksom... Du kanske tjänar dina första pengar. Det är också ett yrke som är väldigt socialt. Det är väldigt sociala personer. De är ofta om sig och kring sig, och det är klart att man kanske lägger lite extra pengar på sina första läderskor på något sätt. Och så eskalerar det lite grann.

Caroline: Jag tycker ändå att det är fint att du gör mäklaren mänsklig.

Per: Jo, men alltså...

Caroline: Jag tycker inte om kostymerna, faktiskt.

Per: Nej, nej, men så här. Trivs man i kostym ska man ha kostym. Trivs man inte i kostym så blir det tvärtom. Så det är min syn.

Pers slutord om den svenska marknaden

Jan: Men du, jag tänker så här, vi ska runda av. Är det någonting kring försäljning som vi inte har tagit upp? Som vi har missat? Eller någon fråga vi borde ha ställt?

Per: Just det. Den var svår. Nej, jag tycker vi har fångat in massor. Och jag läste igenom forumet. Det var som jag sa tidigare, att det är underbart att det engagerar. Men jag tycker nog, jag gör så här, jag drar ett par slutord i stället.

Jan: Ja, så gör vi.

Per: Nej, och jag tycker att man ska, som svensk, ändå vara ganska stolt över vår marknad och vår bransch och hur den funkar. Vi är ganska unika. Man tittar väldigt mycket. Nu när vi driver vårt bolag så är vi mycket och pratar med utländska aktörer, utländska investerare, och har bra koll och märker att det funkar väldigt bra i Sverige. Man kan störa sig på, men varför är bud bindande? Ja, men det finns jättebra anledningar till att det inte är det. Det gör att det blir en fart i sakerna och tingen, att det inte ska vara så formellt och vad det nu kan vara. Det går ändå, peppar peppar, väldigt sällan snett. Det händer, men vi har en väldigt fungerande bostadsmarknad. Och det tror jag vi ska vara ganska nöjda och stolta med.

Har bostadsmarknaden berikat Sverige?

Per: Vi har, jag brukar ofta säga, det här vet jag att du inte riktigt håller med om, men jag hävdar att den har berikat Sverige. Här finns säkert någon jämförelse som säger att den inte har gjort det, men jag menar att den har berikat Sverige, att folk har gjort sina bostadskarriärer. Vi har ganska många som har någon miljon på banken, att man har gjort sina affärer, i alla fall i storstäderna. Det gör att vi är ett resande folk, vi konsumerar. Jag hävdar, med min, vi ska säga, begränsade kunskap här, att det här är en motor i samhället på något sätt. Så jag tycker inte man behöver vara så missunnsam med att priserna går upp, eller att nu gjorde de en stor vinst där. De har gjort det bra. Vi är skickliga på det.

Jan: Tror du att priserna kommer fortsätta upp?

Per: Ja, verkligen.

Jan: Men här har ni ju koll på vad det betyder att det går upp i förhållande till någonting annat. Men jag hävdar ju att...

Per: Du ser ingen domedagsstämning.

Jan: Nej, verkligen inte.

Pers prisprognos efter räntesänkningar

Per: Jag knyter an till det jag sa tidigt. Jag tror att den här vändningen kommer komma ganska snabbt efter de första räntesänkningarna. Vi kommer ju ha, gissar jag, att ganska, vi kommer inte vara nere på den räntan som vi alla varit vana vid under lång tid. Men det spelar inte så stor roll. Utan människan är ju ofta ganska snabb på att anpassa sig. Och när man hittar då det här ränteläget, som kanske är 2,5 procent i stället för 1,2, ja men då agerar man därefter. Och då kommer priserna gå upp därifrån. Så jag menar, en marknad är ju inte rationell. Det kommer inte vara krona för krona. Att, ja men, du bor ju dyrare nu. Det spelar ganska liten roll i hur priserna kommer utveckla sig, tror jag. Utan vi kommer gå upp ganska snart, antagligen om, vad var det nu, 20 månaderna. Jag tror att vi kommer se det mönstret igen.

Jan: Ja, men spännande.

Norban-appen och pre-market

Jan: Jag tänker så här, sista grejen också, att ni har den här appen, Norban-appen, NORBAN, och där kan man då lägga sig på pre-market, och där är inga kostnader, ingen förbindelse, ingen ensamrätt. Och det blir lite så att, jag tolkar det som att man kan testa och jag har ingen nedsida på det. Och sen, dock, att ni har just nu i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsingborg och Lund. Och sen, här blir jag bara nyfiken. Och sen står det så här, okej, om jag vill gå sen vidare så är fotografering gratis. Det är riktigt.

Per: Nej men alltså, i affärsmodellen ligger att det ska vara så lite trösklar, så låga och så få trösklar som möjligt, för dig som säljare. Vill vi nu få ut dem och testa, då kan inte vi helt plötsligt ta betalt för saker och ting. Utan vi räknar med att tillräckligt stor andel kommer ändå välja oss. Trots att man inte är bunden, trots att fotografering är gratis. Det är upp till oss att visa att man ska nyttja Norban. Så nej, det finns inga nedsidor där. Det är en annorlunda och rolig take. Alla vi som jobbat där har jobbat länge, länge, länge i branschen. Det är bara att vi har en ny kostym. Eller ingen kostym.

Jan: Ja, men precis.

Sämsta rådet i mäklarbranschen

Caroline: Bra, jag tänkte, vi brukar alltid ställa en fråga till våra gäster. Sämsta rådet, vi brukar säga finansbranschen. Men sämsta rådet du har sett i mäklarbranschen under året.

Per: Sämsta rådet. Nej men, nu blir det ett tråkigt svar. Men det är det första jag kommer på. Det är att, köp inte, tänk inte för mycket på att det här ska vara en god affär. Utan köp för att bo. Köp för att bo. Och då vet jag att du inte håller med helt.

Jan: Åh, det här blir ju jättespännande. För det här är ju sånt jag brukar säga.

Per: Ja, det är vårt råd. Jag menar bara så här att gud vad livet skulle vara tråkigt om du hela tiden måste tänka på, ska jag ha den spisen eller den? Ska jag måla om luckorna eller inte? Ska jag byta golvet eller inte? Vad är smart? Vad är smart? Vad är smart?

Köp någonting som du bor i tre till fyra år, så kommer marknaden under den tiden både hinna gå upp och ner. Köp lite mer med hjärtat.

Försök köpa någonting som du bor i tre till fyra år, så kommer marknaden under den tiden både hinna gå upp och ner, vilket gör att det kommer lösa sig i alla fall. Så köp lite mer med hjärtat. Det är mitt råd.

Jan: Ja, men det är väl jättebra avslutande ord. Stort tack, Per. Jag tänker, vi har ju inte ens kommit in på att köpa bostad, så jag tänker att vi hoppas att vi får bjuda tillbaka dig.

Per: Ja, men väldigt gärna. Tack så mycket.

Jan: Tack.