Hem » Studier » All historisk avkastning 1870-2015

All historisk avkastning 1870-2015

Den amerikanska riksbankens sammanställning av avkastningen på aktier, räntor och bostäder (Jordà, 2019)

Skrivet av

Jan Bolmeson, RikaTillsammans

Investerat sedan 1996 · Bloggat sedan 2007

Uppdaterad 15 juli 2026

Publicerad 6 november 2025

7 minuters läsning

Källa

Dela

Det är lätt att tro att den bästa investeringen alltid är den som har högst genomsnittlig avkastning. Studien The Rate of Return on Everything, 1870–2015 visar något mer användbart: lugn kan vara en form av avkastning.

Forskarna Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick och Alan M. Taylor byggde den första långa databasen över real totalavkastning i 16 utvecklade ekonomier, Sverige inräknat, från 1870 till 2015. De jämförde aktier, bostäder, obligationer och statsskuldväxlar. Det ovanliga är framför allt att bostäder finns med: för de flesta hushåll är bostaden den största tillgången, men den har ofta saknats i historiska jämförelser. Studien publicerades senare i Quarterly Journal of Economics (2019), en av nationalekonomins mest ansedda tidskrifter.

Studiens mest intressanta fynd är att bostäder och aktier nästan gav samma genomsnittliga reala avkastning, runt 7 procent per år, medan bostäder gjorde det med ungefär halva volatiliteten. För en sparare är det en påminnelse om att även resan spelar roll, inte bara slutpunkten i kalkylbladet.

Lugnet är avkastning när svängningarna äter kapital

I studiens huvudtabell är den aritmetiska realavkastningen 7,05 procent per år för bostäder och 6,89 procent per år för aktier. På den nivån ser de nästan identiska ut.

Skillnaden kommer när vi tittar på svängningarna. Standardavvikelsen var 9,98 procent för bostäder och 21,94 procent för aktier, alltså mer än dubbelt så hög volatilitet för aktier. Eftersom stora svängningar gör att förluster väger tyngre än vinster blir den sammansatta, geometriska avkastningen lägre.

Där hamnar bostäder på 6,61 procent per år och aktier på 4,64 procent per år, ett gap på nästan 2 procentenheter. Riskjusterat blir bilden ännu tydligare. Bostäder hade högre Sharpe-kvot än aktier i samtliga 16 länder, i genomsnitt var den mer än dubbelt så hög. Forskarna kallar själva detta ett ”housing puzzle” som de inte fullt ut kan förklara.

Det betyder inte att du ska sälja alla aktiefonder och köpa mer bostad. Poängen är att volatilitet har en kostnad och att en tillgång med lägre svängningar kan ge mer kvar över tid, även om snittavkastningen är nästan densamma. Det är samma princip som jag ofta återkommer till gällande sparandet: hellre en plan som fungerar tillräckligt bra under tillräckligt lång tid än en jakt på varje enskilt års maximala avkastning.

Bostäder och aktier gav nästan samma snitt

Den breda bilden i studien är att riskfyllda tillgångar slog säkra tillgångar över lång tid. Aktier och bostäder gav ungefär 7 procent real avkastning per år, medan obligationer gav 2,50 procent och statsskuldväxlar 0,98 procent. Riskpremien, alltså skillnaden mellan riskfyllda och säkra tillgångar, låg kring 4–5 procentenheter under de flesta krigsfria perioder.

Samma mönster syns i Sverige. I studiens svenska data var aktiers reala avkastning 7,98 procent per år och bostäders 8,30 procent per år, medan växlar gav 1,77 procent och obligationer 3,25 procent. Även här låg bostäder och aktier nära varandra i genomsnitt.

Här är hela tabellen ur studien (tabell A.1), med aritmetisk genomsnittlig årlig real avkastning i procent per land och tillgångsslag. Jämför gärna Sverige-raden med snittet längst ner.

Dra ändå inte för snabba slutsatser. Studien mäter aggregerade nationella bostadsmarknader, inte din bostadsrätt, ditt hus eller en specifik ort. Siffrorna är dessutom utan hävstång, skatt och transaktionskostnader: bostadsavkastningen är netto efter underhåll, men mäklararvoden, stämpelskatt, ränteavdrag och belåning ligger helt utanför modellen.

En bostad är inte samma sak som bostadsmarknaden

Det är här studien blir praktiskt viktig för svenska sparare. Många av oss äger redan mycket bostad, ofta med hög belåning. I Sverige är 70–85 procents belåningsgrad vanlig. Då är frågan inte bara om bostäder historiskt har gett hög avkastning, utan hur stor del av den egna ekonomin som redan är knuten till samma risk.

En nationell bostadsmarknad består av många bostäder på många platser. En enskild bostad är däremot odiversifierad, den ligger på en gata, i en kommun, i ett ränteläge och i ett hushålls livssituation. Det går inte att sälja 3 procent av hallen för att balansera portföljen, och transaktionskostnaderna för bostäder är höga.

Det gör bostaden annorlunda än en global indexfond, som är lätt att köpa, sälja, månadsspara i och sprida över tusentals bolag. En bostad ger nytta i form av boende, men den är också stor, lokal, illikvid och ofta högt belånad.

Hävstången förändrar dessutom jämförelsen. Studiens bostadssiffra är utan bolån, medan aktier bär en inbyggd bolagshävstång. När författarna själva gör en grov justering för det landar den hävstångade aktieavkastningen på cirka 8,1 procent mot bostädernas cirka 7 procent, en skillnad de bedömer som liten.

Min tolkning är därför att studien är ett argument för helhetssyn. Har du redan mycket bostad i din ekonomi kan det finansiella sparandet med fördel vara enkelt, brett och globalt. Hyr du i stället spelar det breda finansiella sparandet en desto större roll, eftersom bostadsägande historiskt stått för en stor del av många hushålls förmögenhetsbyggande.

Sverige gör studien extra relevant men inte enkel

De svenska siffrorna ser nästan för bra ut: 7,98 procent realt per år för aktier och 8,30 procent för bostäder, över 145 år. Innan du räknar med dem i din egen plan finns tre reservationer.

Den första är vardagens friktioner. En svensk bostadsägare möter bolåneräntor, ränteavdrag, föreningens ekonomi, amorteringskrav, flyttskatter och lokala prisrörelser. En fondsparare möter fondavgifter, valutaförändringar och schablonskatten på ISK eller kapitalförsäkring, och bostadsägaren dessutom reavinstskatt vid försäljning. Inget av det ingår i studiens reala bruttosiffror.

Den andra är vetenskaplig. Två senare studier i Review of Financial Studies (Eichholtz med flera respektive Chambers med flera, båda 2021) räknar på faktiska objekt i stället för index och finner väsentligt lägre real bostadsavkastning: 4,0 procent för Paris och 4,8 procent för Amsterdam, mot studiens cirka 7 procent. Kritiken falsifierar inte studiens resultat, men bostadsdata är svårare att mäta än börsdata, och den höga bostadssiffran bör inte läsas okritiskt.

Den tredje är att detta är historik, inte prognos. Den period då bostäder gav som bäst avkastning sammanföll med en lång räntenedgång och en kraftig expansion av bolånen, och den miljön återkommer inte automatiskt. Det syns tydligt i de svenska siffrorna efter 1980: aktier gav 15,74 procent och bostäder 9,00 procent realt per år, klart över det historiska snittet. Räkna inte med att de nivåerna är det normala framöver.

Kapital växer snabbare än ekonomin

Ett annat centralt fynd är relationen mellan avkastningen på kapital (r) och ekonomins tillväxt (g). I studien var den genomsnittliga reala avkastningen på förmögenhet cirka 6,0 procent per år, medan den reala tillväxten var cirka 3,1 procent. Gapet på 2,9 procentenheter höll i varje land och varje delperiod, med de två världskrigsdecennierna som enda undantag.

För Sverige anges r till 7,40 procent och g till 2,88 procent, en skillnad på ungefär 4,5 procentenheter. Läs det dock inte som ett löfte om din egen avkastning. I studien är r avkastningen på hela den nationella förmögenhetsstocken, inte på en enskild persons portfölj, så siffrorna beskriver endast ett makromönster. I forskningsdebatten används r större än g framför allt som ett argument om förmögenhetskoncentration, inte som ett recept på snabb personlig rikedom.

Ändå säger mönstret något viktigt. När kapitalavkastningen är högre än tillväxten får de som äger tillgångar en strukturell medvind som löntagare utan kapital inte får. Det är en av förklaringarna till varför sparande, ägande och automatiska investeringar spelar så stor roll över ett långt sparliv.

För oss som privatpersoner landar det i en ganska enkel slutsats: äg något produktivt över lång tid, gärna billigt, brett och begripligt. Se bostaden som en del av helheten, inte som något som ligger utanför ekonomin.

Läs vidare

• Modell för att investera genom hela livet – om hur humankapital, sparkvot och portfölj hänger ihop över tid.
• Guld: en djupdykning – om en tillgång som kan fungera som försäkring men inte som avkastningsmotor.
• Var inte rädd för rätt risk, omfamna den! – om skillnaden mellan risk som behövs och risk som bara stör planen.
• Fyra-hinkar-modellen – ett ramverk för att se bostad, buffert och investeringar i samma karta.